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Registrazione contratto preliminare: costi e istruzioni al modello 69

In questa guida vediamo nel dettaglio le istruzioni per registrare il modello 69 del preliminare. Ti anticipo già cosa è necessario fare, cioè prima il pagamento con il modello F24 poi la compilazione del modello 69 dopodiché il deposito presso l’Agenzia delle Entrate. Ora vediamo nel dettaglio le fasi.

Perché registrare il preliminare

Lo scopo della registrazione del compromesso è semplicemente quello di offrire al consumatore la data certa del giorno cui è stato fatto il contratto. Infatti, il giorno stesso delle firme, è necessario applicare delle marche da bollo. Su ogni marca da bollo viene riportata la data di creazione, quindi una volta applicata al preliminare in automatico si accerta la data.

 

Quando è necessaria la registrazione

Ogni qual volta si ha a che fare con un contratto immobiliare per una locazione o per una compravendita immobiliare è necessario registrare il contratto. Ad esempio, se la tua proposta di acquisto è stata accettata allora devi registrarla. Stessa cosa se sei un agente immobiliare e hai concluso un accordo di mediazione, il compromesso va registrato obbligatoriamente.

La legge impone che, nell’ambito immobiliare, tutti i contratti siano soggetti a registrazione, quindi anche il compromesso va fatto timbrare dall’Agenzia delle Entrate. Una volta registrato viene applicato un timbro posto sul contratto dall’Agenzia delle Entrate.

 

Dove si fa la registrazione del preliminare

La registrazione di un compromesso è possibile farla sia in via telematica sia presso gli sportelli dell’Agenzia delle Entrate. Ovviamente nel primo caso, benché più è necessario possedere le credenziali e un apposito programma da installare sul proprio PC.  Invece se ti rechi personalmente, è sicuramente più scomodo (ti va via mezza almeno mattinata garantisco) d’altra parte un operatore ti può aiutare. Comunque vediamo più nel dettaglio i due modi di registrare il preliminare.

 

Via telematica

Come anticipato, è necessario possedere un software e l’accesso alla sezione privata dell’Agenzia delle Entrate. La registrazione di per se è abbastanza semplice. Se sei un agente immobiliare è necessario che registri il preliminare solo in via telematica.  Altresì, se sei possessore di 10 unità immobiliari distinte, ricadi in questo tipo di obbligo di registrazione.

 

Presso la sede dell’Agenzia delle Entrate

Puoi registrare il preliminare presso qualunque sede dell’Agenzia delle Entrate, indipendentemente dall’ubicazione dell’immobile e dalla residenza delle parti. Infatti in genere si sceglie l’ufficio più vicino.

Prima di recarti presso lo sportello, dovrai fissare un appuntamento (accertati di recarti presso lo sportello delle registrazioni e non delle trascrizioni). Ovviamente, come abbiamo visto poco fa, devi aver completato gli adempimenti precedenti per poter procedere alla registrazione. Una volta la, l’operatrice ti chiederà due contratti preliminari in originale con le relative marche da bollo, il modello F24 e il modello 69. Inoltre dovrai fornire il tuo documento di riconoscimento. Dopodiché in pochi minuti ti rilascerà una copia originale della registrazione dell’atto.

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Data delle marche da bollo

Abbiamo detto precedentemente che prima di registrare il compromesso, è necessario apporre delle marche da bollo per la data certa. Il punto importante è che le marche da bollo devono avere la data del giorno in cui è stato creato il preliminare (e non il giorno della proposta). Ad esempio se l’acquirente firma una proposta il primo gennaio, e il venditore la accetta il primo marzo, il preliminare ha data dal primo marzo. Infatti prima si tratta di una proposta, che una volta accettata si trasforma appunto in un contratto consensuale. Le marche da bollo in questo esempio devono avere data primo di marzo.

Serve una marca da bollo da 16 euro ogni 100 righe oppure ogni 4 facciate.

