Disdetta del mandato all’agenzia immobiliare

Hai firmato un incarico in esclusiva ma sei insoddisfatto e vuoi dare disdetta al mandato in esclusiva all’agenzia immobiliare? Ecco come fare.

Se stai pensando di revocare l’incarico, è probabile che tu non ti stia trovando bene con l’agenzia. A tal proposito, ti suggerisco di leggere questo articolo per capire come dovrebbe essere un accordo corretto di esclusiva immobiliare corretto. Infatti come vedremo in seguito, il contratto non può essere a solo vantaggio dell’agente immobiliare.

 

In questo articolo vediamo:

Vuoi disdire l’esclusiva a causa della durata?

Per quello che riguarda invece la durata dell’incarico in esclusiva, in genere viene attribuita una durata di alcuni mesi (normalmente 6 o 12). Tuttavia, è necessario tenere in considerazione una vera e propria strategia di vendita, perché è inutile proseguire per troppi mesi (o anni) alla ricerca di un acquirente senza di fatto cambiare nulla. Generalmente le tempistiche sono strettamente correlate al prezzo richiesto e al mercato di zona perché ci sono città in cui i tempi di vendita sono più veloci, altre più lente. A proposito se vuoi vendere casa velocemente dai una letta a questa guida.

Comunque, non puoi disdire il mandato di agenzia se la motivazione è dovuta solo alla durata, ma puoi farlo se durante l’esecuzione del mandato l’agenzia è negligente (o comunque non sta fornendo i servizi promossi). Infatti nell’incarico in esclusiva l’agenzia deve offrirti servizi che implicano vantaggi per te (e più avanti ti spiego la motivazione).

D’altra parte, se all’incarico fosse applicato il “tacito rinnovo” allora hai 15 giorni di tempo per disdire tale rinnovo, ovviamente prima della sua applicazione. Questo è valido anche se nel contratto non ci fosse scritto (sarebbe una mancanza). In questo caso per disdirlo è necessaria una comunicazione scritta o via raccomandata a/r oppure via PEC.

Disdetta mandato agenzia immobiliare per giusta causa

Come riportato in precedenza, l’incarico in esclusiva deve prevedere vantaggi per entrambe le parti.
Questo significa che, se il proprietario esclude altre agenzie dal servizio di mediazione, allora l’agenzia che riceve l’incarico deve obbligarsi ad offrire servizi di vendita vantaggiosi per il proprietario. Ovviamente non mi sto riferendo al prezzo, bensì ad un servizio importante che altrimenti il proprietario di casa non riuscirebbe a sostenere.

Basti pensare ad esempio a chi ha casa da vendere in un comune che il proprietario stesso non può raggiungere. In questo caso servirebbe un’agenzia che tenga in custodia le chiavi e organizzi gli appuntamenti di visita. Esistono vari servizi che il proprietario di casa può ricevere da un’agenzia e che da solo non sarebbe in grado di applicare (per mancanza di requisiti o competenze specifiche).

Quindi è necessario che questi servizi vengano di volta in volta valutati dal cliente e scritti nel mandato dall’agente. A proposito se vuoi sapere come dovrebbe essere un contratto di esclusiva puoi leggere questo articolo.

Viceversa se l’esclusiva non dovesse offrire alcun vantaggio al proprietario di casa allora il gioco non vale la candela e il proprietario di casa si ritroverebbe a limitare la propria libertà senza ricevere nulla in cambio. Ad esempio l’agenzia si limita a fare un banale annuncio su di un portale gratuito con immagini passate direttamente dal proprietario, è molto probabile che quest’ultimo possa benissimo replicabile tale annuncio. In questo caso il mandato in esclusiva non avrebbe senso di esistere e qualora impugnato un giudice troverebbe difficile trovarlo equo.

Un altro motivo per il quale è possibile revocare il mandato dell’agenzia sussiste qualora l’agente immobiliare non adempie ai servizi promessi. Anche in questo caso quindi è possibile chiedere la cessazione dell’esclusiva.

I limiti per revocare il mandato dell’agenzia immobiliare

Ovviamente se l’agenzia immobiliare rispetta gli accordi presi e i relativi servizi offerti ma ancora non è riuscita a trovare il giusto acquirente, ciò non è motivo per revocare il mandato di esclusiva.

D’altra parte se nel contratto non sono state regolate le cause per le quali è possibile revocare il mandato all’agenzia immobiliare (e in genere non viene mai regolato questo aspetto😜) potresti comunque procedere con la richiesta di disdetta e concordare un eventuale rimborso spesa.

A proposito occhio perché il rimborso spesa non deve e non può essere paragonabile ad una richiesta di provvigione da parte dell’agenzia. Piuttosto dev’essere un vero e proprio rimborso spesa come dice la parola stessa e quindi ben inferiore ad una mediazione (è una stima del costo della benzina, delle spese pubblicitarie, servizi fotografici ecc) e magari ti suggerisco di inserire nel rimborso spesa anche una quota in relazione al tempo impiegato dall’agenzia. Se non ti viene detto non lo puoi sapere, ma adesso lo sai😃. Ne parliamo meglio tra poco.

Voler cambiare agenzia o strategia di vendita è lecito e c’è sempre una soluzione per revocare il mandato di esclusiva all’agenzia immobiliare. Considera anche che non puoi annullare l’incarico se l’agenzia ormai ha portato in visita l’acquirente che acquisterà la tua abitazione. Infatti ti ricordo che se l’agenzia immobiliare ha già mostrato la tua casa al futuro acquirente, allora avrà comunque diritto alla provvigione. Questo perché, l’art. 1755 c.c. l’agente immobiliare ha diritto al compenso qualora l’affare sia stato concluso per effetto del suo intervento.

Penale o rimborso spese per cessazione esclusiva

Adesso che sai come revocare l’esclusiva all’agenzia immobiliare, c’è un altro aspetto che devi conoscere, onde evitare di cadere nella trappola della penale. Erroneamente si pensa che la penale, qualora si revochi l’incarico in esclusiva, corrisponda alla provvigione. Ma non dev’essere così.

Non sarebbe lecito infatti richiedere una provvigione pur non avendo concluso l’affare. La penale, benché possa essere pattuita tra le parti, deve avere un limite che non sia pari al corrispettivo di una provvigione. Altrimenti sarebbe una richiesta economica al pari della mediazione.

Ad esempio, può essere pattuita una penale a titolo di rimborso spesa o poco più o a titolo di potenziale mancato guadagno, ma non una provvigione. La penale inoltre dev’essere sostenuta da giusta causa e non da negligenza professionale. Se richiedi di cessare e annullare il contratto di esclusiva perché non hai ricevuto i servizi promessi, in questo caso l’agenzia non dovrebbe richiedere alcuna penale in quanto non ha rispettato le clausole contrattuali.

Disdetta mandato agenzia immobiliare: link utili

Il diritto di esclusiva, è normato dall’articolo 1743 c.c.

Oltre al mandato in esclusiva, puoi vendere casa con l’agenzia immobiliare con il mandato non in esclusiva. Maggiori informazioni a questo link.

Se vuoi vendere casa privatamente ti suggerisco di leggere questa guida.

Matteo Signorotti

Agente immobiliare dal 2015, ha lavorato per le più conosciute società del settore.

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