Questo è un articolo di approfondimento relativo alle soluzioni per vendere una casa da ristrutturare. I problemi principali di chi vuole liberarsi di un immobile vecchio e fatiscente sono quelli di trovare un acquirente che ne intuisca le potenzialità. Ma come venderla senza dover investire denaro? Come esprimere le potenzialità dell’unità immobiliare lasciandola così com’è? Nei prossimi capitoli approfondiamo questi aspetti.
Questo articolo è un approfondimento della guida completa su come vendere casa.
Indice dei contenuti
- Perché vendere un immobile in cattive condizioni è difficile
- Quando si necessità di ristrutturare
- Gli interventi più rilevanti
- Fatti aiutare dall’home stagger
- Rifletti se sia il caso di frazionarla
- Utilizza i render anziché ristrutturare
- Prepara due preventivi di rifacimento
- Non camuffare i danni importanti
- A chi proporre la vendita di una casa da rifare
- Meglio ristrutturare o vendere così com’è?
Vendere un immobile in cattive condizioni è difficile
La maggior s-valutazione percepita
La difficoltà nel ricevere un’offerta di acquisto per una casa in cattive condizioni è la svalutazione percepita da parte del potenziale offerente rispetto alle potenzialità dell’immobile. Inoltre se presenta crepe, infiltrazioni, elevata dispersione termica, infissi da cambiare, impianto elettrico non più a norma, tubi idraulici obsoleti, come dare torto? Le cattive condizioni di una casa da rifare fanno ragionevolmente sorgere dubbi e perplessità negli occhi di chi la visita.
Quanto costerà sistemarla? Quali ulteriori problemi sorgeranno? E se chi ristruttura fa male i lavori o fallisce?
Gli acquirenti in genere sono spaventati dai lavori di rifacimento (perché non sono mai certi degli esborsi finali), quindi tendono a svalutare ulteriormente l’immobile. Ecco che così facendo l’incontro tra domanda e offerta non è sempre facile. Per questa ragione la svalutazione di una casa vecchia è quasi sempre maggiore rispetto al reale costo di ristrutturazione. Infatti nell’immaginario collettivo un immobile da ristrutturare è molto più problematico rispetto ad uno nuovo pronto all’uso.
Facciamo un esempio, facciamo finta che tu voglia vendere un immobile da ristrutturare di 90 mq a 162.000 euro (1.800 euro/mq). Vorresti questo prezzo perché se fosse ristrutturato varrebbe 252.000 euro (2.800/mq). Supponiamo quindi per semplicità, che per la ristrutturazione servano € 1.000/mq. Però chi compra oltre ai costi di ristrutturazione si accolla potenziali imprevisti ed è consapevole che acquisterà un immobile con una struttura portante datata. La divergenza di opinioni tra chi vende e chi propone di frequente si basa sul valore percepito.
Quanto tempo serve per vendere un immobile da ristrutturare?
Il tempo per vendere un bene immobiliare malconcio da rimettere a posto è generalmente più lungo rispetto ad un prodotto nuovo. Ma questo dipende dalle circostanze, perché potrebbe trattarsi di una baita sperduta in montagna o un appartamento in centro a Milano. Quindi il tempo di realizzo dipende principalmente dall’ubicazione e dal prezzo richiesto.
Tuttavia possiamo stabilire che per vendere una casa da ristrutturare servano tra 8 e 12 mesi di tempo. Per liberartene il prima possibile prova a contattare un’impresa di costruzioni, la quale è possibile che ti faccia un’offerta di acquisto per l’intero lotto.
