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Preliminare di vendita

Ciao, se ti interessa saperne di più sul preliminare di vendita, ci sono ben 9 cose davvero importanti che devi conoscere. Soprattutto se stai vendendo o comprando una casa. 😉

Ah per evitare di fare confusione, ti anticipo già da subito che il preliminare di vendita e il compromesso sono esattamente la stessa cosa.

Alla fine di questo articolo, puoi scaricare il modello fac-simile del preliminare di compravendita in formato PDF.

Quanto vale la casa?

A cosa serve il contratto preliminare

Il preliminare di vendita, conosciuto anche come “compromesso di vendita”, è un accordo scritto tra futuro acquirente e venditore per la compravendita di una unità immobiliare. Come dice la parola “preliminare” è un contratto che anticipa gli effetti dell’accordo.

Benché il contratto preliminare non sia obbligatorio e sia possibile recarsi dal Notaio per l’atto definitivo anche in assenza di un compromesso di vendita, questa pratica è assolutamente sconsigliata.
Infatti, come vedremo in seguito, nel preliminare di compravendita vengono riportati tutti gli aspetti relativi all’accordo, dal prezzo alla data di stipula, dalla tipologia alle condizioni dell’immobile fino alle diverse clausole.

Il Notaio non può creare un atto definitivo diverso da ciò che è stato riportato nel compromesso di vendita, ragione per cui è necessario chiarire gli accordi in ogni aspetto e sapere cosa scrivere nel contratto preliminare. A proposito, potrai scaricare un modello fac-simile a fondo pagina.

Come creare un preliminare di vendita

Lo sapevi che la proposta di acquisto accettata dal venditore si trasforma automaticamente in contratto preliminare?

Siccome c’è un po’ di confusione per i non addetti al settore, te lo spieghiamo noi. Quando si riceve una proposta di acquisto da parte di un potenziale acquirente e il venditore la accetta, si tratta già di un accordo preliminare. Normalmente se la proposta di acquisto non è completa di tutto ma contiene solo gli intenti di compravendita e il prezzo, per stare sul sicuro ci si reca dal Notaio a fare il contratto preliminare di vendita.

Quindi, se accetti una proposta o se stai facendo una proposta di acquisto, anche scritta a mano su un pezzo di carta occhio perché si tratta già di un contratto vero e proprio.

Se vuoi che il contratto preliminare venga fatto da un professionista, allora nella proposta di acquisto inserisci la clausola che specifica che il compromesso di vendita sarà redatto dal Notaio. Comunque alla fine di questo articolo potrai scaricare una copia fac-simile del preliminare in PDF.

(basti pensare a chi vende casa privatamente)

Cosa tutela l’accordo preliminare

Se pensi che il contratto preliminare ti tutela al 100% dall’acquisto della futura casa non è così. Il contratto preliminare di per se non tutela l’acquirente dalla possibilità che l’attuale proprietario possa vendere la casa a terzi. E allo stesso modo che l’acquirente ci rimetta.😕

Ecco perché la terza cosa che devi assolutamente sapere sul preliminare di vendita immobiliare è la differenza tra registrazione con la trascrizione.

 

Registrazione del preliminare di vendita

Qualsiasi contratto immobiliare è obbligatorio registrarlo. Ma la sola pratica di registrazione presso l’Agenzia dell’Entrate non salvaguardia il potenziale acquirente dal rischio che l’attuale proprietario crei un altro contratto preliminare con una terza parte. Il costo di registrazione ammonta a 200 euro più bolli ed eventuali imposte sull’acconto e sulla caparra. Per saperne di più sui costi ti suggerisco la lettura di questo articolo.

Hai 20 giorni di tempo per registrare il preliminare di vendita (30 giorni qualora sia il Notaio a doverlo registrare). Si considera il giorni di accettazione della proposta da parte del venditore o comunque il giorni in cui tutte le parti firmano il contratto preliminare. Il contratto va registrato presso l’agenzia dell’Entrate a questo link.

Però se hai il dubbio che l’attuale venditore possa stipulare un nuovo compromesso con terzi, allora il suggerimento è proprio quello di trascrivere il contratto. La differenza tra registrazione e trascrizione è che la registrazione è imposta dall’Agenzia dell’Entrate e non viene trascritta nei pubblici registri, mentre è tutt’altra cosa per la trascrizione che come vedremo tra poco viene fatta dal Notaio.

 

La trascrizione del preliminare di compravendita

Rispetto alla registrazione, la trascrizione non è obbligatoria ma è opponibile nei confronti di terzi. Infatti è trascritta nei pubblici registri.

Come puoi immaginare, in passato si sono verificati casi in cui il venditore abbia stipulato accordi con più acquirenti, all’insaputa di questi ultimi e incassando da ognuno la caparra. In questa situazione nasce un conflitto tra le parti e l’acquirente che viene tutelato per l’acquisto dell’immobile è colui che per primo ha trascritto il contratto preliminare di vendita nei pubblici registri.

