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Provvigione all’agenzia immobiliare: quando non pagarla e quando si

Se fai un’operazione per mezzo di un’agenzia immobiliare questa applicherà la provvigione in relazione agli accordi iniziali. Rivolgersi ad un professionista velocizza i tempi e supporta le pratiche, benché i costi non dipendono dal tempo o dalla tipologia di pratica svolta. Infatti rispetto a molte altre professioni quella dell’agente immobiliare viene retribuita in percentuale sull’ammontare del valore dell’affare concluso.

In questa guida quindi vediamo nel dettaglio quando devi pagare l’agenzia e in quali casi invece quest’ultima non ha diritto alla provvigione.

Tariffe delle agenzie immobiliari

La commissione dovuta all’agenzia immobiliare è calcolata con una percentuale. Ma non vi è uno standard perché ogni agenzia applica la propria tariffa. Ci sono agenzia in franchising che avendo spese maggiori applicano le provvigioni maggiori, altre agenzie non in franchising invece applicano tariffe inferiori. Vi sono poi le agenzie online che invece offrono un notevole risparmio.

 

Tipologia di agenzia percentuale da chi compra percentuale da chi vende
agenzie in franchising 3% con un minimo di 4.500 euro 3% con un minimo di 4.500 euro
agenzie non in franchising 2% con un minimo di 3.000 euro 2% con un minimo di 3.000 euro
agenzie online o ibride da 0% a 1,5% con minimo di 990 euro da 0% a 1,5% con minimo di 990 euro

In base alla tabella riportata precedentemente, facciamo degli esempi concreti per calcolare quale sia il costo della provvigione di un’agenzia immobiliare in base alla tipologia. Abbiamo visto che quelle in franchising hanno costi maggiori a causa delle spese fisse a loro carico, mentre quelle online sono le più economiche proprio per la mancanza di elevati costi fissi. Ma facciamo alcuni esempi concreti calcolando la commissione sulla base di un immobile venduto a 220.000 euro.

  • L’agenzia in franchising ricava il 6% di provvigione più IVA (tra chi vende e chi compra) per un totale di oltre 16.100 euro;
  • l’agenzia non in franchising invece ricava il 4% più IVA tra chi compra e chi vende costando in totale oltre 10.000 euro;
  • infine l’agenzia online ricava o da chi vende o da chi acquista mediamente l’1,5% più IVA costando 4.000 euro.

Ho voluto fare questa distinzione in quanto tra la provvigione di un’agenzia immobiliare in franchising e una online c’è una forte differenza, come visto dal nostro esempio. La differenza è causata proprio nell’abbattimento dei costi fissi come l’ufficio e i grandi marchi.

Quando sorge il diritto alla provvigione

Il diritto alla provvigione sorge alla conclusione dell’affare tra le parti acquirente e venditore oppure tra conduttore e proprietario. Quando queste trovano un accordo ed è stata l’agenzia a metterli in contatto, quest’ultima viene retribuita per il lavoro svolto. La provvigione è regolata dall’art. 1755 del codice civile., tuttavia il quantitativo di denaro corrisposto è a libera scelta delle parti. Qualora però non sia stata pattuita in anticipo la somma di denaro, in caso di contenzioso la provvigione è calcolata in base agli usi e consumi del mercato limitrofo.

Facciamo alcuni esempi:

  • le parti vengono messe in contatto in qualsiasi modo dall’agenzia immobiliare;
  • se l’acquirente ha fatto una proposta privatamente al venditore ma è venuto a conoscenza dell’abitazione tramite l’agenzia immobiliare
  • l’agenzia immobiliare fa firmare il foglio visita;
  • l’acquirente firma una proposta di acquisto;
  • se nel preliminare è stata inserita una clausola risolutiva di mutuo ma l’acquirente non l’ha ottenuto e quindi non ha potuto proseguire con l’acquisto;
  • se a patti presi (affare concluso) una delle parti si ritira;

Normalmente l’agenzia pattuisce che l’incasso della fattura avvenga contestualmente al rogito, d’altra parte qualora le tempistiche si allungano oltre 3 mesi, l’agenzia è solita a pretendere subito la parcella.

