Stimare la casa: gli 8 errori da evitare

Guarda che se vendi casa devi assolutamente conoscere gli “errori da evitare per stimare casa”. Infatti come potresti vendere casa se l’acquirente non ha abbastanza denaro per farti un’offerta vicino alla tua richiesta? A proposito a questo link trovi tutti i dettagli per fare la giusta stima immobiliare.

 

Iniziamo subito vedendo:

1. Prezzo sbagliato

Il primo errore nel vendere casa è sbagliare il prezzo. Che tu venda casa privatamente o attraverso un’agenzia immobiliare online, il prezzo richiesto è un fattore comunque determinante. Iniziamo con questo fattore che appunto abbiamo messo al primo posto.

Ti faccio questo esempio.
Qualsiasi azienda che voglia vendere un prodotto (che sia del vestiario, un’automobile, un prodotto alimentare o qualsiasi altro) prima di pizzarlo nel mercato fa una ricerca stimando il più probabile prezzo al quale sia presumibile vendere il prodotto.

Nel settore immobiliare, quando una persona vuole vendere casa invece le cose non funzionano così. I portali immobiliari infatti si limitano essenzialmente a promuovere degli annunci.
Questo comporta che, i proprietari di casa possono chiedere in cambio dell’immobile qualsiasi prezzo sia per loro ragionevole. Ma se il prezzo non è corretto, ad esempio è troppo alto, non pervengono proposte di acquisto e nel peggiore dei casi l’acquirente si rifiuta di visionarlo.

Quindi, ecco perché è importante il giusto prezzo, perché altrimenti l’immobile non si vende. Certo sembra una cosa scontata, eppure in media si vende 1 casa ogni 10 annunci sul territorio nazionale. Se vuoi evitare gli errori nella valutazione immobiliare, vediamo a cosa devi assolutamente prestare attezione.

2. Non considerare le difformità

Il secondo errore nel stimare la casa è non considerare le difformità. Se la casa ha delle difformità, allora è importante tenerle in considerazione, comunicarle all’acquirente e risolverle prima di venderla
Ovviamente dipende dalla tipologia di difformità. Infatti un conto è che ci sia una veranda “smontabile”, un conto diverso è che ci sia un vero e proprio aumento di cubatura “cementato” che renda l’immobile abusivo o parzialmente abusivo.
Non conteggiare le spese per sistemare le difformità compromette una corretta valutazione immobiliare.
Per saperne di più riguardo la difformità (o regolarità urbanistica) leggi questo articolo.

 

Ora come si possono risolvere le difformità?


Prima di tutto è necessario che un tecnico (abilitato) effettui un sopralluogo all’immobile. In genere, prima dovrà fare un accesso agli atti e in secondo luogo un sopralluogo all’immobile con i documenti reperiti.

Il tecnico rilascerà quindi una Relazione Tecnica Integrata (RTI), la quale attesterà lo stato (di conformità o difformità) dell’immobile.
Per saperne di più leggi questo articolo.

3. Mancanza dei documenti necessari

Il terzo errore comune per chi stima la casa è voler vendere casa senza aver controllato di avere tutti i documenti. Immagina di ricevere una proposta di acquisto, ma mancano i documenti della casa.
Dovresti fare le corse per rimediarli tutti e qualora ci siano delle cosucce da sistemare, farlo solo in seguito potrebbe allungare le tempistiche al punto di oltrepassare quelle stabilite nella proposta di acquisto.
Se vuoi vendere casa, non è una gran cosa rischiare di far saltare la trattativa perché non hai preparato i documenti in anticipo. Cosa ne pensi?

Se vuoi sapere quali sono i documenti per vendere casa, trovi tutto in questo articolo.

Ma c’è anche un altro aspetto. L’Attestato di Prestazione Energetica (AP) è diventato un attestato molto importante. Questo infatti influisce anche rispetto al valore immobiliare.
Per saperne di più riguardo l’APE, leggi questo articolo.

4. Mancanza dei dati di confronto

Questo è uno dei punti principali riguardo la valutazione immobiliare. Perché, se mancano i dati sui quali far riferimento è facile sbagliare il valore. La stima infatti deve basarsi soprattutto su alcuni dati quali:

  • L’andamento del mercato limitrofo;
  • Le metrature più ricercate;
  • Gli altri immobili simili venduti (soprattutto);
  • Gli immobili concorrenti ancora da vendere;
  • lo stato di conservazione della casa

Le valutazioni immobiliari sono di 5 tipologie (approfondiamo meglio l’argomento a questo link).
Quella detta “di mercato” è quella che stima il più probabile valore che l’immobile potrebbe spuntare durante una libera contrattazione.
Ma senza dei paragoni, senza la conoscenza del mercato, le richieste degli acquirenti, allora non è possibile fare una valutazione.
In quel caso, è necessario “interrogare” volta per volta il singolo visitatore e cercare di ottenere la più sincera opinione possibile.

