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Valori OMI: ecco perché non dovresti fidarti

Se utilizzi i valori OMI per fare stime immobiliari, ma non sai quale procedimento adottare allora stai in guardia. Si tratta di dati statistici sicuramente utili ai professionisti ma richiedono dimestichezza. Ciò che non sai è che il mal utilizzo di questi dati comportano più danni che benefici.

L’agenzia delle Entrate mette a disposizione una ricca banca dati contenente le quotazioni dei prezzi degli immobili di ogni singolo comune e sub zona. Lo scopo dovrebbe essere quello di monitorare l’andamento dei valori e mutazioni negli anni. Tuttavia alcune imprecisioni non li rende davvero idonei per una stima accurata. Il loro largo impiego è da attribuire al fatto che siano gli unici dati utilizzabili su scala nazionale nonché gratuiti e di facile reperimento.

Cosa sono i valori OMI?

I valori OMI sono dati statistici che riassumono le quotazioni dei prezzi di mercato. Vengono pubblicati dall’Agenzie delle Entrate (a questo link) e aggiornati ogni 2 semestri.

Il significato di OMI sta per Osservatorio del Mercato Immobiliare, ossia una banca dati nella quale confluiscono milioni di informazioni. Si possono consultare online o scaricare in formato .csv con molta facilità. I dati vengono suddivisi per area geografica, provincia e comune nonché in sotto zone. Ma non è tutto perché sono disponibili valori sia di compravendita che di locazione in base alla tipologia dell’immobile (abitazioni economiche, civili, ville, magazzini, box laboratori eccetera). Per rendere l’idea una tabella Excel contiene oltre 320.000 righe per mostrarli tutti.

Infine, volendo è possibile richiedere anche il numero di transizioni immobiliari (NTN) avvenute in uno specifico semestre. Grazie a tali informazioni è possibile desumere l’andamento del mercato immobiliare. Ma è davvero corretto? La risposta purtroppo è negativa, data la mancanza di specificità relativa alla singola transizione.

I valori OMI sono poco attendibili

Ma dal momento che lo scopo non è quello di offrire basi di valutazione piuttosto quello di osservare l’andamento del mercato, i valori OMI sono poco attendibili e quindi inaffidabili.

La stessa Agenzia dell’Entrate riporta un documento in cui spiega come viene applicata la statistica per l’elaborazione del range dei valori. Leggendolo troverai metodi di stima, intervalli di confidenza, variabili, teoremi di convergenza, criteri, coefficienti e procedure di calcolo. Senza approfondire troppo il concetto è il seguente: se ti dico che chi legge questo articolo ha un’altezza compresa tra 1 e 2 metri molto probabilmente ho ragione. Ecco perché sfogliando i dati trovi quotazioni da un minimo ad un massimo. E la verità (in questo caso) non sta sempre nel mezzo.

Ad esempio allo stesso modo i valori OMI potrebbero indicare un valore compreso tra 1.500 euro e 2.300 euro al metro quadro commerciale, tuttavia è un’indicazione troppo approssimativa. E non è sufficiente fare la media.

Per fare una stima precisa non puoi utilizzare range di valori troppo ampi

Ecco perché è necessario adottare un metodo di calcolo che possa elaborare il più accuratamente possibile le indicazioni fornite dai dati.

Soluzione: i valori immobiliari dichiarati

Dal gennaio 2021, l’Agenzia delle Entrate, attraverso una soluzione interessante, che rispetta la privacy, ha trovato il modo di rendere pubblici i reali valori dichiarati negli atti di compravendita immobiliare. Questo è un notevole passo in avanti (ringrazio). Come ho scritto nel prossimo paragrafo, purtroppo i valori OMI non sono sufficientemente precisi per fare corrette stime*.

I valori dichiarati permettono di consultare su una mappa, il reale prezzo di compravendita (o meglio dichiarato in atto) così da permettere a chi vuole fare una valutazione, di essere davvero preciso. Anche se ancora non si è giunti ad una completezza di risultati, mi auguro che le cose in futuro migliorino. Ad esempio attualmente vengono indicati i vani anziché la metratura, e non si sa se l’unità immobiliare è stata ristrutturata. Quindi ancora ufficialmente non possiamo stimare un immobile secondo il suo reale valore commerciale (a meno che non conosciamo il mercato limitrofo).

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Mentre gli OMI offrono un range di prezzo massimo e minimo i valori dichiarati sono i reali prezzi di compravendita dichiarati nell’atto notarile. Per rispettare la privacy non è indicato l’immobile esatto che è stato compravenduto.

Una precisazione

Allora, faccio una precisazione che dopo ciò che ho scritto, risulta essere quantomeno doverosa. Per molti aspetti, l’Agenzia delle Entrate ha fatto un ottimo lavoro nel rendere fruibile e gratuiti i dati. Inoltre ha fatto un lavoro di suddivisione delle aree che è parecchio rilevante. Peccato però che la bassa precisione (dato il solo scopo statistico) abbia creato diversi problemi.

Mettiamoci nei panni ad esempio di un consulente che deve utilizzare una forbice di prezzi troppo ampia e che non possa avere comparabili reali di compravenduto. O chi si occupa di fare perizie per le banche e i tribunali. Sbagliare il prezzo perché la forbice dei valori è troppo ampia causa effetti a catena con gravose ripercussioni economiche, come l’allungamento dei tempi. Tant’è vero che la sentenza n. 13992 del 2019 indica i valori OMI come dati presuntivi inidonei a certificare il valore immobiliare. Eppure data la loro popolarità si continuano ad utilizzarli generando probabilmente più un danno nel mercato che una soluzione.

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