disdetta mandato agenzia immobiliare

Disdetta mandato agenzia immobiliare per giusta causa

Se vuoi sapere come dare disdetta al mandato di agenzia immobiliare allora questa guida fa al caso tuo. Il contratto ha forza di legge, quindi si può sciogliere solo per mutuo consenso. Ma come vedremo tra poco ci sono altre cause per cui è possibile dare disdetta del mandato in esclusiva o addirittura revocarlo.

Inoltre alcuni contratti prevedono una penale in caso di disdetta, mentre altri non applicano alcuna barriera di uscita. Indipendentemente dalla motivazione per la quale vuoi dare annullare il mandato di vendita (o affitto) ci sono alcuni aspetti che devi conoscere. Vediamoli nel dettaglio di seguito.

Conclusione del contratto per scadenza dei termini

Qualsiasi mandato con un’agenzia immobiliare, deve avere una scadenza prefissata. O meglio, se l’incarico è del tipo “esclusivo” allora i termini sono una condizione necessaria alla creazione del mandato. In questo caso, si tratta di una scadenza naturale, quindi non è necessario dare alcuna disdetta al mandato di agenzia perché si conclude in automatico. Ovviamente a patto che non ci sia la clausola del tacito rinnovo. Vediamo quindi di seguito tutti gli eventuali casi.

 

Scadenza per termini prefissati

Come anticipato, il termine temporale (la data vera e propria) è una parte fondamentale del contratto. Generalmente viene utilizzata nei contratti di esclusiva e alla scadenza del termine temporale scade naturalmente anche il mandato stesso. Senza una data di scadenza il contratto non avrebbe alcun valore, a meno che appunto si tratti di un incarico “aperto”.

 

Come dare disdetta se non ci sono termini temporali

Qualora mancasse la data di scadenza del mandato di agenzia, si tratta appunto di un mandato “aperto”, cioè la scadenza è sott’intesa alla vendita dell’immobile. Ad esempio, facciamo caso che tu firmi un mandato di agenzia il primo gennaio e il primo febbraio hai venduto casa. A quel punto, dal momento che la casa non è più di tua proprietà, il mandato che hai firmato scade automaticamente. In questo caso non è necessario dare alcuna disdetta.

Però potresti cambiare idea sulla vendita, quindi anche qualora non ci siano i termini temporali su un mandato di agenzia “aperto”, semplicemente dovrai inviare una comunicazione scritta tramite lettera raccomandata  andata-ritorno all’agenzia immobiliare. Più avanti nella guida, puoi scaricare il modulo fac-simile per dare disdetta del contratto.

 

Disdire il mandato con la clausola del tacito rinnovo

Alcuni incarichi di mediazione immobiliare, applicano la cosiddetta clausola di tacito rinnovo. Si tratta di una clausola che rinnova automaticamente il mandato alle medesime condizioni di quello appena scaduto. Per legge è necessario che venga concesso uno finestra temporale di almeno 14 giorni per far si che il cliente possa disdire il tacito rinnovo, risolvendo così il contratto.

Il problema in questo genere di clausole, è che il cliente potrebbe dimenticarsene. Pertanto è necessario che l’agenzia immobiliare comunichi al cliente l’avvicinarsi della scadenza del primo termine temporale e ricordargli il tacito rinnovo. A quel punto il cliente può disdire il mandato. D’altronde è vero che l’agenzia immobiliare se facesse questa comunicazione potrebbe perderebbe il rinnovo dell’incarico. Quindi per dare disdetta al mandato di agenzia, qualora ci sia tale clausola ma non sia stato comunicato l’avvicinarsi della scadenza, dovresti basarti proprio sul mancato avvisto.

Cause di recesso del contratto di agenzia immobiliare

Nonostante il contratto possa essere del tipo “irrevocabile”, ci sono della cause per cui il cliente può dare disdetta all’incarico. O meglio può revocarlo. Infatti potrebbe essere scontento del servizio ricevuto, per dei significativi squilibri tra la prestazione offerta e i limiti pretesi o per la mancanza di obbligazioni. Vediamo quindi nel dettaglio quali sono le cause di scioglimento del mandato di agenzia immobiliare.

