proposta acquisto casa

Guida definitiva alla proposta di acquisto immobiliare

In questa guida vediamo ciò che dovresti sapere sulla proposta di acquisto di un immobile. Parliamo delle generalità, contenuti, durata, clausole, offerta e gestione del prezzo e annullamento. Ma non solo, infatti potrai anche scaricare il modello fac simile della proposta d’acquisto e leggere ulteriori approfondimenti. Apri l’indice dei contenuti per visualizzare glia argomenti.

Ti interessa valutare casa?

Generalità riguardanti la proposta d’acquisto immobiliare

La proposta di acquisto immobiliare, può essere fatta sia verbalmente che in forma scritta. Non essendo obbligatoria, le parti possono recarsi dal Notaio anche qualora abbiano semplicemente preso un accordo solamente verbale.

D’altra parte nessun istituto mutuante presterà denaro ad un acquirente che ha preso accordi verbali, ne un acquirente offre alcun anticipo al venditore qualora senza qualcosa di scritto. In genere chi si reca dal Notaio senza aver scritto alcuna proposta d’acquisto, sono coloro che si conoscono davvero bene. Ad esempio fratello e sorella.  Quindi in tutti gli altri casi, soprattutto quando le persone non si conoscono davvero bene suggerisco sempre e comunque di fare un’offerta scritta anziché verbale.

Infine è proprio la forma scritta della proposta di acquisto immobiliare che aiuta le parti a analizzare quanto più i diversi aspetti dell’accordo.

 

Casi in cui fare un’offerta scritta

Come già anticipato, i casi in cui fare una proposta di acquisto sono essenzialmente quando si è sicuri di ciò che si sta facendo. Dovresti prenderti uno o due giorni in più se il proprietario di casa ti sta facendo pressione per ricevere un’offerta di compravendita o se hai dubbi. In caso tu ci voglia contattarci possiamo aiutarti a capire se sia tutto a posto ed eventualmente procedere con l’offerta.

D’altra parte è possibile che l’immobile che ti interessa comprare, abbia attirato anche altri interessati che vogliano a loro volta fare un’offerta di compravendita, quindi è anche ragionevole non aspettare troppo.

Invece se tu volessi acquistare un’appartamento ma per farlo dovresti vendere la tua casa,  ecco che la proposta di acquisto potrebbe essere inaccettabile. Inoltre, come vediamo in seguito, dovrebbe contenere una clausola sospensiva. Quindi, quando sono definiti i tuoi intenti e la motivazione, allora è il caso di fare una proposta d’acquisto. Contattaci anziché far tutto da te perché basta una frase scritta male per incorrere in problemi.

 

Chi fa la proposta di acquisto immobiliare

Potresti non aver pensato a chi dovrebbe fare una proposta di acquisto immobiliare. Questo perché non è scontato che chi propone sarà a sua volta l’acquirente. Anzi, l’offerente potrebbe essere un mandante oppure una terza parte.

Facciamo un esempio, potresti scegliere di delegare una persona, per mezzo di un mandato, la quale può fare una proposta di acquisto per conto tuo. Oppure, potrebbe essere un’altra persona a te vicina a fare una proposta d’acquisto con “persona da nominare” entro data notarile. In quest’ultimo caso, davanti al Notaio la persona da nominare come acquirente saresti tu. Infine, potresti essere tu a proporre l’acquisto della casa, dopodiché vendere l’accordo con il proprietario ad un terzo acquirente (cosiddetta cessione di preliminare).

Quindi non è detto che chi fa la proposta di acquisto sia effettivamente il futuro acquirente, a meno che venga riportato chiaramente nella proposta stessa.

 

Promissario acquirente e persona da nominare

Come detto poco fa, chi fa una proposta di acquisto immobiliare (proponente) può essere una persona diversa dall’effettivo intestatario. In questo caso va inserita la dicitura “persona da nominare entro data notarile”. Infatti così facendo, chi fa la proposta acquisterà l’immobile solo se non perverrà una terza parte alle medesime condizioni. Facciamo un esempio pratico: Rossi propone di acquistare l’immobile di Verdi con persona da nominare. A rogito l’intestatario potrà essere Bianchi, oppure sia Rossi che Bianchi.

