disdetta mandato agenzia immobiliare

Disdetta mandato agenzia immobiliare per giusta causa

Se vuoi sapere come dare disdetta del mandato di agenzia immobiliare allora questa guida fa al caso tuo. Come saprai le agenzie utilizzano moduli nei quali far sottoscrivere gli accordi di servizio tra il cliente e l’agenzia stessa. Generalmente si basano su formulari già precompilati dove tutto è stato predisposto a tavolino, quindi in alcuni casi difficili da interrompere.

 

Tipologie di mandati di agenzia

Prima di cessare il rapporto contrattuale è necessario distinguere se si tratta di un contratto di agenzia in esclusiva (che ha sempre un termine) piuttosto che di un mandato senza esclusiva (che può perdurare nel tempo). Mentre nel secondo caso è possibile concludere l’accordo tramite una semplice lettera raccomandata A/R, non sempre è altrettanto vero nel primo, qualora vi sia la dicitura “irrevocabile”.

Ma è anche vero che possono sorgere giuste motivazioni per le quali il cliente voglia far cessare il contratto basandosi su disposizioni legali o clausole prestabilite. Quindi come fare? Vediamolo nel dettaglio.

Differenza tra recesso e disdetta

Nonostante le parti stabiliscano il termine temporale, vi possono essere altre cause scatenanti che incentivano un contraente a voler cessare il contratto. Quindi è bene distinguere tra recesso e disdetta.

Si parla di recesso quando entrambe le parti per mutuo consenso stabiliscono di sciogliere il contratto (art. 1372) oppure per volontà unilaterale (art. 1373). Quindi ciò implica che il mandato abbia previsto un’apposita clausola di recesso al verificarsi della quale le parti abbiano il diritto di sciogliere l’accordo.  Tale scelta non ha effetto per le prestazioni già eseguite.

Invece la disdetta allo stesso modo implica comunque la conclusione del mandato ma per mancato rinnovo. La differenza sta quindi nella modalità: il recesso interrompe bruscamente un accordo attualmente in essere mentre la disdetta è il rifiuto al rinnovo. Ragion per cui in genere chi recede dal contratto è obbligato a saldare una penale.

Alcuni contratti si rinnovano automaticamente allo scadere di un termine temporale prestabilito. In questo caso si parla di disdetta e la comunicazione va fatta due settimane prima il rinnovo. Però è anche vero che potresti dimenticarti di aver accettato il rinnovo automatico e che l’agenzia potrebbe approfittarsi di ciò omettendo di comunicarti l’imminente proroga. In questo caso allora per disdire il mandato dovrai basarti sul mancato avvisto da parte dell’agenzia. L’eventuale rinnovo automatico non può essere imposto dall’agenzia senza un adeguato consenso scritto da parte del contraente.

Cause di recesso dal contratto di agenzia immobiliare

 

Diritto di ripensamento (a distanza)

Secondo le generalità del codice del consumo, in particolare dell’art. 2 le pratiche commerciali devono rispettare principi di buona fede correttezza e lealtà. Ciò implica che il consumatore abbia a proprio favore il diritto di ripensamento per i contratto stipulati a distanza (basti pensare alle agenzie online). L’art. 52 del codice del consumo stabilisce che per i contratto stipulati a distanza possa recedere entro 14 giorni lavorativi e senza penali. In questo caso è necessario inviare una raccomandata (fax, posta o mail) alla sede dell’agenzia la quale dovrà rispondere entro 48 ore.

Invece nel caso in cui l’agenzia ometta di indicare le modalità di recesso il consumatore può esercitare il medesimo diritto entro 12 mesi. Alla scadenza dei 14 giorni (o dei 12 mesi), puoi revocare il mandato di agenzia pagando la penale pattuita. Tuttavia per le prestazioni già eseguite il recesso è escluso (ad esempio è stata ritirata una proposta di acquisto o affitto) .

 

Recesso per scontento

Potresti essere insoddisfatto del servizio ricevuto dall’agenzia immobiliare ma ciò non è un buon motivo di scioglimento del mandato di vendita immobiliare. In questo caso puoi rivedere le condizioni o proporre all’agenzia di considerare una collaborazione, l’implementazione di attività commerciali o ancora un adeguamento del servizio. Se recedi senza giusta causa potresti dover pagare la penale (sempre che sia stata prevista). Di questo ne parliamo in seguito.

 

Revoca del contratto per squilibrio tra pretese e prestazioni

Ancora una volta secondo il codice del consumo si parla di equità nei rapporti commerciali. Nel settore immobiliare ciò è particolarmente valido per quel che riguarda l’equilibrio di prestazioni negli incarichi con esclusiva. Infatti se il cliente si vincola con una sola agenzia immobiliare allora quest’ultima deve offrire servizi di qualità equilibrando l’accordo. L’esclusiva limita la libertà di rivolgersi ad altri canali ragione per cui l’agenzia deve dal canto suo offrire servizi di qualità. Se viceversa ciò non avviene allora vi è uno squilibrio tra pretese (esclusiva) e prestazioni (servizio scarso o inesistente), motivo per recedere dal mandato di agenzia. Ecco perché nell’esclusiva devono essere riportati i servizi vincolando così anche l’agente stesso.