Istruzioni per la registrazione del contratto preliminare

In questa parte della guida vediamo nel dettaglio gli adempimenti precedenti alla registrazione del preliminare. Una volta che avrai fatto tutto ciò, la registrazione vera e propria sarà facile e veloce.

Quando ti recherai all’Agenzia delle Entrate di persona o via telematica, devi aver già completato la serie di adempimenti che ti riporto di seguito. Se manca una sola di queste cose, non potrai registrare, quindi segui i passaggi.

 

Come compilare il modello F24

Il modello F24 va compilato e pagato presso la propria banca o un ufficio postale. Non è da pagare in Agenzia delle Entrate. Hai 20 giorni di tempo per effettuare il pagamento come privato o agente immobiliare, mentre 30 se il pagamento viene fatto dal Notaio. Di seguito trovi un’immagine di esempio di un modello F24 compilato e pagato presso una sportello delle poste. Eventualmente puoi chiedere al tuo commercialista di effettuare la registrazione per conto tuo.

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esempio di un modello F24 compilato per la registrazione di un preliminare

 

Contribuente

In questo paragrafo del modello dovrai semplicemente compilare i dati del contribuente. Assicurati che chi effettua il pagamento sia la stessa persona che compare anche nel contratto preliminare, altrimenti faranno storie durante la registrazione.

 

Sezione erario

In questa sezione è necessario indicare il codice del contributo, il numero di riferimento (che è la data dell’anno in corso) e l’importo versato. Riguardo i codici tributo del modello F24 per la registrazione del preliminare:

  • 1550 + anno di imposta: codice tributo del pagamento dell’imposta di registrazione;
  • 1552 + anno di imposta: codice del pagamento per l’imposta di bollo

Link modulo F24

Prima di fare la registrazione del compromesso, è necessario compilare il modulo F24 sottostante.

 

Istruzioni alla compilazione del modello 69

Forse la cosa più complicata da conoscere per sapere come registrare il compromesso è proprio la compilazione del modello 69. In effetti se non l’hai mai fatto può esserti utile una spiegazione dettagliata, quindi in questa parte della guida trovi le istruzioni.

Il modello 69 è un documento che mette a disposizione l’Agenzie delle Entrate per la registrazione sia dei contratti di locazione che del preliminare di vendita. Generalmente è il Notaio che si occupa di fare la registrazione del preliminare attraverso il modello 69. Ma potresti aver fatto tu il compromesso e quindi spetta a te questa parte.

Il modello 69 è composto da 3 pagine, vediamo nel dettaglio le istruzioni per compilarlo.

 

Parte riservata all’agenzia

Questo riquadro non devi compilarlo. Si tratta del primo riquadro della prima pagina ed è destinato all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate.

 

Quadro “A” dati generali

Questo riquadro è il secondo nel modello 69, devi compilarlo in tutte le sue parti all’infuori del nr di repertorio. Devi quindi inserire l’ufficio del territorio di appartenenza dell’Agenzia delle Entrate presso il quale richiedi la registrazione del preliminare. Inoltre nel riquadro “tipologia atto” devi inserire la dicitura inerente la registrazione “contratto preliminare di compravendita”. Infine nel riquadro adempimento barra “Reg” e uso abitativo solo se l’immobile principale fa parte della categoria residenziale.

 

Quadro “B” soggetti destinatari

I soggetti che vanno inseriti nel quadro “B”, sono tutte le parti riportate nel compromesso che vuoi registrare. Quindi tutti i proponenti e tutti i proprietari. Inizia con i proponenti e prosegui con i proprietari.

I dati da riportare sono a sinistra la numerazione in ordine crescente (1, 2, 3 ecc) e dati anagrafici.

 

Quadro “C” dati descrittivi dell’atto

Questo riquadro va compilato solo se la registrazione del preliminare la fa il Notaio. Se sei un agente immobiliare o un privato non compilare questa parte.