Invece quando si dice il proponente è anche il “promissario acquirente” allora sarà solo quest’ultimo a intestarsi l’immobile a rogito. Ad esempio se nella proposta d’acquisto il signor Rossi è il promissario acquirente allora sarà colui che si intesterà l’immobile.

 

Differenza tra proposta e compromesso o preliminare

L’unica differenza che vi è tra una proposta di acquisto e il contratto preliminare è solo l’accettazione da parte del proprietario. Una proposta di compravendita rimane tale fino a che tutti i proprietari la accettano. Dal momento in cui il proponente viene a conoscenza dell’accettazione, la proposta si trasforma automaticamente in contratto preliminare.

Generalmente molte agenzie una volta accettata dal proprietario la proposta di acquisto si recano dal Notaio a fare il preliminare. Ovviamente il Notaio accetta, ma di per se la proposta di acquisto accettata è già un contratto. Preliminare significa semplicemente che anticipa gli effetti del contratto definitivo.

Cosa contiene una proposta d’acquisto immobiliare

Il contenuto di una proposta di acquisto di una casa va creato con criterio. Più avanti puoi scaricare un modello fac-simile di proposta per comprare casa, ma ti invito a contattarci se hai richieste particolari, perché ogni caso è a sé. Come si dice….meglio un parere in più che uno in meno soprattutto quando si vuol comprare casa.

Detto ciò, la proposta dovrebbe contenere esattamente le stesse identiche cose che trovi nel preliminare al link soprastante. Le generalità delle parti, gli identificativi degli immobili, il deposito prezzo nonché tutte le clausole, note e dichiarazioni del caso.

 

Generalità delle parti

Come detto in precedenza, il proponente può essere il futuro acquirente o persona da nominare. Ma in ogni caso è necessario inserire chi è il proponente, con una copia del documento di riconoscimento. Per generalità delle parti è necessario indicare i dati anagrafici. Nella proposta di acquisto non è necessario che vi siano anche i dati anagrafici dei proprietari ma solo nome cognome e codice fiscale. Dico che non è necessario in quanto l’immobile è identificato per mezzo dei relativi estremi catastali.

 

Identificativi catastali

Gli identificativi di una unità immobiliare sono i cosiddetti estremi catastali. Si tratta del codice catastale comunale, foglio, mappale e subalterno. Questi identificativi riportati nella proposta sono univoci e distinguono un immobile dall’altro. Gli estremi catastali sono univoci e vanno obbligatoriamente riportati nella proposta di acquisto.

 

Deposito prezzo

Qualora ti avvali della tutela dell’anticipo depositato presso il Notaio, ti suggerisco di scriverlo nella proposta d’acquisto immobiliare. Lo dovrai riportare nella sezione “prezzo proposto e modalità di pagamento”.

 

Clausole, note e dichiarazioni

La struttura di una proposta immobiliare prevede in genere diversi titoli, alcune clausole e alle volte anche note o dichiarazioni delle parti. Il proponente viene definito come “parte debole” dell’accordo, pertanto è necessario adottare tutele e scriverle chiaramente nella proposta per comprare casa.

Per saperne di più riguardo tali aspetti, ti rimando ancora una volta alla guida del compromesso preliminare di vendita.

Durata della proposta di acquisto di un immobile

Per ciò che riguarda i tempi per ricevere risposta alla proposta di acquisto non sono standard. Ti consiglio di lasciare tra i 7 ai 15 giorni di tempo per far si che il venditore risponda accettando o rilanciando l’offerta. Ovviamente la tempistica dipende dalle diverse circostanze.

Ad esempio il proprietario potrebbe essere all’estero e dover rientrare in Italia, oppure per qualsiasi evenienza necessita di tempo. In circostanze che richiedono tempo è opportuno lasciar più giorni al proprietario per valutare l’offerta.

Offerte con tempi comodi

Un’offerta con tempi medio/lunghi ha valore per circa 15. Il proprietario ha molto tempo per riflettere e accettare o rifiutare la tua offerta. Ciò comporta che durante l’intercorrere tempo, potrebbe vagliare altri potenziali acquirenti. Ma anche che tu potresti trovare altre opportunità immobiliari. Valuta bene quindi se sia il caso di allungare notevolmente i tempi della proposta di acquisto. Non dico che non vada bene perché ogni caso è a se, ma valuta pro e contro.

