La trascrizione del contratto preliminare rappresenta una delle migliori tutele possibili che il legislatore adotta per la salvaguardia degli interessi di chi compra un immobile. Infatti il problema è che anche se le parti si mettono d’accordo e creano un contratto, il proprietario dell’immobile potrebbe fare lo stesso con terzi. Se così fosse chi vanta il reale diritto all’acquisto? Dal momento che non è possibile basarsi semplicemente sulla data di creazione del preliminare, la soluzione è trascriverlo (art. 2643).
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Perché dovresti trascrivere il contratto preliminare
Nel caso in cui il venditore risulta essere una persona poco affidabile o ha problemi economici o ancora l’immobile è intestato ad una società con serie difficoltà finanziarie allora dovresti trascrivere il preliminare. Scrivo dovresti in quanto si tratta di un’azione facoltativa che in alcune occasioni è fortemente consigliata. Questa infatti è l’unica vera tutela onde evitare che l’immobile venga venduto a terze parti.
Solo grazie alla trascrizione del preliminare il contratto diventa pubblico e nessuno potrà più scavalcare l’acquirente. In pratica solo così terzi accordi con altre parti non avranno alcuna efficacia.
Pensa ad esempio ad una persona che si accorda con due o più acquirenti per vendere la propria casa ed incassa una caparra da ognuno. Dal canto loro gli acquirenti fidandosi degli accordi scritti nel compromesso di vendita non immaginano nulla di male. Eppure potrebbero illudersi e perdere i soldi anticipati quando scopriranno che l’immobile è stato venduto a terzi. E purtroppo succede.
Però trascrivere il preliminare ha un costo notarile, quindi potresti voler risparmiare tale inconveniente. In questo caso un’altra soluzione è quella di dare in custodia al Notaio il prezzo di compravendita, senza concedere alcuna caparra all’attuale proprietario. Anche se questa seconda soluzione non ti garantisce contro terzi perlomeno metterai il denaro al sicuro.
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Mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto
Qualora sia avvenuta la trascrizione nei pubblici registri ma l’attuale proprietario non voglia più vendere l’immobile allora le somme già cedute dall’acquirente acquisiranno un privilegio speciale. Si tratterà infatti di somme che dovranno essere restituite alla parte adempiente secondo le modalità convenute e con priorità rispetto ad altri crediti, come da art. 2775 c.c..
Comunque in relazione ai casi, può essere richiesta in sede di giudizio l’esecuzione forzata del contratto, benché è necessario considerare caso per caso.
Differenze tra registrazione e trascrizione del preliminare
Nel settore immobiliare è frequente che ci siano termini apparentemente simili ma che in realtà indicano cose completamente diverse come in questo caso. Mentre la registrazione è obbligatoria per legge presso l’Agenzie delle Entrate, la trascrizione del preliminare come detto è facoltativa. La registrazione non tutela l’acquirente e ha semplicemente la funzione di far conoscere al legislatore la presenza del contratto e porre la data certa per mezzo dei relativi bolli.
Come funziona la trascrizione del preliminare
Una volta perfezionato il contratto tra l’attuale proprietario dell’immobile e il futuro acquirente, quest’ultimo può recarsi presso il proprio Notaio per richiedere la trascrizione del preliminare. Ciò significa che da li in avanti sarà compito del Notaio fare tutte le pratiche al fine di ufficializzare nei pubblici registri l’accordo di compravendita.
Una volta trascritto è sufficiente una visura per portare a conoscenza di chiunque che vi è una nota di trascrizione. Qualsiasi altro Notaio non potrà rogitare l’immobile a terzi se non una volta che decade la nota. Solo in questo modo quindi l’acquirente si riserva il diritto di precedenza all’acquisto rispetto ad altri potenziali proponenti. I dati necessari per procedere con la trascrizione sono essenzialmente quelli riportati nel contratto, come i dati anagrafici delle parti e gli estremi dell’immobile. Vi sono poi i dati del Notaio.
Infine per ciò che riguarda il costo della trascrizione del compromesso dipende dalla parcella del Notaio. Ci sono dei costi fissi (il Notaio funge da sostituto d’imposta) sommati alla sua parcella. Generalmente non viene quasi mai trascritto il preliminare proprio per evitare l’onere dei costi, ma come visto è suggerito farlo.
Effetti della trascrizione nei pubblici registri
La trascrizione ha effetto contro terzi a qualunque titolo, come riportato dall’articolo 2644 del codice civile. In pratica una volta trascritto il contratto, nessun creditore (come eventuali banche) o altri privati possono più iscrivere ipoteca sull’immobile. Quindi una volta ufficializzata, nessuno può più pretendere di rifarsi sul bene, di mandarlo all’asta o di acquistarlo.
Durata trascrizione del preliminare
All’attuale proprietario dell’immobile viene da chiedersi quanto tempo può rimanere trascritta una nota nei pubblici registri. L’articolo 2645 si sofferma sulla questione indicando che la stipula del contratto definitivo avvenga entro tre anni dalla trascrizione del preliminare.
Ciò significa che una volta trascritto il compromesso la data del rogito notarile può avvenire massimo entro tre anni (sempre in coerenza con quella riportata nel contratto trascritto). Questo può essere l’esempio di una casa acquistata da un’impresa edile che è ancora in via di costruzione.
