In questa guida vediamo i diversi aspetti che ruotano attorno alla nuda proprietà.
Indice dei contenuti
- Significato della nuda proprietà;
- Nudo proprietario;
- Diritti e doveri del nudo proprietario;
- Nuda proprietà: quali spese e a chi spettano;
Significato nuda proprietà
In questa guida parliamo della nuda proprietà immobiliare, guardando la tematica a livello generale. Ti lascio anche dei link di approfondimento.
Partiamo dalla definizione, in termini semplici la nuda proprietà significa essere proprietari dei muri senza poterne disporre liberamente. In pratica il proprietario è “spogliato” dal diritto di utilizzare la casa a proprio piacimento. In termini più convenzionali, la nuda proprietà è un diritto reale di godimento. La somma della nuda proprietà + usufrutto = piena proprietà. Detta diversamente la formula può essere la seguente: piena proprietà – usufrutto = nuda proprietà.
Approfondisci: piena proprietà immobiliare
Chi può utilizzare l’immobile a proprio piacimento è l’usufruttuario. Quest’ultimo quindi usufruisce dell’immobile come se fosse il proprietario ma non lo è, mentre al nudo proprietario spettano “le magagne”. Ovviamente tutto ciò deve comportare dei vantaggi per il nudo proprietario, come vedremo in seguito. Mentre il nudo proprietario, come già detto, è il titolare dei muri ma non utilizza l’immobile. Quando parliamo di nuda proprietà immobiliare, ci si riferisce ad un diritto definito “parziario” e “reale”.
Certo fa un po’ sorridere l’utilizzo del termine “nuda” (la prima volta che sentii il termine lo presi alla lettera). Infine il nudo proprietario deve essere menzionato nell’atto di provenienza dell’immobile.
Significato parziario
La nuda proprietà è un diritto definito parziario, in quanto chi lo detiene ha solo in parte perché parte del bene è detenuto da altri. O meglio, il nudo proprietario è pur sempre il titolare dei muri dell’immobile, ma cede il diritto di usufruirne all’usufruttuario. Per questo si dice che il nudo proprietario ha un diritto parziario sull’immobile.
Significato reale
I diritti reali sono quei diritti che assicurano al titolare un potere immediato ed assoluto su un bene. La nuda proprietà immobiliare appartiene al diritto reale solo in quanto si tratta di un diritto immobiliare e immediato. Ad esempio il nudo proprietario può scegliere benissimo di vendere la nuda proprietà a terzi. Però non può godere della cosa, quindi non può usufruirne e per questo non si tratta di un diritto reale di godimento. Ecco perché si tratta di un diritto parziario.
Il nudo proprietario
Umorismo a parte, il nudo proprietario è una persona fisica o giuridica (società) titolare appunto della nuda proprietà di un immobile. Come hai modo di leggere nel corso di questa guida, il nudo proprietario si intesta la sola titolarità delle mura vere e proprie di una unità immobiliare. Senza il diritto di usufruirne anche per diversi anni. Ovviamente ci dev’essere una contro partita affinché una persona decida di essere nudo proprietario.
Acquistando questo diritto si permette all’usufruttuario di rimanere nell’abitazione proprio come se fosse la sua e di offrirgli una equa somma di denaro che può sempre essergli utile. D’altra parte alla morte di quest’ultimo il proprietario diverrà automaticamente pieno proprietario.
Nudo proprietario – persona fisica
Normalmente la persona titolare di un’abitazione è una persona fisica ma può essere anche una società. Quindi quando si parla nuda proprietà, l’intestazione dei muri rimane alla persona già titolare dell’immobile. Ma potrebbe essere che l’immobile sia intestato ad una società e non ad una persona fisica.
Nudo proprietario – persona giuridica
Le persone giuridiche sono le società, come ad esempio le S.R.L., le S.P.A. (società giuridiche) e S.A.S., S.N.C. o (società di persona). La nuda proprietà non ha limiti in questo senso e può essere intestata sia a società giuridiche che alle altre tipologie.
Diritti e doveri del nudo proprietario
Quando si parla di nuda proprietà il titolare ha diritti e doveri. Ci sono persone che acquistano la nuda proprietà per investimento, in attesa della morte dell’usufruttuario.
Sicuramente l’acquisto avviene ad un prezzo scontato benché non è possibile usufruire dell’immobile per un tempo indeterminato. Per contro l’usufruttuario riceve del denaro e mantiene il diritto di utilizzare l’immobile. Per quanto difficile stabilire a chi spetta cosa tra il nudo proprietario e l’usufruttuario, la legge ha stabilito i punti cardine della questione. In pratica al nudo proprietario spettano le spese straordinarie.
