Il mediatore immobiliare è una figura caratterizzata da determinati requisiti professionali, morali e personali. Perlomeno questo è ciò che la legge impone che sia. Se svuoi ricevere una consulenza immobiliare in questa guida scopriamo di più sulla sua figura. Così se vuoi ricevere una consulenza in futuro saprai scegliere il consulente che faccia al caso tuo.
Cosa fa il mediatore immobiliare
Il mediatore di immobili, è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare e senza essere legato da alcun tipo di rapporto, ne di collaborazione ne di dipendenza o di rappresentanza.
Per conclusione di un affare è sufficiente che vi sia l’accettazione delle parti, come una proposta di locazione/affitto oppure di compravendita. Inoltre dalla definizione precedente si capisce chiaramente che il mediatore immobiliare dev’essere una figura imparziale tra le parti. Tale indipendenza non è da intendersi generica o astratta ma come assenza di ogni vincolo giuridico o prestazione d’opera a favore di una sola parte.
Da mediatore a consulente
Mentre la generazione precedente si rivolgeva ad un mediatore immobiliare di zona perché conosceva chi aveva una casa disponibile da acquistare o da affittare oggi le cose sono cambiate. Nelle cittadine più piccole e paesini limitrofi è ancora abbastanza utilizzata questa modalità, però la tecnologia ha preso piede nelle città maggiori. Infatti strumenti di comunicazione web come i portali immobiliari, social network e sito internet sono diventati indispensabili per intercettare nuovi clienti.
Le persone hanno meno tempo a disposizione quindi si rivolgono sempre più di frequente agli annunci online e varie tecnologie per trovare la casa dei loro sogni. Inoltre le normative richiedono costantemente aggiornamenti. Queste dinamiche evidenziano quanto la vecchia figura di mediatore sia destinata al cambiamento e incentrata sempre più nell’ottica della consulenza.
Oggi non si parla più di mediatore immobiliare ma sempre più di consulente. La differenza è che mentre un mediatore fa incontrare le parti, il consulente applica esperienza e conoscenza per aiutarle a risolvere problemi. Non a caso le agenzie immobiliari moderne sono sempre più focalizzate alla ricerca di consulenti, bravi e specifici nel loro lavoro.
Obblighi e responsabilità del mediatore immobiliare
Tra gli obblighi imputati al mediatore immobiliare vi è quello di mantenere attiva l’iscrizione presso il registro imprese alla Camera di Commercio con un’apposita assicurazione professionale. Ci sono poi gli obblighi morali che implicano il mantenimento di un comportamento “perbene” nella società. Infatti come vedremo in seguito, i requisiti morali sono essenziali per lo svolgimento dell’attività di mediazione. Inoltre deve sempre rimanere aggiornato riguardo il mutamento delle normative e regolamenti del proprio settore di competenza.
Oltre all’obbligo di imparzialità, il mediatore immobiliare ha la responsabilità di comunicare alle parti le informazioni a lui note con la massima trasparenza. Pertanto qualsiasi informazione economica e personale che possa influenzare l’affare dev’essere resa nota all’altra parte.
In particolare secondo l’articolo 1759 c.c. il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note soprattutto qualora fossero informazioni che potrebbero influenzare o compromettere l’affare. L’eventuale tale mancanza comporta una responsabilità del professionista. Ovviamente devono essere circostanze note al mediatore e non quelle omesse o eluse dalle parti per le quali il professionista non può esserne a conoscenza.
Ad esempio è responsabilità del mediatore immobiliare, per normale diligenza, fare una visura ipotecale affinché sia a conoscenza dell’eventuale presenza di pignoramenti. Ma non può invadere la privacy di una delle parti affinché vengano a galla informazioni nascoste. Quindi l’agente immobiliare deve adoperarsi, con normale diligenza, alla tutela dei propri clienti.
Requisiti del mediatore immobiliare
Affinché un agente immobiliare possa esercitare la professione, deve rispettare alcuni requisiti essenziali. Come anticipato, ci sono prerogative professionali, ma anche personali e morali.
Requisiti:
- aver frequentato un corso di formazione preparatorio e relativo superamento dell’esame;
- essere maggiorenne;
- essere cittadini italiani o dell’Unione Europea;
- godere dei diritti civili;
- risiedere in Italia o eleggere domicilio in Italia per i cittadini UE;
- possedere il diploma di scuola secondaria di qualsiasi indirizzo;
- non essere interdetto; inabilitato, fallito o condannato per delitti contro la pubblica amministrazione;
- ma anche non essere stato condannato per delitti di omicidio, furto, rapina, estorsione, truffa, appropriazione indebita, ricettazione e via dicendo
- non essere stato sottoposto a provvedimenti antimafia;
- e non essere soggetto alle sanzioni amministrative accessorie
Qualsiasi delitto doloso che abbia in se l’effettiva volontà di creare danno da parte dell’autore comporta l’impedimento all’iscrizione per la professione di mediatore immobiliare. Le assenze dei precedenti devono essere accertate per mezzo del certificato del Casellario giudiziale richiesto dalla Camera di Commercio verso le competenti procure. Per sapere se il tuo mediatore immobiliare ha i requisiti professionali puoi scoprirlo sul sito agentiimoobiliariabilitati.it
Moduli e formulari
Benché l’instaurazione del rapporto tra il mediatore immobiliare e ciascuna parte sia possibile anche verbalmente, in genere il professionista mette a disposizione dei moduli e formulari appositi. Si tratta dei moduli per l’incarico, la proposta, la visita e qualsiasi altro regolamento. Questi moduli devono essere obbligatoriamente depositati presso la camera di commercio competente. Qualora tale disposizione non venisse rispettata il mediatore può essere punti con sanzioni pecuniarie.
