compromesso

Preliminare di vendita

In questa guida andremo a conoscere tutto ciò che c’è da sapere riguardo a come fare un contratto preliminare di vendita. Per questione di chiarezza, ti anticipo già da subito che il preliminare di vendita e il compromesso sono esattamente la stessa cosa. Inoltre alla fine di questo articolo, puoi scaricare il modello fac-simile del compromesso di compravendita.

Che cos’è il preliminare di vendita

Il preliminare di vendita, conosciuto anche come compromesso di vendita è un accordo scritto tra futuro acquirente e venditore per la compravendita di un immobile. Come dice la parola “preliminare” anticipa gli effetti del contratto definitivo.

Nel compromesso vengono riportati tutti gli aspetti relativi all’accordo, come il prezzo, data di stipula, condizioni dell’immobile fino alle diverse clausole. Il Notaio non può creare un atto definitivo diverso da ciò che è stato riportato nel preliminare di vendita. Questo implica che è necessario chiarire gli accordi riguardo ogni aspetto già da subito e sapere cosa scrivere. A proposito, potrai scaricare un modello fac-simile del compromesso a fondo pagina.

 

Differenza tra proposta di acquisto e preliminare

Una proposta di acquisto accettata si trasforma automaticamente in preliminare di vendita. Sono molte le agenzie che prima fanno fare una proposta e una volta accettata si recano dal Notaio a fare il preliminare. Ma se ci pensi non c’è alcun motivo di fare questo passaggio per due volte se la proposta è creata con un modulo ben fatto. La proposta dovrebbe comprendere tutti i termini, condizioni, eventuali note e clausole oltre al prezzo pattuito.

Ovviamente se la proposta di compravendita non prevede ogni aspetto e si vuole stare più tranquilli, ci si reca dal Notaio. Ma occhio perché la firma di un contratto anche se antecedente alla creazione del compromesso non significa che si possa modificare a piacimento in seguito.

 

Il contratto preliminare non è obbligatorio

Benché sia molto utilizzano nelle compravendite immobiliari, il contratto preliminare non è obbligatorio. Infatti è possibile recarsi dal Notaio per l’atto definitivo anche in assenza di tale contratto. Ma ovviamente questa pratica è assolutamente sconsigliata.

La legge non impone l’obbligatorietà del preliminare di vendita, ma qualora ci sia deve essere registrato. Tutti gli accordi in ambito immobiliare, anche quelli fatti tra due privati su un foglio di carta, devono (anzi dovrebbero) essere registrati. Se vuoi che il contratto preliminare venga fatto da un Notaio, allora nella proposta di acquisto inserisci la clausola che specifica tale aspetto. Ma ricordati comunque che in linea generale una proposta accettata è già di per se un contratto preliminare.

Cosa tutela l’accordo preliminare

Se pensi che il contratto preliminare ti tutela al 100% dall’acquisto della futura casa non è così. Il contratto preliminare di per se non tutela l’acquirente dalla possibilità che l’attuale proprietario possa vendere la casa a terzi. E allo stesso modo che l’acquirente ci rimetta.

Per chiarire questo concetto, dobbiamo fare una netta distinzione tra registrazione e trascrizione.

 

Registrazione del preliminare di vendita

Qualsiasi contratto immobiliare è obbligatorio registrarlo. Ma la sola pratica di registrazione presso l’Agenzia dell’Entrate non salvaguardia il potenziale acquirente dal rischio che l’attuale proprietario crei un altro contratto preliminare con una terza parte. Il costo di registrazione ammonta a 200 euro più bolli ed eventuali imposte sull’acconto e sulla caparra. Hai 20 giorni di tempo per registrare il preliminare di vendita (30 giorni qualora sia il Notaio a doverlo registrare). Si considera il giorni di accettazione della proposta da parte del venditore o comunque il giorni in cui tutte le parti firmano il contratto preliminare. Il contratto va registrato presso l’agenzia dell’Entrate a questo link.