 

Offerte con tempi rapidi

Una proposta di acquisto con tempi rapidi è inferiore o uguale a 7 giorni. Questo breve tempo lascia meno spazio per riflettere e vagliare altre opportunità. Anzi, a volte stringere i tempi porta la contro parte a percepire un ventaglio di opportunità ridotto valutando con maggior serietà la tua offerta. La paura di perdere un’opportunità potrebbe spingere il proprietario a rispondere in tempi celeri con una contro proposta.

Ovviamente un’offerta in tempi stretti dovrebbe essere accompagnata anche da una proposta contenente un cospicuo anticipo. Questo è solo un suggerimento, per aiutarti a stringere i tempi e mantenere un po’ più il controllo della trattativa. Valuta pro e contro in ogni circostanza e se hai bisogno contattaci.

 

Entro quanto tempo andare dal Notaio

La durata di una proposta di acquisto non ha nulla a che vedere con i tempi entro cui recarsi dal Notaio. Infatti potresti chiedere al proprietario di decidersi in 3 giorni riguardo l’accettazione cella proposta, ma prenderti 5 mesi prima di andare a rogitare. Ovviamente sto esagerando, però voglio farti capire che la scadenza entro cui andare a rogito è definita da altri fattori.

Ad esempio una volta accettata l’offerta, sarà necessario registrare il contratto, liberare la casa o farsi deliberare un mutuo. Oppure ancora il proprietario potrebbe dover fare delle pratiche tecniche per sistemare delle irregolarità e tutto ciò richiede tempo.

Normalmente una volta accettata la proposta i tempi per andare a rogito sono tra i 2 e i 3 mesi. Se invece non è necessario fare alcunché, la casa è libera, non serve mutuo o pratiche edilizie, potresti stringere i tempi nel giro di una settimana.

 

Considera le seguenti tempistiche

  • se dev’essere deliberato un mutuo: tra 30 e 45 giorni;
  • qualora l’immobile deve essere liberato da oggetti: circa 10 giorni
  • se sono necessarie pratiche tecniche ed edilizie: tra 20 e 35 giorni
  • per rimediare i documenti necessari: tra 5 e 10 giorni

Per questa ragione passa del tempo dall’accettazione della proposta di acquisto al giorno del rogito.

 

Cosa succede se scadono i termini della proposta

Qualora dovessero scadere i termini della proposta e il venditore non l’avesse ancora accettata il proponente si libera dal vincolo della proposta. Vincolo non inteso come obbligo, in quanto come abbiamo visto  finché la proposta per comprare una casa non è stata accettata ancora non obbliga le parti. Quindi se scadono i termini il proponente è semplicemente libero di recarsi a cercare altri immobili nel mercato. Cosa diversa è se scadono i termini del preliminare, quindi della proposta accettata. Ad esempio se entro la data X si doveva andare dal Notaio a rogitare ma non si è riusciti, si può spostare la data con un altro accordo scritto tra le parti.

Offerta d’acquisto immobiliare vincolata a fattori incerti

Se vuoi acquistare una casa ma ti trovi nelle condizioni di essere vincolato ad altri fattori puoi comunque fare un’offerta di acquisto. Ovviamente in questi casi dovrai vincolare la proposta con particolari clausole risolutive o condizionali. Ad esempio se ti trovi nella condizione di dover ottenere un mutuo, vendere un’altra casa, rientrare in Italia e più in generale quei fattori che influenzano in modo determinante la possibilità di acquistare casa. Ovviamente meno sono i vincoli nell’0fferta e più è facile che il proprietario di casa la accetti. Viceversa, maggiori sono i vincoli e minori sono le probabilità di monetizzare, quindi in questo caso dovrai contro bilanciare con una proposta più interessante. Se puoi fare una proposta di acquisto senza vincoli potresti sfruttare tale vantaggio, magari richiedendo con uno sconto sul prezzo.

Vediamo alcuni esempi di vincoli qui di seguito.

