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Contratto agenzia immobiliare

In questa guida vediamo cos’è, come funziona e come dev’essere creato un contratto di agenzia immobiliare affinché sia reciprocamente vantaggioso. Leggendo questa guida difficilmente rimarrai fregato.

Ti anticipo subito che il contratto di esclusiva non può essere a senso unico (cioè un vantaggio per l’agenzia e uno svantaggio per te). Infatti anche tu devi trarne dei vantaggi e se così non fosse puoi revocarlo. Inizia dando un’occhiata all’indice degli argomenti e clicca su quello che ti interessa conoscere.

Vuoi valutare casa?

Cos’è il contratto di agenzia immobiliare

Il contratto di agenzia immobiliare è un accordo scritto per il quale il titolare della casa si impegna a venderla solo con quell’agenzia. In pratica il contraente non può valersi contemporaneamente di più agenti (o di più agenzie diverse tra loro o ancora di più contatti) per la vendita della stessa unità immobiliare. Tale accordo è regolato  dall’articolo 1742 c.c.

Come puoi vedere meglio anche dal modello fac-simile, l’esclusiva di agenzia immobiliare è creata dalle seguenti parti:

  • le generalità delle parti;
  • gli estremi dell’unità immobiliare;
  • durata;
  • i servizi offerti;
  • dichiarazione di provvigione;
  • eventuale rimborso spesa e/o;
  • eventuale penale

A cosa serve?

Quando inizia la professione di agente immobiliare (il primo mese) un proprietario affidò l’incarico in esclusiva alla mia titolare e personalmente mi stupii amaramente quando capii che semplicemente che la titolare si limitò solo a mettere l’immobile in pubblicità su un portale gratuito. Voglio dire lo avrebbe potuto benissimo fare anche il proprietario dell’immobile.

Pensai:  “Hey…..quel signore sta aspettando di vendere la sua casa, possibile che tu lo abbia vincolato per fare una cosa che poteva benissimo fare anche da solo?”

Secondo te perché le agenzie immobiliari ti chiedono di legarti ad un’esclusiva? A volte addirittura ti creano una prospettiva negativa per convincerti, dicendoti che se non gli dai l’esclusiva sarà difficile che riuscirai a vendere casa. L’unico vero perché è il seguente: l’esclusiva serve a tutelare l’agenzia immobiliare dai competitor.

A mandato scaduto è dovuta comunque la provvigione

Il vincolo dell’agenzia immobiliare scade allo scadere del mandato di esclusiva, ma persiste il diritto alla provvigione qualora acquirente e venditore si erano conosciuti grazie all’intervento del mediatore immobiliare.

Infatti se acquirente e venditore si incontrano per stipulare un accordo di vendita quando il contratto di agenzia immobiliare ma le parti si erano incontrate durante il periodo di esclusiva grazie all’agenzia, allora è sempre dovuta la provvigione. Non centra se il mandato è scaduto oppure no, ma se le parti si sono conosciute grazie all’agenzia. 

Invece non è dovuta alcuna provvigione se le parti si sono incontrate senza l’intervento dell’agenzia. Per intervento dell’agenzia si intende anche una semplice mail o telefonata in cui l’agente immobiliare mette in contatto acquirente e venditore. Normalmente per ovviare a questo problema, l’agenzia è solita far firmare il foglio visita immobiliare.

Cosa succede se non paghi l’agenzia immobiliare?

Se non paghi l’agenzia immobiliare, quest’ultima può pretendere il pagamento in giudizio. Ovviamente dovrà dimostrare che acquirente e venditore sono entrati in contatto grazie all’intervento dell’agenzia. Ad esempio tramite una mail, lo scambio del numero telefonico delle parti, l’accompagnamento alla visita e via dicendo. Come dicevo poco fa a questo esiste il foglio visita immobiliare.
Inoltre in caso che sopraggiunga un danno economico all’agenzia per il mancato pagamento della provvigione, potrà pretendere il risarcimento.

Quanto dura il contratto di agenzia immobiliare

Se ti stai chiedendo quanto tempo dura il contratto di agenzia immobiliare, la risposta è che non c’è uno standard. Generalmente le tempistiche sono strettamente correlate al prezzo richiesto e al mercato di zona perché ci sono città in cui i tempi di vendita sono più veloci, altre più lente. D’altra parte, se la casa viene proposta al giusto valore di mercato e con i giusti canali pubblicitari 6 mesi sono un termine temporale equo.

Generalmente dovrebbe durare poco più rispetto ai tempi medi di vendita di zona. In alcune città (ad esempio Milano, Roma, Torino, Bologna, Napoli e altri capoluoghi) dove i volumi di transizioni sono elevati e le tempistiche di vendita ridotte, la durata varia tra i 4 e i 6 mesi. In altre zone invece può durare anche un intero anno. Tuttavia, è necessario tenere in considerazione una vera e propria strategia di vendita, perché è inutile proseguire per troppi mesi (o anni) alla ricerca di un acquirente senza di fatto cambiare nulla.

Ma attenzione perché ci sono agenzie che fanno durare l’incarico di agenzia per 1 anno con tacito rinnovo per 1 altro anno, quindi si tratta di 2 anni di mandato. Ha senso secondo te?

Trucco svelato: il silenzio assenso nell’incarico di agenzia

Non me ne vogliano i colleghi ma questa cosa va detta pubblicamente….non tutte le agenzie sono oneste. L’hai già sentito dire anche tu?

