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Valori OMI

Generalmente i valori OMI sono utili ai professionisti o a chi vuole fare una valutazione del proprio immobile. Ma occhio perché per utilizzare le quotazioni dell’Agenzie delle Entrate serve dimestichezza, a volte sono più i danni che fanno che la correttezza d’informazioni offerte.

Cosa sono i valori OMI?

questo link, facendo conoscere i valori economici del mercato riferiti al metri catastali. Non solo, infatti le quotazioni OMI sono suddivise per categoria di immobile, ad esempio residenziale, commerciale o industriale. Il significato esatto di OMI è Osservatorio del Mercato Immobiliare. L’OMI non solo fornisce quotazioni ma anche metrature catastali, numero di compravendite, storico del mercato, distribuzione geografica e via dicendo.

 

in alcuni casi i valori OMI sono inutili ed errati e ci arriviamo tra poco.

Differenza tra i valori OMI e i valori dichiarati

Dal gennaio 2021, l’Agenzia delle Entrate, attraverso una soluzione interessante, che rispetta la privacy, ha trovato il modo di rendere pubblici i valori dichiarati negli atti di compravendita immobiliare. Questo è un notevole passo in avanti (ringrazio😇). Come ho scritto nel prossimo paragrafo, purtroppo i valori OMI non sono sufficientemente precisi per fare corrette stime*.

Fortunatamente, i valori dichiarati permettono invece di consultare su una mappa, il valore di compravendita reale (o appunto dichiarato) così da permettere a chi vuole fare una valutazione, di essere davvero preciso. Anche se ancora non si è giunti ad una completezza di risultati, mi auguro che le cose in futuro miglioreranno. Ad esempio attualmente  vengono indicati i vani anziché i mq commerciali, ma ci sono i presupposti per far sempre meglio. La differenza è che le quotazioni OMI sono un range massimo e minimo derivante da parametri statistici, mentre i valori dichiarati sono proprio i prezzi di compravendita riportati nell’atto notarile.

Perciò ad esempio, i valori OMI diranno che la tua casa vale da 1.000 a 3.500 euro al metro quadro, mentre grazie ai valori dichiarati puoi fare una valutazione ben più precisa e scoprire che magar la tua casa ha un valore di 2754 euro al mq. Mi auguro che un giorno anche i software di valutazione come quello di HomeSell.it potranno sostituire i valori OMI con i valori dichiarati.

*Ciò nonostante fino ad oggi le perizie giurate, nonché i tribunali utilizzano proprio i valori OMI per stilare le loro valutazioni. E questo ha creato non pochi problemi nelle aste giudiziarie, ma questo è un altro argomento.

I valori OMI sono poco attendibili

Come detto poco fa, purtroppo le quotazioni immobiliari OMI troppe volte risultano essere poco attendibili e quindi inaffidabili.

La stessa Agenzia dell’Entrate riporta un documento in cui spiega come viene applicata la statistica per l’elaborazione del range dei valori. Se ti metti a leggerlo, troverai metodi di stima, intervalli di confidenza, variabili, teoremi di convergenza, criteri, coefficienti e procedure di calcolo. Ovviamente non approfondisco, ma il concetto è il seguente: se ti dico che stai indossando un paio di pantaloni che hanno una lunghezza compresa tra la vita e le caviglie, molto probabilmente ho ragione. Infatti non importa quanto siano lunghi, ma ho quasi sicuramente ragione.

Allo stesso modo l’Agenzia dell’Entrate ti dice che la tua casa può valere da 1.500 a 3.800 euro al metro quadro. Magari se nel tuo quartiere il valore per il tuo immobile è di 1.500 euro/mq ecco che la statistica utilizzata ci ha preso. Offrire un range di valore troppo ampio non ha senso e ancora meno se il range risulta essere sbagliato. Purtroppo ad oggi la realtà è questa, speriamo che le cose in futuro migliorino.

Il problema è che per quanto si cerchi di essere meticolosi con i procedimenti di calcolo, se ci si basa su valori non affidabili anche il miglior calcolatore rischia di mostrare un valore sbagliato. Ma il problema ancor più grave è se non sei esperto e prendi alla leggera questo aspetto. Per questo ho deciso di dedicarti il prossimo paragrafo.

 

Il moltiplicatore OMI

Se fai la media tra i valori massimi e minimi offerti dall’Agenzia delle Entrate e moltiplicarli per i metri vendibili della tua casa non sempre troverai il giusto valore. Per migliorare la qualità delle quotazioni è necessario applicare alcuni indici correttivi. Inoltre è necessario essere certi della metratura corretta, dal momento che un errore di pochi metri cambia significativamente la quotazione. Se vuoi approfondire ti lascio il link di seguito.

Non utilizzare le quotazioni OMI se non sai come fare

Allora, faccio una precisazione che dopo ciò che ho scritto, risulta essere quantomeno doverosa. Per molti aspetti, l’Agenzia delle Entrate ha fatto un lavoro fantastico nel rendere fruibile e gratuiti i dati. Inoltre ha fatto un lavoro di suddivisione delle aree che è parecchio rilevante e puoi vederlo tu stesso dal sito del GEOPOI. Chi ci ha lavorato ha davvero fatto un ottimo lavoro. Peccato solo che per i valori non posso dire la stessa cosa, altrimenti non avrei scritto questo paragrafo.

Se non sai come utilizzare i valori OMI, evita di fare una semplice media. Se la tua casa è nuova non significa che devi valutarla al massimo del range e viceversa se il tuo immobile fosse da rifare non per forza la quotazione è quella inferiore. Ovviamente se non hai comparabili ma dovrai utilizzare i soli parametri OMI, quindi leggi attentamente la sezione dove vengono riportati i coefficienti di merito.

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