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Le 6 strategie per vendere una casa

strategie di vendita immobiliare

Ciao, vuoi sapere quali sono le strategie per vendere casa? Beh sono 6 e in questo articolo ti dico esattamente quali sono.😉
Sicuramente, se anche tu stai cercando di vendere casa hai una buona motivazione. Forse ti trasferisci per lavoro, forse si tratta di una casa ricevuta in eredità, forse per questioni familiari, forse per esigenze economiche o per investimento. In base alla tua motivazione di vendita e conoscenza del settore, questo articolo ti indirizza verso la strategia di vendita che fa al caso tuo. Quindi se stai pensando di vendere casa ma non sai che strategie scegliere sei nel posto giusto.

Confrontiamo le 4 strategie per vendere un immobile così scoprirai qual è quella che fa al caso tuo.

soluzioni-per-vendere-casa

Ti interessa valutare casa?

Strategia I: vendere casa da privato (senza agenzia)

Chi fa da se fa per tre dicono. Ma se non ti intendi del settore immobiliare fare tutto da se risulta essere rischioso, impegnativo e può servire anche molto tempo.
Ma almeno puoi dire di aver fatto tutto da solo/a e non ultimo di aver risparmiato diverse migliaia di euro di provvigione. Quindi come fare?
Beh, cercherai l’acquirente facendo passa parola tra amici e conoscenti Spargi un po’ la voce e di tanto in tanto qualche amico conosce qualche altro amico che per sentito dire cerca una casa da acquistare. Il passa parola è uno dei canali più efficaci in assoluto per vendere ed acquistare qualsiasi prodotto, proprio perché si sparge voce tra canali referenziati e i messaggi sono diretti agli interessati. Ecco perché indipendentemente dalla strategia che utilizzi per vendere un appartamento dovresti comunque lasciare aperta una porticina che ti consente di fare del passa parola tra amici e conoscenti. Ma, non c’è solo il passa parola. Oggi e nel prossimo futuro internet è essenziale, quindi sfrutta anche questo canale (ad esempio dai un’occhiata a casadaprivato). D’altra parte l’acquirente sta cercando casa online come tu stai cercando informazioni. Quindi internet funziona.
Se vuoi approfondire come fare a vendere casa privatamente, leggi questa guida.

Vantaggi da privato

  • risparmio della provvigione;
  • miglior margine di profitto durante la vendita;
  • libertà da vincoli di esclusiva.

Svantaggi da privato

  • difficoltà nella valutazione immobiliare;
  • maggior difficoltà nel trovare l’acquirente;
  • assenza di una rete di acquirenti già pronta ad acquistar casa;
  • difficoltà durante la trattativa;
  • esposizione a rischi ed errori;
  • scomodità

Strategia II: vendere casa con un mediatore abusivo

Eravamo indecisi nello scrivere questo paragrafo, ma dato che nella pratica è una strategia reale, parliamone perché c’è un limite a tutto.

Il tuo amico o vicino di casa è un mediatore abusivo? Ok, tieni però presente che:

  • Non ha un’assicurazione professionale;
  • Ti fa risparmiare ma non contribuisce al pagamento delle tasse;
  • Non può (anzi non potrebbe) utilizzare i canali pubblicitari più visibili;
  • Se va male qualcosa non ci rimette nulla;
  • Si rischiano pesanti sanzioni

L’uscere, il commercialista, l’avvocato, l’amministratore condominiale, l’imbianchino e qualsiasi altro conoscente senza iscrizione al R.E.A., senza assicurazione professionale per la mediazione immobiliare e senza il superamento di un apposito esame qualora pretendano un riscontro economico non è contemplato. Aiutarti a trovare un acquirente spargendo la voce è una cosa ben diversa da farsi pagare in assenza dei requisiti professionali. Il danno economico a livello nazionale  dovuto a questa pratica, si stima essere circa 1 miliardo di euro ogni anno.

Vantaggio con agente abusivo

  • passa parola.

Svantaggi con un agente abusivo

  • nessuna garanzia professionale;
  • visibilità limitata (sia online che offline);
  • hanno comunque un costo;
  • e in caso sarebbe un pagamento irregolare;
  • suscettibili di denuncia e segnalazione;
  • ecc.

Strategia III: affidarsi completamente all’agenzia immobiliare

Se non sa come vendere un’abitazione o semplicemente sei distante o ancora non hai tempo allora puoi affidarti ad un’agenzia tradizionale. Ovviamente ci sono pro e contro, come vedrai in seguito. Se rientri in questa categoria di persona, forse affidarti completamente a qualcuno è la strategia che fa al caso.

Ma occhio perché non è semplice scegliere la giusta agenzia e se sbagli potresti rimanere vincolato per mesi e mesi senza riuscire a vendere. Quindi se vuoi saperne di più su come scegliere la giusta agenzia allora leggi questa guida.

