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Diritto di prelazione

Ciao, se vuoi vendere la casa che hai affittato all’inquilino allora è opportuno conoscere il diritto di prelazione, altrimenti rischi che l’inquilino riscatti l’immobile venduto. Questo articolo ti eviterà potenziali danni economici per le tue tasche. 😇

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Che cos’è il diritto di prelazione

La prelazione, è il diritto di essere preferiti a terzi nella conclusione di un contratto.

Ad esempio, l’affittuario (detto anche conduttore) di un appartamento ha diritto ad essere preferito per l’acquisto dello stesso qualora il proprietario voglia metterlo in vendita. Ovviamente tale diritto solo qualora ci siano parità di condizioni.

Ad esempio, se Tizio ti offre una certa cifra per l’acquisto della casa, senza necessità di mutuo e in breve tempo, mentre il tuo inquilino ti offre la stessa cifra ma con necessità di mutuo e tempi ben più lunghi è evidente che qualora all’inquilino non venga concesso il mutuo tu perderesti la vendita. Le condizioni offerte da Tizio si rivelano decisamente migliori rispetto a quelle offerte dall’inquilino. Ricordati che l’inquilino deve comunque eguagliare le condizioni offerte dal mercato.

Un altro esempio è il prezzo, cioè l’inquilino non può offrirti meno rispetto al valore che otterresti dal mercato mantenendo comunque la priorità di acquisto. Si tratta quindi di un diritto di precedenza che viene esercitato dall’inquilino a parità di condizioni rispetto al libero mercato.

Tipologie di prelazione

Il diritto di prelazione può essere di 2 tipologie diverse, cioè prelazione legale o prelazione volontaria.

Diritto di prelazione legale

La prelazione legale è quel diritto di precedenza per la conclusione di un affare riconosciuto dalla legge “automaticamente”.

Un esempio classico è quello che sorge durante di un rapporto contrattuale di locazione di un bene immobiliare. Nel contratto può anche non essere scritto che sia presente la prelazione, perché  questo infatti è automaticamente prevista dalla legge. L’affittuario (o conduttore) quindi, ha diritto di essere preferito all’acquisto dell’immobile rispetto a terzi.Come detto prima, a parità di condizioni ovviamente.

Diritto di prelazione volontaria

Invece la prelazione volontaria sorge grazie ad un contratto tra due o più parti grazie al libero accordo.

Ad esempio in un qualsiasi contratto che non preveda automaticamente la prelazione, le parti possono concordarla.

In quale caso l’inquilino ha diritto di prelazione

L’inquilino non ha sempre priorità di acquisto.
Infatti si applica solo in un caso particolare, cioè quando il proprietario dell’abitazione intende venderla alla prima scadenza del contratto.

Ad esempio, contratti quattro anni più quattro anni (quindi alla scadenza dei primi quattro anni) e ancora tre anni più due anni (quindi alla scadenza dei primi tre anni).
Inoltre è necessario che il proprietario non possieda altre abitazioni, a parte quella in cui vive.

In pratica, se un soggetto è titolare di due immobili, di cui uno è quello in cui vive e l’altro è quello affittato, in caso di necessità allora alla scadenza del prima parte del contratto può vendere quello affittato recedendo così dal contratto stesso. Il diritto di prelazione non si applica nel caso di vendita o donazione al coniuge o ad un parente entro il secondo grado.

Come funziona il diritto di prelazione

La legge prevede che il proprietario deve comunicare all’inquilino, tramite ufficiale giudiziario, l’intenzione di vendere l’immobile.
Per cui non è sufficiente una semplice raccomandata A/R.

Se sei il proprietario, allora tramite l’ufficiale giudiziario devi comunicare tutte le condizioni (prezzo, tempistiche, ecc) e l’invito ad esercitare la prelazione.

L’inquilino ha tempo 60 giorni per esercitare il diritto di prelazione sempre tramite ufficiale giudiziario. Scaduti i primi 60 giorni ha altri 30 giorni di tempo per versare il prezzo di acquisto contestualmente alla stipula del contratto definitivo. Quindi il preliminare di vendita è necessario stipularlo in anticipo. Ah proposito se vuoi approfondire il preliminare di vendita ti suggerisco vivamente di dare una letta a questa guida.

Ovviamente se le condizioni cambiano (ad esempio il prezzo richiesto), il proprietario deve comunicarle all’inquilino. Ad esempio se sei il proprietario e decidessi di cambiare il prezzo al quale vendere casa o avessi accettato un’offerta diversa rispetto a quella a cui aspiravi, allora devi comunicarlo all’inquilino.

Decadenza del diritto di prelazione

Il diritto di prelazione decade scaduti i 60 giorni se non è pervenuta alcuna risposta di accettazione da parte dell’inquilino. In alternativa l’inquilino può comunicare entro i 60 giorni la non volontà di acquisto perdendo il diritto di priorità (conosciuta anche come espressa rinuncia).

Rischio per mancata comunicazione

Se vendi l’appartamento locato senza avvertire l’inquilino quest’ultimo può riscattare l’immobile venduto. In questo caso, l’ex inquilino deve pagare lo stesso prezzo dell’acquirente, e ha tempo 6 mesi dalla trascrizione del contratto di vendita per riscattare la casa. Ah, i 6 mesi decorrono dall’atto definitivo e non dal preliminare di vendita.😊

Approfondimento: proposta con condizione sospensiva di prelazione

Se ricevi una proposta di acquisto da parte di un acquirente ma non hai comunicato all’inquilino la facoltà di esercitare (o rinunciare) al diritto di prelazione, assicurati che la proposta contenga una clausola sospensiva. In questo modo, il contratto ha validità solo qualora il conduttore rinuncia a tale diritto. Ovviamente, devi gestire bene i tempi.

Spero che questo articolo ti sia stato utile e di averti evitato un problema.

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