Recesso per scontento del servizio di agenzia

Potresti essere insoddisfatto del servizio ricevuto dall’agenzia immobiliare, perché ad esempio non ha trovato alcun cliente. Ma non sempre questo è un motivo di giusto scioglimento del mandato di vendita immobiliare. Certo, potresti voler rivedere le condizioni, pertanto puoi proporre all’agenzia di considerare una collaborazione, o l’implementazione delle attività o ancora un adeguamento del servizio. Essere scontenti di per se non è una causa di recesso gratuita dal contratto, pertanto potresti trovarti a pagare una penale (sempre che sia stata prevista). Ma di questo ne parliamo tra poco.

D’altra parte per i contratti firmati a distanza hai la possibilità di recesso per un periodo limitato, come meglio descritto di seguito.

 

Diritto di ripensamento: disdetta del mandato di agenzia a distanza

Se nei 14 giorni successivi alla firma ci hai ripensato, puoi disdire il mandato di agenzia qualora sia stato fatto a distanza. In questo caso non è necessario dare alcuna spiegazione dei motivi di disdetta ne sei soggetto ad alcuna penale. Passato questo periodo, puoi comunque revocare l’esclusiva  come visto precedentemente considerando però una multa qualora sia contemplata nel contratto.

 

Disdetta per squilibrio di prestazione

Un incarico di mediazione immobiliare, se richiede l’esclusiva non può essere solo a vantaggio dell’agente al punto da creare un evidente squilibrio. Se hai firmato un mandato che limita le tue capacità di commercializzare dell’immobile agevolando l’agenzia, la quale non si obbliga a offrirti determinati servizi puoi revocarlo. In pratica se sei limitato nella libera contrattazione senza ricevere alcun servizio utile in cambio sussiste un evidente squilibrio.

Per esempio se l’agenzia ti obbliga a non fare collaborazioni, ne passa parola e non ti offre alcun servizio di commercializzazione, allora ci può essere un significativo squilibrio tra dare e avere. Questo limiterebbe le tue possibilità di commercializzare l’immobile con un potenziale conseguente danno. Pertanto la revoca in questo caso è consentita.

L’agenzia immobiliare, per evitare la revoca del contratto di esclusiva deve scrivere nell’incarico l’offerta del servizio. Ad esempio la pubblicazione sui portali, giornalini, cartello e tutte le attività normalmente svolte. Qualora invece nel mandato siano stati scritti i servizi offerti ma effettivamente non applicati, allora si tratta di negligenza.

 

Scioglimento del contratto per giusta causa o negligenza professionale

Alcune agenzie pur di prendere un incarico in esclusiva a volte promettono cose che poi non mantengono. Se di fatto nel mandato l’agenzia si obbliga a offrire una serie di servizi che però non vengono somministrati, allora si è di fronte a negligenza professionale. In questo caso, il mandato di agenzia può essere revocato per giusta causa. Ad esempio, vien scritto che l’immobile sarà pubblicizzato sui portali, giornalini e verranno fatte le visite guidate ma di fatto non è così, allora è una buona causa di scioglimento del mandato.

In questo caso, qualora sia prevista una penale per la disdetta del mandato, per evitare di pagarla è necessario specificare la causa della volontà di cessazione del mandato. Non è previsto che venga pagata una penale in caso di negligenza professionale.

Come fare per revocare il mandato di agenzia immobiliare

Per annullare l’incarico in esclusiva, devi fare un ulteriore accordo o far pervenire all’agenzia immobiliare una lettera raccomandata andata e ritorno. Nella lettera, devi specificare il motivo di disdetta. Ricordati che, ci sono motivi per cui puoi disdire senza che l’agenzia pretenda alcuna penale e sono quelli che abbiamo visto poco fa. I modi per disdire sono i seguenti:

  1. accordo consensuale;
  2. dichiarazione di revoca unilaterale

Accordo consensuale di disdetta dell’incarico

Qualora sia tu che l’agente siate entrambi d’accordo a procedere con la disdetta del mandato di agenzia, allora è necessario che entrambi firmiate un accordo scritto consensuale. La legge stabilisce che un successivo accordo scritto tra le parti può modificare o annullare il contratto precedente. Qualsiasi ulteriore accordo può essere scritto in questo ambito.

