calcolo metro quadro

Approfondimenti relativi al metro quadro commerciale

Ciao, se stai cercando informazioni sul metro quadro commerciale sei nel posto giusto. Ebbene in questa guida abbiamo suddiviso gli argomenti per trattarli approfonditamente ma per qualsiasi ulteriore chiarimento puoi scriverci. In particolare nei prossimi capitoli vediamo cosa sono i metri quadri commerciali, a cosa servono come si calcolano e come trovarli. Ma non solo, vediamo anche e qual è la differenza tra la metratura commerciale e quella calpestabile e ancora come convertire i vani in mq. Inoltre trovi un utilissimo calcolatore automatico che ti aiuta a capire come si calcolano i metri quadri commerciali.

Definizione dei metri quadrati commerciali

Partiamo dalla definizione della superficie commerciale. Si tratta della superficie complessivamente vendibile ragguagliata per indici specifici. Quindi è una superficie indiretta e derivata, perché deriva dall’applicazione di coefficienti applicati alla superficie calpestabile. Ogni tipologia di superficie ha un suo particolare moltiplicatore (giardino, cantina, garage, balconi, appartamento e via dicendo). La superficie commerciale quindi è data dalla superficie effettiva moltiplicata per i relativi indici.

Detta diversamente, la formula è la seguente: superficie commerciale = (superficie calpestabile * indici commerciali).

L’indice moltiplicatore varia in base alla tipologia della superficie. Ne parliamo un po’ più avanti nell’articolo, dove puoi vedere le tabelle con gli indici specifici oppure calcolare facilmente la superficie commerciale grazie al nostro software.

Migliore è la qualità della tipologia di superficie e maggiore è il suo valore. Per esempio 100 mq di giardino e 100mq di abitazione sono sempre la stessa superficie, ma il giardino è una superficie meno fruibile rispetto all’abitazione. Infatti il giardino ha un indice commerciale basso, cioè solo del 10%. Per la diversa natura di utilizzo, gli ambienti non hanno lo stesso valore commerciale. Ecco perché vengono utilizzati appositi indici di calcolo, che variano al variare della tipologia di ambiente.

 

Esempio di superficie commerciale

Per esempio, abbiamo detto che l’indice commerciale del giardino è il 10%. Quindi se la metratura effettivamente calpestabile del giardino fosse di 100 mq, allora moltiplicandola per il 10%, la metratura commerciale risulta essere di 10 mq. Un altro esempio è dato dalla superficie interna dell’appartamento che è invece viene conteggiata al 100% avendo quindi pieno valore. Perciò se la superficie calpestabile interna dell’appartamento più i muri divisori fosse di 100 mq, anche la superficie commerciale è esattamente la stessa.

Unendo gli esempi, se vuoi calcolare la metratura commerciale di un appartamento di 100 mq che ha annesso anche un giardino di 100mq di proprietà troverai che quella commerciale è di 110 mq. Mentre la metratura della casa complessivamente calpestabile è di 200 mq (100 mq interni e 100 mq di giardino). Come puoi vedere c’è una sostanziale differenza tra metratura calpestabile e commerciale.

 

A cosa servono i mq commerciali

I mq commerciali servono essenzialmente per calcolare il valore dell’immobile. Infatti se il prezzo di compravendita viene diviso per la superficie commerciale dell’immobile si trova il valore commerciale al metro quadro della casa. Sostanzialmente la formula è la seguente: valore commerciale al mq= prezzo venduto/superficie commerciale.

L’immobiliare sarebbe più semplice se potessimo dividere il prezzo per la metratura effettiva della casa, ma questo non ci darebbe un parametro di riferimento standard. Agenzia delle Entrate, valutatori e periti immobiliari per il loro operato utilizzano tutti la superficie commerciale ed è per questo motivo che è stato inventato il mq commerciale. Avere uno standard è di grande aiuto, ed ecco perché, come vediamo tra poco, è necessario distinguere i metri quadri commerciali dai calpestabili.