Infatti non è la data di registrazione del contratto a tutelare il primo acquirente rispetto ad un secondo o terzo, bensì è la data di trascrizione a garantire l’accordo.

Facciamo il seguente esempio:
Se tra Mario (l’acquirente) e Rino (il venditore) c’è già un patto di vendita (o compromesso) non trascritto e Rino (in malafede) decidesse di vendere l’immobile anche a Giulia (secondo acquirente), legalmente tra Mario e Giulia chi dei due potrà acquistare?  Chi per primo trascrive il compromesso. Quindi se fosse Giulia a trascrivere per prima, Mario non potrà far valere le sue ragioni proprio per la mancanza della trascrizione.

Ma la trascrizione dell’accordo di vendita ha un costo in quanto è necessario l’intervento del Notaio. Fortunatamente però se non ti interessa trascrivere il compromesso ma vuoi comunque assicurarti di non “farti fregare la caparra” allora puoi depositare l’anticipo prezzo dal notaio.

Se vuoi saperne di più su come tutelarsi quando si vende una casa, ti suggerisco la lettura di questo articolo.

 

Perché scrivere un accordo preliminare

Ha senso perché tutela entrambe le parti (acquirente e venditore) da eventuali ripensamenti e/o modifiche.
Infatti in genere dall’accordo al contratto definitivo  ci si prende un po’ di tempo. In genere, in seguito all’accordo, passano diverse settimane o mesi prima di andare a rogito.
Basti pensare ad esempio qualora sia necessario l’intervento di un istituto mutuante o ci siano delle pratiche tecniche da concludere.
Proprio per evitare un eventuale ripensamenti e/o modifiche degli accordi tra il momento relativo all’intesa di compravendita e il giorno in cui ci si incontra con il Notaio, viene stipulato un contratto preliminare o compromesso di compravendita.

Cosa scrive nel preliminare di vendita

Ed eccoci arrivati alla parte interessante della guida, cioè cosa scrivere nel compromesso di vendita?

Per i non addetti ai lavori è facile pensare erroneamente che sia sufficiente scrivere il nome e cognome delle parti e il prezzo pattuito per la compravendita. Ma non è così, infatti ora vediamo l’elenco delle cose necessarie.

Ecco la lista delle cose da scrivere nel contratto preliminare:

  • dati identificativi delle parti;
  • eventuale  o clausola di cessione del preliminare;
  • estremi catastali dell’immobile;
  • stato di fatto urbanistico dell’immobile;
  • clausola contro eventuali situazioni pregiudiziali;
  • accettazione dello stato di fatto e di diritto dell’immobile;
  • attestato di prestazione energetica (APE);
  • prezzo di compravendita;
  • eventuale acconto o caparra ed estremi;
  • termine temporale massimo entro cui stipulare il definitivo;
  • eventuali riferimenti al Notaio scelto;
  • condizioni particolari (clausola risolutiva espressa, clausola sospensiva);
  • eventuali note
  • firme in ogni pagina

 

Come vedi non è sufficiente inserire solo poche informazioni, come sanno bene gli addetti ai lavoro. Benché gli elementi essenziali per la stesura del contratto preliminare sono l’accordo, la causa, la forma e l’oggetto, è comunque suggerito inserire tutti gli elementi menzionati in precedenza.

Preliminare per acquistare casa con ipoteca

Dal momento che l’atto Notarile deve contenere le stesse identiche indicazioni riportate nel contratto preliminare di compravendita, questo significa che l’accordo è meglio che tuteli l’acquirente da potenziali ipoteche. Infatti, potrebbe capitare di fare un’offerta di acquisto che venga accettata dal venditore ma che non copra per intero l’importo dell’ipoteca. Quindi è assolutamente necessario  inserire nel contratto una particolare clausola a tutela dell’acquirente.

Noi in HomeSell.it in genere utilizziamo la seguente clausola: “Al momento del rogito notarile, l’immobile dovrà essere libero da vincoli, pesi, oneri e gravami ivi comprese iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli “. Questo significa che al momento della compravendita, se ci fossero delle ipoteche allora devono essere cancellate.

 

Link utili

Come annullare il compromesso di vendita

Il proponente può annullare la proposta fino a che il contratto non è concluso, cioè fino a che il venditore non l’ha accettato e firmato. Infatti una volta firmata, la proposta di acquisto si trasforma automaticamente in preliminare di compravendita.

Qualora l’acquirente o il venditore non vogliano più proseguire con il definitivo, perciò vogliano svincolarsi dagli obblighi assunti alla firma del preliminare di compravendita, allora possono accordarsi con un’altra scrittura. Ovviamente possono accordarsi per mezzo di un altro contratto scritto. 