Però se hai il dubbio che l’attuale venditore possa stipulare un nuovo compromesso con terzi, allora il suggerimento è proprio quello di trascrivere il contratto. La differenza tra registrazione e trascrizione è che la registrazione è imposta dall’Agenzia dell’Entrate e non viene trascritta nei pubblici registri, mentre è tutt’altra cosa per la trascrizione che come vedremo tra poco viene fatta dal Notaio.

 

La trascrizione del preliminare di compravendita

La trascrizione invece non è obbligatoria ma è opponibile nei confronti di terzi. Infatti è trascritta nei pubblici registri. In pratica la registrazione è obbligatoria ma non tutela l’acquirente, mentre la trascrizione non è obbligatoria ma tutela l’acquirente.

Come puoi immaginare, in passato si sono verificati casi in cui il venditore abbia stipulato accordi con più acquirenti, all’insaputa di questi ultimi e incassando da ognuno la caparra. In questa situazione nasce un conflitto tra le parti e l’acquirente che viene tutelato per l’acquisto dell’immobile è colui che per primo ha trascritto il contratto preliminare di vendita nei pubblici registri.

Infatti non è la data di registrazione del contratto a tutelare il primo acquirente rispetto ad un secondo o terzo, bensì è la data di trascrizione a garantire l’accordo.

Facciamo il seguente esempio:
Cosa accadrebbe se tra Mario (l’acquirente) e Rino (il venditore) c’è già un preliminare di vendita non trascritto ma Rino in malafede decidesse di vendere l’immobile ad una terza parte? In caso di malafede il proprietario potrebbe trovarsi nella condizione di incassare la caparra da entrambe le parti e non solo. Infatti potrebbe vendere casa ad un terzo acquirente scavalcando Mario. Hai letto bene, Mario anche se per primo ha firmato una proposta di acquisto non per questo ha maggior diritto di acquisto rispetto ad un terzo acquirente. Tra i due acquirenti solo chi ha trascritto per primo il preliminare è privilegiato per la compravendita. E non chi l’ha registrato.

In quel caso Mario non potrebbe far valere il suo diritto di acquisto rispetto a chi ha trascritto. Però ha pieno diritto alla restituzione della caparra. Ma la trascrizione dell’accordo di vendita ha un costo in quanto è necessario l’intervento del Notaio. Se invece non vuoi trascrivere ma vuoi anche mantenere al sicuro la caparra puoi depositare l’anticipo prezzo dal notaio.

Perché scrivere un accordo preliminare

Anche se senza trascrivere c’è rischio che il proprietario venda l’immobile a terzi, il contratto preliminare è sempre consigliato. Infatti in genere comprende una caparra che viene persa in caso ci siano eventuali ripensamenti. Inoltre una volta che le parti firmano, subentra un obbligo morale che impegna a proseguire con la compravendita. Infine c’è anche un’altra buona ragione per creare il compromesso, cioè che la parte adempiente può chiedere comunque l’adempimento dell’obbligo.

In genere, in seguito all’accordo, passano diverse settimane o mesi prima di andare a rogito. Basti pensare ad esempio qualora sia necessario l’intervento di un istituto mutuante o ci siano delle pratiche tecniche da concludere. Proprio per evitare un eventuale ripensamenti e/o modifiche durante questo lasso di tempo è bene scrivere nero su bianco gli accordi.

Cosa scrive nel preliminare di vendita

Ed eccoci arrivati alla parte della guida dove vediamo cosa scrivere nel compromesso di vendita. Per i non addetti ai lavori è facile pensare erroneamente che sia sufficiente scrivere il nome e cognome delle parti e il prezzo pattuito. Ma non è così, infatti in genere un preliminare contiene tre o quattro pagine di informazioni. In parte sono informazioni relative agli accordi, ma anche clausole, note, diritti e tutele. Quindi se la quantità d’informazioni è importante, come vengono scritte e strutturate nel compromesso invece è fondamentale. Quindi se vuoi sapere come scrivere un preliminare di compravendita per bene di seguito trovi la lista completa delle cose da inserire.

