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Tutto sulla nuda proprietà

Quando avrai finito di leggere questo articolo ne saprai di più tu riguardo la nuda proprietà rispetto ad un agente immobiliare😜

Significato nuda proprietà

Partiamo dalla definizione, in termini semplici la nuda proprietà significa essere proprietari dei muri un immobile senza poterne disporre liberamente. In pratica il proprietario è “spogliato” dal diritto di utilizzare la casa a proprio piacimento. In termini più convenzionali, la nuda proprietà è un diritto reale di godimento. La somma della nuda proprietà + usufrutto = piena proprietà.

Chi può utilizzare l’immobile a proprio piacimento è l’usufruttuario. Quest’ultimo quindi usufruisce dell’immobile come se fosse il proprietario ma non lo è (per approfondire leggi questa guida), mentre al nudo proprietario spettano “le magagne”. Ovviamente tutto ciò deve comportare dei vantaggi per il nudo proprietario, come vedremo in seguito. Mentre il nudo proprietario è il titolare dei muri ma non utilizza l’immobile.

Certo fa un po’ sorridere l’utilizzo del termine “nuda” (pensa che quando non ero esperto del settore prendevo ala lettera il termine e ci ridevo su😄). Oggi ovviamente se sono qui a parlartene è perché ho studiato l’argomento e avuto esperienza in merito, quindi torno serio ed entro nel vivo del contenuto.

Il nudo proprietario deve essere riportato nell’atto di provenienza dell’immobile.

Il nudo proprietario

Come dicevo poco fa, deve valerne la pena accollarsi dei costi per un’immobile  e non poterne usufruire liberamente (basti pensare alle spese straordinarie). Chi fa questa operazione si chiama nudo proprietario, cioè il possessore dei muri dell’immobile.

Conviene essere titolare della nuda proprietà se lo scopo è fare un investimento immobiliare a lungo termine. Infatti l’investimento è legato ad un evento futuro e certo. Certo che accadrà ma incerto sul quando. Alla morte dell’usufruttuario il nudo proprietario acquisirà la piena proprietà dell’immobile.

Vien da se che chi acquista la nuda proprietà lo fa per trarre un vantaggio economico futuro, acquistando così un’immobile ad un prezzo scontato. Maggiore è l’età dell’usufruttuario e minore è lo sconto sul valore dell’immobile, viceversa minore è l’età dell’usufruttuario e maggiore è lo sconto sul valore.

Il concetto è lineare e per calcolare lo sconto si applica un’apposita tabella. Di seguito puoi calcolare tu stesso/a il valore grazie al nostro software con maggior semplicità. In termini etici questa pratica è vista con una certa distanza.

Quindi rispondendo alla domanda, conviene essere nudi proprietari? Si certamente in termini economici (sempre che non si prevedano di fare spese ulteriori), ma dipende anche dalla filosofia e dall’etica della singola persona. D’altra parte, ciò che mi sento di aggiungere a conforto di un nudo proprietario è proprio che, acquistando questo diritto si permette all’usufruttuario di rimanere nell’abitazione proprio come se fosse la sua e di offrirgli una equa somma di denaro che può sempre essergli utile. Alla luce di ciò, l’etica dipende da quale prospettiva si guarda e dal singolo caso.

Diritti e poteri del nudo proprietario

Ovviamente il nudo proprietario ha oltre come l’usufruttuario ha diritti e doveri, benché siano gli uni opposti agli altri.

In particolare, il nudo proprietario come detto poco fa, ha il dovere di provvedere alle spese di straordinaria manutenzione, riparando o intervenendo laddove e quando necessario. Ma ha il potere di imporre all’usufruttuario di non modificarne la destinazione di utilizzo e preservare l’immobile nelle condizioni iniziali.

L’usufruttuario deve  provvedere alla manutenzione ordinaria e più in generale mantenere l’immobile custodito come se fosse da normale diligenza del “buon padre di famiglia” e provvedere alle imposte dello stato. In questo modo può godere della casa senza pagarne l’affitto al nudo proprietario e inoltre ha il diritto, qualora voglia,  di affittare la stessa proprietà trattenendo le mensilità.

In definitiva, il nudo proprietario ha dovere di tutelare il bene in termini di sicurezza affrontando in caso le necessarie riparazioni straordinarie mentre l’usufruttuario deve provvedere al resto delle spese, comportandosi come se l’immobile fosse il suo  ma senza mutarne la destinazione di utilizzo. Il diritto del nudo proprietario è quello di vendere la nuda proprietà o diventare pieno proprietario al decesso dell’usufruttuario

Agevolazioni prima casa con acquisto nuda proprietà

Se vuoi acquistare la nuda proprietà puoi farlo anche con le agevolazioni prima casa. Questo infatti ti consentirebbe di risparmiare un bel gruzzoletto di imposte.

