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Titolo di provenienza immobiliare: le 7 cose che dovresti conoscere

Se anche tu sei in procinto di fare operazioni immobiliari, il titolo di provenienza è uno dei primissimi aspetti di cui dovresti occuparti. Si tratta infatti di un documento di fondamentale importanza, indispensabile per la compravendita. Dovrebbe essere custodito dall’attuale proprietario in forma cartacea.

Il titolo di provenienza immobiliare è il suo documento più importante, contenente tutte le informazioni più importanti del bene stesso.

A cosa serve il titolo di provenienza

Come anticipato il titolo di provenienza certifica da dove proviene la titolarità dell’unità immobiliare. Ad esempio potrebbe essere stata una precedente compravendita, piuttosto che un’aggiudicazione attraverso asta giudiziaria. Lo scopo è quello di permettere lo scambio dei beni immobiliari ufficializzando il passaggio di proprietà dal vecchio al nuovo titolare.

Infatti conoscere questa informazione è di cruciale importanza per elaborare lo storico dei passaggi di proprietà di volta in volta. Ma non solo per questo, dal momento che il contenuto è molto più ampio, come vedremo meglio a breve.

Ovviamente qualsiasi persona prima di concludere una transizione immobiliare vuole accertarsi di avere a che fare con il reale proprietario. Proprio per questa ragione dev’essere anche un documento non falsificabile, motivo per cui viene creato da un pubblico ufficiale (giudice o notaio) e trascritto nei pubblici registri.

L’impossibilità di falsificare il titolo di provenienza immobiliare

La garanzia dell’impossibilità di manipolare il titolo di provenienza è data dalla procedura di registrazione. Tale titolo viene redatto da un pubblico ufficiale (Notaio o giudice) e successivamente registrato presso l’agenzia delle entrate. L’originale in copia cartacea viene tenuto dal Notaio e al nuovo proprietario viene rilasciata una copia conforme.

Grazie a questo procedimento una terza parte avrebbe serie difficoltà nel manomettere dati e informazioni, perché sarebbe sufficiente una visura a dimostrazione della reale intestazione dell’immobile.

Un’altra caratteristica del titolo di provenienza è la sua stretta correlazione al precedente. Per crearne uno nuovo infatti è necessario ricostruire la storia partendo da quello precedente e questo garantisce una continuità d’informazioni. Infine per compiere qualsiasi atto giuridico non è sufficiente la fotocopia dell’atto di provenienza ma è necessario l’originale o copia autentica.

Sembrerebbe scontato ma sono proprio queste dinamiche a rendere difficile manomettere la provenienza garantendo così fiducia nel contenuto d’informazioni. Se ciò non fosse potremmo sempre mettere in dubbio la reale identità del proprietario e il contenuto informativo.

Titolo di provenienza: qual è il contenuto

 

Luogo e parti coinvolte

Generalmente il titolo di provenienza inizia proprio dalla descrizione delle parti coinvolte e la località della sede fisica dell’incontro. In questa prima parte sono riportare anche le informazioni del pubblico ufficiale che redige l’atto, quindi Notaio o Giudice.

Vengono quindi riportati i dati dell’acquirente e del venditore, ma se necessario anche quelli dell’eventuale tutore legale.

 

Oggetto e scopo dell’atto di provenienza

Segue generalmente lo scopo dell’atto di compravendita, come il trasferimento della piena proprietà, nuda proprietà usufrutto o quote. Ad esempio se l’immobile viene trasferito a più persone nell’oggetto vengono riportate anche le quote intestate ad ogni singolo soggetto. Qualora il titolo di provenienza riguardi il trasferimento di più unità immobiliari, queste dovranno essere riportare nell’atto stesso. Come ad esempio l’acquisto per intero di un appartamento e l’intestazione a metà col coniuge del solo garage.

Inoltre non è detto che l’atto di trasferimento sia a titolo oneroso, infatti potrebbe benissimo trattarsi di una donazione immobiliare.

Descrizione delle unità immobiliari

A questo punto sono descritte le unità immobiliari che riguardano l’atto di provenienza. Quindi vengono riportati gli estremi catastali aggiornati, la consistenza in vani o metri quadri e il valore catastale. La descrizione riguarda anche lo stato urbanistico, l’anno di costruzione, eventuali modifiche successive, il permesso di costruire nonché indirizzo, piano e interno esatto dell’unità. Inoltre è frequente leggere anche la descrizione delle parti confinanti.

 

Prezzo pattuito e modalità di pagamento

Ovviamente questa è una parte essenziale del documento di provenienza, il prezzo viene riportato sia in numeri che in lettere. Se nel contratto preliminare sono state versati anticipi prezzo è possibile leggere tali informazioni in questa parte. Ad esempio il prezzo potrebbe essere stato pagato in parte attraverso l’intervento di un mutuo e in parte attraverso un anticipo. Quindi oltre al prezzo finale complessivo vengono riportate anche le modalità di versamento.

 

Storia dell’immobile e regime patrimoniale

Come anticipato precedentemente nel titolo di provenienza viene riportata una breve parte dedicata alla storia dell’immobile proprio con lo scopo di poter ricostruire i diversi passaggi di proprietà. Ciò che viene descritto è come le unità immobiliari erano erano pervenute all’attuale venditore. Inoltre è necessario riportare anche lo stato patrimoniale. Infatti il regime di separazione dei beni o viceversa è un’informazione necessaria specialmente qualora vi sia volontà tra le parti di rivendere l’immobile.