Lista delle cose da scrivere nel contratto preliminare:

    dati identificativi delle parti;

  • eventuale  o clausola di cessione del preliminare;
  • estremi catastali dell’immobile;
  • stato di fatto urbanistico dell’immobile;
  • clausola contro eventuali situazioni pregiudiziali;
  • accettazione dello stato di fatto e di diritto dell’immobile;
  • attestato di prestazione energetica (APE);
  • prezzo di compravendita;
  • eventuale acconto o caparra ed estremi;
  • termine temporale massimo entro cui stipulare il definitivo;
  • eventuali riferimenti al Notaio scelto;
  • condizioni particolari (clausola risolutiva espressa, clausola sospensiva);
  • eventuali note
  • firme in ogni pagina

Come vedi non è sufficiente inserire solo poche informazioni, come sanno bene gli addetti ai lavoro. Benché gli elementi essenziali per la stesura del contratto preliminare sono l’accordo, la causa, la forma e l’oggetto, è comunque suggerito inserire tutti gli elementi menzionati in precedenza. Possiamo suddividerle in gruppi:  generalità delle parti, tipologia di proprietà, identificativi catastali, stato di fatto e di diritto, accordi prezzo, anticipo, tempistiche, clausole e firme.

 

Generalità delle parti

Le generalità più importanti riguardano il proponente e sono dati anagrafici e numero documento di riconoscimento in corso di validità. Anche se non sono obbligatori è meglio inserire un contatto, tipo contatto telefonico ed e-mail del proponente. Invece il promissario acquirente (colui che acquisterà) può essere una persona diversa rispetto al proponente. In questo caso è necessaria la dicitura “persona da nominare”.

Per ciò che riguarda le generalità del proprietario o dei proprietari, rivestono un’importanza secondaria rispetto agli estremi catastali dell’immobile. Non è necessario che ci siano i dati anagrafici di ognuno (basta nome e cognome dei proprietari). Cosa ben diversa invece saranno le firme, come vedremo in seguito.

 

Tipologia di proprietà

Questo aspetto è molto importante, perché potresti trovarti nella condizione di firmare un preliminare di compravendita ma non sapere che potresti acquistare la sola nuda proprietà o altre tipologie. Se l’accordo di compravendita è relativo all’acquisto dell’intera piena proprietà, va inserito in questa sezione del contratto preliminare. Contattaci per maggiori informazioni o dai un’occhiata al link sottostante.

 

Estremi catastali dell’unità immobiliare

Identificare correttamente l’unità immobiliare nel contratto preliminare è di fondamentale importanza. Per estremi si intende il codice del comune, il numero del foglio, particella e subalterno. In alcuni casi può essere necessario inserire particelle e se ci sono più unità immobiliari (ad esempio cantina e garage) vanno indicate.

 

Stato di fatto e di diritto

In questa parte del preliminare immobiliare va riportato lo stato di fatto, cioè eventuali difformità, ipoteche, servitù, aspetti pregiudizievoli e via dicendo. Contattaci per maggiori informazioni perché sono aspetti che è meglio non sbagliare.

 

Accordi di prezzo

In questa sezione è necessario impostare tutti gli accordi presi, come la caparra e le modalità di versamento. Il proponente potrebbe voler dare un primo acconto o caparra, una parte attraverso i propri risparmi e una parte attraverso un prestito o finanziamento.

 

Anticipo del prezzo

Il proponente è solito fare un anticipo sul prezzo pattuito a dimostrazione della veridicità delle sue intenzioni. Esistono più tipologie di anticipo, dette caparra confirmatoria, caparra penitenziale e acconto prezzo. Per fare una breve distinzione, le caparre sono anticipi più rigidi rispetto all’acconto. Infatti, come vedremo in seguito, se il proprietario non si procede al definitivo l’acconto al proponente va semplicemente restituito. Invece se il proprietario non pro0cede al definitivo, deve restituire il doppio della caparra.

Ad ogni modo, l’acquirente per tutelarsi onde evitare che venga incassato l’anticipo senza poi proseguire con il contratto, può depositarlo presso il Notaio.

