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Donazione immobiliare

Ed eccoci di nuovo qua, questa volta a parlare della donazione immobiliare. Ebbene, trattandosi di un argomento molto importante nella compravendita di unità immobiliari, comportante dei vantaggi e risparmi economici ma anche rischi da non sottovalutare, questo giro mi dilungherò un po’ di più rispetto al solito. Spero che apprezzerai

Una persona, a propria libera scelta, può “fare un regalo” ad una terza parte per ricambiare un favore, per arricchirlo, ricompensare un servizio, aiutare un amico un figlio o un parente. In ogni caso, la motivazione che spinge a donare, è la volontà da parte del donante di arricchire il donatario.

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Cos’è l’atto di donazione immobiliare

La donazione è un accordo grazie al quale una parte arricchisce il ricevente. La legge definisce la donazione più come un contratto che come un accordo, in particolare come un contratto col quale una parte arricchisce, per spirito di libertà, un’altra parte, senza ricavarne alcun corrispettivo. Regalare, offrire o donare casa….il concetto è quello, hai capito bene.

 

L’accordo tra le parti deve avere determinati requisiti:

  • spirito di libertà: il donante deve essere capace di intender e volere e completamente cosciente di arricchire gratuitamente una terza parte a spese proprie;
  • necessità di accettazione della donazione (perché a volte potrebbe non è conveniente per il ricevente);

Qualunque bene può essere donato, compresi i beni immobiliari (come donare una casa). D’altra parte è necessario distinguere se l’offerente è una persona fisica o una persona giuridica. Nel primo caso, non ci sono particolari limiti. Nel senso che una persona può donare direttamente o tramite una procura speciale. Invece le persone giuridiche, cioè le società, hanno tale capacità so9lo se è prevista dallo statuto costitutivo. La donazione è regolamentata dall’art. 769 del c.c.

Tipologie di donazioni

Quando si parla di cedere a titolo gratuito una casa o un qualsiasi altro bene, soprattutto di un certo valore, sia apre un modo e con esso diverse normative che disciplinano le varie tipologie. Infatti, esistono diverse tipologie di donazione, con funzioni differenti.

 

Donazione modale

Il donante pretende qualcosa in cambio, non riferito ad un corrispettivo economico. Pur trattandosi di un “regalo,” per cui a titolo gratuito, con la donazione modale chi offre il dono può pretendere che il ricevente compia determinate azioni.  Ad esempio lo zio dona al nipote un rudere purché il nipote entro un certo periodo di tempo lo ristrutturi. O ancora, Tizio dona a Caio la casa se a sua volta Caio si preoccupa di mantenere determinate spese di Tizio. Si tratta quindi di un accordo che impone determinate modalità. Un po’ come dire … “ti cedo questa cosa se tu fai quest’altra cosa.” A tal fine, grazie ad una clausola risolutiva, qualora il ricevente non si adoperi per eseguire la volontà del donante il contratto si risolve di diritto.

 

Donazione con riserva di usufrutto

Come dice il titolo, è possibile donare la nuda proprietà immobiliare e mantenere il diritto di usufrutto. Ad esempio i genitori che donano al figlio la propria casa e mantengono il diritto di viverci all’interno fino alla morte. Una volta che i genitori non ci saranno più, l’usufrutto si riconcilierà automaticamente con la nuda proprietà costituendo così la piena proprietà. L’imposizione fiscale per la riserva dell’usufrutto è vantaggiosa perché la spartizione dell’immobile tra nuda proprietà e usufrutto abbassa il valore sul quale conteggiare l’imposta.

 

Donazione reversibile

Come dice il termine, la donazione con reversibilità prevede che il bene donato torni di proprietà del donante qualora qualora il donatario (chi ha ricevuto il dono) muoia. Questa tipologia di donazione la si fa a volte per arricchire una sola parte (il donatario appunto) senza che il bene vada in seguito ad arricchire i suoi parenti legittimi, tornando così di proprietà del donante.

Come fare una donazione

L’atto di donazione immobiliare è un atto tra vivi e dev’essere redatto presso un notaio con la presenza di due testimoni. Si tratta quindi di un atto pubblico, fatto prima della morte.

Come per una classica compravendita servono i documenti della casa e i documenti delle parti. Ricordiamo che, come detto poco fa, il ricevente deve accettare il dono e il donatario (chi offre il bene) deve essere pienamente cosciente e la sua decisione completamente volontaria.

Costo donazione immobile

Ovviamente il termine donare, non significa che lo stato non voglia la “sua parte”. Infatti, oltre all’onorario del Notaio la donazione non è gratis oltre certe somme. Il costi relativi alla donazione immobiliare, sono:

  • Notaio: onorario in base al professionista;

Aliquote

Aliquote richieste dall’Agenzia dell’Entrate (vedi questo link)

  • 4% per il coniuge e i parenti in linea retta, da calcolare sul valore eccedente 1 milione di euro, per ciascun beneficiario
  • 6% per fratelli e sorelle, da calcolare sul valore eccedente 100mila euro, per ciascun beneficiario
  • 6% da calcolare sul valore totale senza alcuna franchigia, per gli altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta, affini in linea collaterale fino al terzo grado
  • 8% da calcolare sul valore totale senza alcuna franchigia, per le altre persone.