Le parti durante l’atto Notarile di divisione dei diritti, possono stabilire per accordi la suddivisione dei diritti e dei doveri. Ma ovviamente ci sono dei principi generali per i quali non è possibile, o comunque non indicato stravolgere. Ovviamente non si può neppure valutare caso per caso, quindi la legge ha stabilito le linee guida che vediamo di seguito.
Diritti del nudo proprietario
I diritti spettanti al nudo proprietario sono:
- poter rivendere la nuda proprietà;
- ipotecare la nuda proprietà a fronte di un prestito;
- sconto di prezzo in fase di acquisto della nuda proprietà;
- diventare titolare della piana proprietà*
- potere di imporsi all’usufruttuario**
*Alla morte dell’usufruttuario, il diritto di usufrutto andrà in capo al nudo proprietario. Così facendo, si trasformerà automaticamente in piano proprietario.
**Il nudo proprietario può imporre all’usufruttuario di non modificarne la destinazione di utilizzo e preservare l’immobile nelle condizioni iniziali.
Ricordiamoci infatti che anche se non ha il diritto di utilizzare il bene, è pur sempre titolare dell’unità immobiliare. L’usufruttuario può apportare miglioramenti ma non peggioramenti. Esempio l’usufruttuario non può avviare una pratica per il cambio d’uso da casa ad ufficio, perché il nudo proprietario ha diritto di opporsi a tale circostanza.
Doveri del nudo proprietario
Oltre ai diritti, il nudo proprietario ha dei doveri. In particolare deve:
- provvedere alle spese di straordinaria manutenzione;
- in generale prendersi cura dello stato strutturale del bene immobile
In line di principio, il nudo proprietario ha il dovere di mantenere l’immobile in un normale stato di conservazione affinché vengano rispettati i requisiti relativi all’abitabilità/agibilità. A fronte del riconoscimento di uno sconto in fase di acquisto e di agevolazioni fiscali (ne parliamo tra poco) è necessario mantenere la casa agevole. Si dice prendersi cura dell’immobile come il “buon padre di famiglia”.
Nuda proprietà: quali spese e a chi spettano
Come abbiamo visto poco fa, tra i diritti e i doveri ci sono anche le spese da spartire tra nudo proprietario e usufruttuario. Le spese ordinarie spettano all’usufruttuario, mentre le spese straordinarie spettano al nudo proprietario.
Le parti, possono anche stabilire accordi differenti in fase di atto Notarile (pur sempre seguendo le linee guida imposte dallo stato). Qualora però si volessero cambiare gli accordi in seguito, allora è necessaria una scrittura privata autenticata.
Spese ordinarie spettanti all’usufruttuario
Le spese ordinarie sono quelle definite comuni per l’utilizzo dell’immobile e quindi sono a carico dell’usufruttuario.
Facciamo alcuni esempi di ordinaria manutenzione per capirci. Se si rompe una finestra, oppure la maniglia di una porta, un mobile, il lavandino e via dicendo si tratta di manutenzione ordinaria. E ancora, tagliare l’erba al giardino, far controllare i fumi della caldaia o tinteggiare le stanze sono spese ordinarie. Ovviamente in queste tipologie di spese, il nudo proprietario non c’entra assolutamente nulla perché non usufruisce della casa.
Spese straordinarie spettanti al nudo proprietario
D’altra parte le spese straordinarie sono quelle relative al mantenimento in sicurezza dello stabile ed alle opere di importante ristrutturazione. Infatti essendo che la titolarità dei muri è a carico del nudo proprietario, è quest’ultimo che deve provvedere a mantenere la casa in sicurezza.
Facciamo alcuni esempi di spese straordinarie così da capirci. Ristrutturare il tetto, cambiare le tegole, cambiare la caldaia, sistemare delle crepe particolari nei muri, rifare l’intonaco, impianti e pavimenti. Più in generale, tutte quelle spese per mantenere agibile l’unità immobiliare e quelle che apportano un miglioramento economico sono a carico del nudo proprietario.
Le spese condominiali
secondo la stessa logia vista poco fa, anche le spese condominiali vanno spartite tra usufruttuario e nudo proprietario. Vediamo degli esempi.
