Se vuoi vendere un immobile attraverso un servizio professionale, vi sono due termini distinti che indicano dinamiche completamente diverse. Si tratta del mandato a vendere (e a titolo oneroso) ed del più famoso carico di mediazione. La differenza è rilevante, ragione per cui è importante soffermarsi un attimo per capire di cosa si tratta prima di accettare una delle due soluzioni.
Come funziona il mandato a vendere
Il mandato a vendere è un contratto con il quale una parte (mandante) attribuisce ad un’altra parte (mandatario) il potere di compiere azioni giuridiche per conto suo. In pratica il mandate delega al mandatario il potere decisionale nella conclusione di affari per conto del mandante stesso. Detta diversamente, il mandato attribuisce il potere di rappresentanza ad una parte la quale sarà così in grado di concludere atti giuridici. Questa particolare forma di accordo è regolata dalla legge dagli art. 1703 al 1730 c.c. Vi sono due tipologie di mandato, detto con o senza rappresentanza.
L’estinzione di tale contratto può aversi per:
- scadenza dei termini prefissati;
- revoca da parte del mandante;
- rinuncia da parte del mandatario;
- morte, interdizione o inabilitazione da una delle due parti.
Se si rinuncia all’obbligo di compimento degli atti previsti senza una giusta causa, allora è necessario che la parte rinunciante risarcisca i danni a meno che sia stato dato un congruo preavviso.
Come funziona l’incarico di mediazione
Diversamente dal precedente, l’incarico di mediazione non trasferisce potere decisionale. Attraverso ciò deleghi una parte (detta mediatore) nel metterti in contatto con un’altra per la conclusione di un affare. Ad esempio se vendi casa il contratto con l’agenzia immobiliare è un incarico di mediazione il quale ti consente di usufruire dei vari servizi. Ciò implica che deleghi un professionista a trovare un acquirente (o affittuario) ma non a decidere per conto tuo.
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Differenza tra mandato e incarico
Come abbiamo visto la prima differenza è che col mandato una terza parte può compie atti giuridici al posto tuo mentre con un incarico sei tu a decidere. La seconda differenza è che il mediatore è equidistante dalle parti e fa gli interessi di entrambi, pertanto viene retribuito da entrambi in parti uguali. Invece il mandatario non è equidistante facendo solo gli interessi del suo cliente dal quale può essere retribuito. Infine la terza differenza è che il mandato a vendere non comprende solo gli atti per i quali è stato conferito ma riguarda anche tutto ciò che è necessario per il suo compimento.
Con il mandato deleghi la decisione di vendita al mandatario mentre con l’incarico deleghi un agente a trovare l’acquirente, ma non a decidere al posto tuo.
| differenze | mandato a vendere | incarico di mediazione |
| soggetti | mandante e mandatario | mediatore e cliente |
| scopo | interessi del mandante | equidistanza tra le parti |
| commissione | dal mandante | da entrambe le parti |
| atti giuridici | delegati al mandatario | sempre decisi dal cliente |
Obblighi e doveri del mandatario e del mandante
La responsabilità che viene trasferita comporta obblighi e doveri sia nei confronti di una parte che dell’altra. Gli obblighi del mandatario sono:
- diligenza nell’esecuzione del mandato di vendita immobiliare (art. 1710 c.c.)
- rispetto dei limiti del mandato a vendere (art. 1711 c.c.)
- comunicazione tempestiva delle azioni (art. 1712 c.c.)
Invece gli obblighi del mandate sono:
- deve offrire al mandatario i mezzi necessario per l’esecuzione del contratto (art. 1719 c.c.). Coma ad esempio i documenti della casa;
- rimborso delle spese già sostenute dal mandatario comprensive di interessi legali e compenso economico (art. 1720 c.c.);
- diritto di prelazione del mandatario sui crediti (art. 1721 c.c.). Il diritto dei crediti del mandatario prevalgono rispetto a quelli del mandante.
Agenti con mandato a titolo oneroso
All’interno del’ex ruolo del mediatore immobiliare esiste una sezione dedicata agli agenti con mandato a titolo oneroso. Si è cercato di chiarire svariate volte il concetto e la tesi che sembra aver maggior rilevanza è quella espressa dal legislatore. Sin tratta di mediatori unilaterali (o procacciatori d’affari) che operano su incarico di una sola parte e quindi solo nei confronti di questa possono pretenderne la prestazione professionale. Ciò significa che il mandatario è una figura professionale non imparziale, cosa che lo distingue nettamente dal mediatore.