Imposte ipotecaria e catastale

  • l’imposta ipotecaria relativa alla donazione è del 2% sul valore dell’immobile;
  • invece quella catastale è l’1% sul valore dell’immobile;
  • se però si tratta di” prima casa” allora l’imposta ipotecaria e catastale sono in misura fissa di 200,00 euro entrambe.

L’Agenzia dell’Entrate riporta “sul valore dell’immobile”, intendendo valore catastale dell’immobile.

 

Per fare chiarezza facciamo qualche esempio.

Imposte ipotecarie e catastali per una casa dal valore di 150.000 euro:

  • ipotecaria: il 2% su 150.000,00 euro = 3.000,00 euro;
  • catastale: 1% su 150.000,00 euro = 1.500,00 euro;
  • se fosse donata la prima casa, allora 200,00 euro l’una, totale 400,00 euro.

Esempio aliquote per una casa dal valore di 150.000 euro:

  • casa donata al coniuge o figli: nessuna (il 4% va calcolato solo sul valore eccedente il milione di euro);
  • invece se donata al fratello o sorella: 6% sul valore eccedente i 100.000, euro, quindi 3.000,00 euro (cioè il 6% sui 50.000,00 euro);
  • casa donata a parenti fino al quarto grado: 6% sul valore totale, quindi nel nostro esempio € 9.000,00;
  • per tutte le altre persone invece l’aliquota è da conteggiare all’8%.

 

La donazione della casa ai figli

Sicuramente anche tu hai sentito parlare di donare un immobile a un figlio e probabilmente è proprio ciò che vorresti fare. I vantaggi sono evidenti e l’immobile rimane sempre all’interno del nucleo familiare. D’altra parte, potresti voler acquistare una casa vacanza e intestarla, o meglio, regalarla al figlio affinché quest’ultimo sfrutti le agevolazioni prima casa, oppure donare a al tuo futuro erede l’immobile che è già di tua proprietà. Si tratta di due aspetti differenti, benché pur sempre di donare l’immobile al figlio si tratta. In pratica puoi donare una tua proprietà già esistente al figlio (figli) oppure puoi acquistare una nuova proprietà e contestualmente all’atto notarile donarla al figlio (figli).

Come donare al figlio una casa già tua

Se sei già proprietario di un’abitazione puoi benissimo regalarla al figlio con un singolo atto notarile e il figlio dovrà accettare la donazione. In questo caso si tratta di una donazione diretta, cioè senza terze parti. Ovviamente d’altra parte, se il ricevente fosse ancora minorenne allora è indispensabile l’autorizzazione di un giudice, pertanto aumenteranno i costi in relazione all’onorario del Notaio o dell’avvocato.

Se fare una donazione immobiliare al figlio l’immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa”, presta attenzione che siano trascorsi i 5 anni dall’intestazione, altrimenti dovrai corrispondere una penale più il versamento delle imposte risparmiate all’epoca dell’intestazione.

 

Come donare una nuova casa intestandola al figlio

Invece se non sei già proprietario dell’immobile e vuoi acquistarne uno dal mercato, si tratta di donazione indiretta. In pratica, acquisterai l’immobile dall’attuale proprietario e contestualmente all’atto notarile l’immobile verrà intestato al figlio (figli). Per fare questo, nel contratto preliminare dev’essere indicato l’intestatario sarà persona da nominare al rogito. Potrai così fare tu la proposta di acquisto e il venditore sarà obbligato a vendere a una terza parte al rogito, cioè appunto al figlio.

Se necessiti di mutuo, allora sarà necessario un secondo atto notarile, contestuale e ciò nello stesso momento, all’atto di compravendita. Quindi tu proponi l’acquisto dell’immobile con persona da nominare a rogito e il pagamento tramite mutuo. Il venditore riceverà da te il denaro (la banca lo darà direttamente al venditore) e intesterà l’immobile al figlio.

Come vendere una casa in donazione senza problemi

Il rischio della donazione immobiliare è strettamente legato alla vendita. Infatti se un erede legittimo dovesse vedere i suoi diritti lesi, quest’ultimo può tornare in possesso del bene donato grazie all’azione di riduzione anche se il bene fosse stato donato o venduto a sua volta a terzi. Ne parliamo in uno dei prossimi paragrafi.

l nostro ordinamento prevede che in seguito alla morte, il coniuge e i figli del defunto abbiano diritto in ogni caso di una certa quota del suo patrimonio, indipendentemente dalla volontà del defunto. In mancanza dei figli, una quota è riservata ai genitori del defunto se sono ancora in vita. Esistono perciò dei soggetti chiamati legittimari o eredi necessari.

La legge, dispone di alcuni strumenti di tutela per gli eredi necessari, che esercitando l’azione di riduzione possono riacquistare la proprietà dei beni donati dal defunto. Quindi, chi riceve la donazione immobiliare può correre questo rischio, ma al massimo dovrà restituire la cosa che ha ricevuto senza pagare alcun danno.