Quando si necessità di ristrutturare
In relazione all’età e allo stato di usura ogni immobile ha necessità di manutenzione.
| Età dello stabile | Manutenzione | Impianti | Spese medie |
| Oltre 100 anni | completamente da rifare | da rifare | oltre i 1.000 €/mq |
| tra 50 e 70 anni | rifare facciate, pavimentazione, ambienti interni, tetto, manutenzione solai, antisismica | da rifare | fino a 1.000 € /mq |
| tra 20-40 anni | rifare facciate, rinfresco e ridistribuzione degli ambienti, controllare il tetto | impianto igienico da rifare, gli altri da controllare | fino a 800 €/mq |
| fino a 20 anni | controllare le grondaie, tinteggiatura esterna, piccoli lavori di manutenzione | impianto elettrico da controllare | 100 – 300 €/mq |
Gli interventi più rilevanti
Sappiamo per certo che il colore delle pareti interne dell’abitazione influiscono in modo apprezzabile sulla percezione di freschezza e armoniosità degli ambienti. Ad esempio ci sono colori capaci di suscitare emozioni come tranquillità, calma e sicurezza. E immergersi all’interno di ambienti capaci di suscitare ciò è un portento in termini di commerciabilità. Nessun colore sta bene da solo ma andrebbe associato ad un altro per staccare un po’. Un esempio di colorazione può essere la seguente: usa tonalità più scure per dipingere il soffitto se alto o viceversa le pareti se la stanza è bassa. Nel primo caso l’ambiente sembrerà essere più pieno mentre nel secondo caso la stanza apparirà più alta.
I colori ovviamente si devono sposare adeguatamente con la scelta della pavimentazione. In genere è possibile installare un nuovo pavimento direttamente sopra al vecchio evitando così inutili costi di smantellamento. Tuttavia prima di nascondere una superficie in marmo o legno potresti optare per la lucidatura o la levigazione. Ti stupirai della bellezza nel ridare nuova vita al pavimento. E soprattutto in questo modo abbatterai di parecchio i costi di manodopera.
Inoltre l’illuminazione risalta o inibisce la presentazione degli ambienti. Tendenzialmente viene utilizzata la luce bianca con arredamenti più moderni o nelle zone giorno mentre una luce calda meglio si adatta ad arredamenti in legno o nella zona notte.
Infine gli infissi interni e il bagno appaiono sin da subito all’occhio del potenziale acquirente. Oggi con poco è possibile cambiare le porte e riverniciare il bagno senza dover per forza cambiare le piastrelle.
In conclusione sicuramente il colore, la pavimentazione, il bagno e gli infissi interni sono tra gli interventi di maggior rilievo percepito. Ma vi sono altri dettagli suoi quali ricade l’occhio dell’acquirente e che quindi è bene approfondire.
Fatti aiutare da un home stager
Alcune figure professionali come architetti, interior design e home stager sono di aiuto per vendere un immobile da sistemare, specie se le condizioni non sono fatiscenti ma ancora in discreto stato.
Grazie a servizi di home staging professionale ottieni notevoli vantaggi aumentando il cosiddetto effetto WOW. Lo scopo è quello di creare un forte e positivo primo impatto con il potenziale acquirente. Questo ti costerà qualcosa che però recupererai abbondantemente alla vendita. Anche e soprattutto qualora l’abitazione sia vuota, l’home staging è ideale.
Ti suggerisco di contattare una persona esperta di arredamento o fare una ricerca su Google al riguardo. Con poco materiale e in uno o al massimo due giorni lavorativi trasformerà l’aspetto dell’interno.
Rifletti se sia il caso di frazionarla
Un’ottima soluzione per vendere casa da ristrutturare è frazionarla. Ovviamente questo comporta che debba esserci la metratura per realizzare almeno due unità distinte. Di frequente gli immobili vecchi offrono spazi importanti al punto che lo studio di nuove suddivisioni interne aiutano a riammodernare gli ambienti. Il frazionamento richiede di redigere un’apposita pratica tecnica per mano di un geometra abilitato. Così potrai rivolgere ad un pubblico maggiore aumentando il potenziale di vendita e ottenere un ricavo migliore.
Utilizza i render anziché ristrutturare
Grazie ala tecnologia computerizzata (in gergo parliamo di render), puoi dimostrare quale sia effettivamente il potenziale inespresso dell’unità immobiliare. Infatti puoi far letteralmente immaginare al potenziale acquirente come sarà a lavoro finito senza doverlo fare realmente. Fare un render ti consente anzitutto di apportare diverse modifiche virtualmente offrendo svariate soluzioni di ammodernamento (allargare il bagno, spostare muri, finestre, cambiare pavimenti). Quindi è un ottimo aiuto per vendere un’abitazione da ristrutturare offrendo allo stesso tempo una panoramica verosimile dei dettagli.