 

Quadro “D” dati degli immobili

Questa parte è necessaria per registrare il compromesso e devi inserire gli estremi catastali di tutte le unità immobiliari, ad esempio l’abitazione, la cantina, il garage e via dicendo. Numera ogni unità immobiliare in ordine crescente.

Deleghe

Se sei un delegato alla registrazione, in questo riquadro vanno i codici fiscali e le firme dei soggetti riportati nel quadro B. In realtà è sufficiente un solo soggetto delegante. Alla fine metterai la tua firma in fondo al terzo ed ultimo foglio.

Per facilità di comprensione ed esempi di seguito trovi 3 moduli in PDF. Uno è il modello 69 da compilare, un altro è un esempio con le istruzioni del modello 69. Nell’ultimo modulo in PDF invece trovi le istruzioni complete offerte dall’Agenzia delle Entrate.

 

Esempi di compilazione del modello 69

Per completare il processo di registrazione del contratto preliminare di vendita, è necessario prima compilare il modello 69. Trovi in allegato i link ai PDF con le istruzioni del modello 69 appena viste.

Costi di registrazione

Per rispondere subito alla domanda, ecco quanto costa registrare il preliminare di vendita:

  • 200 euro è il costo di registrazione;
  • imposta di bollo di 16 euro (ogni 4 facciate o 100 righe) datata il giorno della stipula del preliminare*
  • marca da bollo da 1,60 euro se si è in ritardo con l’imposta di bollo precedente

*L’imposta di bollo da 16,00 euro dev’essere di data antecedente o uguale al giorno di accettazione del preliminare da registrare. Qualora fossi in ritardo, dovrà essere applicata un’ulteriore marca da bollo di € 1,60. Qualora nel contratto preliminare sia previsto un corrispettivo economico sotto forma di caparra o acconto, allora è necessario conteggiare:

  • 0,5% della caparra (se prevista) e/o
  • 3% dell’acconto sul prezzo (se previsto)

Le imposte versate relative alla caparra e all’acconto possono essere recuperate in sede di versamento dell’imposta di registro. Dev’essere prodotta la copia del contratto registrato e la ricevuta del pagamento delle imposte.

Chi paga la registrazione del contratto

Le spese di registrazione del preliminare per normalmente vengono spartite tra acquirente  e venditore, metà per ciascuna parte. Nulla vieta che possono essere completamente a carico dell’acquirente o del venditore. Dipende dagli accordi presi durante la trattativa. Se è presente l’agenzia immobiliare, sarà quest’ultima obbligata a registrare il preliminare di compravendita, purché venga rimborsata assieme ai costi di provvigione.

Per ciò che invece riguarda la tassazione sull’acconto o sulla caparra, queste vengono normalmente attribuite all’acquirente. Anche in questo caso possono essere spartite tra le parti o essere solo a carico del venditore, anche se non è usanza. Ricorda che qualsiasi accordo diverso dalla normale abitudine è meglio stabilirlo prima di firmare il contratto preliminare.

Sanzioni per la mancata registrazione

Come appena visto è obbligatorio registrare il contratto preliminare benché sia possibile andare a rogito anche senza averne uno.

Hai 20 giorni di tempo per fare la registrazione del preliminare (30 giorni se ci pensa il Notaio) scaduti i quali si incorre in sanzioni.

In particolare:

  • se ritardi meno di 90 giorni, la sanzione è pari al 15%;
  • mentre se ritardi tra 90 a 365 giorni (quindi entro 1 anno), la sanzione sale al 24%;
  • ma se il preliminare non lo registri affatto allora la sanzione sarà compresa tra il 120% e il 240% dell’ammontare dovuto.

Si considera come tempistica quella che intercorre tra l’accettazione e la registrazione.

Se il contratto l’hai fatto tu con un altro privato allora sarai tu (insieme alla tua contro parte) ad essere responsabile della registrazione. Mentre se l’hai fatto stipulare da un professionista (ad esempio un agente immobiliare) allora a quest’ultimo spetta l’obbligo di registrazione.

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