Intanto riassumendo ecco cosa devi tenere in considerazione: 

 

Esperienza

Come in ogni professione è bene che ci sia dell’esperienza dimostrabile.
Anche se l’agenzia non si trova sul fronte strada o in pieno centro con grandi vetrine luminose anche durante la notte, l’esperienza puoi credermi ha maggior valore.
Non conta tanto il nome dell’agenzia ma conta la persona con la quale avrai a che fare.

 

Vincoli di esclusiva

Esclusiva si o esclusiva no? E’ un bene o un male? Per molti è un vincolo stringente, per altri non importa purché ci sia fiducia con l’agenzia.
La verità sta nel mezzo come in tutte le cose. L’esclusiva è sempre un limite per il proprietario e una tutela per il professionista, che però deve rappresentare un equo accordo. Il professionista infatti deve (dovrebbe) offrire un servizio per il quale per il proprietario valga la pena accettare l’esclusiva.

A questo link puoi approfondire il contratto di agenzia immobiliare mentre a questo link il mandato di non esclusiva. Se invece vuoi togliere l’esclusiva ad un’agenzia, allora leggi questa guida.

 

Costo di provvigione

Vabbè su questo tema c’è tanto da dire. Talmente tanto che HomeSell.it nasce perché in forte disaccordo con gli alti costi di un’agenzia tradizionale.
Secondo noi non è normale che solo il 5/10% dei costi di un’agenzia tradizionale siano a favore del cliente. Il cliente si ritrova a pagare migliaia e migliaia di euro all’agenzia per sostenere le spese di:

  • affitto;
  • royalty (quelle che si pagano ai marchi di appartenenza);
  • segretaria (eventuale);
  • utenze;
  • arredamento;
  • e varie

Tutti costi che non servono per trovare l’acquirente. Sicuramente è meglio investire accuratamente in pubblicità che mantenere in piedi una baracca inefficiente e costosa. Ma si tratta di opinioni personali.
Quindi, se vuoi affidarti ad un’agenzia tradizionale adesso sei consapevole di dove andranno i tuoi soldi. Chiedi sempre prima qual è la provvigione richiesta e pattuiscilo nel contratto di esclusiva o nel mandato di non esclusiva. Scrivilo.

 

 

Visibilità pubblicitaria

Questo è un tema poco toccato ma molto caldo.
Devi sapere che ci sono due grandi macro categorie di acquirenti nel settore immobiliare:

  • acquirenti generici;
  • acquirenti specifici

Gli acquirenti generici non sanno ancora quale abitazione comprare perché sono ancora nella fase in cui maturano l’idea di acquisto. Quelli specifici invece è da un po’ che cercano e sanno cosa vogliono, a che prezzo, in quale quartiere, con quali caratteristiche e sanno anche fino a che budget preciso riescono a spingersi. Di frequente hanno anche una termine temporale entro il quale voler acquistare.

Ora il punto è che in genere gli acquirenti specifici fanno ricerche online con maggior frequenza rispetto a quelli generici.
E per loro non ha importanza quale sia l’agenzia immobiliare a cui rivolgersi, perché ciò che conta è che trovino quel che cercano.

Per questo è molto importante utilizzare bene gli strumenti pubblicitari.

Vantaggi con agenzia

  • maggior facilità e accuratezza nella valutazione immobiliare;
  • migliori probabilità nel trovare l’acquirente;
  • presenza di una rete di acquirenti già pronta ad acquistar casa;
  • trattativa facilitata;
  • gestione di rischi ed errori;
  • maggior comodità

Svantaggi con agenzia

  • costo;
  • vincoli di esclusiva (non sempre)

Strategia IV: utilizzare l’agenzia immobiliare online

Un altro metodo per vendere un immobile, simile al precedente ma più conveniente è utilizzare l’agenzia online è il metodo più conveniente in termini di costi e efficace in termini pubblicitari. Inoltre ricevi un supporto completo.

Proprio l’eliminazione dei costi fissi permettono di abbassare i costi relativi al servizio e quindi a chi vende casa di risparmiare la provvigione. Con noi ad esempio ottieni miglior visibilità online rispetto ad un’agenzia tradizionale, a vantaggio delle possibilità di vendita.

L’agenzia online è come l’agenzia immobiliare tradizionale, ma molto più specifica nel trovare acquirenti online. Questo le permette di eliminare i costi di affitto degli uffici e tutte le spese che ruotano attorno alla sede fisica, riducendo o eliminando i costi di provvigione. La grande differenza è che in un’agenzia tradizionale l’agente immobiliare è sul posto mentre in un’agenzia online il servizio è accentrato in un’unica sede.

