In questa guida parliamo in maniera approfondita del contratto di agenzia immobiliare, con lo scopo di scongiurare vincoli e dinamiche poco gradite per chi si ritrova a firmare tale accordo.
Infatti vincolarsi con una sola agenzia, se non è una scelta ponderata, potrebbe bloccare la vendita dell’immobile, perciò è necessario sapersi come svincolare senza rimanere incastrato. Ricorda che l’agenzia non può obbligarti a firmare un contratto vincolante solo per te senza offrirti nessun vantaggio in cambio. Dev’essere cioè un accordo equo per entrambe le parti (cliente e professionista).
Indice dei contenuti
- Cos’è il contratto di agenzia immobiliare
- Modello fac-simile del contratto di agenzia
- Limiti e vincoli dell’incarico di mediazione in esclusiva
- Durata del contratto di agenzia in esclusiva
- A incarico scaduto è dovuta comunque la provvigione
- Quali sono i servizi indispensabili compresi
- Quali clausole inserire nel contratto con l’agenzia immobiliare
Cos’è il contratto di agenzia immobiliare
Il contratto di agenzia immobiliare è un accordo scritto regolato dall’art. 1742, per il quale il titolare della casa si impegna a venderla solo con quell’agenzia. Il contraente si affida ad una sola agenzia per la vendita della stessa unità immobiliare. In genere la firma viene posta su un modulo già prestampato e obbligatoriamente depositato presso la Camera di Commercio.
Praticamente è un contratto di esclusiva per l’offerta di una prestazione professionale. Da una parte il proprietario dell’immobile non si rivolge ad altre agenzie mentre dall’altra il professionista si impegna a vendere o locare l’immobile. L’accordo dev’essere redatto solo in forma scritta e contenere:
- le generalità delle parti;
- gli estremi dell’unità immobiliare;
- durata;
- i servizi offerti;
- dichiarazione di provvigione;
- eventuale rimborso spesa e/o;
- cause del pagamento di una penale
Lo scopo del contratto di esclusiva immobiliare è prevalentemente quello di tutelare l’agenzia dalla concorrenza ma non viene utilizzata uniformemente in tutto il territorio nazionale. Infatti vi sono città dove offrire massima fiducia ad una sola agenzia è una prassi normale, mentre in altre zone non lo è. Questo ha da sempre creato ampie divergenze tra i consumatori se offrire l’incarico all’agenzia immobiliare.
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Modello fac-simile del contratto di agenzia immobiliare
scarica modello fac-simile del contratto con l’agenzia immobiliare
Limiti e vincoli dell’incarico di mediazione in esclusiva
Il contratto di mediazione immobiliare posto in essere da un’agenzia nei confronti del proprio cliente pone vincoli a entrambe le parti. Di fatto nascono vincoli diretti e indiretti nei confronti dell’una e dell’altra parte. I primi nascono a sfavore del cliente il quale per un periodo limitato di tempo si impegna a non rivolgersi verso altri professionisti. Il legame in essere vincola quest’ultimo a limitare le probabilità di concludere l’affare per mezzo di altri professionisti.
D’altra parte anche a carico dell’agenzia nascono indirettamente dei vincoli, affinché l’incarico non risulti essere eccessivamente sproporzionato a favore di quest’ultima. Ecco quindi che anche l’agenzia è responsabile nell’offrire prestazioni rilevanti per la vendita (o locazione) del bene.
Se il contratto di agenzia fosse sproporzionato al punto tale da sfavorire solo il cliente allora non è regolare. Affinché sia corretto l’incarico in esclusiva deve prevedere servizi rilevanti da parte dell’agenzia a favore del cliente.
Penale e recesso
Nonostante tutto il cliente potrebbero non trovarsi bene con l’agenzia e quindi volersi svincolare dal contratto. In alcuni casi se nel contratto non viene posto alcun vincolo le parti potranno disdire senza ripercussioni. Ma in altri casi è possibile che venga richiesta dall’agenzia una penale, la quale tuttavia non dovrebbe essere al pari della provvigione. Infatti il mancato guadagno che deriverebbe dallo scioglimento dell’incarico non è certo, quindi è possibile stabilire una quota ben inferiore alla commissione. La penale cioè dovrebbe prevedere una quota fissa e non in termini percentuali.
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Onde evitare malcontento e sciogliere così un accordo in essere, vediamo invece quali clausole dovrebbe contenere il contratto.