 

Garanzie offerte dal proprietario

Il proprietario dell’immobile che intende vendere è responsabile relativamente alle garanzie per evizione, della legittimità di ogni dichiarazione fatta e dei titoli di provenienza. Inoltre il bene dev’essere libero da ipoteche, pignoramenti e qualsiasi trascrizione pregiudizievole che potrebbe comprometterne la libera circolazione. Inoltre è bene che venga descritta la presenza o l’eventuale assenza dello stato di conformità, dell’abitabilità e la certificazione energetica.

Si tratta quindi di formalità essenziali che tutelano il nuovo acquirente fino al momento del trasferimento delle unità in oggetto.

 

 

In definitiva sono contenute le informazioni non solo necessarie ad identificare esattamente la titolarità del bene, ma anche quelle relative a:

  • precedente provenienza;
  • eventuali tutori;
  • numero di quote assegnate;
  • data di intestazione della proprietà;
  • numero di repertorio (utile per farne richiesta);
  • estremi catastali relativi all’immobile;
  • presenza di abitabilità/agibilità, titolo edificatorio eccetera;
  • eventuali limitazioni come servitù e vincoli;
  • eventuali limitazioni a beneficio dello stato

Da dove deriva il titolo di provenienza di un immobile

Nel titolo di provenienza viene anche indicata la tipologia di cui è facente parte. Infatti una qualsiasi unità immobiliare può derivare da cinque differenti tipologie di atti, ossia:

    • compravendita;
    • successione o eredità;
    • decreto ingiuntivo di trasferimento;
    • donazione;
    • usucapione

Normalmente il passaggio di proprietà deriva dalla compravendita nel libero mercato, trattandosi dell’evento più frequente. In secondo luogo vi è poi quello relativo alla successione o all’eredità del bene seguito dalla donazione e dal decreto di trasferimento. Quest’ultimo caso riguarda generalmente le aste immobiliari e quindi espropriazione forzata. Infine il giudice può attestare anche la presenza di usucapione.

Da chi viene rilasciato il titolo di provenienza e come recuperarlo

Come già anticipato chi rilascia l’attestato di provenienza è un pubblico ufficiale quindi un notaio o un giudice. Ma in caso di successione per morte devono essere gli eredi a occuparsi della comunicazione presso i pubblici registri. Tale pratica può essere fatta o per mezzo di un Notaio ma anche attraverso alcune camere del lavoro, comunque entro un anno dalla morte. Ma non sempre l’attestato di provenienza deriva da compravendita, infatti talvolta è il giudice con una sentenza ad emettere un particolare decreto di trasferimento.

Tuttavia se l’atto è stato smarrito e hai necessità di reperirlo devi contattare il notaio che ha redatto l’atto originale. Se però quest’ultimo non sta più esercitando devi rivolgerti all’archivio notarile distrettuale chiedendone una copia autentica. Prima di eseguire tale operazione ti invito a leggere le informazioni contenute sul sito del ministero della giustizia a questo link. Altrimenti puoi recarti fisicamente presso la sede dell’archivio o inviare una comunicazione per posta elettronica.

Titolo di provenienza smarrito: come recuperarlo

Se vuoi reperire il documento di provenienza della casa visita il sito del ministero della giustizia a questo link dove puoi richiedere la copia dell’atto Notarile da recuperare. Le modalità indicate sono quattro, ovvero puoi o recarti fisicamente presso la sede dell’archivio, per mail, per fax o infine per via telematica.

Comunque nota che questa richiesta ha un costo generalmente oneroso, quindi prima di farla ti verrà richiesto di conoscerne conoscerne la spesa. Una volta dato l’ok a procedere, devi comunicare se necessiti di copia cartacea (e in caso le modalità di consegna) oppure in formato elettronico. Dovrai quindi in seguito dimostrare l’avvenuto pagamento tramite bonifico bancario o postale.

Puoi scaricare di seguito i moduli messi a disposizione direttamente dal sito giustizia.it del governo:

Quanto costa il recupero

Sempre sul sito del ministero di giustizia, viene riportato che il costo di una copia autentica rilasciata in carta libera (composto da 4 facciate) ha un costo di 30,00 euro. Ci sono inoltre da considerare i costi della marca da bolo di 16 euro ogni 100 righe per copia cartacea o unica marca da bollo da 16 euro per via telematica.

I costi per recuperare il titolo di provenienza sono:

  • € 1,00 per ogni singola richiesta;
  • € 6,00 per la ricerca dell’atto richiesto;
  • € 10,00 per la sola lettura e ispezione;
  • € 1,50 per ogni 25 righe oppure € 3,00 nei casi di necessità immediata;
  • € 18,00 per il rilascio della copia autentica informatica o cartacea;
  • € 27,00 per rilascio della copia esecutiva;

Ad esempio per reperire un atto di provenienza composta da 4 facciate sono dovuti 30 euro.

La blockchain digitale potrà sostituire il titolo di provenienza cartaceo?

I passi da gigante che la tecnologia sta facendo quasi sicuramente influenzeranno anche il settore immobiliare compresa la trascrizione degli atti di provenienza. Una tecnologia grazie alla quale è possibile autenticare dati e informazioni in modo incontestabile, immediato, trasparente e sicuro.

Il sistema nazionale dei pubblici registri è garantito dallo Stato e funziona bene, ormai oliato da molti anni. Ma la blockchain può affiancare la professione del Notaio o quella dei tecnici ad esempio per tenere traccia della documentazione della casa come appunto l’atto di provenienza di un immobile. In futuro si potrebbe tener traccia di qualsiasi mutamento, documento e transizione di un bene immobiliare al punto da rendere la compravendita molto più lineare e sicura.

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