I termini inglesi si introducono sempre più anche nel nostro ordinamento, creando a volte confusione. Seppur ancora diffuso il termine “affitto con riscatto”, quest’ultimo sta andando in pensione lasciando il posto a concetti un po’ diversi sia nella forma che nel contenuto. In questa guida ci concentriamo su come funziona il contratto di rent to buy, inoltre ne troverai anche un modello fac simile.
Grazie all’articolo 23 del 12 settembre 2014 successivamente convertito in legge l’11/11/2014 nr. 164 (conosciuta anche come Decreto Sblocca Italia), sono stati introdotti nuovi regolamenti che adottano innovative soluzioni all’acquisto immobiliare. Non è quindi un contratto atipico, ma definito dal nostro ordinamento come “godimento in funzione della successiva alienazione”. Cioè godere oggi di un bene che in futuro si vuole acquistare.
Significato di rent to buy
Il significato letterale tradotto dall’inglese all’italiano di Rent to Buy è “affitto per comprare”, molto simile quindi all’affitto con riscatto motivo per cui si genera confusione.
Il rent to buy altro non è che un contratto grazie al quale alla scadenza l’affittuario può acquistare l’immobile. Molto semplicemente se chi vuole acquistare la tua casa non ha abbastanza denaro per accedere ad un mutuo, puoi concedergli di pagarti l’affitto e dopo qualche anno di versare il rimanente.
Ma a cosa serve? L’idea alla base è semplice, cioè se chi vuole acquistare casa ha serietà d’intenti ma attualmente non dispone delle risorse economiche necessarie, si prende qualche anno di tempo per disporne. Così a quel punto potrà acquistare l’immobile definitivamente. In altra sostanza il termine significa affitto in attesa dell’acquisto.
Nella sostanza è quindi una via di mezzo tra l’affitto e l’acquisto, o meglio un contratto di affitto vincolato all’acquisto dell’immobile entro un termine stabilito sin dall’inizio.
Come funziona
Come anticipato, il contratto rent to buy consente al proponente di impossessarsi dell’immobile ancor prima di diventarne proprietario, pagando un canone composto da due quote. Nello specifico una quota è imputata a titolo di affitto e una quota a titolo di acconto prezzo. Quella a titolo di affitto verrà “persa” come una normale locazione, mentre quella a titolo di acconto sarà detratta dal prezzo di compravendita.
Quindi dopo un periodo prestabilito dalle parti, l’acquirente ha diritto a riscattare l’immobile saldando la quota di acquisto rimanente, cioè detraendo dal prezzo stabilito gli acconti prezzo già versati. Da notare che si parla di diritto di riscatto (quindi facoltativo) e di acconto prezzo (non di caparra).
Il semplice diritto al riscatto comporta che il ret to buy è un contratto senza l’obbligo di compravendita. Quindi se l’acquirente non acquista entro il termine prestabilito dovrà liberare l’immobile. Infine le parti possono stabilire il termine entro cui riscattare l’immobile, purché non sia superiore a 10 anni.
Esempio di accordo di rent to buy
Facciamo un esempio concreto per rendere chiaro il concetto di rent to buy.
Consideriamo che senza fretta si voglia vendere un immobile al prezzo di € 200.000. Trovato l’acquirente viene pattuito un canone a scadenza mensile di € 1200 per 4 anni. Il canone è suddiviso in e 600 per l’affitto e € 600 a titolo di acconto prezzo. Ciò significa ogni anno il proprietario incassa un totale di € 14.400 dei quali € 7.200 di affitto e € 7.200 di acconto. Per ciò che riguarda la sola quota imputata ad affitto devono essere pagate le imposte come un normale canone di locazione. Dopo 4 anni l’affittuario avrà pagato anche € 28.800 (€ 7.200 x 4). Quindi al riscatto dovrà sborsare la quota rimanente di € 171.200 (cioè € 200.000 – € 28.800 che sono già stati pagati).
Canone di godimento e anticipo prezzo
Riguardo al canone, abbiamo detto che è composto da due quote una per l’affitto e una che sarà scalata dal prezzo di acquisto. A tal proposito le parti stabiliscono le quote, gli importi, le modalità a la frequenze di pagamento. Per ciò che riguarda gli importi generalmente la quota maggiore è l’affitto ma nulla vieta di fare 50/50. Le modalità di versamento più idonee sono quelle tracciabili come il “rid bancario”. Invece la frequenza di pagamento normalmente è mensile ma nulla vieta di stabilire rate bimestrali, trimestrali o più estese.
Obbligo di trascrizione e registrazione
Il contratto di rent to buy dev’essere fatto dal Notaio ed è soggetto obbligatoriamente a trascrizione nei pubblici registri. La trascrizione è una tutela per l’acquirente perché la è opponibile a terzi. Comunque anche se normalmente la trascrizione ha scadenza massima di 3 anni, nei contratti di rent to buy invece la durata è stata prolungata fino a un massimo di 10 anni. Ciò significa che una volta trascritto l’attuale proprietario dell’immobile non potrà vendere a terzi fino alla risoluzione del contratto. Il riferimento all’obbligo di trascrizione è riportato all’art. 23 comma 1 del decreto 164 del novembre 2014.