5. Non utilizzare valori OMI “puri” per stimare la casa

Il quinto comune errore nel stimare la casa è andare su questo link e utilizzare i valori OMI senza ulteriori considerazioni. Si tratta di un errore grossolano in quanto i valori offerti rientrano in un range massimo e minimo. Inoltre originariamente sono calcolati sulla base dei vani catastali ma non della metratura. In seguito tali valori Omi che si basano sui vani vengono “adattati” attraverso calcoli alla metro quadro, ma è evidente che così facendo si ottengono valori massimo e minimo errati. Inoltre in moltissimi comuni non viene tenuto in considerazione lo stato di conservazione della casa. Quindi a questi valori è necessario applicare degli indici correttivi.
Per questo HomeSell.it ha ideato un software di valutazione immobiliari online che tiene conto di tutti questi fattori. Puoi utilizzarlo liberamente a questo link.

In genere i software di valutazione tengono in considerazione migliaia o milioni di dati sul territorio nazionale. Tali dati vengono denominati (big data).
Si tratta di dati che non sono sempre precisi, quindi in certe circostanze (ad esempio alcuni comuni o sub zone di comuni specifici) i software si basano su valori non corretti. Va benissimo fare una valutazione online, purché si tratti di un mercato cittadino e non una casa in zone agricole dove i comparabili sono molti meno.
Vien da se che non hanno senso quei software che hanno una forbice di valutazione troppo elevata, con un minimo ed un massimo in cui i valori sono troppo distanti.

6. Evita gli gli asking price per stimare la casa

Il sesto errore nel stimare la casa è basarsi sugli asking price (i prezzi richiesti degli altri annunci). Infatti si possono creare illusioni.
Io te l’ho detto.
Non basare la valutazione immobiliare su ciò che vedi sugli altri annunci. Un prezzo richiesto non è il valore corretto. Il range di sconto tra il prezzo richiesto e prezzo di vendita reale può variare tra il 5% e il 30%. Sono due casi estremi e la media nelle città è tra il 10% e il 15%.
Guarda su borsinoimmobiliare.it a questo link per saperne di più.

Comunque gli altri immobili venduti e simili al tuo nelle immediate vicinanze, sono i riferimenti principali. Se ti basi sui prezzi degli immobili concorrenti (detti asking price) è facile sbagliarsi. Questo perché, come abbiamo detto all’inizio dell’articolo, tutti sono liberi di chiedere il prezzo che vogliono dal loro immobile, ma quello giusto è solo quando c’è un acquirente disposto ad offrirlo. Considerare gli immobili concorrenti è utile per capire cosa possano aver visto gli acquirenti. Ma non per stimare il prezzo della propria casa.

Se vuoi saperne di più sui siti immobiliari da un’occhiata qua.

7. Non considerare il cambiamento del mercato

Ogni mercatro ha il proprio cambiamento e il settimo errore è non considerare questo aspetto. In genere il mercato immobiliare cambia ogni 12 mesi circa.
In genere subisce fluttuazioni poco rilevanti (a meno che ci si trovi di fronte ad una crisi immobiliare dovuta a situazioni economiche, virus e via dicendo).
Ma in media chi acquista una casa la rivende dopo circa 7 o 8 anni. Significa che il mercato ha subito diverse piccole oscillazioni, che sommate possono essere davvero significative.
Come tutti i mercati anche quello immobiliare ha i suoi cicli ed è necessario tenere in considerazione le fluttuazioni.

Se il mercato è calato da quando hai acquistato casa, tendenzialmente non puoi pretendere di guadagnarci ne di recuperare tutti i soldi spesi.

8. L’opinione dei conoscenti

Ecco l’ottavo errore nello stimare la casa.
Immagina di recarti dal barbiere, al bar o di fare semplicemente due chiacchere con un conoscente.
Va benissimo se l’interlocutore ti riferisce che la casa all’angolo è stata venduta per un determinato prezzo. Questo ti può aiutare a fare un confronto.
Ma non va bene se:

  • L’informazione è passata da persona a persona, perché potrebbe essere cambiata durante il passa parola. Potrebbe essere che la casa era in vendita ad un prezzo e al tuo conoscente è arrivata invece l’informazione che è stata venduta. In quel caso si tratterrebbe di un asking price;
  • L’apparenza. Non è detto che il proprietario della casa abbia avuto davvero la trasparenza comunicare il reale valore a cui l’ha venduta. Potrebbe essere che semplicemente non voglia far sapere che aveva necessità di vendere o quanti soldi ha intascato. Quindi chiediti se la fonte è attendibile;
  • Le caratteristiche della casa venduta. Può essere che la casa abbia caratteristiche diverse da quella che vendi tu, quindi non è detto che siano due prodotti facilmente paragonabili. In caso avresti necessità di ulteriori immobili simili venduti da paragonare;
  • La motivazione dell’acquirente. Accade che ci sono acquirenti che hanno forte motivazione di acquistare un determinato immobile (ad esempio per stare vicino ad altri amici o parenti). Questo può giocare in favore del venditore. Ma in genere prima di acquistare una casa l’acquirente ne vede diverse.

Ora che sai cosa quali sono gli errori nella valutazione immobiliare, ti invito a leggere invece come valutare casa, cliccando su questo link.

 

Per saperne di più su come vendere casa trovi l’articolo dettagliato a questa pagina.

 

 

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Gli 8 errori da evitare per una corretta stima della casa
Matteo Signorotti

Matteo Signorotti

Agente immobiliare dal 2015, ha lavorato per le più conosciute società del settore.

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