In questa guida vediamo il diritto di prelazione dell’inquilino in caso il proprietario voglia vendere casa. Si tratta della facoltà che prevede la preferenza dell’affittuario rispetto a terzi nell’acquisto dell’immobile. Infatti ci sono casi in cui la legge, a parità di condizioni, prevede che vi siano soggetti che abbiano priorità per acquistare un determinato immobile.
Se vendi l’appartamento locato senza avvertire l’inquilino il rischio è che quest’ultimo possa riscattare l’immobile venduto. In questo caso, l’ex inquilino deve pagare lo stesso prezzo dell’acquirente e ha tempo 6 mesi dalla trascrizione del contratto di vendita per riscattare la casa.
Lo scopo di questa guida è di vedere nel dettaglio come evitare problemi con l’inquilino se vuoi vendere la casa affittata, art. 38 legge 27 luglio 1978 nr.392.
Significato del diritto di prelazione dell’inquilino
Il significato del diritto di prelazione dell’inquilino è la facoltà di una quest’ultimo ad essere preferito rispetto a terzi nella creazione di contratti immobiliari. Tra questi contratti vi è soprattutto quello relativo alla compravendita. D’altra parte è bene considerare che un soggetto può vantare il diritto di essere preferito rispetto a terzi sempre a parità di condizioni, come vedremo meglio nel prossimo esempio.
Ci sono casi per cui la legge preferisce un determinato soggetto perché quest’ultimo ha dimostrato in passato di avere avuto interesse o potenziale interesse con l’immobile. Infatti esaminando il principio con imparzialità possiamo cogliere che la legge voglia assecondare una parte perché questa può avere maggiori interessi personali rispetto ad altri. Ad esempio chi per qualche anno ha vissuto in un’appartamento si presume che si sia adattato alla zona e quindi abbia maggiore interesse nell’acquistare la casa.
Tipologie di prelazione
Il diritto italiano riconosce la prelazione legale e quella volontaria. La prima sorge automaticamente e vale nei confronti di terze parti, come nel caso a favore dell’affittuario. Quindi chi detiene questo diritto può esercitarlo contro chiunque entro 60 giorni. Invece la seconda sorge per volontà tra due o più parti e per mezzo di un patto scritto ma non è previsto da un articolo specifico e pertanto il patto non ha valore contro terzi. Nel caso di un patto volontario saranno solo le parti contraenti ad essere obbligate quindi chi subisce il danno avrà il solo diritto al rimborso.
Esempio di prelazione dell’inquilino
Tra i più ricorrenti vi è quello dell’affittuario di una casa, che vivendoci per un certo periodo di tempo è logico che sia preferito all’acquisto rispetto a terzi. Qualora il proprietario voglia vendere l’immobile allora dovrà comunicare all’affittuario prezzo e condizioni di vendita, art. 38 legge 27 luglio 1978 nr.392.
Ovviamente l’inquilino non può pretendere uno sconto prezzo rispetto a quello che si riuscirebbe a vendere nel libero mercato ne altre condizioni differenti. Ad esempio, se un potenziale acquirente offre di acquistare l’immobile entro un mese, l’inquilino dovrà cercare di compensare il più possibile la stessa offerta. Viceversa se l’inquilino si offre di acquistarla entro un anno allora il proprietario ha validi motivi per non accettare l’offerta dell’inquilino.
Infatti bisogna ricordarsi che il diritto di prelazione dell’affittuario deve eguagliare le condizioni offerte dal libero mercato. Condizioni diverse invece (se non migliorative) possono mettere in difficoltà il proprietario e quest’ultimo a buon ragione ha facoltà di non accettare. Stessa cosa riguarda il prezzo.
Diritto di prelazione immobili ad uso abitativo
Tra i casi più gettonati della prelazione su immobili ad uso abitativo è forse quella più frequente ed è regolata dall’art. 38 della legge 392/1978. Nel caso in cui il proprietario voglia vendere l’immobile alla prima scadenza del contratto allora dovrà darne comunicazione al conduttore. Questo perché l’attuale inquilino a parità di condizioni rispetto al libero mercato ha priorità ad acquistare l’immobile.
In pratica, se un soggetto è titolare di due immobili, di cui uno è quello in cui vive e l’altro è quello affittato, in caso di necessità allora alla scadenza del prima parte del contratto può vendere quello affittato recedendo così dal contratto stesso. Il diritto di prelazione dell’inquilino non si applica nel caso di vendita o donazione al coniuge o ad un parente entro il secondo grado oppure con la cessazione dei rapporti di locazione.
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Procedura di prelazione per l’inquilino
Chi vuole vendere un immobile affittato può farlo liberamente anche se con alcune difficoltà. Non sempre è necessario esercitare il diritto e come vediamo meglio in seguito ci sono precisi requisiti che vengono richiesti dalla legge. La procedura normale è che il proprietario avvisi prima verbalmente (ma meglio attraverso qualcosa di scritto) l’inquilino dell’intenzione di vendita. Questa procedura però non è quella ufficiale, bensì si tratta solo di un preavviso assimilabile in buona fede. A questo punto se l’inquilino non avanza nessuna offerta che possa interessare al proprietario, quest’ultimo inizierà la ricerca nel libero mercato.