Attenzione però a non confondere la trascrizione con la registrazione (di cui tutti gli atti immobiliari soggetti). Quindi anche il contratto di rent to buy è soggetto a registrazione, entro un massimo di 30 giorni dalla firma di accettazione. La registrazione va effettuata in sede o telematicamente presso l’Agenzia delle Entrate e qualora siano trascorsi 30 giorni verrà applicata una piccola penale. La procedura è simile alla registrazione di un preliminare.
Scarica la guida del Notariato al rent to buy
Il sito del consiglio nazionale del notariato ha pubblicato una guida relativa al contratto di rent to buy che può esserti utile. Si tratta di una guida che chiarisce le caratteristiche fondamentali e i dubbi più frequenti su questo tipo di contratto, redatta a dicembre del 2015. Per scaricarla completa com’è stata redatta clicca qui.
Restituzione delle somme in caso di mancata compravendita
Ma cosa succede se per qualsiasi ragione allo scadere del termine prefissato per il riscatto l’immobile non viene compravenduto? Che ne è delle somme di denaro versate a titolo di acconto prezzo? Ebbene tali somme vengono recuperate dal proponente o perse a seconda dei casi.
Innanzi tutto nel contratto buy to rent è necessario stabilire in quali casi le somme vengono perse o restituite. Per far ciò è doveroso attenersi alle indicazioni legali stabilite a priori dall’articolo 23 comma 5. L’articolo stabilisce che se la parte inadempiente è l’attuale proprietario allora costui tratterrà i soli canoni di affitto e dovrà restituire gli acconti prezzo. La restituzione dovrà essere maggiorata degli interessi legali.
Qualora invece è la parte proponente ad essere inadempiente allora costui perderà anche gli anticipi già versati. In pratica la quota del canone versata come acconto prezzo sarà simile ad un’indennità a favore dell’attuale proprietario. Le parti possono stabilire regole diverse purché vengano accordate sin dall’inizio o modificate consensualmente in un secondo momento.
Esenzione all’acquisto da parte del proponente
Se il contratto di rent to buy da una parte agevola chi vuole acquistare permettendogli di accumulare risorse economiche nel tempo senza prestiti bancari, dall’altra fa pensare che sorga un obbligo di acquisto. Ma in realtà perché non sorge alcun obbligo di acquisto, bensì una facoltà.
Ma cosa accade se poi non lo si compra? Come abbiamo visto in precedenza, a seconda dei casi, verranno perse o restituite le somme di denaro senza altri obblighi. A meno che non venga stabilito diversamente. L’acquirente quindi può vincolarsi all’acquisto del bene obbligatoriamente ma non sarebbe più definibile come contratto rent to buy.
Le spese e le imposte nel contratto di rent to buy
Abbiamo visto come contratto di rent to buy sia una via di mezzo tra affitto e compravendita, comprendendo entrambe le dinamiche. L’attuale proprietario dovrà quindi farsi carico delle spese straordinarie (come eventuali lavori di ristrutturazione) mentre l’affittuario delle spese ordinarie. Ciò è valido fintantoché l’acquirente riscatterà l’immobile saldando la differenza rimasta.
Fino a quel giorno quindi la parte del canone imputata all’affitto viene conteggiata come reddito a favore del titolare e le imposte dovranno essere versate in relazione al regime contributivo. Invece i costi del Notaio e quelli riguardanti il godimento dell’immobile (come utenze e miglioramenti) sono a carico dell’affittuario/futuro acquirente.
Inoltre per delineare correttamente l’imposizione fiscale è necessario considerare se il proprietario e il proponente siano società o privati. Per maggiori dettagli ti invito a leggere la circolare dell’Agenzia dell’Entrate nr. 4E del 19/02/2015.
Vantaggi e svantaggi del contratto rent to buy
Vantaggi
- Di fatto il contratto rent to buy consente di richiedere un finanziamento inferiore alla banca vivendo allo stesso tempo nell’immobile. Infatti nel caso in cui oggi l’acquirente non ha i requisiti per accedere al mutuo, potrebbe averli in futuro quando parte del prezzo è già stata anticipata. Come detto una parte del pagamento del canone salda il prezzo di acquisto stabilito già dall’inizio.
- Un altro vantaggio è quello pagare un affitto più basso rispetto al normale sprecando meno soldi rispetto a quello che si farebbe pagando un affitto pieno. Ovviamente sta alle parti stabilire l’ammontare delle quote, quindi non sempre è così.
- Inoltre fintantoché non si è proprietari dell’abitazione non si ha a proprio carico imposte di proprietà e le spese di straordinaria manutenzione.
- Se si è prevista la possibilità di cessione a terzi si può uscire e cedere il contratto recuperando parte o più dell’acconto versato. Inoltre ciò consente a chi vende di rimanere coperto
- La trascrizione è obbligatoria e opponibile contro terzi a qualunque titolo.
- Se chi acquista si ritira l’attuale proprietario tratterrà tutte le somme.
Svantaggi
- Risulta essere economicamente più conveniente pagare una rata di mutuo piuttosto che una doppia rata tra affitto e acconto prezzo.
- Se non si è prevista la possibilità di cedere il contratto a terzi non è possibile recuperare gli anticipi prezzo già versati in caso di inadempienza.
- In caso di inadempienza si risolve il contratto ed è obbligatorio liberare l’immobile.
- Oltre alla registrazione ci sono i costi della trascrizione (a carico dell’acquirente).
Modello fac simile del contratto rent to buy
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