permuta casa

Permuta casa con agenzia immobiliare

Hai mai pensato di fare una permuta della casa con agenzia immobiliare anziché venderla? In fin dei conti la permuta immobiliare è un modo alternativo di acquistare casa senza tirare fuori soldi. Ti assicuro che c’è un mercato dietro alla scambio di case senza denaro, anche se meno prosperoso di quello tradizionale. Ora “bando alle ciance”…questo articolo vuole aiutarti a trovare la risposta che stai cercando 😉

Permutare casa: generalità

Il mercato immobiliare offre un ventaglio di opportunità davvero interessanti che non si limitano alla sola compravendita. In alcuni casi, permutare casa anziché venderla può essere un’alternativa  interessante. Questo perché lo scambio di case può essere fatto con un unico atto notarile senza scambio di denaro e quindi conseguente risparmio.

 

Significato della permuta immobiliare

Per “permuta immobiliare” si intende uno scambio di beni immobiliari con limitato o assente scambio di denaro. In pratica una specie di baratto. O meglio, non proprio un baratto perché di mezzo vi è sempre un contratto tra le parti. Infatti l’articolo 1552 c.c. definisce la permuta come:

“il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento di proprietà o altri diritti da un contraente un altro.”

La differenza rispetto alla compravendita, è con la permuta di una casa lo scambio di beni avviene senza scambio di denaro. D’altra parte qualora i valori dei due beni immobiliari non combacino, vi può essere un conguaglio economico.

Come fare a permutare casa

Se tu vuoi barattare casa con un’altra, devi stipulare un compromesso con oggetto “permuta casa” nel quale scrivere gli accordi, gli estremi delle unità immobiliari e i valori permutati. Qualora sia necessario un conguaglio economico, dovrete riportare la cifra pattuita. Personalmente reputo opportuno allegare al contratto anche una perizia immobiliare per ogni singola unità da permutare.

La permuta di una casa può avvenire direttamente tra privati, per mezzo di un agente immobiliare, tra soggetti titolari di Partita IVA o un mix di queste cose. Inoltre permutare casa con un unico atto notarile offre interessanti vantaggi contributivi, come meglio vedremo in seguito.

 

Quali beni si possono permutare

Normalmente si possono permutati sia beni mobili che beni immobili. Ad esempio puoi permutare un auto con un’altra auto (beni mobili) oppure una casa con un appartamento (beni immobili). Ovviamente nulla vieta di permutare un mix di beni differenti tra loro, perché lo scambio di beni è soggetto a libero accordo tra le parti.

Come meglio descritto di seguito, può accadere che chi  permuta casa con un’altra, si trova nelle condizioni di voler scambiare due beni con valori economici diversi. Potrebbe essere infatti che la tua casa valga di più (o di meno) rispetto all’altra che vuoi scambiare. Quindi è bene fare due ulteriori distinzioni di permuta immobiliare, ossia pura o con conguaglio.

Se vuoi dare un’occhiata ad un sito di permute immobiliari puoi visitare il seguente: permute.it.

Tipologie di permuta immobiliare

Come fare qualora tu voglia permutare casa con un’altra ma di diverso valore? Ovviamente, se lo scambio ha per oggetto due o più beni di uguale valore non sarà necessario alcuno scambio di denaro. Viceversa però, se c’è differenza di valore tra i due immobili, allora la differenza dovrà essere saldata mediante corrispettivo economico. Quindi è necessario distinguere due tipologie diverse di permute:

  • quella definita “pura” oppure
  • la permuta “con conguaglio”

Permuta pura

Si definisce permuta immobiliare pura, quella che avviene solo uno scambio di beni. Quindi ad esempio tu dai la tua casa a Tizio e Tizio da la sua casa a te, senza scambio di denaro

Qualora la differenza economica è poco consistente, chi offre il bene di minor valore si accolla eventuali spese, oppure comprende nell’offerta altri beni per bilanciare la differenza. Nella permuta immobiliare, potrebbe essere che chi scambia il bene di minor valore conceda anche alcuni oggetti di arredamento o altri beni mobili. Finché lo scambio di beni non necessità di scambio economico siamo nell’ambito della permuta pura.

Ovviamente però non sempre è possibile, quindi qualora la differenza economica tra i beni immobili sia consistente, è necessario il conguaglio in denaro.

Permuta con conguaglio di denaro

Se Tizio e Caio permutano due o più beni immobiliari che nel complesso hanno un diverso valore economico, allora il divario dovrà essere comato economicamente. In questo caso si parla di permuta immobiliare con conguaglio.

Tornando all’esempio, Tizio oltre a darti la casa e il garage per equilibrare il valore immobiliare permutato deve anche offrirti un equo corrispettivo economico. In pratica oltre alla permuta deve corrispondere un conguaglio sulla differenza di valore tale per cui le parti bilanciano l’offerta.

Permutare casa: quali imposte

Quando due parti vogliono permutare casa, vanno incontro a interessanti vantaggi fiscali. Infatti le imposte in questo caso, tra privati sono suddivise in egual misura e calcolate solo su un immobile anziché su entrambi.

 

L’applicazione IVA nella permuta immobiliare

Se la permuta immobiliare avviene tra due soggetti IVA, l’imposta sarà applicata ad entrambi i soggetti passivi, i quali eventualmente potranno detrarre. Invece nel caso in cui lo scambio di beni avvenga tra un soggetto passivo d’IVA e un privato, l’imposta è prevista per il solo soggetto imponibile ad IVA. L’imposta sul valore aggiunto nel caso di permuta immobiliare dovrà essere versata al momento dell’atto notarile.