Durata del contratto di agenzia in esclusiva
Invece per ciò che riguarda la dura del contratto con l’agenzia immobiliare non c’è uno standard. Generalmente un termine equo è 6 mesi, entro i quali è possibile constatare da parte del cliente se l’agenzia ha svolto un buon lavoro. Non è detto che l’immobile venga venduto nel periodo di durata dell’incarico, ma in sei mesi è possibile tirare le somme sul lavoro svolto e in caso prolungare.
In sei mesi è possibile tirare le somme del lavoro svolto dall’agenzia e in caso prolungare la durata del contratto.
Ma il tempo impiegato per vendere o affittare un immobile non dipende solo dal lavoro dell’agenzia quanto dal mercato circostante e dal prezzo di vendita richiesto. Per questo è possibile che l’incarico duri di più, fino ad 1 anno di tempo. Comunque la regola ideale è che l’esclusiva duri poco più rispetto ai tempi medi di vendita di zona. Tuttavia se dopo un periodo congruo non è arrivata alcuna offerta allora valuta di abbassare il prezzo o cambiare agenzia.
Clausola di tacito rinnovo
Un modo velato per rinnovare il contratto di agenzia immobiliare è quello di inserire la clausola di tacito rinnovo. Ossia una clausola che attesti che una volta scaduto il termine temporale dell’incarico questo si rinnova automaticamente per un egual periodo temporale. In pratica se il contratto dura 6 mesi e di ti dimentichi di disdirlo ecco che si rinnova automaticamente per altri 6 mesi. Ma questa dinamica è causa frequente problemi che comportano rinnovi involontari.
La soluzione a ciò è concordare per iscritto che deve essere l’agenzia a richiederti la conferma del rinnovo almeno 15 giorni prima della scadenza altrimenti il contratto si risolve. Ciò impedirà all’agenzia di mantenere il silenzio grazie al quale normalmente viene rinnovato automaticamente l’incarico e ti metterà nella condizione ideale di scegliere se accettare o meno la proroga.
A incarico scaduto è dovuta comunque la provvigione
Indipendentemente dalla scadenza del contratto di agenzia immobiliare, qualora acquirente e venditore entrano in contatto grazie all’intervento del mediatore stesso, la provvigione è sempre dovuta. La scadenza dell’incarico permette semplicemente alle parti di liberarsi dal vincolo preso.
Ad esempio se le parti entrano in contato grazie all’agenzia e concludono l’affare solo a seguito della scadenza, non importa perché l’agenzia avrà diritto alla parcella. Potrebbe interessarti:
Quali sono i servizi indispensabili compresi
Come anticipato l’agenzia immobiliare che pretende un incarico in esclusiva ha la responsabilità di offrire servizi adeguati e rilevanti ai propri clienti. Non sarebbe equo vincolare un cliente offrendo a quest’ultimo servizi che non massimizzano le probabilità di vendita, come fare qualche foto dal cellulare pubblicandole su portali di annunci gratuiti. O installare un semplice cartello fuori casa.
Affinché il servizio si rilevante l’agenzia dovrebbe investire in pubblicità e tecnologie offrendoti soluzioni che da solo non riusciresti ad applicare. E mettere a tua disposizione tempo e consulenza professionale e report con scadenza regolare sull’andamento delle attività svolte.
Per ponderare attentamente la scelta, chiedi all’agenzia immobiliare quali sono le probabilità di vendita se firmi il contratto di esclusiva. Se la risposta è trasparente dovrebbe mostrarti la lista di immobili che ha trattato nell’ultimo anno e quanti di quelli ha venduto. Così facendo hai a disposizione informazioni rilevanti che ti aiuteranno a decidere il da farsi.
Richiedi che i servizi vengano dichiarati nel contratto di agenzia
Un aspetto fondamentale a tutela del cliente è che le prestazioni professionali promesse vengano scritte nel contratto di agenzia pena la decadenza dello stesso. L’incarico deve prevedere uno spazio nel quale vengono riportati i servizi offerti dall’agenzia a favore del contraente.
Ad esempio se sono offerti servizi di home staging, portali a pagamento, un tot numero di telefonate, sponsorizzate e via dicendo. Qualora nell’accordo non sono riportati i servizi e nulla viene applicato nella pratica, si evidenzia imparzialità cosa che come detto svincolerebbe il cliente.
Se però per qualsiasi causa il professionista si ritrovasse a non poter adempiere al contratto, costui dovrà comunicarlo tempestivamente al cliente (art. 1747 c.c).
Quali clausole inserire nel contratto con l’agenzia immobiliare
Vien da se che un’agenzia immobiliare ha la possibilità di farsi preparare un contratto ad hoc dal proprio avvocato e stamparlo su moduli appositamente redatti. Quindi un privato che si occupa di tutt’altro potrebbe non sapere che è meglio prevedere poche ma utili clausole.
