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Vendere casa da ristrutturare

Quando si vuole vendere una casa da ristrutturare, è necessario tenere in considerazione l’appetibilità che riscontra nel mercato. E soprattutto attraverso quali canali e a chi proporre in vendita un immobile datato. Infatti sono tanti gli immobili in vendita da ristrutturare, ma in genere le case vecchie non sono così appetibili per via dei problemi che una ristrutturazione comporterebbe. Dovrai proporre l’abitazione a un’impresa di ristrutturazione, o a chi si intende di edilizia o ancora a coloro che hanno tempo e denaro da investire nel rifacimento.

Con questo non voglio spaventarti, anzi voglio dirti che un immobile vecchio ha il suo acquirente. Il più è trovarlo e metterlo nella condizione di capire il reale potenziale della tua casa. Un po’ come dire…..“nessuno vuole un’auto datata finché il giusto amatore la trova”

Lo scopo di questa guida, è quindi quello di aiutarti a capire come fare a vendere un immobile da ristrutturare.

Vuoi valutare casa?

Il valore di vendita di una casa da ristrutturare

Diamo per scontato che la casa che stai vendendo sia da rifare e quindi è vecchia. Per prima cosa, è molto probabile che ti sia chiesto quanto possa essere il suo valore. Ovviamente a causa del deterioramento (fattori ambientali come l’umidità, la salinità dell’aria, assestamenti del terreno, utilizzo e normale deperimento), a causa di nuove normative (come le nuove regole relative all’anti-sismica), alle nuove tecniche di costruzione (basti pensare che negli anni ’60 in genere le case avevano muri portanti sia perimetrali che interni rispetto a quelle più recenti) e al cambiamento del mercato le nuove abitazioni determinano il valore delle vecchie.

O meglio, è logico che a parità di condizioni non puoi vendere un’abitazione vecchia al valore del nuovo, quindi la questione è come valutare una casa da ristrutturare?

Voglio dire, se il nuovo va sui 3.500 euro al metro nella tua zona, al vecchio di certo va tolto il costo di ristrutturazione meno la svalutazione che la casa subisce nel tempo proprio per i cambiamenti di mercato. Ad esempio ci sono città in cui negli anni vengono ricercate metrature inferiori proprio per il cambiamento delle abitudini di vita. Se vuoi sapere come si valuta una casa ti suggerisco questa guida.

Insomma, mi spiace ammetterlo ma al contrario di quello che ancora alcune persone pensano, l’immobile non è come una buona bottiglia di vino che più passa il tempo e più ha valore. 😇 In questo caso si tratta d’investimenti immobiliari, ma la dinamica è diversa rispetto al vendere una casa da rifare. 

Quindi, tornando a noi, quanto vale una casa da ristrutturare? Beh, occhio a dare per scontato che valga tanto quanto una nuova meno i costi di ristrutturazione, perché non è così. Se non mi credi, continua a leggere.

Link di approfondimento

Se vuoi conoscere il valore del tuo immobile, anche se da sistemare, puoi utilizzare gratuitamente il nostro valutatore immobiliare.

 

La s-valutazione percepita

Rispetto ad una normale, la difficoltà nel vendere casa da ristrutturare è proprio come si presente. Diciamocelo, il primo appuntamento è forse quello più importante e lo è in qualsiasi ambito. Infatti, tendiamo a tenere un occhio di riguardo al modo di parlare, di vestire e più in generale a dare un’impressione un po’ più di qualità rispetto al normale.

C’è come una sorta di “salto” tra quello che siamo nel quotidiano e come cerchiamo di apparire durante la prima presentazione. Ed ecco il punto….allo stesso modo una casa sistemata e riammodernata offre una percezione di valore migliore rispetto alla stessa abitazione “lasciata andare”.

Ma se investi nella ristrutturazione allora acquisirà un valore un po’ maggiore rispetto al costo sostenuto. Ad esempio non è che se spendi 10.000 euro nella ristrutturazione allora sembrerà che valga solo € 10.000 euro in più.