Condominio a carico dell’usufruttuario:
- millesimi dell’ascensore;
- pulizia delle scale;
- luce condominiale;
- manutenzione del giardino o cortile;
- spese di assicurazione condominiale*
*Per quello che riguarda le spese di assicurazione condominiale, gli articoli 1004 e 1005 c.c. prima delle relative modifiche indicavano che non erano a carico del nudo proprietario. D’altra parte nel corso degli anni, la legge nr 220 del 2012 ha apportato alcune riforme in ambito condominiale. Le spese dell’assicurazione del condominio sono diventate spese solidali. Ciò significa che se non le paga l’usufruttuario, l’amministratore può pretenderle dal nudo proprietario.
Imposte statali
Infine, riguardo la spartizione delle spese relative alla nuda proprietà, le imposte dello stato sono completamente a carico dell’usufruttuario.
Il concetto è sempre lo stesso, cioè che il possesso dell’immobile è intestato all’usufruttuario quindi le imposte sono a suo carico. Ad esempio IRPEF e IMU.
Modi di acquisto della nuda proprietà
Come detto precedentemente, la nuda proprietà è un diritto immobiliare e pertanto si può acquisire in diversi modi. Normalmente, in origine il piano proprietario vende la nuda proprietà al fine per ricavare un gruzzoletto economico e continuare a utilizzare l’immobile, diventando usufruttuario. Per cui in genere la nuda proprietà si acquisisce per compravendita. Ma appunto non è l’unico modo. Ad esempio i genitori possono donare al figlio l’immobile mantenendone l’usufrutto. Ecco tuti i modi per acquisire la nuda proprietà:
- compravendita (il più classico);
- donazione;
- permuta;
- per legge
Acquisizione nuda proprietà per compravendita
Come detto poco fa, si può acquisire la nuda proprietà per compravendita immobiliare e si tratta della dinamica più comune in assoluto. Infatti, è normale che chi venda i muri della propria abitazione pur continuando a viverci all’interno lo faccia per ottenere un riconoscimento economico seppur scontato. A tal proposito, lo stato regola lo sconto di compravendita in relazione all’età e alla pubblicazione di apposite tabelle. In pratica, minore è l’età dell’usufruttuario e maggiore è lo sconto offerto al nudo proprietario e viceversa. Se ti interessa approfondire il valore dello sconto della nuda proprietà, trovi il link di seguito.
Intestazione nuda proprietà per donazione
Trattandosi di un diritto immobiliare, il proprietario di casa può benissimo donare la nuda proprietà mantenendone l’usufrutto. Facciamo un esempio concreto per intenderci. Immagina di voler dare la tua abitazione ai figli o a un amico. Magari non vuoi alcun riconoscimento economico, l’importante è mantenere il diritto di usufrutto per continuare a viverci all’interno. A quel punto, tutto ciò che dovresti fare è andare dal Notaio con due testimoni e offrire gratuitamente la nuda proprietà. In questo caso però, il ricevente è necessario che accetti la donazione.
Se vuoi approfondire l’argomento relativamente alla donazione immobiliare, trovi il link sottostante.
Permuta della nuda proprietà
La permuta della nuda proprietà non è molto utilizzata, benché sia possibile. Si tratta di uno scambio di beni immobiliari, in genere senza corrispettivi economici. Chi è intento a fare questa tipologia di operazione, magari vuole acquisire una seconda casa (ad esempio per le vacanze), senza spendere denaro. Se è titolare di un immobile di un certo valore, potrebbe può pensare di permutare la nuda proprietà con un’altra casa, di valore inferiore ma acquisendo la piana proprietà.
Facciamo un esempio per capirci. Immagina che il signor Rossi abbia una casa a Milano di un certo valore e voglia acquisire una seconda casa per le vacanze mantenendo l’usufrutto in quella di Milano. Tradizionalmente, se volesse rimanere a vivere a Milano e intestarsi una seconda casa vacanza, dovrebbe vendere la principale e comprarne due di valore inferiore. Quindi vendere quella di Milano e comprarne un’altra sempre a Milano ma più economica e con la rimanenze acquistare la casa vacanza. Tutto ciò potrebbe essere scomodo, quindi ti parlo di un’altra soluzione. Permutare la nuda proprietà della casa principale di Milano per la piane proprietà di una casa vacanza di minor valore. Questo tra l’altro gli permetterebbe di non trasferire la residenza principale mantenendo le abitudini e lo stesso stile di vita. Ma con una casa vacanza in più. Non male vero?