 

L’imposta di registro nella permuta della casa

Nel caso in cui lo scambio dei beni immobili avvenga tra persona fisica (quindi soggetta ad imposta di registro) e soggetto passivo ad IVA, la tassazione riguarderà entrambi i soggetti separatamente.. Ad esempio se Tizio (persona fisica) e Caio (soggetto passivo IVA) permutano due beni immobili, Caio emetterà fattura che e Tizio verrà tassato sull’imposta di registro.
Mentre se lo scambio di beni immobiliari avviene tra due o più soggetti privati, l’imposta di registro viene calcolata su un solo immobile e divise tra i contraenti (art. 1554). L’immobile sul quale viene calcolata l’imposta è l’immobile di maggiore valore.

 

Spese notarili permuta immobiliare

Allo stesso modo le spese Notarili. Questo è meglio specificato dall’Agenzie delle Entrate per mezzo della circolare n. 2/E del 21/02/2014  che modifica l’articolo 10 del D.lgs. 14 marzo 2011, n. 23 l’Agenzia delle Entrate nella Circolare n. N. 2/E del 2014.

Comunque se preferisci avere maggiori chiarimenti riguardanti le imposte ti suggerisco di leggere la circolare. Se la permuta riguardi due prime case, i contraenti possono beneficiare entrambi dell’unica imposta di registro pari al 2%, calcolata sull’unita immobiliare di maggior valore. L’imposta di registro viene calcolata sulla rendita catastale. Invece nel caso di permuta tra soggetti titolari di P. IVA, decadono i benefici fiscali.

Permutare un terreno edificabile con una casa da costruire

Molto di frequente, è pratica comune per un’azienda di costruzione edilizia, impossessarsi di un terreno edificabile e permutandone il lotto edificabile con una o più unità immobiliari. In questo caso ad esempio, il proprietario di un terreno edificabile, si accorda con l’impresa di costruzione di cedergli il terreno oggi e ricevere in futuro uno o più appartamenti del medesimo valore. All’impresa questa pratica va bene perché non ha un esborso economico nella fase iniziale della costruzione, mentre al proprietario perché diverrà titolare di una o più unità abitative.

In questo caso però si tratta di permuta tra un bene presente (il terreno edificabile) e un bene futuro (l’abitazione). I soggetti convolti sono normalmente uno privato e uno soggetto ad IVA o anche entrambi soggetti ad IVA.

Permuta della casa: vantaggi

Ebbene i vantaggi principali della permuta sono:

  • Non si necessita di mutuo (nel caso della permuta pura);
  • si paga una sola imposta di registro;
  • si fa un solo atto notarile;
  • soluzione interessante qualora si voglia cambiare casa senza spendere soldi

Come detto in precedenza, permutare un immobile può essere una valida soluzione se non vuoi tirare fuori soldi, ma non è l’unica. Per approfondire altre soluzioni ti suggerisco di cliccare al link sottostante.

Permutare casa e provvigione agenzia immobiliare

Come funziona la permuta della casa con l’agenzia immobiliare? Quante provvigioni sono dovute? Chi deve pagare le commissioni di agenzia?

La provvigione dell’agente immobiliare, è dovuta solo alla conclusione dell’affare. Secondo la consuetudine, alla conclusione della permuta immobiliare, la provvigione dovuta dalle parti è calcolata sulla base dell’immobile con l’importo maggiore.
Viene quindi corrisposta una provvigione da ciascuna parte.
Non vengono quindi corrisposte 4 provvigioni ma ne vengono corrisposte 2 e si tratta di un libero accordo stabilito tra le parti. Quindi anche se di consuetudine la provvigione viene calcolata sulla base dell’immobile con il valore più alto, la percentuale può essere suscettibili di accordi diversi.

Permutare una casa con ipoteca di mutuo

Per ciò che riguarda le permute tra immobili ai quali è iscritta ipoteca, è bene prestare attenzione. L’ipoteca, è una garanzia prestata in favore di un terzo soggetto creditore, ma è necessario che l’ipoteca venga cancellata. Infatti solo in questo caso, quando gli immobili sono privi di vincoli, è possibile procedere con lo scambio dei beni.

Però, il futuro possessore può accollarsi il prestito erogato dall’istituto mutuante originario che ha applicato l’ipoteca e magari accordarsi per delle condizioni migliori. In questo caso l’ipoteca non sarà cancellata e seguirà l’immobile. D’altra parte, ti suggerisco di farti seguire da un’agenzia immobiliare se vuoi permutare casa, oppure contattaci. Ricevere una consulenza è sempre meglio che far da soli in questi casi.

Permutare la nuda proprietà

Ci sono casi in cui (anche se pochi), chi voglia fare una permuta immobiliare non detenga la piena proprietà. Qualora tu detenga il diritto di nuda proprietà di un immobile, puoi comunque permutarlo. Però dovresti trovare una persona disposta ad acquisire la sola nuda proprietà e cederti l’intera proprietà di un’altra abitazione. Ok, per quanto sia possibile si riduce ulteriormente il mercato di riferimento. All’altra persona infatti potrebbe interessare la cosa se ciò che cedi in cambio della sua casa sia veramente allettante.

Facciamo un esempio. Se hai una casa a Milano ma vorresti acquisire la proprietà di una seconda casa vacanza, magari al mare, permutare la nuda proprietà con la casa vacanza non è facile ma possibile. Naturalmente, dato che la contro parte fino a che non diventa piena proprietaria allora non potrà mai usufruire della tua casa, deve trattarsi di una situazione davvero interessante. Se vuoi saperne di più riguardo la nuda proprietà, ti invito a cliccare sul link sottostante.

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