Mandato di esclusiva agenzia immobiliare: 8 cose che devi conoscere

Vuoi vendere casa e ti è stato proposto di firmare un mandato di esclusiva con l’agenzia immobiliare? Ok, se vuoi essere certo di non rimanere fregato ci sono alcuni segreti che devi conoscere e in questo articolo li vediamo tutti.

Ti anticipo subito che il contratto di esclusiva non può essere a senso unico (cioè un vantaggio per l’agenzia e uno svantaggio per te). Infatti anche tu devi trarne dei vantaggi e se così non fosse puoi revocarlo. Per saperne di più su come revocare il l’esclusiva leggi questo articolo 😜.

Comunque andiamo in ordine e vediamo ciò che devi conoscere prima di firmare un contratto di esclusiva.

Ecco gli argomenti di questo articolo:

  1. Cos’è l’esclusiva di vendita;
  2. Quanto dura il mandato all’agenzia immobiliare?
  3. E’ dovuta la provvigione a mandato scaduto?
  4. Quale servizio devi pretendere per non essere fregato?;
  5. Svantaggi dell’esclusiva;
  6. Vantaggi dell’esclusiva;
  7. Quanti vendono casa con l’esclusiva e quanti senza?;
  8. Approfondimento: differenza tra mandato e incarico in esclusiva

Quanto vale la tua casa?

Cos’è l’esclusiva di vendita?

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Il contratto di esclusiva di vendita immobiliare, è un accordo scritto regolato dall’art. 1743 c.c.
Senza che tu debba leggere l’articolo, in pratica il proprietario di casa non può valersi contemporaneamente di più agenti (o di più agenzie diverse tra loro o ancora di più contatti) per la vendita della stessa unità immobiliare.

 

L’esclusiva è composta da:

  • le generalità delle parti;
  • gli estremi dell’unità immobiliare;
  • la durata;
  • i servizi offerti;
  • dichiarazione di provvigione;
  • eventuale rimborso spesa e/o;
  • eventuale penale

E opinione strettamente personale, se anche tu la pensi in questo modo non ti biasimo. Ti racconto una storia (breve promesso 😉). Quando inizia la professione di agente immobiliare (il primo mese) un proprietario affidò l’incarico in esclusiva alla nostra agenzia e mi stupii amaramente quando capii che semplicemente ci limitammo a mettere l’immobile in pubblicità su un portale gratuito. Insomma pensai “hey ma quel signore sta aspettando noi per vendere la sua casa, passa il tempo e non abbiamo ancora ricevuto una chiamata”.
Da quel giorno mi resi conto che non era etico (da li a breve per fortuna troncai anche i rapporti lavorativi per altre questioni).

Dopo questo esempio, torniamo alla questione etica, per la quale voglio metterti in guardia.

Quanto dura il mandato?

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Se ti stai chiedendo quanto tempo dura l’incarico esclusivo all’agenzia immobiliare, in realtà non c’è uno standard.
Infatti in genere dovrebbe durare poco più rispetto ai tempi medi di vendita della zona. In alcune città (ad esempio Milano, Roma, Torino, Bologna, Napoli e altri capoluoghi) dove i volumi di transizioni sono elevati e le tempistiche di vendita ridotte, la durata varia tra i 4 e i 6 mesi. In altre realtà invece può arrivare anche a 1 anno.
D’altra parte, se la casa viene proposta al giusto valore di mercato e con i giusti canali pubblicitari 6 mesi sono un termine temporale equo.

Occhio a questo: nel mandato di esclusiva può essere inserita una clausola di rinnovo automatico. Ad esempio dopo 6 mesi potrebbe rinnovarsi per altri 6 mesi automaticamente. Puoi chiedere che tale clausola non venga inserita e di ricontrattare eventualmente i termini alla scadenza del primo mandato.

Se ti interessa vendere casa velocemente, allora dai un’occhiata a questo link.

E’ anche vero che, ci sono agenzie però che tendono a far durare l’esclusiva 1 anno con tacito rinnovo per 1 altro anno. Si tratta di 2 anni di mandato…ma secondo te ha senso tenere in pubblicità la casa per 2 anni? Si rischia di “sciuparla” (per non utilizzare altri termini😄). Piuttosto cambia strategia di vendita, toglila per un po’ dal mercato, valorizzala, crea degli eventi mirati, adegua il prezzo.

E’ dovuta lo stesso la provvigione a mandato scaduto?

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Il vincolo dell’agenzia immobiliare scade allo scadere del mandato di esclusiva, ma persiste il diritto alla provvigione qualora acquirente e venditore si erano conosciuti grazie all’agenzia immobiliare.