 

Proposta vincolata al mutuo

Molte persone che comprano casa necessitano di accedere al credito, che si tratti di un prestito sotto forma di finanziamento o di un vero e proprio mutuo. In entrambi i casi, la proposta di acquisto della casa è vincolata alla delibera del prestito. Per fare ciò serve una clausola inserita nella proposta che esprima chiaramente che “l’offerta di acquisto è condizionata alla delibera del mutuo-finanziamento”. In questo modo, qualora non otterrai il prestito la proposta decade in automatico e con essa qualsiasi obbligo contrattuale.

 

Offerta vincolata alla vendita della casa

Un alto caso frequente è l’acquisto della casa vincolato alla vendita di un altro immobile. Anche in questo caso la proposta d’acquisto deve contenere una clausola specifica.

Facciamo un esempio: il signor Rossi vuole acquistare la casa di Bianchi ma è vincolato alla vendita del suo appartamento per il quale ha già la data del rogito. Ovviamente Rossi può fare una proposta di acquisto a Bianchi, ma dovrà inserire la clausola di vincolo relativa alla vendita del suo appartamento. Solo in questo modo, qualora la vendita dell’appartamento di Rossi non vada a buon fine, la proposta di acquisto fatta a Bianchi decade automaticamente.

 

Duplice proposta di acquisto

Un altro caso, meno frequente è la duplice proposta di acquisto. Infatti il proponente è bene che inserisca nell’offerta una condizione che gli permetta di non vincolarsi qualora vengano accettate entrambe le offerte.

Facciamo un esempio: il Signor Rossi si propone per l’acquisto della casa del signor Bianchi. ma nel frattempo Rossi è interessato anche all’immobile di Verdi al quale vorrebbe fargli un’offerta. In questo caso il signor Rossi si troverebbe con due proposte di acquisto, cosa abbastanza azzardata. La soluzione per evitare di rischiare un duplice vincolo, è quella di inserire una clausola nella seconda proposta fatta al signor Verdi. La clausola specificherà che l’offerta per la casa di Verdi sarà valida solo in caso in cui la prima proposta per la casa del signor Bianchi non venga accettata.

Come visto le proposte di acquisto immobiliari possono essere vincolate a qualsiasi fattore, purché venga sempre mostrata la buona fede del proponente. I vincoli vengono stabiliti con due clausole specifiche, cioè la condizione sospensiva e la condizione risolutiva. Trovi i link sottostanti per gli approfondimenti.

Il prezzo nella proposta di compravendita immobiliare

In qualsiasi proposta di acquisto quel che conta di più, almeno in prima battuta, è sicuramente il prezzo offerto. Per questa ragione ho deciso di trattare meglio l’argomento.

Quasi sempre le risorse sono limitate e chi acquista vuole offrire una cifra che tende al risparmio, mentre chi vende vuole ottenere il massimo. La ragione per la quale molte case ancora oggi sono in vendita è proprio questa. Conosciamo molto bene i due punti di vista (alle volte) contrapposti tra le parti nella proposta di acquisto.

Infatti il proprietario potrebbe voler recuperare il denaro speso o ricavare qualcosa. Oppure ancora potrebbe avere un certo legame emotivo con la casa e tutto questo lo mette nella condizione di valutare l’immobile più del proponente. mentre invece il proponente valuta diversamente la proposta, considerando il proprio potenziale di acquisto e a cosa deve rinunciare per comprare casa. Si dice che la ragione sta nel mezzo, ma ad essere oggettivi la stima immobiliare è ben altra cosa.

Ovviamente maggiore è la motivazione di vendita da parte del proponente e più è facile che venga accettata un’offerta equa. In alcuni casi anche scontata.

 

Quanto offrire quando si fa una proposta di acquisto

Non posso ovviamente dirti la cifra precisa che dovresti offrire perché ogni compravendita è a se stante. Ma posso dirti che se conosci i valori del compravenduto di altre case simili a quella che vorresti acquistare, allora dovresti prendere in considerazione quei valori. In una normale trattativa immobiliare, la proposta dovrebbe tenere in considerazione il valore effettivo della casa. Sta alla motivazione del proprietario decidere poi se accettare o meno la proposta. Molte case sono in vendita da anni e probabilmente non verranno mai vendute fino a quando la richiesta non sarà in linea con ciò che esprime il mercato. Altre case invece non necessitano di molto tempo, magari perché si trovano in ottime location. Dovrai considerare questi fattori e trattare con il venditore per trovare un equo accordo. Se hai bisogno di un aiuto contattaci.