Ti ricordo inoltre che l’inquilino ha il dovere a far visionare l’immobile, soprattutto se questo è stato scritto nel contratto. Ad ogni modo non deve tenere atteggiamenti volti a boicottare la vendita.
Una volta trovato il potenziale acquirente (consapevole della presenza dell’inquilino) deve essere ufficializzata la procedura.
La legge prevede che il proprietario deve comunicare all’inquilino, tramite ufficiale giudiziario, l’intenzione di vendere l’immobile. Per cui non è sufficiente una semplice raccomandata A/R ma si deve proprio presentare un funzionario della pubblica amministrazione con una lettera contenente:
- oggetto di vendita immobiliare;
- corrispettivo economico richiesto;
- condizioni generali di compravendita;
- invito ad esercitare l’acquisto dell’unità immobiliare;
- tempi legali per l’esercizio del diritto.
L’inquilino ha quindi tempo 60 giorni per esercitare il diritto di prelazione sull’immobile e comunque tramite ufficiale giudiziario. Se esercita la facoltà di acquistare allora da quel momento ha altri 30 giorni di tempo per versare il prezzo rispettando le modalità di acquisto. Infine il prezzo dev’essere versato contestualmente alla stipula del contratto definitivo. Da parte del proprietario, se le condizioni cambiano (ad esempio il prezzo richiesto) deve comunicarle all’inquilino.
Decadenza della prelazione
Se alla scadenza dei primi 60 giorni non è pervenuta alcuna risposta di accettazione da parte dell’inquilino allora il diritto decade. In questo caso il proprietario può vendere liberamente, sempre a parità di condizioni, l’immobile nel libero mercato. Ma un’latra modalità affinché decada in anticipo la facoltà dell’inquilino è che quest’ultimo comunichi l’espressa rinuncia alla prelazione ossia la propria non volontà di acquisto perdendone il diritto. Ad ogni modo è sempre meglio che nella comunicazione sia riportata la motivazione della rinuncia.
Quando l’inquilino non ha diritto alla prelazione
Come già anticipato, ci sono casi in cui altre persone potrebbero avere un particolare interesse nell’acquistare casa al punto che il diritto di prelazione dell’inquilino non sussiste. Infatti per evitare conflitti d’interesse, se il proprietario vuole vendere l’immobile al coniuge o ad un parente entro il secondo grado l’inquilino non ha diritto ad essere preferito. Oppure ancora qualora i rapporti di locazione siano già conclusi al momento in cui il proprietario voglia vendere.
Inoltre ci sono altri casi particolari in qui il diritto di prelazione dell’inquilino decade, e sono:
- donazione dell’immobile;
- permuta;
- espropriazione per utilità pubblica;
- vendita all’asta
Quindi l’affittuario è sempre preferito all’acquisto purché non ci siano altri soggetti che abbiano una preferenza prioritaria o casi particolari.
Modello fac-simile lettera di prelazione per vendita
Abbiamo pensato che ti potrebbe essere utile scaricare il modello fac-simile delle lettera per esercitare il diritto di prelazione. Si tratta di una semplice lettera che riporta chiaramente l’oggetto ad esercitare la prelazione dell’affittuario e i tempi. Clicca su scarica modello fac-simile.
Diritti di prelazione per gli immobili confinanti
Quando si parla di immobili confinanti bisogna non confondersi con la prelazione agraria che a parità di principio è regolata in maniera un po’ diversa. Infatti il vicino di casa non è preferito all’acquisto dell’immobile. Questa è una condizione che invece viene regolata tra i terreni agricoli confinanti, ma non negli altri settori.
Ad esempio se il tuo vicino di casa vuole vendere l’appartamento, magari ti può arrivare voce e potresti essere preferito in via non ufficiosa (in quanto magari vi conoscete) ma non è regolamentato. Se così fosse ci troveremo a vendere la casa prima ai nostri vicini pesando sulle vendite nel libero mercato.
Prelazione prevista nella proposta di acquisto
Come abbiamo avuto modo di vedere, il diritto di prelazione dell’inquilino gioca un ruolo fondamentale nella vendita della casa. Quindi se la casa è attualmente occupata è necessario prevedere nella proposta di compravendita una clausola, sospensiva o risolutiva a favore dell’affittuario. Quest’ultimo dev’essere sempre informato con trasparenza riguardo alle intenzioni di vende secondo le modalità previste dalla legge, cosa che evita di creare problemi in seguito.
Qualora venga accettata la proposta e la relativa caparra ma non è stato seguito l’iter previsto dalla legge, il proponente potrebbe non accettare più la restituzione della sola caparra ma pretenderne indietro il doppio. Ovviamente questo dovrà essere un giudice a deciderlo ed ecco perché se vendi casa affittata è meglio rispettare la procedura sin da subito.
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