Possono anche pattuire una penale diversa dall’eventuale caparra già stabilita e qualora ci fossero danni economici alla mancata esecuzione del contratto definitivo, la parte adempiente può chiedere il rimborso dei danni. Se le parti annullano il preliminare per mutuo accordo, quindi se sono entrambi a favore dell’annullamento non succede nulla e ci si accorda consensualmente. Invece qualora non si trovasse l’accordo deve intervenire un giudice.

Come vediamo tra poco, se non si rispetta il preliminare senza trovare un equo accordo la procedura si allunga e anche le spese lievitano.

Cosa succede se non si rispetta un contratto preliminare

Se una delle due parti non procede all’esecuzione del contratto preliminare di compravendita, la parte adempiente può trattenere la caparra oppure in alternativa chiedere l’esecuzione forzata del contrato o ancora qualora siano presenti danni causati dalla mancata esecuzione del preliminare è possibile chiederne il risarcimento. Ma non è possibile trattenere la caparra e chiedere l’esecuzione del contratto.

Se è il venditore a non voler procedere con il contratto definitivo, allora l’acquirente può pretendere il risarcimento della caparra versata più l’incasso di un’altra somma pari alla caparra. Ad esempio se l’acquirente ha versato 10.000 euro di caparra e il venditore non vuole eseguire il compromesso di vendita allora l’acquirente ha diritto al rimborso dei 10.000 euro più un ulteriore versamento di altri 10.000 euro, per un totale di € 20.000. In pratica all’acquirente viene restituito il doppio della caparra.

Diversamente se fosse l’acquirente a non voler procedere con il definitivo, allora è il venditore a trattenere la sola caparra, quindi nell’esempio precedente i soli 10.000 euro.

Attenzione però, in entrambi gli esempi precedenti si fa riferimento alla caparra (in particolare a quella confirmatoria). Se l’anticipo prezzo pattuito fosse l’acconto, non sarebbe la stessa cosa. Infatti l’acconto andrebbe comunque restituito e c’è differenza tra acconto e caparra e per saperne di più ti suggerisco di dare un’occhiata a questo articolo.

Quale importo versare al compromesso

Quando si firma un compromesso di compravendita in genere l’acquirente offre una caparra confirmatoria circa del 10% del prezzo pattuito. D’altra parte, per importi superiori ai 250.000 euro, la caparra di frequente è inferiore al 10% e si preferisce stabilire una cifra fissa, come 15.000 o 20.000 euro.

Certo è, che maggiore è la caparra e maggiore è il potere contrattuale dell’acquirente, nonché la serietà di intenti.

Si può entrare in casa alla firma del contratto preliminare

Come detto all’inizio il preliminare di vendita è un contratto che anticipa un altro contratto futuro. Pertanto non si è ancora proprietari dell’immobile. Entrare in casa anticipatamente, quando non si è proprietari è sempre un rischio per l’attuale proprietario (basti pensare alla rottura di un vetro, un malfunzionamento della caldaia con relativa sostituzione, al pagamento delle utenze e quant’altro). Benché ci siano proprietari di casa più disponibili di altri a far entrare in anticipo i futuri titolari dell’immobile, non è una prassi consigliata e anche se è possibile entrare in casa alla firma del preliminare, a volte non è consigliato farlo.

Se proprio ci sono motivi per i quali è assolutamente necessario entrare prima in casa o comunque l’atto definitivo di vendita è molto prossimo è più facile che le parti concordano l’accesso anticipato.

Le clausole

Durante la trattativa è possibile che le parti necessitano di particolari accordi al fine di perfezionare il preliminare di vendita. Basti ad esempio pensare alla necessità di accesso al credito da parte dell’acquirente, o alla buona riuscita della vendita di un’altra casa intestata all’acquirente. Oppure ancora alla chiusura di una determinata situazione pregiudizievole per il venditore e via dicendo.

Si tratta di aspetti che possono essere regolamentati grazie ad una serie di clausole e le due più comunemente utilizzate sono la clausola sospensiva e la clausola risolutiva espressa. Per conoscerne le differenze, ti suggerisco la lettura di questo articolo.

Un’altra clausola non sempre utilizzata ma molto interessante è quella la clausola del deposito prezzo dal Notaio a tutela della caparra. Per maggiori informazioni consulta questa guida.

Modello facsimile preliminare di compravendita in PDF

Per darti un’idea di ciò che abbiamo scritto fin adesso e aiutarti con uno spunto del preliminare di vendita, abbiamo creato un modello d’esempio fac-simile del compromesso. Si tratta di una proposta di acquisto che una volta accettata dal venditore e rivista dall’acquirente si trasforma automaticamente in contratto preliminare. Lo puoi scaricare facilmente cliccando qui.

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