Inoltre forse potrebbe interessarti sapere che in genere il gap medio tra richiesta e offerta si aggira intorno al 15%. Ma prendi il dato con le dovute precauzioni perché in alcuni casi è inferiore in altri maggiore, si tratta solo dello sconto medio nazionale.

 

Come regolare l’anticipo

L’anticipo riportato nella proposta di acquisto della casa va inserito nella voce “prezzo” oppure “prezzo e condizioni di pagamento”. In questa sezione va introdotto sia il prezzo totale (compresi gli anticipi) che il solo anticipo vero e proprio. L’anticipo può essere del tipo “caparra” o “acconto”, ma sono due tipologie di anticipi differenti, che seguono regole diverse. Oltre all’importo scritto sia in numeri che in lettere, è necessario riportare il riferimento dell’assegno circolare o del bonifico. Qualora si tratta di assegno, devi utilizzarne uno del tipo circolare e non bancario. Infine se vuoi evitare di fare un bonifico direttamente al proprietario e dare l’assegno ad una terza parte che ti faccia da garante, ti suggerisco di valutare il deposito presso il Notaio.

 

Le modalità di versamento

Tutti gli importi devono essere tracciabili, quindi nella proposta di acquisto è necessario descrivere anche le modalità di versamento. Ad esempio, dovrai scrivere quale importo e in quale quantità verrà versato per mezzo di un istituto di credito. O ancora quale e quanto invece attraverso risparmi propri. Sarà necessario riportare il nome dell’istituto di credito o come visto precedentemente per l’anticipo, la modalità di trasferimento del contante (assegno circolare, bonifico e via dicendo).

Annullare o revocare la proposta di acquisto della casa

Una volta che il proponente ha firmato la proposta, è possibile revocarla o annullarla ma entro un determinato lasso temporale e in modo tracciabile. Per questa ragione è preferibile inserire nella proposta di acquisto la modalità di comunicazione tra le parti in caso di revoca (ad esempio raccomandata A/R, PER o altri supporti).

La revoca avverrà qualora la proposta non sia stata ancora accettata e tale comunicazione pervenuta al proponente. Altrimenti qualora la comunicazione di accettazione ti sia già pervenuta, allora dovrai annullarla col rischio di diventar parte inadempiente. In quest’ultimo caso perderai le somma relative alla caparra. Infine per ciò che riguarda la proposta di acquisto irrevocabile, per il periodo di validità non potrai revocarla. Vediamo la questione attraverso alcuni esempi.

Come revocarla se non è stata accettata

Se per qualsiasi ragione dopo aver fatto una proposta di acquisto hai cambiato idea e vuoi revocarla, puoi farlo. Ma per riuscirci, dovrai fare in modo che tale comunicazione giunga prima che il proprietario accetti l’offerta.

Torniamo all’esempio di Rossi che vuole comprare la casa di Bianchi. Se Rossi fa una proposta di acquisto a Bianchi e il giorno dopo cambia idea, dovrà inviare a Bianchi una comunicazione tracciabile (PEC, raccomandata eccetera) che revoca la proposta. Se però Bianchi dovesse aver già accettato, la revoca della proposta è valida solo nel caso in cui al proponente non sia ancora giunta la comunicazione di accettazione. Diversamente se Bianchi accetta e lo comunica a Rossi, allora quest’ultimo non può più revocare l’offerta ma dovrà annullarla.

 

Come annullarla se è già stata accettata

L’annullamento della proposta di acquisto può essere fatta in qualsiasi momento da parte del proponente nei confronti del venditore, purché prima della data di rogito. Ovviamente, questo nella maggior parte dei casi comporta da parte del proponente di diventare parte inadempiente. Pertanto le somme versate a titolo di caparra (ma non quelle di acconto) verranno perse a favore del proprietario dell’immobile. Quindi se il proponente Rossi, successivamente all’accettazione della proposta, comunica al proprietario Bianchi che non intende più comprare casa perde la caparra.