C’è poi anche un altro caso particolare. Infatti, può accadere che si voglia acquistare una prima casa ma non si voglia spostare la propria residenza (ad esempio se lavori a Bologna e vuoi acquistare la casa al mare senza spostare la residenza). Ovviamente in questo caso è necessario che un parente molto stretto, come un figlio, voglia spostarsi nel comune in cui si intende acquistare l’abitazione. A questo punto, può essere il figlio ad intestarsi la nuda proprietà con le agevolazioni prima casa e i genitori intestarsi l’usufrutto.

Valutazione nuda proprietà

Se vuoi saperne di più riguardo il valore della nuda proprietà, puoi trovare più informazioni a questo link. Comunque anche qui di seguito puoi calcolarne facilmente il valore grazie al nostro software aggiornato. Infatti è sufficiente inserire i dati e cliccare su “calcola”.

A chi spettano le spese di manutenzione

Per ciò che riguarda le spese, la legge impone che le spese di straordinaria di manutenzione straordinaria siano a carico del proprietario della casa (nel nostro caso del nudo proprietario). Le spese straordinarie sono quelle ad esempio inerenti la stabilità dell’immobile che richiedono interventi alle superfici portanti, o al tetto o ancora al cambio della caldaia.

Le spese di ordinaria manutenzione invece sono a carico dell’usufruttuario. Ad esempio se si rompe la maniglia della finestra per usura, il controllo dei fumi della caldaia, la rottura di una porta e via dicendo.

Inoltre l’usufruttuario e il nudo proprietario devono pagare anche le spese di ripartizione del condominio, sempre con la stessa logica. Quindi le spese condominiali quali l’amministratore, la pulizia delle scale, i millesimi dell’ascensore e via dicendo sono a suo carico. Mentre le spese condominiali di straordinaria manutenzione sono a carico del nudo proprietario.

Invece le imposte sulla casa le paga l’usufruttuario.

Vantaggi e svantaggi del nudo proprietario

Ma per quale motivo una persona dovrebbe comprare la nuda proprietà di una casa, magari spenderci anche dei soldi per sistemarla e non poterci ne vivere ne affittarla a terzi? Considerando tra l’altro che non sono tante le persone propense ad acquistare una nuda proprietà, quindi potrebbe anche essere difficile rivenderla. Beh la risposta a questa domanda, come abbiamo visto anche in precedenza è semplice: la nuda proprietà conviene al titolare per lo sconto di acquisto, considerando che al decesso dell’usufruttuario diverrà pieno proprietario (per saperne di più sulla piena proprietà leggi qua).

Vien da se pensare che un ulteriore vantaggio sia proprio quello di acquistare una nuda proprietà, magari anche con uno sconto prezzo maggiore del normale e rivenderla dopo qualche anno, proprio perché come riportato nella tabella che segue maggiore è l’età dell’usufruttuario e minore è lo sconto per l’acquisto della nuda proprietà, cioè lo sconto sul valore della nuda proprietà è inversamente proporzionale all’età dell’usufruttuario.

Lo svantaggio è evidente sin da subito per il nudo proprietario, cioè immobilizza del denaro senza avere alcuna certezza di quando diverrà titolare al 100% dell’immobile.

Vendere la nuda proprietà

Ebbene se stai pensando di vendere questo particolare diritto, sappi che ci sono diverse migliaia di persone che hanno già pubblicato il loro annuncio sui portali immobiliari. Uno tra quelli più specializzati lo trovi a questo link. Acquistare e vendere nude proprietà è interessante e far gola ad alcuni investitori.

Decadimento del diritto di nudo proprietario

Se ti sei chiesto per quanto tempo il nudo proprietario rimane spoglio del pieno godimento dell’immobile, beh la risposta logica è fino alla cessione dell’usufrutto. Ebbene questo evento si avvera o alla morte dell’usufruttuario oppure per il non utilizzo continuativo per 20 anni nonché deperimento della cosa. Stessa questione l’usucapione.

Quindi se l’usufruttuario non utilizza l’immobile, quando l’usufrutto cessa e il nudo proprietario diventa automaticamente pieno proprietario. 😊

Un’altra motivazione sarebbe quella dell’impossibilità di utilizzo del bene per deperimento. Cioè qualora il bene si distruggesse a causa di eventi esterni o per deperimento e quindi diverrebbe inutilizzabile, anche in questo caso. Infine per scadenza del termine temporale pattuito dalle parti (che in caso di società o persona giuridica ha una scadenza massima pari a 30 anni).

Altri link utili

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