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Provvigione agenzia immobiliare: lo standard applicato in Italia

In questa guida vediamo nel dettaglio quale sia la provvigione dell’agenzia immobiliare sia in caso di acquisto che di vendita di un immobile. L’agente immobiliare infatti non guadagna un fisso mensile ma piuttosto in base alle vendite o agli affitti completati.

Come funziona la commissione dell’agenzia immobiliare

I titolari delle agenzie immobiliari sono professionisti che lavorano “per obiettivo”, cioè vengono pagati alla conclusione di accordi di compravendita o locazione di immobili. L’articolo 1755 c.c. regola le disposizioni in materia della provvigione all’agenzia, benché il quantitativo di denaro e le modalità sono a scelta delle parti. Ovviamente è sempre doveroso emettere fattura, ma non c’è alcuna legge che regola quanto può pretendere un’agenzia. Tuttavia in caso di contenzioso, l’eventuale provvigione è calcolata in relazione al normale tariffario di mercato. Normalmente servizi di agenzia immobiliare sono gratuiti (salvo rimborsi spesa) fino all’ufficializzazione degli accordi tra le parti che l’agenzia ha messo in contatto.

Chi paga la provvigione all’agenzia immobiliare?

Secondo l’art. 1755 del codice civile, l’agenzia immobiliare ha diritto alla provvigione da entrambe le parti. Ho sottolineato la parola diritto in quanto significa che il professionista può esercitare o meno il diritto ma nessuno lo obbliga a farlo. Infatti l’agenzia può  essere retribuita da una sola parte o da entrambe in misura differente oppure uguale e ciò dipende dai patti iniziali.

Il legislatore con il diritto della doppia retribuzione ha pensato di salvaguardare l’imparzialità del mediatore, almeno in teoria. Cioè per evitare che una delle due parti venga privilegiata rispetto all’altra l’agente immobiliare viene pagato in parti uguali da entrambi. D’altra parte c’è il rischio che nella pratica l’agente faccia pressione sulla parte debole per concludere un affare e lucrare da entrambe, cosa ben diversa rispetto alle intenzioni originali. C’è anche da dire poi che non in tutti i paesi funziona come in Italia, ad esempio negli USA le cose sono differenti.

 

Quando dev’essere pagata la provvigione all’agenzia?

La provvigione dev’essere pagata alla conclusione dell’affare, cioè dalla conclusione positiva del compromesso. Ma questo non significa che la commissione sorge pagata l’immobile è stato venduto. Infatti potrebbe accadere che una delle parti si ritiri dall’affare non per colpa dell’agenzia e che quest’ultima abbia svolto il proprio dovere. A quel punto l’agente immobiliare ha pieno diritto alla parcella.

Per conclusione dell’affare si intende che il contratto preliminare tra acquirente e venditore è stato perfezionato, cioè si è concluso positivamente. Per intenderci le parti possono andare a rogitare l’immobile anche dopo 2 mesi dalla conclusione del contratto. Nel frattempo l’agenzia può pretendere la provvigione.

Facciamo alcuni esempi per capirci meglio:

  • se il contratto si è concluso positivamente ma poi le parti decidono di non proseguire con la vendita, si paga comunque l’agenzia?  Si, è necessario pagare la percentuale all’agenzia immobiliare in quanto ha fatto in modo di concludere l’accordo. Se poi le parti cambiano idea (non imputabile all’agenzia) non è responsabilità di quest’ultima.
  • se il preliminare è stato concluso positivamente ma l’acquirente non ha ottenuto il mutuo per acquistare casa e quindi non è stato possibile proseguire con la vendita, la parcella si paga comunque? Non si paga se nel preliminare è stata inserita la clausola sospensiva. Ma si paga la provvigione se nel contratto è stata inserita la clausola risolutiva.
  • se l’acquirente ha fatto una proposta privatamente al venditore ma è venuto a conoscenza dell’abitazione tramite l’agenzia immobiliare, è obbligato a riconoscere la provvigione? Si, per questa ragione le agenzie immobiliari si tutelano per mezzo di un foglio visita o regolamento di visita immobiliare.

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Qual è la provvigione delle agenzie immobiliari in Italia

La commissione dovuta all’agenzia immobiliare è calcolata con una percentuale. Ma non vi è uno standard perché ogni agenzia applica la propria tariffa. Ci sono agenzia in franchising che avendo spese maggiori applicano le provvigioni maggiori, altre agenzie non in franchising invece applicano tariffe inferiori. Vi sono poi le agenzie online che invece offrono un notevole risparmio.

 

Tipologia di agenzia percentuale da chi compra percentuale da chi vende
agenzie in franchising 3% con un minimo di 4.500 euro 3% con un minimo di 4.500 euro
agenzie non in franchising 2% con un minimo di 3.000 euro 2% con un minimo di 3.000 euro
agenzie online o ibride da 0% a 1,5% con minimo di 990 euro da 0% a 1,5% con minimo di 990 euro

 

Esempi di provvigione delle agenzie immobiliari

In base alla tabella riportata precedentemente, facciamo degli esempi concreti per calcolare quale sia il costo della provvigione di un’agenzia immobiliare in base alla tipologia. Abbiamo visto che quelle in franchising hanno costi maggiori a causa delle spese fisse a loro carico, mentre quelle online sono le più economiche proprio per la mancanza di elevati costi fissi. Ma facciamo alcuni esempi concreti calcolando la commissione sulla base di un immobile venduto a 220.000 euro.

  • L’agenzia in franchising ricava il 6% di provvigione più IVA (tra chi vende e chi compra) per un totale di oltre 16.100 euro;
  • l’agenzia non in franchising invece ricava il 4% più IVA tra chi compra e chi vende costando in totale oltre 10.000 euro;
  • infine l’agenzia online ricava o da chi vende o da chi acquista mediamente l’1,5% più IVA costando 4.000 euro.

Ho voluto fare questa distinzione in quanto tra la provvigione di un’agenzia immobiliare in franchising e una online c’è una forte differenza, come visto dal nostro esempio. La differenza è causata proprio nell’abbattimento dei costi fissi come l’ufficio e i grandi marchi.

Cosa succede se non si paga la percentuale all’agenzia immobiliare?

Puoi non pagare l’agenzia immobiliare per giusta causa, come ad esempio la negligenza o la mancata trasparenza. Se l’agenzia aveva delle informazioni che teneva nascoste per le quali le parti non avrebbero concordato alcunché si tratterebbe di dolo e allora non pagare la provvigione è una giusta causa.

Negli altri casi, l’agenzia immobiliare se ha messo in contatto le parti per la conclusione dell’affare (anche se poi non è intervenuta in altro modo) va comunque pagata, ed è sempre meglio concordare in anticipo la provvigione.

 

Decadenza del diritto alla mediazione delle agenzie immobiliari

Se la commissione all’agenzia immobiliare non viene pagata, l’agenzia ha 1 anno di tempo dal momento in cui è venuta a conoscenza del mancato diritto alla provvigione, per pretendere il pagamento. La decadenza del diritto alla provvigione inizia nel momento in cui è stato concluso l’affare. Se però questo era stato nascosto al professionista, allora l’anno inizia dal momento in cui la frode è stata scoperta.

La prescrizione in questo caso riguarda solamente la provvigione e non altri diritti come ad esempio il rimborso delle spese. Per approfondire puoi leggere l’articolo 2950 relativo alla prescrizione.

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