Questo è un articolo di approfondimento relativo a come vendere casa donata senza incorrere in problemi anche gravi. Se hai accettato la donazione di un bene immobile nel ventennio precedente, allora la vendita può presentare alcune difficoltà (fortunatamente risolvibili).
Una persona, a propria libera scelta, può “fare un regalo” ad una terza parte per ricambiare un favore, per arricchirlo, ricompensare un servizio, aiutare un amico un figlio o un parente. La motivazione è la volontà da parte del donante di arricchire il donatario ma ciò potrebbe ledere terze persone, le quali un giorno vorranno rifarsi sull’immobile donato. Per evitare ciò, vediamo quali soluzioni adottare nei prossimi paragrafi.
Cos’è l’atto di donazione immobiliare
La donazione è un accordo regolamentato dall’art. 769 del c.c., grazie al quale il donante arricchisce il ricevente. La legge definisce la donazione come un contratto col quale una parte arricchisce, per spirito di libertà, un’altra parte, senza ricavarne alcun corrispettivo. Perciò il ricevente deve accettare il dono e chi offre il bene deve compiere una decisione pienamente volontaria.
L’atto di donazione è un atto tra vivi redatto presso un notaio con la presenza di due testimoni. Si tratta di un atto pubblico fatto prima della morte. Come per una classica compravendita servono i documenti della casa e i documenti delle parti.
L’accordo tra le parti deve avere:
- spirito di libertà: il donante deve essere capace di intender e volere e completamente cosciente di arricchire gratuitamente una terza parte a spese proprie;
- necessità di accettazione della donazione (perché a volte potrebbe non è conveniente per il ricevente);
Qualunque bene può essere donato, compresi i beni immobiliari (come donare una casa). D’altra parte è necessario distinguere se l’offerente è una persona fisica o una persona giuridica. Nel primo caso, non ci sono limiti mentre le società hanno tale capacità solo se è prevista dallo statuto.
Donazione o successione: differenze
Come detto poco fa, la donazione è un atto tra vivi, quindi necessita che chi concede in regalo un immobile sia vivo. Ovviamente anche chi lo riceve deve esserlo.
Viceversa la successione avviene quando il titolare dei beni è deceduto e il gruzzoletto va agli eredi. Si parla infatti di eredi legittimi. Le imposte e le aliquote relative alla successione sono le medesime che abbiamo visto prima relative alla donazione.
Tipologie di donazioni
Donazione modale
Il donante pretende qualcosa in cambio, non riferito ad un corrispettivo economico. Pur trattandosi di un “regalo,” per cui a titolo gratuito, con la donazione modale chi offre il dono può pretendere che il ricevente compia determinate azioni. Ad esempio lo zio dona al nipote un rudere purché il nipote entro un certo periodo di tempo lo ristrutturi. O ancora, Tizio dona a Caio la casa se a sua volta Caio si preoccupa di mantenere determinate spese di Tizio. Si tratta quindi di un accordo che impone determinate modalità. Un po’ come dire … “ti cedo questa cosa se tu fai quest’altra cosa.” A tal fine, grazie ad una clausola risolutiva, qualora il ricevente non si adoperi per eseguire la volontà del donante il contratto si risolve di diritto.
Donazione con riserva di usufrutto
Come dice il titolo, è possibile donare la nuda proprietà immobiliare e mantenere il diritto di usufrutto. Ad esempio i genitori che donano al figlio la propria casa e mantengono il diritto di viverci all’interno fino alla morte. Una volta che i genitori non ci saranno più, l’usufrutto si riconcilierà automaticamente con la nuda proprietà costituendo così la piena proprietà. L’imposizione fiscale per la riserva dell’usufrutto è vantaggiosa perché la spartizione dell’immobile tra nuda proprietà e usufrutto abbassa il valore sul quale conteggiare l’imposta.
Donazione reversibile
Come dice il termine, la donazione con reversibilità prevede che il bene donato torni di proprietà del donante qualora qualora il donatario (chi ha ricevuto il dono) muoia. Questa tipologia di donazione la si fa a volte per arricchire una sola parte (il donatario appunto) senza che il bene vada in seguito ad arricchire i suoi parenti legittimi, tornando così di proprietà del donante.