Differenza tra metri quadri commerciali e calpestabili

Nell’esempio precedente e dal titolo si intuisce già quale sia la differenza tra la metratura commerciale e quella calpestabile. In breve la superficie calpestabile è quella che puoi effettivamente calpestare, mentre la metratura commerciale è quella ragguagliata per gli indici commerciali.

Detta diversamente, la metratura calpestabile è la superficie utilizzabile, quella appunto che calpesti. Ovviamente ad esclusione di pilastri, portici, muri divisori e portanti, autorimesse e via dicendo. Questi spazi invece vengono calcolati nella superficie commerciale. La superficie calpestabile non viene moltiplicata per alcun indice, mentre quella commerciale si. Un metro quadro calpestabile è un metro quadro vero e proprio, mentre la stessa superficie commerciale potrebbe essere molto diversa. Spero che sia riuscito a chiarire definitivamente la differenza tra queste due tipologie di superfici.

 

Esempio: differenza tra metratura commerciale e calpestabile

La differenza tra metri quadri commerciali e calpestabili è determinante nel conteggio. Per spiegare bene questa differenza è opportuno farlo con un esempio.

Immagina un appartamento che misura 100 mq calpestabili. Ciò significa che la superficie che è possibile letteralmente calpestare è di 100 mq. In pratica c’è sufficiente spazio per ospitare 3 camere, 2 bagni, 1 salotto e 1 cucina abitabile. Cosa invece potrebbe non essere così per un appartamento di 100 mq commerciali dal momento che vengono conteggiate e ragguagliate anche le pertinenze a servizio dell’abitazione. Infatti potrebbe benissimo trattarsi di un appartamento con una sola camera da letto ma con un garage, cantina, balconi, terrazzo e giardino. Quindi in sostanza non è detto che un appartamento di 100 mq calpestabili sia pari ad un appartamento di 100mq commerciali.

Un altro esempio, 3 mq calpestabili di balcone sono circa 1 mq commerciale.

Calcolo metro quadro commerciale

Ora che è chiara la differenza tra la superficie calpestabile e quella commerciale, vediamo come si calcolano i metri commerciali di una casa. Abbiamo già anticipato precedentemente che esistono dei particolari indici per trasformare la superficie calpestabile (detta anche superficie utile) in quella commerciale. Quindi in questa sezione della guida, trovi sia i moltiplicatori che un software per calcolarli in automatico.

 

Istruzioni: come fare per calcolare la superficie commerciale

A lato pratico, cosa devi fare per trovare da quanti metri è composto il tuo appartamento? Quello che ti suggerisco, è agire in due modi diversi. Il primo, attraverso il disegno dell’unità immobiliare, mentre nel secondo caso ti suggerisco proprio di misurare gli ambienti. Vediamoli entrambi.

Misurazione dal disegno della casa

Il disegno della casa, se non è stato fotocopiato male, è per forza di cose in scala. Se la piantina è quella catastale è in scala 1:200, mentre se è quella urbanistica (meglio) è in scala 1:100. Questo significa che puoi prendere un righello e misurare con buona approssimazione la lunghezza dei muri della casa. Se stai utilizzando la scala 1:200 allora 1 cm misurato equivale a 2 metri nella realtà, invece 1 cm equivale a 1 metro se in scala 1:100. Non sommare l’area delle singole stanze, ma l’intero perimetro.

Ad esempio per semplicità poniamo una casa rettangolare. La superficie sarà data dalla moltiplicazione della base per la lunghezza. Sarebbe sbagliato calcolare l’area interna delle camere da letto e sommarla a quella della cucina, bagno e via dicendo. Così facendo troveresti la superficie calpestabile. Ricorda che nella superficie commerciale fanno parte anche i muri divisori. Quindi calcola l’area dell’intero perimetro considerando i muri perimetrali (quelli confinanti con il vicino) al 50%.

Misurazione del perimetro

Se non disponi di un disegno in scala, allora è necessario estrapolare la metratura commerciale direttamente, misurando cioè il perimetro interno dell’immobile. Puoi fare questa operazione con una fettuccia metrica o con l’ausilio di un laser. In entrambi i casi ricordati sempre di conteggiare i muri divisori (non i perimetrali) al 50%.