 

Tempistiche

Le tempistiche vanno inserite obbligatoriamente nel contratto preliminare, in quanto è una spetto essenziale. In particolare la data entro cui fare il definitivo dal Notaio. Meglio inserire la dicitura “entro la data” rispetto alla data precisa. Inoltre è bene inserire che qualora non venga rispettata la data il preliminare si risolve di diritto.

 

Clausole

Qualora ci siano clausole relative al mutuo, alla vendita di un altro immobile, alla sistemazione di difformità e via dicendo, vanno inserite in questa parte. Durante la trattativa è possibile che le parti necessitano di particolari accordi al fine di perfezionare il preliminare di vendita. Basti ad esempio pensare alla necessità di accesso al credito da parte dell’acquirente, o alla vendita di un’altra casa intestata all’acquirente. Oppure ancora alla chiusura di una determinata situazione pregiudizievole per il venditore e via dicendo. Questi aspetti possono essere regolamentati grazie ad una serie di clausole. Tra queste, quelle più comunemente utilizzate sono la clausola sospensiva e la clausola risolutiva espressa.

 

Firme

In ultimo (ma non per importanza) non è scontato ricordare che le firme vanno inserite su tutte le pagine e di tutte le parti (proponente e proprietario o proprietari) Se manca la firma di un solo proprietario che ha anche la quota inferiore, l’accordo non è perfezionabile. Cioè non è valido.

Preliminare per acquistare casa con ipoteca

Sono tantissimi gli immobili in vendita con un’ipoteca, cosa che normalmente non compromette la commerciabilità. Facciamo l’esempio classico del signor Rossi che ha acquistato la casa con mutuo. Se il mutuo dura per 30 anni, il signor Rossi non è necessario che attenda decenni per saldare la banca e fare un nuovo preliminare di compravendita. Come vediamo tra poco, il compromesso deve contenere una clausola specifica riguardante la chiusura del mutuo prima o contestualmente il nuovo atto Notarile.

Personalmente suggerisco di inserire nel preliminare, una clausola che comprenda una generalità di situazioni più ampie rispetto al singolo mutuo. Vediamola di seguito.

 

Clausola di mutuo nel preliminare

Dal momento che l’atto Notarile deve contenere le stesse identiche indicazioni riportate nel contratto preliminare di compravendita, questo significa che l’accordo è meglio che tuteli l’acquirente da potenziali ipoteche. Infatti, potrebbe capitare di fare un’offerta di acquisto che venga accettata dal venditore ma che non copra per intero l’importo dell’ipoteca. Quindi è assolutamente necessario  inserire nel contratto una particolare clausola a tutela dell’acquirente.

Noi in HomeSell.it in genere utilizziamo la seguente clausola: “Al momento del rogito notarile, l’immobile dovrà essere libero da vincoli, pesi, oneri e gravami ivi comprese iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli […]”. Al momento della compravendita, se ci fossero delle ipoteche, l’immobile ne deve essere liberato. Riguardo alla cancellazione delle ipoteche, ti invito ad approfondire al link sottostante.

Cosa succede se non si rispetta un contratto preliminare

Una volta che il contratto preliminare viene accettato, le parti si obbligano (salvo diversi accordi) a eseguirlo. Però può accadere che una delle parti, detta “inadempiente” cambi idea e non voglia più proseguire con l’obbligo assunto. L’altra parte invece, detta “adempiente”, non può semplicemente subirne gli effetti senza ricevere alcunché in cambio. Quest’ultima tra l’altro potrebbe subire un danno considerevole, se per la compravendita dell’immobile ha dovuto prendere accordi con terze parti. Quindi, la parte adempiente ha diritto a due tipologie di azioni contro la parte inadempiente. Può pretendere la restituzione della caparra o comunque l’esecuzione del contratto.

