vendere immobile locato

Vendere un immobile locato: cosa dovresti fare per evitare guai

Se vuoi farlo puoi vendere un immobile locato in quanto si tratta di una prassi riconosciuta dalla legge italiana. Dal momento che la proprietà immobiliare è un diritto reale hai facoltà  di disporne liberamente. D’altra parte il legislatore ha ufficializzato alcuni regolamenti che tutelano l’inquilino con regolare contratto.

Ciò non significa sfrattare l’inquilino, anzi puoi venderla con affittuario dentro o direttamente a quest’ultimo. Oppure puoi evitare di rinnovare il contratto alla prima scadenza o ancora attenderne la conclusione. Tuttavia ricordati di comunicargli la volontà di vendere, accordando la disponibilità nel mostrare l’immobile. Come vedremo meglio tra breve, l’occupante non può opporsi ma può contestare il suo diritto di precedenza all’acquisto.

Questo articolo è un approfondimento della guida completa su come vendere casa.

Quando puoi vendere un appartamento affittato

Alla stipula del contratto di locazione è bene inserire la clausola con la quale il proprietario dell’abitazione possa recedere dal contratto qualora intenda vendere l’immobile. Infatti grazie a questa clausola l’inquilino accetta a priori la facoltà del proprietario di disfarsi dell’immobile. Ma si tratta solo di un’aspetto migliorativo, in quanto anche senza di essa la vendita sarebbe comunque possibile.

In linea generale il requisito per vendere una casa già affittata è quello di non essere titolare di altri immobili residenziali all’infuori di quello adibito a propria abitazione. Inoltre nello specifico vi possono essere anche altri motivi per liberarsi dell’immobile locato, quali:

  • adibire l’immobile ad abitazione del coniuge o di altro parente entro il secondo grado
  • destinarlo ad uso personale
  • qualora sia necessario cambiare la destinazione d’uso dell’abitazione
  • per ristrutturazione o importante ricostruzione
  • inutilizzo da parte dell’affittuario
  • per la vendita dell’intera palazzina ove è ubicato l’appartamento

Fonte decreto legislativo nr 431 del 9/12/1998.

Cosa fare con l’inquilino

Se non hai altre proprietà oltre a quella adibita a propria abitazione, puoi vendere l’immobile locato comunicandolo almeno 6 mesi prima all’inquilino. Se la comunicazione avviene entro la prima scadenza del contratto, quest’ultimo ha diritto alla prelazione, cioè di essere privilegiato all’acquisto rispetto a terzi.

Ecco cosa fare: metti in vendita la casa e una volta ricevuta l’offerta di acquisto chiedi all’inquilino se vuole comprarla alle stesse condizioni. L’inquilino ha tempo 60 giorni entro i quali sarà libero di accettare o rifiutare l’offerta. Se già da subito è evidente che rifiuterà l’offerta chiedigli di velocizzare i tempi di risposta senza aspettare due mesi. Oltretutto se sei già consapevole che l’affittuario non comprerà mai la tua casa allora chiedigli di firmarti la rinuncia al diritto di prelazione inviando raccomandata di andata e ritorno. O meglio ancora facendola consegnare dall’ufficiale giudiziario. In caso di rinuncia scritta non è più necessario informare l’affittuario e attendere i 60 giorni per la risposta.

Ad ogni modo qualsiasi siano le comunicazioni tra proprietario e conduttore devono essere scritte, mai verbali.

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Obblighi dell’inquilino se vuoi vendere l’immobile affittato

Nel contesto pratico se l’occupante è d’accordo può essere un buon alleato oppure diversamente un vero problema. Teoricamente dovrebbe essere diligente, educato, ordinato e disponibile (art. 1175 . Quindi per diligenza e buona fede il conduttore dovrebbe non ostacolare la vendita di una casa locata. Ciò significa che dev’essere disponibile a concordare giorni e orari di visita mantenendo un comportamento corretto con il potenziale acquirente.

Come standard si considera la disponibilità per le visite tre o quattro volte al mese magari accordandosi durante giorni e orari favorevoli. Un’altra cosa da non trascurare è lo stato di presentazione dell’abitazione, cioè ordinata, arieggiata e pulita. Benché l’occupante non è tenuto ad aiutarti a vendere, tuttavia non dovrebbe neppure adoperarsi per creare resistenze.

