Pertinenza abitazione principale: significato, distanze e aspetti generali

In questo articolo, vediamo il significato e alcuni esempi della pertinenza dell’abitazione principale.

Pertinenza dell’abitazione principale: significato e aspetti generali

La pertinenza è un oggetto o un bene che migliora l’utilizzo e il valore dell’abitazione principale alla quale è adibita. Ad esempio rende più fruibile l’abitazione principale, come un posto auto o il giardino.

In altri termini, l’art.817 c.c. definisce: “sono pertinenze le cose destinate in modo durevole al servizio di un’altra cosa”. Praticamente considera la pertinenza come una  cosa (sia oggetto che bene) accessoria, che migliora la casa principale.

Usciamo un attimo dal settore immobiliare e facciamo un esempio: le cuffie che vengono fornite quando acquisti un cellulare. Infatti si tratta di una “cosa accessoria” che  migliora l’utilizzo del bene principale.

L’abitazione principale

L’abitazione principale è proprio il bene intorno al quale ruota il concetto di pertinenza immobiliare. Una casa, una villa o un appartamento oppure ancora un negozio. L’immobile principale è l’oggetto d’interesse centrale. Tutto ciò che viene assegnato ad esso come miglioramento accessorio dell’immobile principale.

Possono essere immobili di pertinenza all’abitazione principale le categorie catastali C/1, C/6 e C/7.

Elementi essenziali per la nascita degli accessori

Gli elementi essenziali alla nascita degli accessori sono quindi elementi oggettivi e soggettivi. Per elementi soggettivi si intende la volontà di creare un vincolo. Mentre per elementi oggettivi si intende l’esistenza di un rapporto funzionale tra la cosa principale e l’accessoria.

In pratica è necessaria l’esistenza del bene principale altrimenti non può esistere l’elemento di pertinenza. Inoltre, come detto, è necessaria la volontà, ad esempio chi acquista casa potrebbe non avere intenzione di acquistare anche la cantina o il garage annessi.

Infine è necessaria la durevolezza nei confronti dell’immobile principale. Difatti se acquisti una casa con annesso un box a titolo di pertinenza ma poco dopo vendi o doni il box, allora perderesti le agevolazioni. Quindi se l’elemento accessorio non è a servizio dell’immobile principale in modo durevole nel tempo, perde uno degli elementi essenziali.

Cessazione del vincolo di pertinenza

Il vincolo di pertinenza cessa quando tra l’immobile principale e quello accessorio viene a meno la funzionalità. Ad esempio in caso di deperimento del bene accessorio o dell’inadeguatezza della funzionalità originale per cambio di destinazione d’uso. Oppure qualora il proprietario voglia vendere a terzi la sola pertinenza, questa cesserà appunto di essere tale nei confronti dell’immobile principale.

Tassazione delle pertinenze

Un aspetto particolarmente agevolante riguarda la tassazione sulla pertinenza annessa all’abitazione principale. In particolar modo, l’assenza di IMU e l’agevolazione sull’imposta di registro. Ricordiamo che possono esserci un massimo di 3 pertinenze all’abitazione principale e non della stessa categoria catastale (C/1, C/6, C/7).

Imposta di registro pertinenza

Per quanto riguarda l’imposta dovuta in caso di cessione, sulla pertinenza si può applicare la stessa tassazione dell’immobile principale. Quindi nel caso in cui una casa venga venduta con annesso la cantina, il calcolo dell’imposta può essere determinato sulla somma dei valori catastali. Facciamo un esempio: valore catastale della casa di € 550,00 e valore catastale della cantina di pertinenza di € 20,00. La tassazione sarà applicata sulla somma del valore catastale, quindi € 570,00.

• Calcolo valore catastale

Il valore della pertinenza lo trovi facendo una semplice visura catastale.

IMU sulle pertinenze

Dal momento che la pertinenza segue l’abitazione principale, l’imposta IMU non è dovuta qualora si tratta di prima casa. Quindi l’IMU non si applica per i possessori di abitazioni principali e relative pertinenze, nelle categorie catastali A/2, A/3, A/4, A/5, A/6 e A/7. Viceversa si applica agli immobili facenti parte delle categorie A/1, A/8 e A/9 e relativi accessori annessi.

Pertinenza abitazione principale: distanza effettiva

Per quanto riguarda la distanza massima entro la quale dovrebbe insistere la pertinenza, non possiamo definirne una univoca adatta a tutte le casistiche. Ma possiamo fare riferimento alla circolare 38E del 2005 dell’Agenzia dell’Entrate, la quale riporta che la pertinenza non dev’essere troppo distante dall’abitazione principale.

La circolare esplica che il bene accessorio ubicato in un punto distante o addirittura in altro comune, non può essere assegnata come pertinenza all’abitazione principale. Normalmente il bene accessorio dev’essere facente parte dello stesso mappale dell’abitazione principale.

Casi particolari

Ci sono però casi particolari affinché la distanza dei beni accessori escano dal mappale dell’abitazione principale. Consideriamo ad esempio quei quartieri e i centri storici nei quali è difficile trovare parcheggio. Qualora a breve distanza dal quartiere o centro storico vi è la possibilità di acquistare una pertinenza , si può chiedere che venga associata all’abitazione principale.

Infatti, mentre adibire un garage come accessorio all’abitazione principale ma molto distante da essa può apparire come elusione fiscale, nel caso di un centro storico verrebbe vista diversamente. Quindi la regola per la quale la pertinenza debba essere riportata all’interno dello stesso mappale dell’abitazione principale può subire tolleranze in casi particolari.

• Circolare 38E – 2005 Agenzia Entrate

Quali sono le pertinenze di una casa

Le pertinenze adibite all’abitazione principale sono tutti quei beni ulteriori che apportano un miglioramento all’abitazione stessa. Infatti anche i beni accessori, venduti assieme alla casa e che persistono sulla superficie medesima, come lo steccato, cancello, un capanno e via dicendo fanno parte delle pertinenze dell’abitazione principale. Si tratta però di beni che non hanno un loro identificativo catastale. Diverso è il caso invece di quei beni accessori alla casa che sono vere e proprie unità immobiliari.

Esempi di pertinenze dell’immobile principale

Per completezza d’informazioni, è opportuno fare degli esempi concreti in merito alle pertinenze dell’abitazione principale. Vediamo le principali:

• box o garage;
• posto auto;
• giardino;
• cantina;
• soffitta;
• terrazza annessa;
• tettoia;
• stalla;
• magazzino e locali di deposito;

Come vedi, si tratta di unità immobiliari, frequentemente identificabili per mezzo di propri estremi catastali. O appartenenti a categorie diverse.

• Tabelle catastali

Quante pertinenze possono essere assegnate alla stessa casa

Non vi è un limite che un titolare di unità immobiliari può intestarsi. Ma vi è un limite di 3 pertinenze diverse assegnate all’abitazione principale. Tra l’altro tali unità devono appartenere ad una differente categoria catastale.

Ad esempio, se acquisti un appartamento con annesso il garage e una cantina, entrambe possono risultare come accessori all’abitazione. Ma qualora l’appartamento disponga di due garage, solo uno dei due può essere pertinenza della casa principale, mentre l’antro no.