Cos’è la piena proprietà immobiliare e perché dovrebbe interessarti se compravendi un immobile? Siamo abituati a pensare che la proprietà sia un diritto univoco e non la somma di altri diritti. Nell’immobiliare non è proprio così. La proprietà infatti si scompone di più diritti reali di godimento, come ad esempio l’usufrutto e la nuda proprietà. Pertanto il solo termine proprietario non specifica esattamente quale tipologia di diritto ha il titolare, quindi con questo articolo facciamo un po’ di chiarezza al riguardo.
Cos’è la piena proprietà
La piena proprietà è la somma della nuda proprietà + usufrutto, semplicemente conosciuta nel termine generico come “proprietà”.
Si tratta di un diritto reale ed è quel diritto che rispetto a tutti consente la più ampia sfera di facoltà che l’ordinamento riconosce ai soggetti sulle cose. Il pieno proprietario di un immobile, quindi, è colui che detiene l’utilizzo pieno della cosa.
Diritti della piena proprietà
L’articolo 832 c.c. afferma che il proprietario (pieno proprietario) “ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico”.
Dalla definizione, si evince che al proprietario vanno riconosciuti:
- Diritto di godere, cioè di decidere se, come e quando utilizzare la cosa. Ovviamente tale diritto è pertinente all’ambito di destinazione assegnata (ad esempio se la proprietà riguarda un utilizzo ufficio, non è possibile farne un utilizzo abitativo se non attraverso un’apposita richiesta);
- Potere di disporre della cosa, cioè si concretizza nel potere del proprietario di vendere, locare, ristrutturare la cosa o ancora darla in donazione.
Pertanto il diritto di proprietà ha le seguenti caratteristiche:
- Pienezza: cioè il proprietario ha il consenso di usufruirne secondo ogni lecita utilizzazione del bene;
- Elasticità: qualora i poteri del proprietario vengano limitati, (ad esempio a causa di usufrutto) il diritto di proprietà (in quel caso detto diritto di nuda proprietà) rimane integro;
- Autonomia ed indipendenza: il diritto di proprietà non presuppone mai l’esistenza di un parallelo diritto altrui di portata maggiore;
- Perpetuità: non esistono limiti temporali;
- Imprescrittibilità: la proprietà non si può perdere, a parte che per usucapione.
Limiti legali al diritto di proprietà
I limiti del diritto di proprietà, possono essere:
- Limiti posti nell’interesse pubblico;
- Limiti posti nell’interesse privato
I limiti per interesse pubblico, sono ad esempio l’espropriazione (previo pagamento di un “giusto” indennizzo) o per requisizione, ad esempio per gravi necessità pubbliche, civili o militari.
I limiti posti nell’interesse privato, riguardano la distanza tra le costruzioni (sono necessarie distanze in base al piano regolatore), luci e vedute (l’immobile deve ricevere area e luce), divieto di atti di emulazione (ad esempio non si può piantare un albero o costruire un muro per nuocere alla vista panoramica del vicino di casa) e via dicendo.
Modi di acquisto della proprietà
Secondo l’art. 922 c.c. i modi di acquisto della proprietà si distinguono in titolo originario e titolo derivativo. L’acquisto a titolo originario, non dipende dal un uguale diritto del precedente titolare (ad esempio occupazione, invenzione, accessione, usucapione).
L’acquisto a titolo derivativo invece dipende dall’esistenza del diritto di un precedente proprietario (compravendita).
Azioni a difesa della piena proprietà
Le azioni a difesa della proprietà si indicano con il nome di azioni petitorie.
Si tratta di azioni contrapposte a quelle a difesa del possesso, dette azioni possessorie.
Le azioni petitorie sono quattro:
- rivendicazione (il proprietario ha l’obbiettivo di far accertare il suo diritto di proprietà sulla cosa posseduta da altri);
- negatoria (il proprietario dichiara l’inesistenza dei diritti affermati da terzi sulla cosa);
- regolamento dei confini;
- Azione per apposizione di termini (richiesta di ripristino dei segni materiali che delineano il confine della cosa rispetto al confine del vicino).
