Differenza tra listing agent e buyer agent

Ciao e benvenuto in questo articolo, in cui trattiamo la differenza tra il listing agent e il buyer agent, quest’ultimo detto anche “selling agent”.
Lo so, fa un po’ di confusione pensare che per buyer agent e selling agent intendano la stessa cosa, ma si i due termini indicano sempre l’agente immobiliare dell’acquirente.
Mentre per listing agent si intende l’agente immobiliare del venditore.

In particolare vediamo:

Chi è il listing agent e chi è il buyer agent (o selling agent)

Oltre oceano troviamo una dinamica professionale differente (non migliore o peggiore, ma differente) rispetto a quella nazionale (e non solo).
Infatti, troviamo una figura chiamata “listing agent” e una chiamata “buyers agent” (detta anche sell agent). Puoi trovare un articolo (in inglese) a questo link.
Il listing agent è quell’agente immobiliare che acquisisce immobili e collabora con piattaforme in MLS e collaborazioni dirette grazie ad una rete di buyers agent.
Invece i buyer agent sono agenti che seguono gli acquirenti.

Quindi, oltre oceano ci sono due tipologie di figure professionali. Una si occupa di acquisire immobili in vendita e condividerli su piattaforme MLS. L’altra figura invece si occupa di trovare acquirenti e accompagnarli direttamente all’immobile da visionare. In questa dinamica rispetto a quella italiana, c’è a mio avviso una differenza fondamentale. Cioè l’agente immobiliare in America è visto come un consulente di cui è meglio non farne a meno. Ha un’ottima reputazione, un po’ come un Notaio in Italia. E questo cambia le cose.

 

Ma attenzione, in tutto questo c’è una dinamica che deve essere assolutamente ponderata dal listing agent. Cioè il prezzo di vendita.
Come sempre, il nocciolo della vendita ruota attorno al corretto prezzo dell’immobile. Se anche tu sei un agente immobiliare, sai benissimo l’importanza di questo fattore. Ma in Italia, come anche in altri paesi, la maggioranza degli agenti immobiliari è poco disposta a condividere un immobile al giusto prezzo con altri colleghi.
Questo perché sappiamo che un immobile al giusto prezzo tendenzialmente si vende senza collaborazione.

Le differenze rispetto agli agenti immobiliari italiani

  • Gli acquirenti acquistano in altre città, ad esempio per trasferimenti di lavoro;
  • Gli USA sono formati da tanti stati tra i quali è necessario collaborare;
  • C’è il listing agent (agente del venditore) e il buyer agent (agente dell’acquirente);
  • Il buyer agent utilizza molto gli MLS;
  • Le agenzie immobiliari non sono tante ma molte hanno all’interno decine di operatori;
  • Il broker è colui che gestisce l’agenzia, il lavoro, le mansioni e “spartisce” le provvigioni. Non tutti i broker fanno anche l’agente immobiliare (benché possibile);
  • I privati possono vendere casa sull’MLS ma ci sono limitazioni nel lavorare con altri agenti immobiliari. Infatti pagherebbero comunque la provvigione e non fanno “open house”;
  • La provvigione è pagata solo dal venditore (ma in realtà è ricaricata sul prezzo pagato dall’acquirente, tra il 4% e il 6%);
  • Il venditore è solito dare un’esclusiva all’agente immobiliare;
  • È difficile che ci siano pubblicazioni ripetute dello stesso immobile;
  • I proprietari che si affidano a più agenzie sono pochi e non sono ben visti dai “listing agent”;
  • Ci sono open house indirizzati ai buyer agent e open house indirizzati agli acquirenti;
  • Solo chi ha la licenza può pubblicare annunci;
  • Ci sono diverse tipologie di licenze;
  • Attraverso un’app i buyer agent ricevono tutte le informazioni(chi ha visitato casa, documenti, ecc);
  • Ii proprietario esce di casa durante la visita;
  • Circa 8 trattative su 10 vengono concluse in collaborazione;
  • Un agente immobiliare ha in vendita in media meno di 10 immobili, prestando la massima attenzione ad ognuno di essi;
  • Il giusto prezzo di acquisizione è fondamentale;
  • La professione dell’agente immobiliare ha un’altissima considerazione negli USA (come un Notaio in Italia);
  • Anche durante il Coronavirus gli agenti immobiliari sono stati dichiarati “servizio essenziale”

Listing agent e utilizzo di MLS (multiple listing service)

L’MLS è un sistema di condivisione della lista immobiliare. In pratica un agente immobiliare (definito listing agent) si occupa di caricare i propri incarichi (generalmente quasi sempre in esclusiva) su un sistema informatico di condivisione, appunto l’MLS.
In questo modo, tutti gli agenti immobiliari che utilizzano la piattaforma MLS possono ricercare sulla piattaforma stessa e contattare il listing agent, cioè l’agente immobiliare del venditore per accordarsi per una visita, proposte di acquisto e via dicendo.
Teniamo comunque in considerazione che i siti immobiliari moderni sonno strumenti fondamentali per trovare l’acquirente online e in un certo senso può fungere da concorrente all’MLS. Perlomeno nell’ottica di un acquirente, il quale utilizzando uno o più portali ha la possibilità di vedere gli stessi annunci che un agente immobiliare troverebbe nell’MLS.

Pertanto, un MLS in Italia che adotta lo stesso principio “copia e incolla” proveniente dagli Stati Uniti, è plausibile che funzioni allo stesso modo con gli stessi risultati anche nel nostro paese, alla luce di dinamiche completamente differenti viste prima?

In conclusione

Le dinamiche oltre oceano dalle quali vogliamo prendere spunto, sono diverse ed è necessario tenerlo in considerazione.
Ad esempio:

  • quanti sono i proprietario di casa in Italia veramente disposti a firmare un contratto di esclusiva al 5 o 6%, saldando anche il costo dell’acquirente?
  • quanto è vista come “essenziale” la figura dell’agente immobiliare in Italia per vendere casa?;
  • l’abusivismo professionale tra gli agenti immobiliari incide ancora tanto in Italia;
  • e via dicendo

Ora che sai la differenza tra listing agent e buyer agent, ne approfitto anche per un’ultima analisi. Cioè che anche in Italia il servizio professionale si sta avviando verso una sempre più marcata specializzazione.

Se vuoi saperne di più su come vendere casa trovi l’articolo dettagliato a questa pagina.

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Matteo Signorotti

Matteo Signorotti

Agente immobiliare dal 2015, ha lavorato per le più conosciute società del settore.

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