Ma non è detto che venga persa la caparra qualora l’annullamento della proposta è dettato da giusta causa. Ad esempio se il proprietario o l’agenzia immobiliare avessero nascosto che l’immobile presenta un grave difetto tale per cui non ci sarebbe stata alcuna proposta di acquisto allora si tratta di dolo. Ovviamente dev’essere dimostrabile che il proprietario era a conoscenza del difetto dell’immobile e sia stato in mala fede. Quindi se il proponente Rossi, successivamente all’accettazione della proposta, comunica al proprietario Bianchi che non intende più comprare casa per dolo o raggiro, non perde la caparra. Ad esempio Rossi vuole acquistare la casa di Bianchi ma si rende conto tardi che Bianchi gli ha nascosto che la casa ha il tetto pericolante. Questo comportamento mette in pericolo Rossi e altre persone, pertanto Rossi può annullare la proposta o pretendere uno sconto del prezzo.

 

Proposta irrevocabile di acquisto

Quando un proponente è seriamente intenzionato a fare un’offerta di acquisto, generalmente utilizza una proposta d’acquisto irrevocabile(art. 1329). Questo infatti sottolinea la serietà di intenti da parte del proponente all’acquisto dell’immobile. Dal canto suo il venditore sa di aver a che fare con una persona davvero motivata a comprare casa. Ma qualora dovessi avere dubbi relativamente all’offerta, non utilizzare una proposta irrevocabile, altrimenti qualsiasi tipologia di revoca sarà inefficace. Ad esempio se Rossi propone irrevocabilmente di acquistare la casa di Bianchi, non potrà poi più cambiare idea. Perlomeno durante l’intercorrere del periodo di validità della proposta.

Modulo fac-simile della proposta di acquisto immobiliare

Abbiamo visto molti degli aspetti più importanti riguardo alla proposta di acquisto per comprare casa. Ora, abbiamo messo a tua disposizione gratuitamente un modulo fac simile che puoi scaricare e compilare per fare un’offerta privatamente. D’altra parte se ti serve una consulenza personalizzata qualora tu voglia aggiungere clausole e note particolari, contattaci.

→scarica il modello fac simile della proposta di acquisto immobiliare ←

 

Contattaci per una proposta di acquisto personalizzata su misura

Ciò che ti suggerisco, specialmente se vuoi fare una proposta di acquisto per comprare casa, è che una consulenza in più è sempre meglio di una in meno. Chiedere non costa nulla, quindi e vuoi contattarci puoi farlo direttamente dall’area contatti.

Altri approfondimenti riguardanti la proposta di acquisto della casa

Oltre a ciò che abbiamo già visto, potrebbe essere utile conoscere qualche altro aspetto. Ad esempio, quando fai un’offerta per comprare un immobile, aspettati che il proprietario ti risponda con una contro offerta. Inoltre, una volta accettata la proposta, ricordati di registrarla.

 

Contro proposta

Si sa, acquistar casa non è un gioco da ragazzi e non lo è neppure negoziare il prezzo. Anzi, in molti casi è proprio la negoziazione a rendere le cose più complicate di quello che sono. In genere alla prima proposta di acquisto segue una seconda contro proposta da parte del proprietario di casa. Si va avanti così anche per giorni fino a quando le parti trovano un equo accordo.

Ad un certo punto si diventa irremovibili sul prezzo e ciò significa che le parti sono arrivate al loro limite d’incontro. Si inizia allora a trattare sull’arredamento e componenti aggiuntive, in un secondo momento quando si è vicini all’accordo sul prezzo e a volte questo richiede uno sforzo aggiuntivo. Per questo la proposta di acquisto deve tenere in considerazione gli accordi complessivi delle parti e non solo il prezzo. Una volta che la proposta è stata accettata è obbligatorio registrarla.

 

La registrazione della proposta di acquisto

Tutti gli atti immobiliari, comprese le proposte, devono essere in forma scritta e registrati obbligatoriamente. Ti ricordo che l’offerta accettata è già di per se un contratto che anticipa gli effetti del definitivo (quindi è un contratto preliminare). Per saperne di più sulla registrazione clicca sul link seguente.

Torna su