Preliminare di vendita immobiliare (o compromesso)

Ciao, in questo articolo vediamo tutto ciò che devi assolutamente sapere del contratto preliminare di vendita immobiliare (detto anche compromesso).

In particolare, in questo articolo vediamo:

Che cos’è il preliminare di vendita immobiliare?

Ciao e benvenuto o benvenuta in questo articolo, nel quale parliamo del contratto preliminare di vendita immobiliare. Il preliminare, è un contratto tra acquirente e venditore (detti anche promittente venditore e promissario acquirente) che anticipa il contratto definitivo (rogito notarile).
In pratica, è una promessa di compravendita dell’unità immobiliare, ma contratto preliminare di vendita non è obbligatorio, pertanto le parti possono decidere di fare subito il preliminare.

Che senso ha quindi? Perché farlo?

Ha senso perché tutela entrambe le parti (acquirente e venditore) da eventuali ripensamenti e/o modifiche.
Infatti in genere dall’accordo al contratto definitivo  ci si prende un po’ di tempo. In genere, in seguito all’accordo, passano diverse settimane o mesi prima di andare a rogito.
Basti pensare ad esempio qualora sia necessario l’intervento di un istituto mutuante o ci siano delle pratiche tecniche da concludere.
Proprio per evitare un eventuale ripensamenti e/o modifiche degli accordi tra il momento relativo all’intesa di compravendita e il giorno in cui ci si incontra con il Notaio, viene stipulato un contratto preliminare o compromesso di compravendita.

Cosa viene riportato nel preliminare?

Nel preliminare devono essere riportate tutte le informazioni relative all’accordo stabilito.
Ad esempio:

Conviene trascrivere il preliminare di vendita?

Bisogna non confondere la registrazione con la trascrizione in quanto c’è differenza tra ciè che è indicato dai due termini.

La registrazione di un contratto è obbligatoria (ad esempio una proposta accettata da parte del venditore/proprietario) ma ciò non mette in salvo l’acquirente da ulteriori possibili vendite da parte del proprietario verso terzi. Infatti, benché si debbano registrare i contratti (e quindi anche quelli preliminari), non è altresì obbligatorio trascrivere questi ultimi. E’ obbligatorio invece trascrivere nel pubblico registro il contratto definitivo di compravendita art.2643 c.c.

La trascrizione invece, pur non essendo obbligatoria, è opponibile nei confronti di terzi perché è riportata nella “pubblicità immobiliare”.
Si sono verificati casi in cui il venditore si sia accordato con più acquirenti prima (all’insaputa di questi ultimi) concludendo con essi più contratti preliminari ed incassando più caparre.
In questa situazione nasce un conflitto tra le parti e l’acquirente che viene tutelato per l’acquisto dell’immobile è colui che ha fatto trascrivere il contratto preliminare.
Infatti non è la data di registrazione del contratto (che ricordiamo è obbligatoria) a tutelare il primo acquirente rispetto ad un secondo o terzo, bensì è colui che possiede la trascrizione del contratto preliminare ad essere tutelato.

Facciamo il seguente esempio:
Se tra Mario (l’acquirente) e Rino (il venditore) c’è già un preliminare di vendita (o compromesso) non trascritto e Rino (in malafede) decidesse di vendere l’immobile anche a Giulia (secondo acquirente), legalmente tra Mario e Giulia chi dei due potrà acquistare?  Chi per primo trascrive il prelimnare di vendita (o compromesso di vendita).
Quindi se fosse Giulia a trascrivere per prima, Mario non potrà far valere le sue ragioni proprio per la mancanza della trascrizione.

In conclusione

Mentre la registrazione è obbligatoria, la trascrizione permette di rendere opponibile nei confronti dei terzi altri atti immobiliari successivi ad essa.
Quindi l’acquirente non corre il rischio che l’immobile venga venduto a terzi, che venga pignorato o che vengano su iscritte ipoteche. Anche contro la volontà del venditore.

Per saperne di più su come vendere casa trovi l’articolo dettagliato a questa pagina.

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Preliminare di vendita immobiliare
Matteo Signorotti

Matteo Signorotti

Agente immobiliare dal 2015, ha lavorato per le più conosciute società del settore.

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