Vuoi vendere casa e ti stai chiedendo se dare un mandato non esclusivo all’agenzia immobiliare? Questo è un tema molto caldo, a volte terreno di scontro tra cliente e agenzia. La diatriba per vendere casa tramite agenzia senza esclusiva si genera perché da una parte l’agenzia vuole essere tutelata mentre dall’altra il cliente non vuole sentirsi vincolato. Ma come fare allora a far coincidere gli stessi interessi?
Come vedremo più in la nell’articolo una buona soluzione è quella di riconoscere i rimborso delle spese pubblicitarie all’agenzia la quale si accontenterà più volentieri in un semplice incarico di vendita non in esclusiva. Vediamo come funziona.
Cos’è il mandato non in esclusivo (o incarico senza esclusiva)
Generalmente il termine mandato non in esclusiva è erroneamente utilizzato per indicare l’incarico di vendita non in esclusiva (i due termini indicano cose differenti). Se il tuo scopo è quello di ingaggiare un’agenzia immobiliare per la vendita senza vincolarti allora puoi scegliere tra:
- incarico verbale;
- incarico scritto senza esclusiva;
Nel primo caso si tratta di un accordo verbale che si conclude con una semplice stretta di mano. L’agenzia ottiene qualche informazione sul tuo immobile, come la posizione, qualche documento e immagine dell’interno oltre al tuo contatto telefonico. Rimanete quindi in contatto e se capiterà un potenziale acquirente verrai chiamato. Tutto ciò senza firmare nulla, ma col rischio che le informazi0ni finiscano nel dimenticatoio e magari chiuse nel cassetto. Infatti l’agenzia si concentra maggiormente verso coloro i clienti più motivati. Un incarico verbale è sempre un incarico non vincolante.
Nel secondo caso invece la firma di un incarico scritto seppur senza esclusiva da adito ad un accordo formale. In questo caso il professionista viene coinvolto e quindi è facile che conceda servizi come quelli pubblicitari, visite all’immobile e gestione della vendita. Si tratta di un accordo scritto e firmato ma non vincola il proprietario a rivolgersi esclusivamente ad una sola agenzia.
La differenza tra un accordo verbale e un incarico scritto (anche senza esclusiva) è la firma, che esprime la serietà d’intenti da parte di chi vuole vendere casa.
Contenuto dell’incarico senza esclusiva
Un mandato non in esclusiva con l’agenzia immobiliare contiene informazioni importanti, sia relativamente agli accordi che agli aspetti immobiliari. Ad esempio:
- Indicazione in calce “incarico di vendita immobiliare” o “regolamento di vendita immobiliare tramite agenzia”;
- estremi dell’agenzia immobiliare;
- dati dell’immobile (ubicazione, composizione, estremi catastali, ecc)
- estremi dei/del proprietari/o
- documenti dell’immobile
- prezzo di vendita richiesto
- clausola di non esclusività
- data di inizio dell’incarico
- data di fine (non obbligatoria)*
- eventuali rimborsi spesa
- provvigione dell’agenzia
- servizi offerti dall’agenzia
- normativa privacy
- firme delle parti
- R.E.A. del mediatore immobiliare
Clausola di non esclusività: quali obblighi da parte dell’agente immobiliare?
Generalmente gli incarichi vendono redatti su dei moduli prestampati e quindi preparati a priori. E’ sufficiente compilarli accettando o negoziando le differenti clausole, tra le quali quella di non esclusività. Ma dal momento che la singola agenzia potrebbe ritrovarsi facilmente a dover competere a proprio discapito con altri concorrenti non è detto che queste ultime investano denaro per concedere servizi di maggior qualità. Perciò l’agenzia non è obbligata a investire denaro sulle sponsorizzate, annunci immobiliari a pagamento, riviste specializzate e altre tipologie di spese. Tutto ciò che fa è a libero arbitrio.
Infine secondo l’articolo 1756 del codice civile è possibile stabilire un rimborso spesa, cosa che dev’essere adeguatamente riportata nell’incarico. Anche se questo non è una pratica generalmente utilizzata, tuttavia è un’ottima soluzione per utilizzare servizi pubblicitari professionali rimanendo svincolati.
Se all’agenzia vengono rimborsate i costi pubblicitari quest’ultima sarà ben felice di fare del proprio meglio offrendo maggior visibilità senza vincolare il cliente.
Confronto incarico di vendita senza esclusiva e con esclusiva
La differenza tra un mandato non esclusivo e con esclusiva risiede nella libertà del contraente di rivolgersi ad una o più agenzie. Inoltre mentre nel primo caso l’accordo può essere a tempo indeterminato nel secondo caso è necessario stabilire una data di fine rapporti od eventuale proroga. Si presume inoltre che i servizi prestati da parte dell’agenzia a favore del cliente differiscano in relazione alle tipologie di accordi.
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Senza il vincolo di esclusività il cliente libero è di potersi affidare a qualsiasi servizio professionale potendo mettere in concorrenza più agenzie. Onde evitare ciò i professionisti fanno leva sulla promessa del loro maggior impegno nel vendere l’immobile qualora gli venga affidata l’esclusività. Ma non essendo possibile dimostrare qualcosa di astratto, l’unico modo autentico è concordare attività e servizi differenti. Solo quando si è davvero certi che il proprio agente offra servizi chiari, distinti e il massimo impegno allora vale la pena fare un ragionevole confronto tra le due tipologie di incarichi. Ma siccome il servizio standard è pressoché lo stesso, molto frequentemente il cliente sceglie un incarico senza esclusiva.
Infine attenzione a:
- rivolgerti a troppe agenzie. Infatti quando ti rivolgi a troppe agenzie nessuna di loro prende seriamente l’impegno di venderti casa.
- Evita la confusione pubblicitaria: in genere i canali online utilizzati dalle agenzie sono sempre gli stessi. I clienti rischiano di vedere la tua casa sugli stessi canali pubblicizzata con informazioni diverse tra loro. Questo crea dubbi e perplessità.
