Donazione immobiliare

Veloce video di spiegazione

Che cos’è la donazione

La donazione è un negozio giuridico (cioè un accordo che regola rapporti con altri soggetti) mediante il quale una parte (detto donante) arricchisce un’altra parte (detto donatario).
La donazione deve essere intenzionale ed è regolamentata dall’art. 769 del c.c.
In seguito nell’articolo vediamo qual è il rischio della donazione in relazione al danno derivante verso i gli eredi legittimari (o eredi necessari).

Gli elementi essenziali

Come viene riportato anche in seguito, gli elementi essenziali della donazione sono:

  • Libertà di scelta;
  • Arricchimento del donatario

I casi in cui donare una casa

Una persona, a propria libera scelta, può donare (ad esempio un immobile a se intestato) ad una terza parte per ricambiare un favore, per arricchirlo, ricompensare un servizio, aiutare un amico un figlio o un parente. L’ordinamento italiano, dispone che il proprietario può decidere liberamente se donare un bene (anche immobiliare) a se intestato e a chi.

In ogni caso, la motivazione che spinge a donare, è la volontà da parte del donante di far arricchire il donatario.

Arricchimento

Come detto poco fa, l’arricchimento consiste nell’incrementare il patrimonio del donatario. Diversamente dalla donazione è invece il contratto a titolo gratuito.
Ad esempio si può offrire una prestazione professionale a titolo gratuito per “farsi pubblicità”, cosa che non può appunto essere paragonata ad un’azione di donazione della propria prestazione professionale, anche in vista del fatto che nel caso di titolo gratuito non esiste alcun interesse da parte dell’arricchimento del donatario.

Per saperne di più su come vendere casa trovi l’articolo dettagliato a questa pagina.

Come fare la donazione

L’atto di donazione immobiliare dev’essere un atto scritto presso un notaio oltre alla presenza di due testimoni.
Serve quindi un atto pubblico. Si può procedere senza l’intervento di un Notaio per un bene di modico valore, ma non è il caso qualora l’oggetto sia un bene immobile. La donazione può essere fatta prima della morte. Dai un’occhiata a questo link per vedere la lista dei documenti necessari dal Notaio.

Cosa accade con la donazione

Il donatario (colui al quale il bene in oggetto gli è stato donato), diventa a tutti gli effetti proprietario del bene.
Ma, nel nostro ordinamento, la donazione è considerata un anticipo sulla futura successione, quindi potrebbe in determinati casi essere messa in discussione.
Come vedremo in seguito, gli eredi possono impugnare la donazione. Il donante può donare anche una prestazione periodica, come la rendita proveniente dal bene immobile (ad esempio perché locato). Ovviamente il donatario deve essere d’accordo, quindi è necessario il suo consenso.

Una volta accettata, la donazione è irrevocabile. Quindi è bene valutare prima dell’accettazione le potenziali conseguenze derivanti dalla situazione familiare e gli aspetti fiscali.

Perché la donazione immobiliare è rischiosa

Una volta che il donante passa a miglior vita, cosa accade se quest’ultimo si fosse spogliato di tutto o in parte dei suoi averi?
Certo è, che se tali beni fossero stati venduti allora non ci sarebbero problemi perché il donante ha ricevuto in cambio un corrispettivo economico.
Diversa invece è la questione qualora il defunto avesse disposto in vita i propri beni mediante donazione, perché ciò può ledere i diritti dei legittimari (o eredi necessari).

Il nostro ordinamento prevede che in seguito alla morte, il coniuge e i figli del defunto abbiano diritto in ogni caso di una certa quota del suo patrimonio, indipendentemente dalla volontà del defunto. In mancanza dei figli, una quota è riservata ai genitori del defunto se sono ancora in vita. Esistono perciò dei soggetti chiamati legittimari o eredi necessari.
Se vuoi sapere come determinare tale porzione, leggi l’art. 556 del c.c.