Ottenimento nuda proprietà per giudizio
Probabilmente questo metodo di ottenimento della nuda proprietà è il più scontato ma al quale meno ci si pensa. Infatti, possono esserci situazioni per le quali, un giudice decide di affidare la nuda proprietà ad una data persona. Ovviamente questa è una di quelle situazioni da considerare caso per caso e che spetta appunto al giudice decidere.
Nuda proprietà e agevolazioni prima casa
La nuda proprietà può essere acquistata anche con le agevolazioni prima casa. Questo infatti ti consentirebbe di risparmiare un bel gruzzoletto di imposte.
Ovviamente si tratta di un’ipotesi un po’ rara, perché in genere chi acquista la prima casa lo fa proprio con l’intento di andarci a vivere.
C’è poi anche un altro caso particolare. Infatti, può accadere che si voglia acquistare una prima casa ma non si voglia spostare la propria residenza (ad esempio se lavori a Bologna e vuoi acquistare la casa al mare senza spostare la residenza). Ovviamente in questo caso è necessario che un parente molto stretto, come un figlio, voglia spostarsi nel comune in cui si intende acquistare l’abitazione. A questo punto, può essere il figlio ad intestarsi la nuda proprietà con le agevolazioni prima casa e i genitori intestarsi l’usufrutto.
Valutazione nuda proprietà
Riguardo al valore che può avere la nuda proprietà, abbiamo accennato in precedenza dell’esistenza di apposite tabelle di calcolo. Queste tabelle vengono aggiornate dallo Repubblica dello Stato Italiano. Per facilitarti le cose, qui di seguito puoi calcolarne il valore grazie al nostro software. Ma se vuoi saperne di più sul calcolo del valore della nuda proprietà, clicca sul link sottostante.
Vantaggi e svantaggi del nudo proprietario
Ma per quale motivo una persona dovrebbe comprare la nuda proprietà di una casa, magari spenderci anche dei soldi per sistemarla e non poterci ne vivere ne affittarla a terzi? Considerando tra l’altro che non sono tante le persone propense ad acquistare una nuda proprietà, quindi potrebbe anche essere difficile rivenderla. Fino ad ora abbiamo visto molteplici aspetti relativi a questa tipologia di diritto immobiliare, e ovviamente qualcuno può chiedersi se convenga oppure no. Certo, ogni situazione va vagliata caso per caso, ma alla fine quali sono i concreti vantaggi e svantaggi della nuda proprietà di un immobile?
Beh la risposta a questa domanda, come abbiamo visto anche in precedenza è semplice: la nuda proprietà conviene al titolare per lo sconto di acquisto, considerando che al decesso dell’usufruttuario diverrà pieno proprietario.
Vantaggi
Vien da se pensare che un ulteriore vantaggio sia proprio quello di acquistare la nuda proprietà, magari anche con uno sconto prezzo maggiore del normale e rivenderla dopo qualche anno. Infatti maggiore è l’età dell’usufruttuario e minore è lo sconto, quindi è come se esistesse una sorta di rivalutazione costante. Lo sconto sul valore è inversamente proporzionale all’età dell’usufruttuario.
Svantaggi
Invece, come puoi immaginare gli svantaggi riguardano principalmente le eventuali spese di manutenzione (viste in precedenza) e l’attesa della data in cui diventare nudo proprietario. Per quanto brutto a dirsi.
Vendere la nuda proprietà
Ebbene se stai pensando di vendere questo particolare diritto, sappi che ci sono diverse migliaia di persone che hanno già pubblicato il loro annuncio sui portali immobiliari. Uno tra quelli più specializzati lo trovi a questo link. Acquistare e vendere nude proprietà è interessante e far gola ad alcuni investitori.
Decadimento del diritto di nudo proprietario
Se ti sei chiesto per quanto tempo il nudo proprietario rimane spoglio del pieno godimento dell’immobile, beh la risposta logica è fino alla cessione dell’usufrutto. Ebbene questo evento si avvera o alla morte dell’usufruttuario oppure per il non utilizzo continuativo per 20 anni nonché deperimento della cosa. Stessa questione l’usucapione.
Quindi se l’usufruttuario non utilizza l’immobile, quando l’usufrutto cessa e il nudo proprietario diventa automaticamente pieno proprietario. 😊
Un’altra motivazione sarebbe quella dell’impossibilità di utilizzo del bene per deperimento. Cioè qualora il bene si distruggesse a causa di eventi esterni o per deperimento e quindi diverrebbe inutilizzabile, anche in questo caso. Infine per scadenza del termine temporale pattuito dalle parti (che in caso di società o persona giuridica ha una scadenza massima pari a 30 anni).