Prima di tutto dovresti prestare attenzione che non venga barrata la clausola di tacito rinnovo (come visto in precedenza). Ma se ciò non fosse possibile scrivi delle note relativamente all’obbligo di avvisarti in tempo prima del rinnovo. In secondo luogo è bene prevedere chi dell’agenzia fa le visite e in quali modalità. Inoltre, cosa molto importante, prevedi che se non vengano eseguite le attività pubblicitarie promesse il contratto si scioglie con una semplice comunicazione e senza penali. Prevedi infine un’apposita clausola che ti consenta di sciogliere il patto con l’agenzia anche anticipatamente, prevedendo solo il rimborso delle spese.
Tutto ciò innalza l’attenzione dell’agenzia ponendola nelle condizioni di darsi da fare per mantenere le promesse fatte. Ricorda però che non puoi stabilire accordi differenti rispetto a ciò che è previsto dalle normative.
Buongiorno, volevo un chiarimento.
Avendo firmato un contratto di vendita con l’agenzia Tecnocasa posso aver cambiato opinione e non volete più vendere? Che diritti hanno sul mio immobile? Lo possono vendere solo avendo firmato l’accordo di vendita esclusiva? Ma, mi troverò fuori casa?
Grazie, attendo una vostra risposta.
Grazie Letizia
Buongiorno, assolutamente no. La proprietà è un diritto reale che rimane intestato a lei nonostante abbia firmato un incarico di vendita. Tra l’altro precisamente non è neanche un incarico di vendita ma di mediazione. In soldoni fintantoché lei è la proprietaria dell’immobile la decisione di vendita spetta a lei. Rimane tuttavia la possibilità dell’agenzia di richiederle una penale per la decadenza dell’accordo (penale che dev’essere inferiore alla provvigione) e la può richiedere in base alle motivazioni di recesso (e in base a ciò che è stato riportato nel contratto).
Buongiorno,
ho visitato un immobile, al quale abbiamo fatto la proposta di acquisto, per tre volte con un’agenzia 3 mesi fa.
Al momento della proposta il proprietario, successivamente alle nostre visite, ha stipulato un accordo con un’altra agenzia dando in esclusiva l’immobile: il proprietario quindi può dare disdetta al contratto con l’agenzia in esclusiva? se sì con o senza penale?
Grazie
Gaia
Il proprietario può certamente dare disdetta all’agenzia (veda https://www.homesell.it/disdetta-mandato-agenzia-immobiliare/), tuttavia lei dovrà ugualmente riconoscere la provvigione alla prima agenzia con cui ha visionato l’appartamento. Ovviamente questo solo in caso di acquisto.
Riguardo alla penale tra l’agenzia e il proprietario, dipende da ciò che è stato accordato tra le parti.
Ho firmato un incarico di mediazione con un’agenzia immobiliare, che ha preteso l’esclusiva ma ha poi affidato la pubblicizzazione anche ad altre agenzie. Quindi io non posso utilizzare altre agenzie, ma loro possono. Anche se magari le altre agenzie faranno riferimento alla prima per finalizzare la compravendita quando dovessero trovare un acquirente, la faccenda non mi piace. Si tratta di una pratica corretta?
Buongiorno,
Ci sono casi per cui, avendo firmato un mandato di agenzia, sono obbligato ad accettare una proposta immobiliare?
O meglio, se sono rispettati tutti i requisiti del mandato, sono obbligato a vendere?
Ovviamente dico questo perché ho trovato un potenziale acquirente fuori dal canale dell’agenzia immobiliare. Quindi eviterei il costo esorbitante della mediazione.
Buongiorno
le altre agenzie possono essere un canale di collaborazione MA questa pratica dovrebbe essere stata riportata nel medesimo contratto immobiliare in esclusiva. Infatti quando si tratta di un accordo che prevede l’unicità nel trattare un immobile l’agenzia deve rendere noto quali servizi offre (e quindi anche tramite quali canali). La trasparenza è fondamentale.
Ad ogni modo ciò non implica alcuna doppia provvigione quindi se l’acquirente arriverà dai collaboratori lei avrà comunque a che fare con la sua agenzia.
Buongiorno
si tratta di due aspetti differenti. A lei come titolare del diritto reale sull’immobile spetta la decisione se allineare il bene oppure no. Nessuno può obbligarla a procedere in tal senso a meno che non vi sia un pignoramento (ma non è questo il caso). Quindi l’agenzia non può obbligare la vendita.
L’altro aspetto invece riguarda la vendita senza mediazione e se non vi è stato un agente immobiliare che è intervenuto per mettere in contatto le parti può vendere privatamente.