Se acquirente e venditore si incontrano per stipulare un accordo di vendita (contratto preliminare) a fine mandato dell’agenzia immobiliare ma le parti si erano incontrate durante il periodo di esclusiva grazie all’intervento dell’agenzia allora in questo caso la provvigione è dovuta.

Invece non è dovuta alcuna provvigione se le parti si sono incontrate senza l’intervento dell’agenzia. Per intervento dell’agenzia si intende anche una semplice mail o telefonata in cui l’agente immobiliare mette in contatto acquirente e venditore.

Normalmente per ovviare a questo problema, l’agenzia è solita far firmare il foglio visita immobiliare.

Noi in HomeSell.it non facciamo giochi strani e non applichiamo alcuna esclusiva immobiliare. Inoltre con noi risparmi migliaia di euro di provvigione. A proposito, se invece vuoi sapere qual è la percentuale delle agenzie immobiliari tradizionali allora puoi scoprirlo a questo link.

Mandato agenzia immobiliare: quali sono i servizi minimi

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Ecco, vorrei tornare alla storia che ti raccontavo poco fa. Se c’è fiducia con l’agente e se il servizio offerto è interessante allora sono il primo che ti direbbe di provare (anzi il secondo, dopo chi vuole che firmi l’esclusiva 😜).  Però occhio se ti viene solo offerto di mettere il cartello fuori  casa, l’annuncio sulla vetrina e un annuncio sul portale.

Occhio perché:

  • il cartello conta per circa un 7%;
  • e la vetrina ancora meno (anche se illuminata)

 

Piuttosto, assicurati che ti venga offerta ampia visibilità online, perché la stragrande maggioranza degli acquirenti oggi cercano casa online (e non solo sui portali). Sai dirmi chi non ha un cellulare che si collega ad internet? E quante sono le persone nella fascia d’età per acquistare casa che non navigano online? Direi estremamente poche. Quindi si, i dati confermano che la visibilità alla quale devi puntare è principalmente online. Ma la pubblicità su internet non va bene per tutte le tipologie di abitazioni, come leggerai tra poco.

Oltre alla pubblicità, accordati in anticipo con il costo della provvigione. Ricordati che un’agenzia tradizionale incassa provvigioni di oltre 8.000/10.000 euro (5.000 euro da chi vende e 5.000 euro da chi compra) e deve davvero valerne la pena tutta questa spesa dato che lascia meno margine alla trattativa. Se vuoi sapere quanto costa un’agenzia immobiliare tradizionale puoi leggere questo articolo.

E questo apre l’argomento del servizio offerto. Cerca la specializzazione, perché in realtà molti fanno un po’ di tutto.
Ad esempio se stai vendendo una villa di una certa importanza, come dicevo prima utilizzare i canali online potrebbe non essere la scelta giusta. O meglio, magari vanno bene se però sono specializzati per un target più esclusivo, cioè che cerca quel determinato prodotto. In quel caso potrebbe funzionare meglio il passa parola tra frequentatori di un campo da golf o un club nautico. Ovviamente dipende dal contesto e dal prodotto che hai da vendere.

Infine come fai a capire se chi hai davanti ti sta offrendo un buon servizio? Beh semplicemente chiedigli perché dovresti affidargli l’esclusiva. E perché dovresti dargli quel determinato compenso economico. La risposta sarà decisiva e ti farà capire se proseguire o se sentire altre campane.

 

Il tuo agente immobiliare deve impegnarsi, fare ricerca attiva, utilizzare tutti gli strumenti necessari per trovare l’acquirente, controllare la regolarità dell’immobile e i documenti della casa, fare una valutazione immobiliare obiettiva, filtrare gli acquirenti per migliorare la qualità degli appuntamenti di vendita e in linea generale prestare la massima attenzione a tutto ciò che riguarda la buona riuscita della compravendita.

Ovviamente prima di firmare l’esclusiva, l’agente immobiliare deve scrivere il servizio offerto. Soprattutto come dicevamo prima dev’essere evidente che i vantaggi debbano essere reciprochi. Sia a favore dell’agente immobiliare ma allo stesso tempo anche tu devi ricevere un servizio convincente.

Se l’esclusiva di vendita fosse solo a vantaggio dell’agente immobiliare è nulla. A parte che mi auguro che non firmi un contratto di esclusiva che avvantaggia solo l’agente immobiliare, ma se così fosse si tratterrebbe di un contratto che lederebbe i tuoi interessi o comunque peggiorativo per te, specie se l’agente immobiliare tenesse nel tempo un comportamento negligente.

In pratica non può prendere un’esclusiva e lavarsene le mani senza darti alcun servizio (ritorno alla storia iniziale).