Problemi di un immobile donato
Vendere un immobile donato può risultare problematico. Benché puoi vendere una casa donata in ogni momento, se lo fai prima dei 20 anni dell’atto o 10 anni dalla morte del donante incorreresti in serie difficoltà.
Infatti gli eredi legittimi possono impugnare l’atto di donazione e procedere con l’azione di riduzione davanti a un giudice. Lo scopo di ciò è quello di tornare in possesso del bene donato per spartire le quote tra i legittimari. E ciò sarebbe valido anche qualora il bene fosse stato venduto a terzi.
l nostro ordinamento prevede che in seguito alla morte, il coniuge e i figli del defunto abbiano diritto in ogni caso ad una quota del patrimonio, indipendentemente dalla volontà del defunto. In mancanza dei figli, una quota è riservata ai genitori del defunto se sono ancora in vita. Quindi, chi riceve la donazione immobiliare può correre questo rischio, ma al massimo dovrà restituire la cosa che ha ricevuto senza pagare alcun danno.
Il vero problema sorge quando l’acquirente necessita di un mutuo per l’acquisto. Infatti le banche stanno ben attente a concedere mutui o finanziamenti laddove c’è una donazione di mezzo. Ecco quindi perché è difficile vendere un immobile donato. Ma fortunatamente esistono soluzioni, quindi vediamo cosa fare.
Azione di riduzione
Come anticipato in precedenza i legittimari possono esercitare l’azione di riduzione oppure semplicemente rinnovarla nei pubblici registri ogni vent’anni affinché non scada. L’azione di riduzione agisce contro tutti i successivi nuovi proprietari anche qualora abbiano acquistato regolarmente il bene immobiliare.
Il legittimario non ottiene alcun risarcimento ma verrà dichiarata inefficace la precedente donazione e con essa tutti gli atti successivi, reintegrando il legittimario al qule spetterà la relativa quota.
Revoca della donazione
A parte la donazione reversibile normalmente la donazione è irrevocabile. Ma è possibile recedere su accordo di entrambe le parti oppure in alcuni casi stabiliti dalla legge. Infatti il donante può chiedere al giudice di revocare la donazione per ingratitudine del donatario. Questa circostanza avviene quando il donatario ha commesso o ha cercato di commettere gravi reati nei confronti del donante e dei congiunti, ad esempio:
- abbia ucciso o abbia cercato di uccidere il donante;
- o quando il donante non era capace di intendere e volere al momento della donazione;
- ha commesso ingiuria nei confronti del donante;
- oppure semplicemente quando le parti sono d’accordo sulla cessazione della donazione immobiliare
Cosa fare per vendere una casa donata senza problemi
Affinché la compravendita sia sicura e tu possa vendere casa donata senza problemi, è necessario intervenire con la rinuncia alla riduzione o apposita assicurazione. Nel primo caso se gli eredi in comune accordo rinunciano alla riduzione allora il problema è risolto e nessuno potrà annullare la vendita. Ma la legge non ammette questa soluzione se il donante è in vita.
Nel secondo caso invece la soluzione è più semplice, cioè la stipula di una polizza assicurativa anche qualora il donante è in vita. Le banche accolgono molto volentieri questa polizza e anzi frequentemente la pretendono. Il premio è pagato una sola volta (in genere dall’acquirente) ed è calcolato sul valore del bene assicurato. Ovviamente questa polizza è la soluzione migliore perché ripara la banca dal rischio di potenziali insoluti.
Personalmente abbiamo utilizzato più volte donazione sicura che è una polizza del gruppo AON.
Donare un immobile ricevuto in donazione
Se vuoi donare un immobile ricevuto per donazione, puoi farlo. La legge non impone alcun limite nel donare una casa ricevuta per donazione, purché sia poco usuale. Il rischio, come visto in precedenza si aggrava ulteriormente (sempre che non siano passati 20 anni dalla donazione o 10 anni dalla morte del donante), in quanto l’azione di riduzione può essere fatta contro il primo donatario ma anche contro il secondo.
A tutto ciò, servono delle soluzioni, soprattutto se si vuole vendere la casa donata.