 

Tabelle degli indici commerciali

Il calcolo è facilissimo, infatti è sufficiente moltiplicare la metratura calpestabile per l’indice specifico e il calcolo è fatto.
Ad esempio, hai 14 mq calpestabile di balcone? Allora trova il 30% di 14 che è come moltiplicare 14*0,3 e trovi 4,2 metri quadrati commerciali. Di seguito trovi l’elenco di tutti gli indici commerciali. E anche un software di calcolo automatico, per facilitarti le cose.

Tipologia di area Indice
Superficie lorda compresi muri perimetrali e divisori 100%
Balconi 30%
Mansarda (è un sotto tetto abitabile”) 75%
Sotto tetto non abitabile accessibile dall’interno (collegato al vano principale) 50%
Sotto tetto non abitabile accessibile solo dall’esterno (non collegato al vano principale) 25%
Box auto (collegato al vano principale) 60%
Box auto (non collegato al vano principale) 50%
Posti auto scoperti 20%
Giardino 10%
Cantine 25%

 

Software di calcolo automatico

Per facilitarti le cose abbiamo creato un calcolatore automatico per i mq commerciali, che funziona con gli indici riportati sopra. Per utilizzarlo inserisci i dati nella colonna “metri quadri reali” e il software calcola la superficie commerciale risultante. Benché la normativa di riferimento UNI 10750 sia stata abolita, gli indici sotto riportati sono tutt’ora validi e ampiamente utilizzati.

Abitazione principale
Tipologia di area mq reali Risultati mq. Commerciali
Superficie utile al lordo dei muri perimetrali
Balconi
Mansarda (sottotetto abitabile)
Sottotetto non abitabile e accessibile dall'interno
Sottotetto non abitabile e non accessibile dall'interno
Pertinenze accessorie all'abitazione
Tipologia di area mq reali Risultati mq. Commerciali
Cantine
Box auto (non collegato ai vani principali)
Box auto (collegato ai vani principali)
Posti auto scoperti
Giardino/cortile
Totale

Approfondimenti

Lo scopo di questo articolo è quello di aiutarti a comprendere al meglio possibile cosa sono e come calcolare i metri quadri commerciali di una casa. D’altra parte, potresti aver sentito dire anche altri termini, come vani o superficie catastale. Per completezza di informazioni, facciamo chiarezza sui termini.

 

Superficie catastale

Anche la superficie catastale è una superficie indiretta, perché estrapolata secondo criteri teorici dagli uffici competenti. ma diversamente da quella commerciale, che serve appunto per scopi di compravendita e di stima, quella catastale serve per il pagamento di imposte e tributi. La superficie catastale la trovi facendo una visura catastale.

 

Vani immobiliari

Anche i vani sono una tipologia di superficie applicata dal catasto e servono per calcolare la rendita catastale. Non conteggiano il numero di stanze presenti all’interno dell’unità immobiliari, ma ad ogni stanza applicano un valore. Ad esempio la camera da letto è 1 vano, il corridoio 0,5 vani, il bagno 1/3 di vano e via dicendo.

 

Conversione da vani a mq

Ovviamente un vano non ha una metratura ben definita, ma è solo possibile estrapolarlo in maniera approssimativa. Se vuoi fare la conversione dai vani ai mq trovi la tabella di seguito.

Categoria Numero vani Metri quadri stimati
A/1 1 27
A/2 1 21
A/3 1 20
A/4 1 21
A/5 1 21
A/6 1 23
A/7 1 23
A/8 1 30
A/9 1 32
A/10 1 23
A/11 1 20

Se i vani si riferiscono solo alla superficie interna dell’abitazione, una volta fatta la conversione non è necessario moltiplicarla per gli indici commerciali. Infatti come abbiamo visto in precedenza la superficie interna di un immobile equivale alla sua metratura commerciale.

Altri link utili

Ebbene siamo giunti alla fine di questa guida della superficie commerciale e del calcolo dei metri quadri. Dal momento che potrebbero esserci argomenti correlati interessanti, trovi i link di seguito.

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato.

Torna su