In soldoni, solo per fare un esempio se il valore dell’abitazione fosse di € 100.000 euro e spenderesti € 15.000 per rivalorizzarla, è molto probabile che l’acquirente sia disposto ad offrirti € 120.000 o anche € 130.000. Ma la stessa cosa funziona anche al contrario. Infatti gli acquirenti in genere sono spaventati dagli eventuali costi di ricostruzione (perché non sono mai certi a cosa possono andare incontro una volta che ci mettono le mani), quindi tendono a offrire ancora meno del reale valore dell’immobile.

Facciamo un esempio concreto. Tizio, l’acquirente offre a Caio, il venditore, 140.000 euro per un appartamento da ristrutturare di 90 mq che se sistemato vale almeno 250.000 euro. Ora facciamo due conti e vediamo perché è così apparentemente spropositata l’offerta. In questo esempio l’abitazione di 90 mq ristrutturata ha un valore di 2.800 euro/mq (250.000/90). Ora supponiamo che per la ristrutturazione servano € 1.000/mq (per semplicità di calcoli), quindi l’offerta dovrebbe essere di 1.800 euro/mq, quindi di 162.000 euro (€ 1.800 x 90 mq). Forse ti starai chiedendo: “allora perché Tizio offre 140.000 euro a Caio, cioè 26.000 euro in meno?” La risposta è semplice, perché Tizio si sta accollando un rischio e non sa se effettivamente spenderà 1000 euro al mq per ristrutturarla o ne spenderà di più?

Un investitore o un’impresa edile sanno benissimo che spenderanno meno per ristrutturarla, ma devono aggiungere il loro profitto. E comunque si accollano pur sempre un rischio. Il gioco deve valerne la pena.

Ma all’infuori degli investitori e delle imprese c’è anche da dire che vendere casa da ristrutturare non sempre è così difficile. Infatti potrebbe interessare anche al classico acquirente, che non se ne intende del settore immobiliare, ma che ha forte motivazione di comprare proprio quell’immobile. Magari perché vuole stare in quel quartiere o in quella via specifica anche per motivi personali. Comunque considera che proprio perché non se ne intende potrebbe farti un’offerta inferiore al valore dell’abitazione per stare sul sicuro.

Quando ristrutturare e vendere

Se sei capace a prendere una casa, sistemarla e rivenderla allora complimenti. Ma se ci guadagni sopra anche qualcosa può diventare un vero e proprio lavoro e a quel punto ti faccio anche i miei complimenti. Ristrutturare per vendere e magari guadagnarci qualcosa implica una buona conoscenza del mercato immobiliare, delle dinamiche di compravendita, di quelle di ristrutturazione, una certa quota economica da investire (se fai solo con soldi da restituire occhio ai calcoli) e anche capacità di vendita, accordi e risoluzione di una buona quantità di problemi. La ristrutturazione vera e propria è collaterale alle altre attività

Si dice infatti che l’affare lo si fa quando si acquista casa e non quando la si vende, il perché* è semplice. Se acquisti bene, hai maggiori probabilità di avere un ricavo economico soprattutto a seguito dei lavori di ristrutturazione ben congeniati. Mal che vada fai pari. Se però vuoi vendere un immobile da ristrutturare che non è poi così tanto da ammodernare, magari è sufficiente adottare qualche soluzione meno costosa per aumentarne il valore.

Come aumentarne il valore di una casa da rifare senza spendere molto

Si sa, restaurare un immobile costa. D’altra parte ci sono delle strategie che puoi utilizzare per aumentarne il valore investendo poco.

Se la casa non fosse messa così male allora puoi richiedere l’intervento di un professionista, cioè un home stagger con spiccate capacità di allestimento/arredamento dell’interno capace con poco materiale e in uno o al massimo due giorni di tempo, di cambiar l’aspetto dell’abitazione. Si tratta di un lavoro certosino, che richiede una certa capacità con un costo che si aggira tra i 500 ed i 2.500 euro a seconda dei lavori necessari. Si tratta di metterla in ordine, spersonalizzarla e mettere dei “punti di attenzione” in cui far ricadere l’occhio del visitatore con colori più o meno vivaci. Anche se detta così può sembrare semplice, un home stagging ben fatto non è da tutti.

Se invece la casa fosse proprio da rifare allora potresti adottare una soluzione ancor più conveniente, cioè farti fare un render che rispecchia una potenziale ristrutturazione.