Quando non pagare la provvigione

L’agenzia immobiliare non ha diritto alla provvigione quando manca il nesso di casualità tra la pretesa economica e il servizio offerto. Ad esempio se l’agenzia ha messo in contatto due parti per un affitto non può pretendere la provvigione se dopo alcuni mesi l’affittuario comprerà l’immobile. Come riportato dalla cassazione 6/9/01 nr. 11467 deve sussistere un nesso di causalità, cioè una buona ragione per cui pretenderne il corrispettivo economico. Invece il diritto non decade per il solo fatto di aver messo in contatto due parti ma non essere intervenuti in nessun modo in seguito.

Un altro motivo motivo per il quale il mediatore immobiliare non ha diritto alla provvigione è l’eventuale mancanza dei requisiti professionali come la non abilitazione alla professione.

Infine la provvigione inoltre non è da corrispondere per quei servizi gratuiti  quali:

  • valutazione di un immobile (se non in casi particolari come quelle giurate o che richiedono particolare impegno);
  • accompagnamento in visita delle parti;
  • consulenza telefonica;
  • informazioni di carattere generico relative agli immobili;
  • trattativa (senza conclusione positiva);
  • reperibilità della documentazione dell’immobile

Cosa si intende per affare concluso

Abbiamo detto che la provvigione dev’essere riconosciuta all’agenzia quando l’affare è stato concluso per effetto del suo intervento. Basta anche un semplice aver messo in contatto le parti coinvolte affinché sussiste il diritto. Ma per affare concluso si intende che l’accordo dev’essere perfezionato ossia pienamente valido.

Un accordo perfezionato mette i clienti nella condizione di dover riconoscere la parcella anche se la trattativa di compravendita o locazione salta. Infatti se le parti ad accordo concluso cambiano idea in corso d’opera, la provvigione va comunque riconosciuta. L’esempio classico è l’applicazione della clausola risolutiva o quella sospensiva nel contratto preliminare. Mentre con la prima l’accordo si intende concluso e quindi l’agenzia ha diritto alla parcella, con la seconda no. Scopri la differenza tra la clausola sospensiva e quella risolutiva.

Per affare concluso si intende un accordo perfezionato e quindi valido in tutti gli effetti. La provvigione può essere dovuta anche se le parti cambiando idea si ritirano dall’accordo.

Prescrizione della provvigione di agenzia immobiliare

Qualora l’agenzia venga scavalcata al fine di non riconoscergli la provvigione tra due o più soggetti privati, questa può intervenire in giudizio. Infatti prima che il diritto venga prescritto ha tempo 1 anno dal giorno in cui scopre di esser estata scavalcata.

Quindi una volta ottenute le prove che ne attestano le relative spettanze, questa dovrà preparare una particolare comunicazione di diffida ad adempiere. Se entro un termine di poco0 più di due settimane non viene eseguita l’agenzia procederà tramite giudizio. Il diritto invece si prescrive definitivamente se entro un anno dall’avvenuta conoscenza non compie azioni dimostrabili per riscuotere il compenso.

Rimborso delle spese di agenzia

Se viene pattuito antecedentemente l’incarico di mediazione, il mediatore ha diritto al rimborso delle spese come riportato dall’art. 1756 c.c. In pratica se il professionista esegue dei servizi a beneficio del cliente senza che però venga concluso alcunché, ha diritto almeno al rimborso delle spese sostenute.

Se è previsto un indennizzi per le spese questo dev’essere scritto nell’incarico di mediazione e accettato dal venditore, oppure anticipato.