 

Dichiarazione di revoca unilaterale

Qualora invece solo tu vuoi dare disdetta al mandato di agenzia immobiliare, allora si tratta di una dichiarazione unilaterale. In pratica devi inviare una lettera raccomandata andata e ritorno presso la sede dell’agente di riferimento. Nella dichiarazione, che appunto deve essere scritta, indicherai la motivazione, gli estremi del contratto (per riconoscerlo) e la data di decorrenza dello scioglimento. Trovi il modello fac simile di disdetta del contratto di agenzia nel paragrafo sottostante.

 

Modello fac simile per la revoca del mandato di agenzia immobiliare

Abbiamo preparato un modello pronto da stampare per revocare l’incarico all’agenzia. Una volta stampato, compilalo nelle sue parti e invialo all’agenzia con raccomandata a/r. Ricordati che deve essere firmato da tutte le parti che fanno domanda.

Penale di disdetta dell’incarico di mediazione

Riguardo la penale relativa alla disdetta dell’incarico di mediazione, deve esserci una clausola scritta. Ufficialmente si chiama “multa penitenziale” e non è scontata, quindi qualora non sia prevista solo un giudice potrebbe stabilire l’eventuale ammonto. Ricordati che la penale per la disdetta dell’incarico non può essere pari alla provvigione.  L’eventuale multa dev’essere un importo equo, relativamente alle spese di agenzia ma non equivalere al potenziale mancato profitto. Al massimo si può parlare di spese più un potenziale mancato guadagno, ma comunque non certo. Generalmente si parla di due tipologie di penali, cioè il rimborso spesa o una quota della provvigione.

Penale sotto forma di rimborso spesa

Se vuoi dare disdetta al contratto di mediazione immobiliare, come abbiamo già visto ci sono cause legittime e cause non legittime. Qualora non rientri nelle cause viste precedentemente (ad esempio hai un ripensamento) allora dovrai rimborsare le spese di agenzia. Ovviamente, devono essere anticipatamente stimate nel contratto affinché tu possa conoscere già da subito la barriera di uscita. Il rimborso spesa può prevedere una stima dei costi pubblicitari e degli spostamenti.

 

Multa sotto forma di quota provvigionale

L’alternativa al rimborso spesa è delineare in anticipo una quota in percentuale o fissa sulla provvigione. Abbiamo detto che non può essere l’intera provvigione quindi neanche avvicinarsi ad essa, ma una richiesta equa. Ovviamente in questo caso, la provvigione deve essere già stata pattuita inizialmente.

Approfondimenti relativi alla disdetta

In questa guida abbiamo visto nel dettaglio come fare a dare disdetta ad un incarico di agenzia immobiliare. Per completare l’argomento, trovi alcuni approfondimenti relativamente alle differenze di alcuni termini e ai limiti alla revoca. Per altre informazioni contattaci.

 

Limiti di revoca all’incarico di agenzia immobiliare

Ovviamente se l’agenzia immobiliare rispetta gli accordi presi e i relativi servizi offerti ma ancora non è riuscita a trovare il giusto acquirente, ciò non è motivo per revocare il mandato di esclusiva. In questo caso, se prevista, viene applicata la penale.

Però a volte non viene regolato questo aspetto quindi puoi procedere con la comunicazione di disdetta del mandato. Voler cambiare agenzia o strategia di vendita è lecito, l’importante è sapere come revocare il mandato di esclusiva all’agenzia immobiliare. E ora sai come fare. 😜

Considera anche che non puoi annullare l’incarico se l’agenzia ormai ha portato in visita l’acquirente che acquisterà la tua abitazione. O meglio, puoi disdire l’incarico ma per gli acquirenti successivi.

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