 

Scioglimento del contratto per giusta causa o negligenza

Tra le cause più gettonate di recesso dal mandato di agenzia vi è quella per giusta causa o negligenza professionale del mediatore immobiliare. Alcune agenzie pur di prendere un incarico in esclusiva a volte promettono cose che poi non mantengono. Se di fatto l’agenzia si obbliga a offrire una servizi che però non somministra, allora si è di fronte a inoperosità e negligenza. In questo caso, il mandato di agenzia può essere revocato per giusta causa. Ad esempio, se vien scritto che l’immobile sarà pubblicizzato sui portali, giornalini e verranno fatte le visite guidate ma di fatto non è così, allora richiedi il recesso.

In questo caso, qualora sia prevista una penale per la disdetta del mandato, per evitare di pagarla è necessario specificare la causa della volontà di cessazione del mandato. Non è lecita la penale in caso di negligenza professionale.

 

 

Cambiamento delle condizioni

Infine altre cause di scioglimento dell’incarico di agenzia sono quelle non imputabili alla colpa di una o dell’altra parte, tanto quanto il cambiamento di condizioni indispensabili. Come ad esempio in caso di un terremoto e alluvione con relativa distruzione o inagibilità dell’immobile. Vien da se che in casi estremi come questi il cambiamento di condizioni si antepone al mandato stesso.

Conclusione dell’incarico per scadenza dei termini

Statisticamente la maggior parte dei contratti di agenzia immobiliare si concludono a causa della scadenza dei termini temporali prefissati. Benché la durata non sia un elemento essenziale, qualora fosse concordata una data di fine allora il mandato cesserà di produrre i suoi effetti senza sanzioni penali. In questo caso, si tratta di una scadenza naturale quindi non è necessario comunicare alcuna disdetta (a patto che non ci sia la clausola di rinnovo automatico).

Qualora mancasse la data di scadenza generalmente si tratta di un mandato non esclusivo, che ha scade alla vendita dell’immobile. Ad esempio, facciamo caso che firmi l’incarico il primo gennaio e il primo febbraio vendi casa per conto tuo. Dal giorno che la casa non è più di tua proprietà, il mandato che hai firmato decade automaticamente. Se invece non dovessi vendere o affittare l’immobile per dare disdetta del mandato dovrai comunicarlo all’agenzia tramite lettera raccomandata andata-ritorno.

 

Disdire la clausola di rinnovo automatico

Alcuni incarichi applicano una particolare clausola di rinnovo automatico, che fa si che alla scadenza l’incarico si rinnova alle medesime condizioni per un periodo temporale di uguale (o diversa) durata. Per evitare il rinnovo il cliente dovrebbe comunicare almeno 14 giorni prima la disdetta risolvendo il contratto.

Il problema è che il cliente potrebbe dimenticarsi la data della scadenza pertanto è bene che l’agenzia immobiliare renda noto al contraente l’avvicinarsi del rinnovo. Ma d’altronde come puoi aspettarti ciò potrebbe essere contro producente per l’agenzia la quale quindi spesso non fa alcuna comunicazione. Quindi in questo caso se vuoi dare disdetta all’incarico di agenzia qualora non sia stato comunicato l’avvicinarsi della scadenza fai leva proprio sul mancato avviso.

Come annullare il mandato di agenzia immobiliare

Per annullare l’incarico di agenzia, devi inviare apposita comunicazione (meglio se con raccomandata A/R). In questo caso non serve comunicare il motivo della scelta. Se il mandato è oggetto di rinnovo automatico, la disdetta dovrai darla almeno entro due settimane prima del rinnovo. La lettera raccomandata dovrà essere spedita presso la sede dell’agenzia immobiliare e con riferimento del numero all’incarico. La risposta di ricezione dell’avviso dev’essere data entro 48 ore.

Come spiegato in precedenza se recedi dal mandato di agenzia le prestazioni già eseguite avranno comunque pieno valore. D’altra parte ci possono essere validi alla base motivi per i quali vuoi annullare il contratto. I motivi possono essere:

  • grave rilevanza (ad esempio ti è stata espropriata la casa);
  • giusta causa (negligenza dell’agenzia immobiliare);
  • revoca unipersonale (col rischio di essere parte inadempiente)
  • accordo consensuale

Alla parte inadempiente (cioè chi recede dall’incarico) generalmente è imputato il pagamento di una penale a favore dell’agenzia immobiliare. La clausola penale (art. 1382 c.c.) dev’essere riportata nel mandato formalmente accettato e completa dell’importo che non può eguagliare la provvigione.

 

Accordo consensuale di recesso dell’incarico

Qualora sia tu che l’agente siate entrambi d’accordo a procedere con la disdetta del mandato di agenzia, allora è necessario che entrambi firmiate un accordo scritto consensuale. La legge stabilisce che un successivo accordo scritto tra le parti può modificare o annullare il contratto precedente. Qualsiasi ulteriore accordo può essere scritto in questo ambito.