Normalmente nessuna agenzia chiede un sostegno per le spese pubblicitarie sostenute per i soli portali immobiliari. Tuttavia se la pubblicità si spinge oltre sfruttando canali a pagamento come sponsorizzate, video aerei e volantinaggio allora viene richiesto un rimborso. Infatti il vantaggio ricevuto a fronte degli investimenti sostenuti dall’agenzia è rivolto direttamente al cliente finale. Inoltre a meno che non vi siano particolari condizioni o favoritismi l’agenzia fatica a sostenere spese elevate per ogni immobile che ha in vendita.

La penale di agenzia

Molte volte accade che l’agenzia immobiliare pretenda l’accettazione di una clausola penale dove viene specificata una quota economica da corrispondere in caso di scioglimento anticipato degli accordi. Ad esempio nel caso in cui vi sia un accordo di esclusiva e il cliente voglia recedere anticipatamente l’agenzia potrebbe pretendere una piccola multa.

Tuttavia si tratta di una clausola vessatoria la quale è valida solo se accettata dal contraente con doppia firma. In questo caso però la penale non può avvicinarsi al corrispettivo della provvigione in quanto non valida. La penale non dev’essere manifestatamente eccessiva ma piuttosto essere simile al rimborso spesa in quota fissa.

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Chi paga la provvigione all’agenzia immobiliare?

Secondo l’art. 1755 del codice civile, l’agenzia immobiliare ha diritto alla provvigione da entrambe le parti. Si parla quindi di diritto ma non di obbligo, pertanto l’agenzia può essere retribuita da una sola parte o da entrambe, in relazione alla propria politica aziendale. La legge normalmente parla di una provvigione in parti uguali ma nulla vieta a quest’ultimo di emettere importi differenti in relazione al servizi svolti. Infatti il legislatore parla di diritto alla provvigione da parte dell’agenzia immobiliare in parti uguali con lo scopo di salvaguardare l’imparzialità del mediatore stesso.

Tuttavia non è dovuto il pagamento dai soggetti che non sono stati coinvolti nella conclusione dell’affare.

Cosa succede se non si paga la commissione dell’agenzia immobiliare

Se non paghi la provvigione all’agenzia immobiliare, quest’ultima può citarti in giudizio. Ovviamente Ovviamente prima di farlo, farà in modo di raccogliere tutte le prove necessarie per far valere il proprio diritto alla commissione.

In particolar modo si appellerà all’art. 1755 c.c. il quale afferma che l’agenzia ha diritto ad essere retribuita per il semplice fatto di aver messo in contatto le parti. Quindi è sufficiente una mail, un messaggio o un’altra prova (anche testimonianza verbale) che prova l’intervento dell’agenzia. Per di più normalmente l’agenzia applica il cosiddetto regolamento di visita immobiliare, nel quale raccoglie data e riferimento dell’incontro tra le parti. Sarà difficile non pagare l’agenzia qualora quest’ultima dimostri il proprio operato.

Vi sono poi dei casi particolari che consentono al cliente di non saldare la provvigione per giusta causa, come in caso di negligenza e mancata trasparenza professionale. Ad esempio se il mediatore immobiliare nascondeva informazioni determinanti oppure ha creato danni. Ma questo dovrà essere deciso da un giudice perché ogni circostanza è a se. Tuttavia se la situazione è ambigua allora la soluzione preferenziale piuttosto di avviare una causa è di accordati per una penale tutto sommato conveniente.

Alcune controversie passate sulla provvigione di agenzia immobiliare

Per completezza d’informazioni riportiamo di seguito alcune controversie avvenute relativamente al pagamento della parcella dell’agenzia. Potrebbero interessare anche a te se ti trovi in condizioni simili.

  • Non è necessario il conferimento dell’incarico per il pagamento della provvigione: a Cassazione civile n. 11656/2018 e n. 25851/2014;
  • Iscrizione al R.E.A. dopo l’inizio dell’attività: cassazione civile n. 1735/2016;
  • Conclusione dell’affare e vincolo giuridico: cassazione civile n. 24397/2015;
  • Provvigione dovuta per l’intervento dell’agenzia nella conclusione dell’affare: cassazione civile n. 4758/2012

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