L’esempio di render che vedi nell’immagine qui sotto è stato fatto per un nostro cliente a prezzo economico. Ovviamente la qualità varia al variare del prezzo ma è la miglior soluzione tra spesa e resa.
Prepara due preventivi di rifacimento
Quando incontrerai la persona interessata vedrai che sarà intenta a chiedere aziende del posto qualche preventivo di rifacimento. Dal momento che non costa nulla, potresti pensarci tu stesso in anticipo, in modo tale che il potenziale interessato si deciderà più in fretta. O ancora potresti fare un salto dal geometra ed informarti se ad esempio sia possibile alzare il tetto. In pratica evidenzia le migliorie potenziali dell’investimento. Questo ti aiuterà anche a fare una miglior impressione ed aumentare la fiducia nei tuo confronti.
Non camuffare i danni importanti
Molte persone sono portate a mascherare i difetti e a far risaltare i pregi quando è il momento di vendere qualcosa, soprattutto quando si vuole vendere casa da ristrutturare. Ma c’è un limite entro il quale camuffare la realtà per quella che non è comporta responsabilità anche penali. Cercare di rendere più accogliente gli ambienti fa parte del contesto, purché è bene non nascondere eventuali danni importanti.
Ad esempio non verniciare le crepe facendo credere che non ve ne siano o ancora non nascondere le infiltrazioni. Qualora dovessero venire fuori (e così sarà) l’acquirente ha fino a 5 anni per chiedere il rimborso, l’eventuale ripristino dei danni o uno sconto sul prezzo. O addirittura annullare la vendita.
A chi proporre la vendita di una casa da rifare
Rimane poi un ultimo quesito, cioè a chi potrebbe interessare acquistare un immobile in cattive condizioni. In primo luogo è logico supporre che il target sia colui che abbia un budget limitato, ma non sempre dev’essere così. Anzi di frequente sono proprio imprese e investitori che hanno un occhio di riguardo per questa tipologia di acquisti.
Ad esempio le imprese edili eseguono progetti e ricerche di mercato per costruire nuove unità. Se reputano che il mercato possa essere interessante allora è facile che ti portino un’offerta di acquisto o propongano una permuta. Invece gli investitori un po’ come le imprese, scrutano le opportunità di profitto locando l’immobile o ristrutturarlo per rivenderlo.
E’ meglio ristrutturare o vendere così com’è?
Ovviamente se ristrutturi casa stringerai i tempi di vendita e otterrai un prezzo migliore ma dovrai anche fare i conti con le spese. E quindi sorge una domanda per nulla scontata, cioè è meglio sistemarla o venderla così com’è attualmente? Ovviamente maggiore è la superficie interna e maggiori sono le spese nonché le opportunità di rifacimento. Mi spiego meglio, qualora si va da monolocali a trilocali con superficie fino a 70 mq bene o male gli spazi interni rimangono invariati. Tuttalpiù è possibile realizzare un open space o qualche intervento di poco conto.
Invece qualora si tratti di una superficie ben maggiore per la quale si voglia ripristinare lo stato delle divisioni interne allora è doveroso conteggiare anche l’intervento di un tecnico in relazione alla tipologia di superficie che si va a modificare. Ecco spiegato perché è più conveniente riqualificare immobili di superficie inferiore rispetto a mettere mano laddove anche gli spazi sono completamente da revisionare.
In ogni caso, se ne hai la possibilità, ristrutturare casa prima di venderla è la soluzione ideale. Facciamo due conti:
appartamento di superficie commerciale equivalente a 50mq da riqualificare all’attuale valore di € 90.000 (€1800/mq). Si stima che gli interventi nel complesso incidano per una spesa di € 30.000 e il valore di vendita sia di € 130.000 a seguito dei miglioramenti. In questo modo tolti i costi sostenuti inizialmente il proprietario ricaverà € 10.000 in più rispetto a venderla allo stato attuale.