La legge pertanto, dispone di alcuni strumenti di tutela per gli eredi necessari, che esercitando l’azione di riduzione possono riacquistare la proprietà dei beni donati dal defunto.
Questo anche quando nel frattempo sono stati venduti a terze parti, cosa che crea non poche resistenze per la vendita di una donazione immobiliare.

Quindi, chi riceve la donazione immobiliare può correre questo rischio, ma al massimo dovrà restituire la cosa che ha ricevuto senza pagare alcun danno. Il problema però sorge quando il donatario vuole rivendere l’immobile oppure chiedere un mutuo per garantire un’ipoteca (ad esempio per ristrutturazione).

Come scritto precedentemente, la legge, prevede che anche i successivi acquirenti siano coinvolti nell’eventuale azione di riduzione alla donazione per la restituzione della proprietà dell’immobile. Ovviamente però, chi acquista un immobile non è disposto a correre tale rischio, ne le banche sono disposte a finanziare.

Soluzioni ai rischi della donazione

L’azione di riduzione è limitata ai 10 anni successivi alla morte del donante, nei quali l’immobile diventa pressoché incommerciabile. Un’latra soluzione è che, dopo la morte del donante, gli eredi possono rinunciare all’azione di riduzione tutti in comune accordo. In questo caso, il problema è risolto.
Ma fino a che il donante è in vita, la legge non ammette questa rinuncia. Pertanto e anche gli eredi dovessero sottoscrivere una dichiarazione in tal senso, sarebbe considerata nulla cioè priva valore.

Il garante attraverso la legge del 14 maggio 2005 nr.80 ha introdotto un limite di venti anni dalla donazione, trascorso il quale sono definitivamente fatti salvi i diritti dei terzi acquirenti dei beni oggetto di donazione e restano ferme le ipoteche iscritte sugli stessi.
Quindi, i terzi che acquistano l’immobile possono stare tranquilli solo al trascorrere dei venti anni dalla donazione.
Comunque i 20 anni possono essere prorogati con un atto di opposizione alla donazione da parte dei coniugi o dei parenti in linea retta del donante, che in questo modo si riservano di agire contro tutti i successivi acquirenti dei beni donati anche dopo il ventennio. Tale atto deve essere notificato al donante e trascritto nei relativi registri immobiliari, oltre ad essere rinnovato ogni venti anni.

Altrimenti, è possibile stipulare una polizza per l’assicurazione nei confronti del terzo acquirente e dell’eventuale istituto mutuante.

Assicurazione per donazione immobiliare

Esistono delle polizze assicurative contro i rischi che abbiamo visto in precedenza, a tutela di un terzo acquirente dell’immobile o a tutela dell’istituto di credito. Ovviamente questa polizza, facilita la compravendita di un immobile soggetto a donazione, in quanto risolve il problema. Allo stesso modo facilita l’accesso al credito (con ipoteca) per la ristrutturazione dello stesso immobile. In genere tale polizza basa il premio sul valore del bene.

La revoca della donazione immobiliare

Come detto la donazione è irrevocabile, ma è possibile comunque revocarla su accordo di entrambe le parti oppure in alcuni casi stabiliti dalla legge si incorre nella revoca della donazione immobiliare.
Oppure, il donante può chiedere al giudice di revocare la donazione per ingratitudine del donatario.
Questa circostanza avviene quando il donatario ha commesso o ha cercato di commettere gravi reati (ingratitudine) nei confronti del donante e dei congiunti, ad esempio:

  • abbia ucciso o abbia cercato di uccidere il donante;
  • o quando il donante non era capace di intendere e volere al momento della donazione;
  • ha commesso ingiuria nei confronti del donante;

Pertanto in questi casi è possibile la revoca che annulla gli effetti. Se ti interessa il diritto di prelazione, clicca quì oppure se ti interessa la condizione sospensiva e risolutiva espressa  clicca quì.

HomeSell.it-agenzia immobiliare online

Matteo Signorotti

Matteo Signorotti

Agente immobiliare dal 2015, ha lavorato per le più conosciute società del settore.

Leave a Reply