Piena proprietà immobiliare

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Spiegazione descrittiva

Cos’è la piena proprietà immobiliare e perché dovrebbe interessarti se compri casa?

Andiamo con ordine e vediamo:

Cos’è la piena proprietà

La piena proprietà è semplicemente conosciuta come “proprietà”.
Si tratta di un diritto reale ed è quel diritto che rispetto a tutti consente la più ampia sfera di facoltà che l’ordinamento riconosce ai soggetti sulle cose. Il pieno proprietario di un immobile, quindi, è colui che detiene l’utilizzo pieno della cosa.

Diritti della piena proprietà

L’articolo 832 c.c. afferma che il proprietario (pieno proprietario) “ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico”.

Dalla definizione, si evince che al proprietario vanno riconosciuti:

  • Diritto di godere, cioè di decidere se, come e quando utilizzare la cosa. Ovviamente tale diritto è pertinente all’ambito di destinazione assegnata (ad esempio se la proprietà riguarda un utilizzo ufficio, non è possibile farne un utilizzo abitativo se non attraverso un’apposita richiesta);
  • Potere di disporre della cosa, cioè si concretizza nel potere del proprietario di vendere, locare, ristrutturare la cosa o ancora darla in donazione.

Pertanto il diritto di proprietà ha le seguenti caratteristiche:

  • Pienezza: cioè il proprietario ha il consenso di usufruirne secondo ogni lecita utilizzazione del bene;
  • Elasticità: qualora i poteri del proprietario vengano limitati, (ad esempio a causa di usufrutto) il diritto di proprietà (in quel caso detto diritto di nuda proprietà) rimane integro;
  • Autonomia ed indipendenza: il diritto di proprietà non presuppone mai l’esistenza di un parallelo diritto altrui di portata maggiore;
  • Perpetuità: non esistono limiti temporali;
  • Imprescrittibilità: la proprietà non si può perdere, a parte che per usucapione.

Limiti legali al diritto di proprietà

I limiti del diritto di proprietà, possono essere:

  • Limiti posti nell’interesse pubblico;
  • Limiti posti nell’interesse privato

I limiti per interesse pubblico, sono ad esempio l’espropriazione (previo pagamento di un “giusto” indennizzo) o per requisizione, ad esempio per gravi necessità pubbliche, civili o militari.

I limiti posti nell’interesse privato, riguardano la distanza tra le costruzioni (sono necessarie distanze in base al piano regolatore), luci e vedute (l’immobile deve ricevere area e luce), divieto di atti di emulazione (ad esempio non si può piantare un albero o costruire un muro per nuocere alla vista panoramica del vicino di casa) e via dicendo.

Modi di acquisto della proprietà

Secondo l’art. 922 c.c. i modi di acquisto della proprietà si distinguono in titolo originario e titolo derivativo.

L’acquisto a titolo originario, non dipende dal un uguale diritto del precedente titolare (ad esempio occupazione, invenzione, accessione, usucapione).
L’acquisto a titolo derivativo invece dipende dall’esistenza del diritto di un precedente proprietario (compravendita).

Azioni a difesa della piena proprietà

Le azioni a difesa della proprietà si indicano con il nome di azioni petitorie.
Si tratta di azioni contrapposte a quelle a difesa del possesso, dette azioni possessorie.

Le azioni petitorie sono quattro:

  • rivendicazione (il proprietario ha l’obbiettivo di far accertare il suo diritto di proprietà sulla cosa posseduta da altri);
  • negatoria (il proprietario dichiara l’inesistenza dei diritti affermati da terzi sulla cosa);
  • regolamento dei confini;
  • Azione per apposizione di termini (richiesta di ripristino dei segni materiali che delineano il confine della cosa rispetto al confine del vicino).

 

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Matteo Signorotti

Agente immobiliare dal 2015, ha lavorato per le più conosciute società del settore.

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