Contratto di esclusiva immobiliare

Vuoi vendere casa e ti è stato proposto un contratto di esclusiva? Occhio, ecco come evitare fregature….

Innanzi tutto si tratta di un contratto in cui ci dev’essere un dare e un avere, nel senso che non può andare a tuo discapito senza che ricevi indietro un qualche vantaggio.
Per capire, continua a leggere

Ecco gli argomenti di questo articolo:

Cos’è l’esclusiva di vendita?

Il contratto di esclusiva di vendita, è un accordo regolato dall’art. 1743 c.c. tra le parti.
L’articolo stabilisce che, “Il preponente (in questo caso il proprietario di casa) non può valersi contemporaneamente di più agenti (o di più agenzie diverse tra loro o ancora di più contatti), nella stessa zona e per lo stesso ramo (ad esempio la vendita). Ma nemmeno l’agente può assumersi l’incarico di trattare nella stessa zona e per lo stesso ramo gli immobili di più imprese in concorrenza tra loro.

Vendere in esclusiva, non sempre è percepito come un vantaggio da parte del proprietario di casa. Dipende dal servizio ricevuto e dall’etica.  Firmare un’esclusiva sembra come mettersi le manette da soli e perdere la chiave per dei mesi. Quindi, in quali casi non ti stanno fregando?

Quale servizio devi pretendere per non sentirti fregato?

Il tuo agente immobiliare deve impegnarsi, fare ricerca attiva, utilizzare tutti gli strumenti necessari per trovare l’acquirente, controllare la regolarità dell’immobile e i documenti della casa, fare una valutazione immobiliare obiettiva, filtrare gli acquirenti per migliorare la qualità degli appuntamenti di vendita e in linea generale prestare la massima attenzione a tutto ciò che riguarda la buona riuscita della compravendita.

L’agente immobiliare deve scrivere tutto questo e prendersi un impegno formale nei tuoi confronti. Dev’essere evidente che ci sia impegno concreto da parte del professionista nel vendere la casa. D’altra parte, l’agente immobiliare è maggiormente predisposto a impegnarsi nel vendere la tua casa se gli garantisci, con un accordo di esclusiva di non “scavalcare” la sua prestazione con altri suoi concorrenti.

Ad ogni modo, l’esclusiva di vendita non può essere solo a vantaggio dell’agente immobiliare, altrimenti sarebbe nulla. Infatti se il contratto avvantaggia solo l’agente immobiliare allora non è valido. In pratica non può prendere un’esclusiva e lavarsene le mani senza darti alcun servizio. Altrimenti puoi dimostrare che l’agente ha tenuto un comportamento negligente e vendere la casa per conto tuo. Deve trattarsi di un accordo che deve essere equilibrato, con annessi una serie di vantaggi per te, Ecco quali…

Vantaggi dell’esclusiva

L’esclusiva comporta un unico interlocutore. In questo modo, non si hanno più pubblicazioni da più agenzie sugli stessi portali con indicazioni differenti dell’immobile, il che non avrebbe senso. In questo modo evita di far confusione.

Inoltre la percezione da parte dell’acquirente di un immobile in vendita da più agenzie, è che l’immobile sia difficile da vendere.
Con l’esclusiva inoltre, è più facile di poter pretendere un impegno costante da parte del proprio agente immobiliare.
Qualora ciò non fosse rispettato, l’esclusiva può decadere.

E’ anche possibile pianificare già dall’inizio una strategia di vendita ben definita. Ad esempio, si proporre l’immobile per un primo periodo ad un dato prezzo, dopodiché si può prevedere di aumentare i canali pubblicitari, valorizzare l’immobile, rivedere il prezzo o intervenire con open house e home stagging.

Per quello che riguarda la durata dell’incarico in esclusiva, invece, ricordati che si tratta pur sempre di un accordo. In genere, dovrebbe durare poco più rispetto ai tempi medi di vendita della zona di una casa simile alla tua. Ma è vero, ci sono anche svantaggi…

Svantaggi dell’esclusiva immobiliare

Il primo svantaggio che deriva (in certi casi, non sempre) dall’adottare un solo canale di vendita, è il “sentirsi vincolati” da esso. Cosa accadrebbe se tu trovassi un acquirente? In questo caso, puoi trattare una clausola aggiuntiva con il tuo agente immobiliare, nella quale chiedi di alleggerire l’accordo.

Un secondo svantaggio sono ovviamente le “false promesse”.
Ad esempio, se l’agente immobiliare, non fa una valutazione obiettiva della tua casa, ma ti alletta promettendoti di venderla ad un prezzo maggiore del suo reale valore a patto che gli dai l’esclusiva, chiediti se ci sia coerenza. Ci sono varie ragioni per cui questo avviene (ma non è questo il tema dell’articolo).
Assicurati che la valutazione sia corretta e che ti vengano mostrati una serie di comparabili.
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Altre false promesse riguardano i servizi offerti. Per questo, la soluzione è semplice: scrivere! E qualora le promesse non vengano rispettate, puoi far decadere l’accordo.

Quanti vendono casa con l’esclusiva e quanti senza?

La risposta a questa domanda (perlomeno in Italia) varia in base a città e città.
In alcune città italiane, affidare l’incarico in esclusiva tende ad essere una prassi, mentre in altre città spesso si tende a recarsi da più agenzie contemporaneamente o a mettere l’annuncio online privatamente sui vari siti immobiliari. A seguire, vediamo i vantaggi e gli svantaggi di queste dinamiche.
In questo modo, una volta che la tua “mappa” rispetto ai vantaggi e agli svantaggi sarà completa, allora ti sarà più facile scegliere quale strategia di vendita adottare.

A volte non affidare l’incarico in esclusiva è indice di “sfiducia” nei confronti dell’agenzia immobiliare o si crede che, così facendo, si riesca a vendere casa velocemente. In molti casi, c’è una forte resistenza prima di affidare un incarico in esclusiva per la vendita della propria casa ad un’agente immobiliare, ma ci sono alcuni aspetti sui quali è bene far chiarezza.

Per affidare un incarico di vendita in esclusiva, devi essere sicuro di ricevere un servizio concreto.

In conclusione

In conclusione, come ogni scelta, ci sono vantaggi e svantaggi anche dietro il contratto di esclusiva. Tuttavia, è possibile gestire gli svantaggi a proprio favore.
L’esclusiva evidenzia l’impegno reciproco tra le parti, per vendere casa.
La risposta alla convenienza dell’esclusiva sta nei termini dell’accordo preso con l’agente immobiliare. HomeSell.it adotta una strategia di vendita che ti permette di gestire gli svantaggi e massimizzare i vantaggi dell’esclusiva immobiliare.

Per saperne di più su come vendere casa trovi l’articolo dettagliato a questa pagina.

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Contratto di esclusiva
Matteo Signorotti

Matteo Signorotti

Agente immobiliare dal 2015, ha lavorato per le più conosciute società del settore.

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