Restituzione del doppio della caparra

Se una delle due parti non volesse procedere all’esecuzione del contratto preliminare di compravendita, la parte adempiente può riprendere la caparra e pretenderne un’altra dello stesso importo. Si dice restituzione del “doppio della caparra” proprio per questa ragione. Ad esempio se l’acquirente ha versato 10.000 euro di caparra e il proprietario non vuole più eseguire il preliminare, allora l’acquirente ha diritto ad ottenere 20.000 euro. Ovviamente nel preliminare è necessario che venga riportato l’importo della caparra, gli estremi (identificativo dell’assegno) e la tipologia di caparra.

Diversamente invece, se fosse l’acquirente a non voler procedere con il definitivo, allora è il venditore è tenuto a trattenere la sola caparra. Nel nostro esempio, i 10.000 euro. Attenzione perché, in entrambi gli esempi precedenti si fa riferimento alla caparra e non all’acconto. Per maggiori informazioni su come compilare un preliminare di vendita completo, contattaci.

  • Esecuzione forzata del compromesso

    D’altra parte, ci possono essere condizioni per le quali la perdita della sola caparra non è sufficiente a soddisfare la parte adempiente. In questo caso, secondo l’art. 2932 c.c. quest’ultima può procedere di diritto alla richiesta giudiziale di esecuzione degli obblighi contrattuali. Ovviamente è necessario che esista un titolo valido a provare l’esistenza dell’obbligo, come appunto il contratto preliminare.

    Ma non è possibile richiedere la restituzione della caparra e l’esecuzione del contratto, o una o l’altra opzione.

    Come annullare il compromesso di vendita

    Il proponente può annullare la proposta fino prima che il proprietario la accetti. Infatti in questo caso non si parla ancora di contratto preliminare. Come visto precedentemente, una volta firmata, la proposta di acquisto è già di per se un compromesso. D’altra parte è possibile annullare il preliminare di vendita se tutte le parti sono d’accordo, attraverso un secondo atto scritto. L’annullamento in questo caso non comporta alcuna sanzione ne obblighi ulteriori. La differenza tra il non rispettare gli obblighi assunti e l’annullamento consensuale risiede proprio nel fatto che nell’ultimo caso le parti sono d’accordo tra loro.

Quale importo versare al compromesso

Quando si firma un compromesso di compravendita in genere l’acquirente offre una caparra confirmatoria circa del 10% del prezzo pattuito. D’altra parte, per importi superiori ai 250.000 euro, la caparra di frequente è inferiore al 10% e si preferisce stabilire una cifra fissa, come 15.000 o 20.000 euro. Certo è, che maggiore è la caparra e maggiore è il potere contrattuale dell’acquirente, nonché la serietà di intenti.

Si può entrare in casa alla firma del contratto preliminare

Fino a che non si è ancora proprietari dell’immobile si può entrare in casa in anticipo solo se è consentito dall’attuale proprietario. Entrare in casa anticipatamente, quando non si è proprietari è sempre un rischio per l’attuale proprietario. Infatti prova a pensare alla rottura di un vetro, un malfunzionamento della caldaia con relativa sostituzione, al pagamento delle utenze e altro. Benché ci siano proprietari di casa più disponibili di altri a far entrare in anticipo i futuri titolari dell’immobile è sconsigliato.

Se proprio ci sono motivi per i quali è assolutamente necessario entrare prima in casa o comunque l’atto definitivo di vendita è molto prossimo è più facile che le parti concordano l’accesso anticipato.

Scarica il modello fac simile compromesso

Per darti un’idea di ciò che abbiamo scritto fin adesso e aiutarti con uno spunto del preliminare di vendita, abbiamo creato un modello d’esempio fac-simile del compromesso. Clicca a   Si tratta di una proposta di acquisto che una volta accettata dal venditore e rivista dall’acquirente si trasforma automaticamente in contratto preliminare.

→Scarica il modello fac-simile del compromesso←

2 commenti su “Preliminare di vendita”

  1. Matteo Signorotti

    Buona sera, l’acquirente è tenuto a saldare l’importo pattuito nei tempi e modalità previste dal contratto preliminare. Tendenzialmente viene offerta una caparra iniziale mentre il restante viene saldato a rogito di fronte al Notaio. Nello stesso momento viene consegnata la chiave al nuovo acquirente.

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