Vantaggi del mandato in esclusiva

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L’esclusiva comporta un unico interlocutore. In questo modo, si evitano più pubblicazioni da più agenzie sugli stessi portali con indicazioni differenti dell’immobile. Un unico interlocutore con informazioni coerenti evita di far confusione. Oltretutto la percezione da parte dell’acquirente di un immobile in vendita da più agenzie, è che l’immobile sia difficile da vendere.

L’esclusiva tra l’altro è un accordo scritto, nel quale l’agenzia immobiliare deve (dovrebbe ma tu assicurati che lo faccia😊) scrivere i servizi offerti. Qualora ciò non fosse rispettato, l’esclusiva può essere disdetto.

E’ anche possibile pianificare già dall’inizio una strategia di offerta. Ad esempio, si proporre l’immobile per un primo periodo ad un dato prezzo, dopodiché si può prevedere di aumentare i canali pubblicitari, valorizzare l’immobile, rivedere il prezzo o intervenire con open house e home stagging.

Svantaggi del mandato in esclusiva

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Il primo svantaggio che deriva (in certi casi, non sempre) dall’adottare un solo canale di vendita, è il “sentirsi vincolati” da esso. Cosa accadrebbe se tu trovassi un acquirente? In questo caso, puoi trattare una clausola aggiuntiva con il tuo agente immobiliare, nella quale chiedi di alleggerire l’accordo.

Se come nell’esempio che ho fatto all’inizio ti imbatti in un’agenzia che fa “false promesse” allora annulla l’accordo (senza penali se per inattività). O ancora, se l’agente immobiliare, non fa una valutazione obiettiva della tua casa, ma ti alletta promettendoti di venderla ad un prezzo maggiore del suo reale valore a patto che gli dai l’esclusiva, inizia a porti due domande.

Spero che ora ne sai di più sul mandato di esclusiva con l’agenzia immobiliare. Prima di concludere l’articolo, ti lascio con due interessanti approfondimenti.

Approfondimento: quante persone vendono casa in esclusiva?

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La risposta a questa domanda (perlomeno in Italia) varia in base a città e città.
In alcune città italiane, affidare l’incarico in esclusiva tende ad essere una prassi, mentre in altre città spesso si tende a recarsi da più agenzie contemporaneamente o a mettere l’annuncio online privatamente sui vari siti immobiliari.

A proposito se vuoi sapere come vendere casa privatamente, ti suggerisco di dare un’occhiata a questo articolo.

E siamo arrivati alla fine di questo articolo del contratto di esclusiva immobiliare. Mi auguro che ci siano stati utili spunti e soprattutto che hai trovato la risposta che stavi cercando.

 A proposito, a volte mandato e incarico in esclusiva sono due termini che si confondono. Quindi trovi la differenza tra i due termini nel capitolo successivo.

Mandato di esclusiva dell’agenzia immobiliare e differenza fra i termini

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Il mandato, secondo la giurisprudenza, è quel contratto con il quale una parte, detta mandante, conferisce all’altra parte, detta mandatario, il potere di compiere determinati atti giuridici per conto dell’altra.

Il mandato può essere di due tipologie differenti, dette con rappresentanza o senza rappresentanza.
Quello con rappresentanza (o rappresentanza diretta), presuppone che il mandante abbia conferito tramite procura, il potere al mandatario di agire in nome e per conto proprio.
Il mandato senza rappresentanza (o rappresentanza indiretta), prevede che il mandatario agisca in nome proprio ma per conto del mandante.

In pratica, per mezzo del mandato (sia con che senza rappresentanza) affidi ad una parte il potere di vendere la tua casa per conto tuo.
Ma in genere non è questa l’intenzione di chi vende casa.
Frequentemente infatti si utilizza la frase “mandato non esclusivo” erroneamente. Se vuoi vendere casa facendoti aiutare da un agente immobiliare, ma senza vincolarti con l’esclusiva, allora il termine giusto è “incarico senza esclusiva”. Tecnicamente quindi, l’incarico di vendita è diverso rispetto al mandato di vendita.

Ora che sai cos’è il mandato, vediamo la differenza rispetto all’incarico.
L’incarico, semplicemente, è un accordo, attraverso il quale un agente immobiliare, si impegna a trovare l’acquirente per la tua casa. Ma non può prendere alcuna decisione al riguardo.

La differenza in sostanza è la seguente: “con il mandato conferisci ad una parte il potere di compiere atti giuridici (ad esempio la vendita della casa), mentre con l’incarico richiedi un servizio (ad esempio la ricerca dell’acquirente) senza dare alcun potere di compire atti giuridici al posto tuo.”

Matteo Signorotti

Agente immobiliare dal 2015, ha lavorato per le più conosciute società del settore.

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