Diritto di prelazione

Veloce video di spiegazione

Che cos’è il diritto di prelazione

La prelazione, è il diritto (riconosciuto dalla legge a determinati soggetti), di essere preferiti ad altri, a parità di condizioni, nella conclusione di un contratto.
Ad esempio, l’affittuario (detto anche conduttore) di un appartamento ha diritto ad essere preferito per l’acquisto dello stesso qualora il proprietario voglia metterlo in vendita.
Ovviamente tale diritto si esprime a parità di condizioni.

Differenza tra prelazione legale e volontaria

Il diritto di prelazione può essere legale volontario.

La prelazione legale è riconosciuta dalla legge “automaticamente” ad esempio durante il sorgere di un rapporto contrattuale di locazione di un bene immobiliare.
Come riportato prima nell’esempio, l’affittuario (o conduttore) ha diritto di essere preferito (a parità di condizioni) all’eventuale acquisto dell’immobile (rispetto al libero mercato).

La prelazione volontaria (art. 1322 c.c.) invece sorge per grazie ad un contratto tra due o più parti, le quali concordano liberamente il diritto di prelazione nei confronti di terzi acquirenti.

Prelazione per le abitazioni (art. 3 legge 9 dicembre n. 431)

La legge di riforma degli affitti ha introdotto tale ipotesi.
In questo caso, il diritto si applica ai contratti di locazione stipulati o rinnovati a partire dal 30 dicembre 1998, giorno in cui è entrata in vigore la riforma (art. 3 del 9 dicembre del medesimo anno, nr. 431).

In quale caso l’inquilino ha diritto di prelazione

Attenzione perché, l’inquilino non ha sempre diritto di prelazione.
Il diritto, sorge solo in un caso particolare, cioè quando il proprietario dell’abitazione che ha locato, intende venderla alla prima scadenza del contratto.
Ad esempio, contratti quattro anni più quattro anni (quindi alla scadenza dei primi quattro anni) e ancora tre anni più due anni (quindi alla scadenza dei primi tre anni).
Inoltre è necessario che il proprietario non possieda altre abitazioni, a parte quella in cui vive.

In pratica, se un soggetto è titolare di due immobili, di cui uno è quello in cui vive e l’altro è quello affittato, in caso di necessità allora alla scadenza del prima parte del contratto può vendere quello affittato recedendo così dal contratto.

La prelazione non si applica nel caso di vendita o donazione al coniuge o ad un parente (del proprietario) entro il secondo grado.
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Modalità di applicazione della prelazione

La legge prevede che il proprietario deve comunicare all’inquilino, tramite ufficiale giudiziario, l’intenzione di vendere l’immobile.
Attenzione non è assolutamente sufficiente una raccomandata A/R.

Il proprietario, per mezzo dell’ufficiale giudiziario, deve comunicare tutte le condizioni (prezzo, tempistiche, ecc) e l’invito ad esercitare la prelazione.

L’inquilino ha tempo 60 giorni per esercitare il diritto comunque tramite ufficiale giudiziario e nei successivi 30 giorni deve versare il prezzo contestualmente alla stipula del contratto definitivo (o almeno del preliminare)

Ovviamente se le condizioni cambiano (ad esempio il prezzo richiesto), il proprietario deve comunicare le nuove condizioni all’inquilino.

Decadenza del diritto di prelazione

Ovviamente, scaduti i 60 giorni (senza nessuna risposta) da parte dell’inquilino (per mezzo dell’ufficiale giudiziario) oppure entro i 60 giorni, qualora l’inquilino comunichi la non volontà (espressa rinuncia) di acquisto dell’immobile, allora la prelazione decade.

Vendita dell’immobile senza comunicazione di prelazione

Se il proprietario vende l’immobile locato, senza avvertire (con le modalità riportare sopra) l’inquilino, quest’ultimo può (anche a seguito della vendita) riscattare l’immobile.
In questo caso, l’ex inquilino deve pagare lo stesso prezzo dell’acquirente, e ha tempo 6 mesi dalla trascrizione del contratto di vendita (e non dalla proposta dell’acquirente).

Clicca qui per maggiori informazioni riguardo la differenza tra acconto e caparra.

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Proposta con condizione sospensiva di prelazione

Qualora ricevi una proposta di acquisto da parte di un acquirente ma non hai comunicato all’inquilino la facoltà di esercitare (o rinunciare) al diritto di prelazione, assicurati che la proposta contenga una clausola sospensiva.

In questo modo, il contratto si perfeziona (ha validità) qualora l’affittuario (detto anche conduttore) rinuncia al diritto.
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Matteo Signorotti

Matteo Signorotti

Agente immobiliare dal 2015, ha lavorato per le più conosciute società del settore.

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