Vantaggi con l'agenzia immobiliare online

  • maggior facilità e accuratezza nella valutazione immobiliare;
  • migliori probabilità nel trovare l’acquirente;
  • presenza di una rete di acquirenti già pronta ad acquistar casa;
  • trattativa facilitata;
  • gestione di rischi ed errori;
  • maggior comodità
  • consulente immobiliare dedicato (leggi questo link)

Svantaggio con agenzia immobiliare online

  • l’acquirente paga la provvigione (ma comunque al costo di mercato e non doppia);

Paragoniamo le strategie per vendere casa

Ebbene adesso è arrivato il momento di decidere. Allora, cosa ne pensi? Sei una persona che vuol far tutto da se (privatamente) o che si affida completamente agli altri (esclusiva all’agenzia tradizionale)? O ancora, preferisci una soluzione più smart e conveniente (agenzia online)? A te la scelta, ma prima, diamo un’occhiata al confronto delle strategie per vendere casa appena viste.

Confronto tra le modalità per vendere casa

aiuto visibilità acquirenti pronti comodità rischi svantaggi vantaggi costi
senza agenzia 0/10 limitata bassa probabilità 0/10 medio-alti 8/10 2/10 nessuno
con agente abusivo 3/10 bassa poco probabile 3/10 medio-alti 7/10 3/10 medio-bassi
agenzia tradizionale 8/10 media + prob. 7/10 medio-bassi/bassi 3/10 7/10 medio-alti/alti
agenzia online 8/10 media/media-alta + prob. 7/10 medio-bassi/bassi 1/10 9/10 bassissimi

Ah proposito, occhio alle tempistiche di vendita. Si sa, tempo è denaro e nel tempo mutano le condizioni di mercato compresi anche i prezzi e le necessità degli acquirenti.
Sei davvero sicuro che aspettare ti permetta di recuperare più soldi? Oppure sei davvero sicuro che correre ti permetta di realizzare di più? Eh? Che stai dicendo?

Ok, andiamo con ordine, riassumo il concetto nei paragrafi successivi.

La fretta non è una buona strategia per vendere casa

Se vuoi vendere casa velocemente (ti suggerisco di dare una letta a questa guida) dovresti allineare il prezzo al valore di mercato. Se poi chiedessi un po’ meno, ecco che venderesti casa davvero più velocemente. Però a volte correre non è la soluzione migliore, sempre che ovviamente non hai immediata necessità di denaro. In quel caso tra le due scelte vince il male minore. Ma negli altri casi valuta la tua vera motivazione di vendita. Aspettare troppo (come vedrai in seguito) non è la scelta più vantaggiosa (tempo è denaro) ma neppure svendere è la soluzione.

E qui ti voglio portare, se vuoi vendere casa velocemente non è necessario abbassare il prezzo sotto il valore di mercato. Ma prova a valorizzare la casa con interventi di riqualificazione, Home Staging e piccole modifiche per ottimizzare la presentazione. L’investimento necessario è minimo.

“Aspettare l’innamorato”

Di frequente in alcune province e città minori, mi capita di sentire da chi vende “io non ho fretta”. Mettono casa in vendita e passano mesi (a volte anni) ma continuano a non avere fretta. Allora mi chiedo dentro di me cosa significa veramente non aver fretta di vedere e per quale ragione mettono in vendita la loro dimora?

Non siamo immortali, eppure per alcune persone non aver fretta sembra davvero significare che a loro non interessa se nessuno la compra. Allora capisco che la questione è ben diversa. La realtà è che non è questione di tempo, ma il problema è il quantitativo economico che riescono (sperano) di riuscire ad ottenere. E così passa il tempo, la casa continua a deteriorarsi e a rimanere nel mercato fino a quando nessuno più la vuole.

Ricordati che se vuoi davvero vendere la tua abitazione è necessario proporla al corretto prezzo di mercato (leggi questo articolo se vuoi sapere come si valuta una casa), altrimenti rischi di non venderla mai. Occhio non sto dicendo di svenderla, sto dicendo che se nessuno è disposto a sborsare una cifra troppo alta, forse è il caso che rivedi la richiesta. Questo infatti non significa svendere ma allinearsi al valore attuale.

E poi rischi di cadere nella trappola di alcuni agenti immobiliari, perché le case invendute sono ottime case per la strategia di vendita basata sul paragone. Se vogliono vendere una casa prima fanno vedere quella che è in vendita da anni, mal tenuta e a un prezzo fuori mercato e subito dopo mostrano la casa che vogliono vendere davvero, ben tenuta e ad un prezzo più accessibile. Il potenziale acquirente paragona le due abitazioni e ovviamente vince la seconda.

Se non hai fretta di vendere (inteso che possono passare anni) non rimanere a mercato.

Altra soluzione, se vuoi ottenere il massimo dalla vendita del tuo immobile, allora valorizzalo. Abbelliscila, sistema le cose che non vanno, crea punti luce, giochi di colore, metti ordine, elimina tutto ciò che crea confusione, arredala, rendila il più calda e accogliente possibile.

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