Durante una normale compravendita immobiliare si assiste frequentemente alla consegna da parte dell’acquirente di un anticipo a favore del venditore. Questi anticipi comprendono due tipologie, ossia acconto e caparra che però differiscono tra loro. Ecco quindi che è doveroso non confondere i due termini.
Entrambi i termini si riferiscono ad anticipi prezzo a riprova della serietà dell’intenzione di acquisto. Ma la differenza principale è che:
Se le cose non vanno la parte adempiente deve restituire l’acconto mentre può trattenere la caparra.
Vediamo nei paragrafi sottostante di approfondire la differenza tra acconto e caparra.
Le tipologie di caparra
La caparra è un anticipo con lo scopo di rafforzare il diritto del creditore al risarcimento dell’eventuale danno in caso di inadempimento. La caparra può essere una somma di denaro oppure un certo quantitativo di cose fungibili. Si distinguono 2 tipologie di caparra, quella penitenziale e quella confirmatoria.
La caparra confirmatoria (art. 1385) rappresenta una parziale e anticipata esecuzione dell’obbligazione ed è imputata alla prestazione dovuta. Ha la funzione di vincolare maggiormente le parti. In caso di inadempimento da parte da parte dell’acquirente, il venditore può recedere dal contratto e trattenere l’intero importo. Mentre in caso di inadempimento da parte del venditore allora quest’ultimo deve restituire l’anticipo all’acquirente più una somma pari e uguale. Per questo si dice che deve restituire il doppio della caparra. Infine con la confirmatoria la parte adempiente può chiedere al giudice l’esecuzione del contratto anziché trattenere il risarcimento. Un’esempio di sentenza è data dalla 20206 di novembre del 2017.
La caparra penitenziale (art. 1386) invece non rappresenta una cautela contro l’inadempimento. Si tratta semplicemente del corrispettivo per l’attribuzione della facoltà di recesso. In pratica le parti pattuiscono a priori quanto costerà ritirarsi dall’accordo. Per essere considerata penitenziale è necessario che venga specificata. Un esempio di sentenza è data dalla 2399 di marzo 1988.
Indipendentemente dalla tipologia di caparra, quest’ultima dev’essere riportata nella proposta di acquisto e anche nel contratto preliminare di compravendita.
L’acconto per comprar casa
L’acconto sul prezzo di acquisto immobiliare è un vero e proprio anticipo che viene dato dall’acquirente a favore dell’attuale proprietario. Ma qualora non si arrivi al rogito indipendentemente da chi sia la parte inadempiente, l’acconto va restituito per intero. Infatti il venditore non ha diritto a trattenere tale anticipo in caso di inadempienza. D’altra parte (cosa ben diversa però) può comunque dimostrare al giudice eventuali danni subiti e quindi chiederne il rimborso degli stessi.
Eventuali anticipi prezzo non specificati ma dimostrabili vengono generalmente attribuiti come acconti, per cui è sempre meglio specificare la tipologia di anticipo. Ma la cosa più sicura per evitare problemi di questo genere è optare per il deposito del prezzo presso il Notaio, anche per gli anticipi.
Acconto o caparra: quale scegliere?
Come abbiamo visto in precedenza i due termini sott’intendono una profonda differenza. Entrambi sono un anticipo del prezzo ma le dinamiche in caso di inadempimento sono ben differenti.
Diversa tassazione tra acconto e caparra
A conferma della differenza tra acconto e caparra è anche la diversa tassazione applicata tra le due tipologie di anticipo prezzo. Durante la registrazione del contratto preliminare è necessario pagare le imposte dovute per una o l’altra tipologia.
Lo stato infatti chiede il versamento di un’imposta pari allo 0,5% sulla caparra (che sia confirmatoria o penitenziale non cambia). Mentre chiede un’imposta del 3% sull’acconto. Come vedi, lo stato tende a tassare maggiormente chi sceglie l’acconto piuttosto che la caparra.
Quanto offrire di caparra per acquistare casa?
Chi compra casa in genere versa una caparra tra i 5.000 e i 25.000 euro. Ovviamente maggiore è l’anticipo e più forte è il messaggio comunicato relativamente all’intenzione di acquisto. Quindi una caparra del tra il 5% e il 10% è più che lecita, ma ovviamente dipende dalle disponibilità economiche. Ma per quanto possa essere un deterrente, un importo maggiore non serve per bloccare l’immobile in vendita.
Quando dovresti evitare di anticipare denaro
Dato che parliamo della differenza tra caparra e acconto, è bene anche soffermarsi su un aspetto fondamentale. Infatti possono sussistere situazioni per le quali è bene evitare qualsiasi tipologia di anticipo. In particolare:
- qualora non siano stati controllati i documenti dell’immobile;
- occhio agli abusi edilizi (chiedi al proprietario una relazione tecnica esempio);
- assicurati che non ci siano atti pregiudizievoli (grazie ad una ispezione ipotecaria);
- qualora sussista diritto di prelazione a favore di terzi
Una volta che ti sei accertato di avere a che fare con i proprietari e che la casa non ha alcun pignoramento, allora prosegui con le prossime verifiche.
Non preoccuparti se ci sono delle ipoteche (quella legale e volontaria non sono un problema), si può vendere una casa anche se ha ipoteche, purché ne chiedi la cancellazione all’atto definitivo, come viene approfondito in questo articolo.
Se invece non puoi verificare tutto ciò perché il proprietario non dispone ancora di tutta la documentazione, contattaci perché ti possiamo aiutare noi.
Clausole relative all’acconto e alla caparra
Nel contratto la clausola dell’acconto deve differire rispetto a quella della caparra ed entrambe essere riportate nero su bianco.
Ad esempio la clausola relativa alla caparra dovrebbe essere:
quanto a € _____________________ (__________) a titolo di (caparra confirmatoria/penitenziale o acconto prezzo) infruttifera/o (una delle due), mediante rilascio di assegno non trasferibile tratto sulla banca: ……………………………………………………………..n°…………………………………………………………intestato al Venditore.