Sanzioni disciplinari del mediatore immobiliare
Ho anticipato che il mediatore debba essere una persona professionalmente etica e corretta, pertanto qualora abbia comportamenti che violano tali principi deve intervenite la cosiddetta Giunta Camerale. Si tratta di un organo collegiale delle Camere di Commercio che tra i loro ruoli svolgono proprio la funzione di stabilire sanzioni disciplinari. Tra queste vi sono tre tipologie di sanzioni:
- sospensione: è il provvedimento di minore gravità nei confronti di quei mediatori che abbiano turbato lievemente il mercato. Si tratta di un provvedimento che dura massimo 6 mesi.
- cancellazione: si applica qualora il professionista eserciti un’attività incompatibile con la mediazione o non abbia più i requisiti morali.
- radiazione: è il provvedimento più grave che comporta la cancellazione per coloro che abbiano turbato gravemente il mercato. Oppure continuano ad esercitare anche se sospesi o se abbiano subito per tre volte la sospensione.
Mediatore immobiliare non iscritto
Abbiamo parlato in precedenza delle responsabilità del mediatore immobiliare moderno anticipando la necessità dell’iscrizione presso il registro imprese. Ma sovente nella pratica ci sono migliaia, anzi decine di migliaia di agenti abusivi (sono stimati esservene oltre 30.000). L’abusivismo di questa professione è un problema non da poco se consideriamo che si parla di oltre un miliardo di euro di evasione contributiva ogni anno. Ma non solo, infatti se è vero che un mediatore professionale ha a proprio carico determinate responsabilità non è altrettanto vero per un abusivo. Se il mediatore non è abilitato allora non gli spetta la commissione ne può esercitare.
Vi sono realtà immobiliari che sfruttano quotidianamente chi non ha i requisiti professionali, rischiando multe salate ma secondo il sottoscritto questo non è un deterrente concreto. Una plausibile soluzione è quella di far si che venga attribuita a questa figura professionale la capacità unica di compiere determinate azioni o controlli sull’immobile. Non mi dilungo ulteriormente su questo aspetto perché non è questa la tematica della guida, ma se ti interessa saperne di più al riguardo contattaci.F
Quanto guadagna un mediatore immobiliare?
Un mediatore immobiliare che lavora come collaboratore per un’agenzia normalmente guadagna dal 15% al 40% della commissione. Ad esempio se la provvigione complessiva (tra acquirente e venditore) fosse di 12.000 euro, l’agente immobiliare incassa dai 1.800 euro ai 4.800 euro. La quota destinata ai collaboratori delle agenzie viene pattuita sia in base alle capacità del professionista sia alla presenza dei requisiti professionali. Infine se non vi sono collaboratori allora l’agenzia tratterrebbe l’intera provvigione sulle proprie vendite meno le spese di gestione.
Invece coloro specializzati nella compravendita alberghiera possono guadagnare tra i 40.000 e i 60.000 euro all’anno anche con una sola compravendita. Mentre coloro che si occupano di locazioni avrebbero bisogno di concludere 30/40 affari all’anno per raggiungere la stessa cifra.
Vi è poi da considerare la questione legata ai requisiti professionali, che qualora mancassero rendono impossibile riscuotere la provvigione. Anzi ci sono pesanti multe e sanzioni da parte del legislatore al riguardo. Però evidentemente le cose non funzionano perché nonostante ciò si stima che ci siano oltre 30.000 abusivi.
Cosa dovrebbe conoscere un bravo mediatore immobiliare
Precedentemente ho scritto che un professionista dovrebbe tutelare i propri clienti, evitare problemi e offrire soluzioni. Affinché abbia questa capacità allora deve trattarsi di una figura che sia adeguatamente preparata e con alle spalle esperienza. Quindi entrando nella pratica, ci tengo a farti capire quali argomenti deve conoscere un bravo mediatore immobiliare. In particolare le competenze che gli riguardano sono:
- mediazione e mandato;
- negoziazione;
- proposta di compravendita;
- diritti reali;
- possesso e usucapione;
- comunione;
- nuda proprietà e usufrutto;
- multiproprietà;
- condominio;
- obbligazioni e relative garanzie;
- responsabilità patrimoniale;
- preliminare;
- locazione e affitto;
- successione;
- donazione;
- nozioni dei pubblici registri e trascrizione;
- tributi immobiliari;
- titoli di credito;
- procedure concorsuali;
- catasto;
- urbanistica;
- nuove costruzioni;
- stima immobiliare
Tra tutte queste informazioni ce ne sono alcune più importanti di altre o più utilizzate. Ma rimane il fatto che è necessaria una formazione ampia affinché questa particolare figura professionale offra una vera e propria tutela.
Tutele dell’agente immobiliare
Infine se un vero professionista offre tutele, deve anche poterle ricevere in cambio. Infatti ci sono degli strumenti che tutelano la mediazione immobiliare come ad esempio il foglio di visita immobiliare, regolamenti e contrattualistica. Il foglio di vista ad esempio è una dichiarazione che le parti entrano in contatto tramite l’agenzia da parte del potenziale acquirente. Inoltre ogni agenzia può avere il proprio regolamento che in alcuni casi implica un rimborso spese (pattuito dall’inizio) o particolari altre convenzioni.
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