Anche qualora volessi vendere una casa vecchia, con un render ad costo modico puoi aumentare la percezione di valore e far letteralmente immaginare al potenziale acquirente come sarà a lavoro finito. Questo tra l’altro offre alcuni importanti vantaggi per il nuovo proprietario, perché consente di poter apportare modifiche diverse da quelle mostrate. Se ristrutturassi l’abitazione e la venderesti sicuramente acquisirebbe maggior valore ma non lascerebbe all’acquirente la possibilità di apportare modifiche che invece gli sarebbe piaciuto apportare da se. Come ad esempio allargare il bagno, spostare la cucina e via dicendo.
Un render costa molto meno rispetto alla ristrutturazione, infatti i prezzi oscillano tra gli 80 euro (per una stanza) fino ad ai 1000 euro per l’intera unità immobiliare con dettagli super realistici. Ad esempio il render che vedi nell’immagine qui sotto è fatto da HomeSell.it, a basso costo.

vendere casa vecchia

Come convincere l’acquirente a comprare una casa da restaurare

Se tu ti mettessi nei panni dell’acquirente, cosa ti farebbe scattare l’interesse di acquistare un’abitazione malmessa? La domanda non è affatto banale. Quando una persona si chiede come vendere casa da ristrutturare mettersi nei panni di chi la dovrebbe comprare facilita le cose. Perlomeno perché ti aiuta a capire chi è il potenziale acquirente e cosa lo spingerebbe a farti un’offerta.

Di certo l’interessato si intende di rifacimenti edilizi, o comunque ne trova un beneficio, come ad esempio gli ammortamenti, detrazioni fiscali o agevolazioni statali. Se pensi in questa ottica, vien da se scartare coloro che hanno fretta di entrare in casa (proprio a fronte dei lavori previsti) ma piuttosto rivolgersi a chi ha già avuto esperienza di ristrutturazione o tra beneficio nel farla.
Inoltre è probabile che se fossi tu l’acquirente
apprezzeresti che ti vengano forniti due o tre preventivi di ristrutturazione fatti non oltre 6 mesi prima da aziende serie del settore. Ciò consentirebbe al potenziale futuro proprietario di ragionare in modo trasparente rispetto ai costi da sostenere ed eventuali incentivi fiscali.

Puoi fare un salto dal geometra ed informarti se ad esempio sia possibile alzare il tetto. Magari per ricavare uno spazio ulteriore o ancora mostrare al nuovo proprietario quanto l’appartamento si rivaluterebbe una volta completati i lavori di rifacimento. In questo modo lo rassicuri sul suo investimento futuro. In pratica fai leva sulle migliorie e sul valore che la casa acquisirebbe in futuro per ciò che riguarda l’aspetto razionale. Ancor più importante, comunica il sollievo che offre la tua casa ai potenziali acquirenti.


Ad esempio, magari rispetto alle case nuove la tua ha delle stanze più grandi che consentono un miglior confort, oppure un giardino che permette di pranzare/cenare all’aperto, far giocare i bambini e tenere animali domestici, o ancora una tavernetta in cui un giorno loro figlio potrà invitare degli amici. Quindi per aumentare le possibilità di convincere l’acquirente a comprare la tua casa concentrati sull’esperienza e sulle emozioni positive che vivrebbero nell’acquistare la tua abitazione rispetto ad un’altra.

Quanto tempo serve per vendere una casa da ristrutturare?

Rispondere a questa domanda non è oggettivamente possibile. Non esiste un tempo medio univoco, perché i fattori sono tanti. Potresti voler vendere una baita sperduta in montagna o un appartamento in centro a Milano ed ecco che cambia completamente. Il tempo medio di vendita dipende principalmente dall’ubicazione e dal prezzo richiesto. In maniera (molto) approssimativa in una città di medie dimensioni il tempo per vendere casa da ristrutturare si aggira tra 8 e 12 mesi.
Potrebbe interessarti come vendere casa velocemente in questo articolo. Se il tuo scopo fosse quello di liberartene il prima possibile, allora puoi contattare un’impresa di costruzioni, la quale è possibile che ti faccia un’offerta di acquisto per l’intero lotto. Altrimenti se non vuoi venderla ma permutarla, allora in questa guida ti spiego come permutare un immobile con un’agenzia immobiliare.

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