Ma sappiamo che nella pratica le cose non sempre stanno così, infatti frequentemente gli interessi personali dell’occupante si contrappongono con la volontà del proprietario. Ad esempio potrebbe essere sufficiente una frase fuori luogo per causare dubbi e incertezze a discapito dell’immobile. Oppure non aprire la porta, farla trovare in disordine o non permettere una visita completa in tutte le stanze e via dicendo. Atteggiamenti simili devono essere evitati da parte dell’affittuario.

Comunica la volontà di voler vendere l’immobile locato

Se hai già affittato sai bene che non puoi disdire il contratto in qualsiasi momento. Infatti per vendere l’appartamento affittato ci sono due momenti in cui puoi decidere di farlo, cioè o alla prima o alla seconda scadenza.

Quindi dovrai comunicarlo almeno 6 mesi prima (affinché l’inquilino abbia tempo di organizzarsi per trovare una nuova sistemazione). Da quel momento puoi iniziare la ricerca dell’acquirente e ricevere offerte di acquisto a patto che la transizione della proprietà si concreti solo dopo la scadenza del contratto. Ma se comunichi troppo tardi di voler recedere dal contratto allora dovrai attendere la naturale conclusione della locazione.

Come abbiamo già accennato, puoi recedere alla prima scadenza della locazione se non hai altre proprietà residenziali oltre a quella adibita a propria abitazione. E se così fosse ricordati che l’inquilino ha diritto di precedenza all’acquisto.

L’affittuario non può opporsi alla vendita di un immobile locato

Abbiamo accennato in precedenza che l’occupante di un immobile (con regolare titolo) deve comportarsi in maniera diligente anche qualora il proprietario voglia vendere l’immobile locato. Tuttavia potrebbero sorgere divergenze tra le parti e le eventuali mancate visite per colpa dell’affittuario si ripercuoterebbero come danno economico nei confronti del proprietario. Così facendo verrebbe a meno il principio di immediatezza che caratterizza i diritti reali come la proprietà immobiliare. Tra l’altro la sentenza del 30/09/2015 n° 19543 relativa al risarcimento del danno si è espressa a favore del proprietario.

Qualora si sviluppano simili dinamiche il giudice tutelerebbe il proprietario immobiliare come è stato anche per la cassazione n. 5147 del 17 settembre 1981. E non solo, infatti se non sussistono giustificati motivi per i quali l’affittuario si oppone alla vendita allora quest’ultimo rischia la risoluzione del contratto. Quindi in linea generale puoi vendere la casa affittata in quanto è un tuo diritto e non spetta all’occupante decidere.

Però ogni caso è a se e ci possono essere avvenimenti di forza maggiore che non permettano le visite (ad esempio l’inquilino è all’estero). Prima di rivolgersi ad un giudice è bene fare una ricerca per trovare sentenze simili e inviare richieste scritte dimostrando sempre la propria buona fede.

N.B.
Anche qualora il contratto di affitto non prevede la possibilità di visita per la vendita della casa, i principi espressi dalla legge valgono comunque.

A chi proporre l’acquisto di un immobile locato

Molte famiglie, coppie e single che comprano casa generalmente vogliono poterne usufruire il prima possibile. Infatti buona parte delle compravendite residenziali sono generate dal mercato delle prime case, mentre l’altra parte di seconde case. Chi vuole un’abitazione occupata dev’essere disposto ad attendere la scadenza del contratto e la relativa liberazione. Quindi in genere ci si rivolge ad investitori (ai quali piace ottenere una rendita dall’affitto) oppure a quegli acquirenti che possono aspettare prima di entrare. In alcuni casi l’acquirente più adatto è l’inquilino stesso.

Attenzione a concedere denaro per mandare via l’affittuario

Tra le prassi disapprovate (ma consuete) per mandare via l’occupante e riuscire finalmente a vendere l’immobile locato vi è quella di offrirgli denaro in contatti. Non può definirsi un favoritismo ma un’agevolazione nascosta per velocizzare la pratica della liberazione. Infatti è un illecito far circolare denaro in nero (se sopra una certa soglia) e per di più non dimostrabile. Rischieresti che l’occupante non se ne vada perdendo il denaro offerto.

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