Il vero problema però sorge quando il donatario vuole vendere l’immobile ricevuto oppure chiedere un mutuo per garantire un’ipoteca (ad esempio per ristrutturazione). Infatti le banche stanno ben attente a concedere mutui o finanziamenti laddove c’è una donazione di mezzo. Per stare sul sicuro, devono essere trascorsi 20 anni dalla donazione (se il donante è in vita) o 10 anni dalla morte del donante, solo in questo modo il rischio cessa.

Azione di riduzione

L’azione di riduzione è un’atto compiuto da un erede leso dai propri diritti volto a rimpossessarsi dell’immobile donato, anche se questo è stato venduto a terzi. Tale diritto è limitato ai 10 anni successivi alla morte del donante, o nei 20 anni successivi all’atto notarile se il donante è in vita.

Fatte salve alcune soluzioni che vediamo in questo paragrafo, la casa donata è  sostanzialmente incommerciabile proprio per il rischio che ne deriva.  A meno che chi l’acquista non necessita di una banca e accetta il rischio.

Oltretutto, l’azione di riduzione può essere rinnovata grazie ad un atto di opposizione alla donazione da parte dei coniugi o dei parenti in linea retta del donante. Tale atto permette di agire contro tutti i successivi acquirenti dei beni donati anche dopo il ventennio. Tale atto deve essere notificato al donante e trascritto nei relativi registri immobiliari, e può essere rinnovato ogni venti anni.

Soluzioni all’azione di riduzione

A seguito della morte del donante, una soluzione è che gli eredi possono rinunciare all’azione di riduzione tutti in comune accordo. In questo caso, il problema è risolto. Ma fino a che il donante è in vita, la legge non ammette questa rinuncia. Pertanto e anche gli eredi dovessero sottoscrivere una dichiarazione in tal senso, sarebbe considerata nulla cioè priva valore.

Un’altra interessante soluzione è quella di  stipulare una polizza assicurativa per nei confronti del terzo acquirente e dell’eventuale istituto mutuante e basa il premio sul valore del bene assicurato. Ovviamente questa polizza, facilita la compravendita perché gestisce il rischio della banca e/o dell’acquirente ed è valida anche per mutui di ristrutturazione.

Donare un immobile ricevuto in donazione

Se vuoi donare un immobile ricevuto per donazione, puoi farlo. La legge non impone alcun limite nel donare una casa ricevuta per donazione, purché sia poco usuale. Il rischio, come visto in precedenza si aggrava ulteriormente (sempre che non siano passati 20 anni dalla donazione o 10 anni dalla morte del donante), in quanto l’azione di riduzione può essere fatta contro il primo donatario ma anche contro il secondo.
A tutto ciò, servono delle soluzioni, soprattutto se si vuole vendere la casa donata.

Donare l’usufrutto

Come detto in precedenza, tra le tipologie di donazioni immobiliari c’è anche quella che permette la riserva di usufrutto. Si tratta di una pratica che consente di risparmiare una quota di tassazione e mantenere la possibilità di vivere all’interno dell’immobile (diritto di usufrutto) per il donatario. Il funzionamento è esattamente lo stesso che abbiamo visto in questo articolo.

L’usufruttuario può cedere il proprio diritto a terzi e anche locare l’immobile, rispettando i doveri attribuitogli.

Donazione o successione: differenze

Come detto poco fa, la donazione è un atto tra vivi, quindi necessita che chi concede in regalo un immobile sia vivo. Ovviamente anche chi lo riceve deve esserlo.

Viceversa la successione avviene quando il titolare dei beni è deceduto e il gruzzoletto va agli eredi. Si parla infatti di eredi legittimi. Le imposte e le aliquote relative alla successione sono le medesime che abbiamo visto prima relative alla donazione.

Revoca donazione

A parte la donazione reversibile normalmente la donazione è irrevocabile. Ma è possibile recedere su accordo di entrambe le parti oppure in alcuni casi stabiliti dalla legge.

Infatti il donante può chiedere al giudice di revocare la donazione per ingratitudine del donatario. Questa circostanza avviene quando il donatario ha commesso o ha cercato di commettere gravi reati nei confronti del donante e dei congiunti, ad esempio:

  • abbia ucciso o abbia cercato di uccidere il donante;
  • o quando il donante non era capace di intendere e volere al momento della donazione;
  • ha commesso ingiuria nei confronti del donante;
  • oppure semplicemente quando le parti sono d’accordo sulla cessazione della donazione immobiliare

Costo del Notaio per la donazione

I costi specifici li abbiamo visti qualche paragrafo sopra, ma siamo stati appositamente vaghi per ciò che riguarda il Notaio. Questo non sta a noi esprimere l’onorario del Notaio, che è pressoché simile all’atto di compravendita più le relative imposte. Infatti il Notaio funge da sostituto d’imposta, il che significa che nel costo del Notaio oltre alla sua parcella sono comprese le imposte che dovresti versare allo stato, perché ci pensa lui.

 

Con la speranza che in questo articolo relativo alla donazione immobiliare tu abbia trovato le risposte che stavi cercando, ti pongo i migliori saluti.

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