Vendita immobile locato

Come fare per la vendita di un immobile locato

In questa guida di approfondimento nella quale trattiamo la tematica relativa alla vendita dell’immobile locato. Se vuoi vendere un immobile affittato con regolare contratto ma è attualmente occupato da inquilino, in questo articolo vediamo come e cosa fare.

Vuoi valutare casa?

Vendita immobile locato: linee guida

Se sei titolare di una casa che hai messo in affitto e la vuoi vendere sei libero di farlo. Ma ovviamente in molti casi non puoi sfrattare l’inquilino. Se vuoi vendere la casa affittata, devi quindi rivolgerti ad acquirenti interessati all’acquisto di immobili da mettere a reddito. Se il legislatore concedesse all’inquilino la facoltà di opporsi alla vendita dell’immobile, il proprietario subirebbe notevoli danni. Ci sono casi in cui il proprietario può disdire il contratto di locazione per vendere l’immobile. L’inquilino dal canto suo non può adottare comportamenti che limitino la tua libertà di vendita, ad esempio comportamenti intimatori o controproducenti alla facoltà di vendere l’immobile locato.

 

Clausola di vendita dell’immobile locato nel contratto

Quando inquilino e proprietario stipulano il contratto di locazione, è bene prevedere la relativa clausola con la quale il proprietario può recedere dal contratto qualora intenda vendere l’immobile. Però tale clausola permette la vendita dell’immobile locato solo a condizione che il proprietario non disponga di un’altra abitazione oltre a quella in cui vive. Quindi se hai un altro immobile non locato che puoi vendere, allora dovrai procedere con la vendita di questo. Ma se non hai un’altra casa oltre a quella in cui vivi, allora puoi esercitare il diritto di vendita della casa locata. L’art. 1373 cc stabilisce che alle parti è data la possibilità di recedere dal contratto. 

 

Comportamento dell’inquilino per vendere una casa affittata

Quando si tratta di vendere la casa affittata, l’inquilino può essere il miglior alleato o il peggior nemico. Nella prassi, l’inquilino potrebbe rendere non facile la vendita dell’immobile locato. Ma l’inquilino ha anche degli obblighi, come quello di permettere visite a potenziali acquirenti, senza metterti i “bastoni tra le ruote.”

Dovrebbe quindi presentare la casa in ordine, pulita e accogliente e poter ospitare per il tempo necessario i potenziali acquirenti almeno una volta ogni due settimane. Potresti accordarti con l’affittuario di fissare tutte le visite in un determinato giorno e orario. Solo così l’inquilino ti faciliterà a vendere l’immobile affittato.

Un’altra cosa da non trascurare è lo stato di presentazione dell’abitazione, cioè ordinata, arieggiata e pulita perché fa sempre un buon effetto. Quindi nel contratto di locazione scrivi che qualora necessario l’affittuario dia disponibilità alle visite e si appresta affinché la casa venga presentata in buono stato. Benché l’inquilino non sia tenuto ad aiutarti a vendere la casa affittata, non dovrebbe neppure adoperarsi o creare resistenze per venderla.

Infine, mi è capitato più volte di inquilini che cercassero di “manomettere” la vendita, parlando male dell’immobile durante la visita con i potenziali acquirenti. Per questo è sempre opportuno che durante la visita all’appartamento ci sia il proprietario di casa.

 

Opposizione del conduttore alla vendita della casa affittata

Ovviamente sorge spontaneo chiedersi se è possibile vendere l’immobile locato ma il conduttore che si oppone alla vendita. L’inquilino non può impedire al proprietario di vendere l’immobile locato a terzi acquirenti. Ovviamente rimangono validi gli accordi già in essere nel contratto di affitto, quindi l’inquilino pagherà l’affitto al nuovo proprietario. Per il conduttore infatti non cambiano le condizioni stabilite se il proprietario vende la casa locata; l’unica cosa che cambia è il proprietario al quale pagare l’affitto.

D’altra parte è necessario evidenziare che vendere una casa con l’inquilino dentro non è facile e gli acquirenti che cercano immobili locati sono investitori, i quali acquistano con lo scopo di mettere a reddito.

Approfondimenti per vendere un immobile locato

Per concludere questa guida sulla vendita di immobili locati, c’è ancora qualche approfondimento da fare. Dovresti infatti sapere quando è possibile per il proprietario dare disdetta al contratto di locazione. Ma dovresti anche considerare il diritto di precedenza all’acquisto (detto di prelazione) da parte dell’inquilino,

 

Disdetta contratto per vendere la casa affittata

In un contratto di locazione ad uso abitativo, sia che si tratti della formula 4+4 oppure di quella 3+2, la legge prevede che la comunicazione di disdetta del contratto va data con almeno 6 mesi di preavviso. Per esempio, mi è capitato diverse volte che nei contratti le parti vogliano concordano per un preavviso inferiore, ad esempio di 3 mesi; d’altra parte di fronte un giudice ha valenza ciò che impone la legge (quindi i 6 mesi), fatta eccezione per casi particolari di volta in volta valutati in caso di sentenza. ma se vuoi vendere casa affittata in qualche modo devi trovare un accordo con l’inquilino. Quindi o la compra lui, o trovi un acquirente disposto ad accettare l’inquilino per il tempo restante alla conclusione del contratto o dai disdetta.

A tal proposito, il proprietario di casa è più limitato rispetto all’inquilino nel dare disdetta del contratto. Infatti il proprietario dell’immobile (detto locatore) può dar disdetta, alla prima scadenza del contratto, per uno dei seguenti motivi:

  • adibire l’immobile ad abitazione del coniuge o di un parente entro il secondo grado;
  • destinarlo ad uso personale;
  • qualora voglia cambiare la destinazione d’uso dell’abitazione;
  • per ristrutturazione necessaria o importante ricostruzione;
  • inutilizzo da parte dell’inquilino;
  • per vendita dell’immobile (che è il caso di questa guida)

Ma per dar disdetta di un contratto per vendere casa non è sufficiente dirlo a voce, ne fare una mail ne un messaggio e simili.

 

Ricordati del diritto di prelazione

Ogni volta che si parla della vendita di immobile locato, è necessario menzionare il diritto di prelazione. Si tratta del diritto di priorità ad acquistare l’immobile locato. Senza permettere al conduttore di esercitare tale diritto, quest’ultimo potrebbe riscattare l’immobile fino a 6 mesi dopo la vendita. Una volta che hai comunicato all’affittuario la volontà di vendere la casa affittata, l’inquilino ha 60 giorni di tempo per esercitare la priorità all’acquisto. Per approfondire l’argomento della prelazione per la vendita della casa affittata, clicca sul link seguente.

Ricordati del diritto di prelazione

Quando vuoi vendere casa affittata ad ricordati che l’inquilino in alcuni casi ha diritto di prelazione. Si tratta del diritto di priorità per acquistare la casa locata. Senza permettere al conduttore di esercitare tale diritto, quest’ultimo potrebbe riscattare l’immobile fino a 6 mesi dopo la vendita.

Una volta comunicato all’affittuario la tua volontà di vendere, l’inquilino ha 60 giorni di tempo per esercitare la priorità all’acquisto.
In conclusione puoi vendere la casa affittata, o allo stesso affittuario, oppure a terzi a patto che comunichi al conduttore l’intenzione di vendere l’abitazione. Ad ogni modo, un investitore può essere interessato ad acquistare la casa con l’inquilino dentro e tra l’altro in questo modo risparmi tempo prezioso.

Link di approfondimento

Per vendere casa con inquilino dentro ti suggerisco di informarti meglio riguardo al diritto di prelazione al link di seguito.

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