 

Dichiarazione di revoca unilaterale

Qualora invece solo tu vuoi dare disdetta al mandato di agenzia immobiliare, allora si tratta di una dichiarazione unilaterale. In pratica devi inviare una lettera raccomandata andata e ritorno presso la sede dell’agente di riferimento. Nella dichiarazione, che appunto deve essere scritta, indicherai la motivazione, gli estremi del contratto (per riconoscerlo) e la data di decorrenza dello scioglimento. Trovi il modello fac simile di disdetta del contratto di agenzia nel paragrafo sottostante.

Modello fac simile per la revoca del mandato di agenzia immobiliare

Abbiamo preparato un modello pronto da stampare per revocare l’incarico all’agenzia. Una volta stampato, compilalo nelle sue parti e invialo all’agenzia con raccomandata a/r. Ricordati che deve essere firmato da tutte le parti che fanno domanda.

Penale di disdetta dell’incarico di mediazione

Riguardo la penale relativa alla disdetta dell’incarico di mediazione, deve esserci una clausola scritta. Ufficialmente si chiama “multa penitenziale” e non è scontata, quindi qualora non sia prevista solo un giudice potrebbe stabilire l’eventuale ammonto. Ricordati che la penale per la disdetta dell’incarico non può essere pari alla provvigione.  L’eventuale multa dev’essere un importo equo, relativamente alle spese di agenzia ma non pari al potenziale mancato profitto.

Si tratta di una salvaguardia nei confronti dell’agente il quale subirebbe un potenziale mancato guadagno. Ma essendo difficile stabilire una soglia precisa la penale dovrà essere stabilita e accettata nell’incarico prima del relativo recesso.

 

Rimborso spesa

Se vuoi dare disdetta al contratto di mediazione immobiliare, come abbiamo già visto ci sono cause legittime e cause non legittime. Qualora non rientri nelle cause viste precedentemente (ad esempio hai un ripensamento) allora dovrai rimborsare le spese di agenzia. Ovviamente, devono essere anticipatamente stimate nel contratto affinché tu possa conoscere già da subito la barriera di uscita. Il rimborso spesa può prevedere una stima dei costi pubblicitari e degli spostamenti.

 

Multa sotto forma di quota provvigionale

L’alternativa al rimborso spesa è delineare in anticipo una quota in percentuale o fissa sulla provvigione. Abbiamo detto che non può essere l’intera provvigione quindi neanche avvicinarsi ad essa, ma una richiesta equa. Ovviamente in questo caso, la provvigione deve essere già stata pattuita inizialmente.

Limiti di revoca all’incarico di agenzia immobiliare

Ovviamente se l’agenzia immobiliare rispetta gli accordi presi e i relativi servizi offerti ma ancora non è riuscita a trovare il giusto acquirente, ciò non è motivo per revocare l’incarico. In questo caso, se prevista, viene applicata la penale. Voler cambiare agenzia o strategia di vendita è lecito ma attenzione agli accordi che sono stati scritti.

Infine recedendo dal contratto le prestazioni eseguite fino a quel momento sono valide, come ad esempio gli appuntamenti di visita già conclusi. Ciò implica che l’agenzia avrà diritto alla provvigione.

2 commenti su “Disdetta mandato agenzia immobiliare per giusta causa”

  1. Buongiorno, per un grave motivo familiare sono costretto a non vendere piu’ l’appartamento tramite agenzia con contratto in esclusiva, chiedo cortesemente se in questo caso sono costretto a pagare il totale importo della penale o se posso mediare con l’agenzia immobiliare per una riduzione. o se appunto in caso di serie motivazioni e’ anche possibile recedere senza penale. nel contratto la provvigione indicata e’ 2% piu’ iva e la penale e’ del 3%. grazie, un cordiale saluto. Francesco

  2. Matteo Signorotti

    Salve,
    come riportato nell’articolo l’importo della penale non dev’essere vicino a quello della provvigione. Anche qualora la penale sia legittima (se riportata nel contratto) è vessatoria la clausola che dichiara un ammontare vicino a quello della provvigione. Il mediatore ha diritto alla parcella alla conclusione dell’affare (art. 1755). Tuttavia l’articolo 1756 del c.c. parla di rimborso delle spese che è possibile stabilire già nel contratto medesimo. Inoltre l’art. 1384 evita proprio che il creditore si arricchisca indebitamente a causa di inadempimento, contraendo penali troppo squilibrate. Quindi come evidenziato anche da alcune sentenze la penale non può essere eccessivamente onerosa. Tra l’altro nel suo caso addirittura maggiore della provvigione!
    Ci si può basare su sentenze simili ad esempio la nr. 10118 del 19 maggio 2016 o la sentenza del 24.06.1999. Ma se cerca online ne trova diverse altre, che attestano che la penale se troppo onerosa comporta un significativo squilibrio.

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