Il fatto è che tutti dobbiamo portare a casa la pagnotta e ognuno ha il suo modo di “fidelizzare” il cliente. Certo è che il trucco che ti sto per svelare ha poco di fidelizzazione volontaria e forse manca di un filino di etica. Ma questo non sta a me dirlo, ora te lo spiego e tu tirerai le tue conclusioni.

allora nel contratto di agenzia a volte viene inserita una clausola di rinnovo automatico. Ad esempio se dopo 12 mesi non hai venduto casa e in prossimità della scadenza ti dimentichi di dire all’agenzia di non rinnovare il mandato di esclusiva, ecco che si rinnova per altri 12 mesi automaticamente.

A quel punto se vendere casa ti preme e non hai tempo di aspettare un altro anno per la scadenza del mandato, l’agenzia a quel punto ti metterà davanti ad una scelta. O abbassi il prezzo facilitando la vendita o esci dal contratto anticipatamente pagando una penale.

Fortunatamente a questo link trovi la soluzione al problema, cioè come dare disdetta al mandato di agenzia. Un altra cosa dato che siamo in argomento, ti suggerisco di vendere casa ad giusto valore di mercato. Questo in ogni caso, altrimenti rischi di non vendere indipendentemente dai giochetti di un’agenzia immobiliare.

Servizi minimi offerti nel contratto di agenzia

Ecco, vorrei tornare alla storia che ti raccontavo poco fa. Se c’è fiducia con l’agente e se il servizio offerto è interessante allora sono il primo che ti direbbe di provare (anzi il secondo, dopo chi vuole che firmi l’esclusiva 😜).  Però occhio se ti viene solo offerto di mettere il cartello fuori  casa, l’annuncio sulla vetrina e un annuncio sul portale.

Occhio perché:

  • il cartello conta per circa un 7%;
  • e la vetrina ancora meno (anche se illuminata)

Piuttosto, assicurati che ti venga offerta buona visibilità online, perché la stragrande maggioranza degli acquirenti oggi cercano casa online (e non solo sui portali). Sai dirmi chi non ha un cellulare che si collega ad internet? E quante sono le persone nella fascia d’età per acquistare casa che non navigano online? Direi estremamente poche. Quindi si, i dati confermano che la visibilità alla quale devi puntare è principalmente online. Ma la pubblicità su internet non va bene per tutte le tipologie di abitazioni, come leggerai tra poco.

Oltre alla pubblicità, accordati in anticipo per la provvigione. Ricordati che un’agenzia tradizionale incassa provvigioni di oltre 8.000/10.000 euro (5.000 euro da chi vende e 5.000 euro da chi compra) e deve davvero valerne la pena tutta questa spesa dato che lascia meno margine alla trattativa.

Ad esempio se stai vendendo una villa di una certa importanza, come dicevo prima utilizzare i canali online potrebbe non essere la scelta giusta. O meglio, magari vanno bene se però sono specializzati per un target più esclusivo, cioè che cerca quel determinato prodotto. In quel caso potrebbe funzionare meglio il passa parola tra frequentatori di un campo da golf o un club nautico. Ovviamente dipende dal contesto e dal prodotto che hai da vendere.

Infine come fai a capire se chi hai davanti ti sta offrendo un buon servizio? Beh semplicemente chiedigli perché dovresti affidargli l’esclusiva. E perché dovresti dargli quel determinato compenso economico. La risposta sarà decisiva e ti farà capire se proseguire o se sentire “altre campane”. La tua agenzia deve offrirti un buon servizio per trovare l’acquirente. Soprattutto online perché gli acquirenti oggi si muovono molto più sul web che in passato. E il trend è consolidato e in aumento.

Ovviamente prima di firmare l’esclusiva, l’agente immobiliare deve scrivere il servizio offerto. Soprattutto come dicevamo prima dev’essere evidente che i vantaggi debbano essere reciprochi. Sia a favore dell’agente immobiliare ma allo stesso tempo anche tu devi ricevere un servizio convincente.

Se l’esclusiva di vendita fosse solo a vantaggio dell’agente immobiliare è nulla. A parte che mi auguro che non firmi un contratto di esclusiva che avvantaggia solo l’agente immobiliare, ma se così fosse si tratterrebbe di un contratto che lederebbe i tuoi interessi o comunque peggiorativo per te, specie se l’agente immobiliare tenesse nel tempo un comportamento negligente.

In pratica non può prendere un’esclusiva e lavarsene le mani senza darti alcun servizio (ritorno alla storia iniziale).
L’esclusiva comporta un unico interlocutore. In questo modo, si evitano più pubblicazioni da più agenzie sugli stessi portali con indicazioni differenti dell’immobile. Un unico interlocutore con informazioni coerenti evita di far confusione. Oltretutto la percezione da parte dell’acquirente di un immobile in vendita da più agenzie, è che l’immobile sia difficile da vendere.

Penale per la disdetta dal contratto con le agenzie immobiliari

Per ciò che riguarda la penale relativamente allo scioglimento del contratto con l’agenzia immobiliare, in genere viene pattuito lo stesso corrispettivo della provvigione ma questo non è eticamente corretto. La penale, secondo il sottoscritto (ma anche secondo alcune sentenze) non può essere al pari o simile alla provvigione. Non è altrettanto corretto che si tratti di una percentuale del valore dell’immobile. La motivazione è semplice, la percentuale deriva da un’attività consulenziale e professionale, mentre la penale dovrebbe prevedere il rimborso spesa dell’agenzia e quindi in quota fissa.
La penale dovrebbe quindi corrispondere ad un forfait già prestabilito a monte e al massimo prevedere un “mancato guadagno” che però non sia equiparabile alla provvigione in quanto si tratta di un evento comunque incerto.

Incarico in esclusiva: vantaggi e svantaggi

Il primo vantaggio, è che il mandato di agenzia comporta un unico interlocutore. In questo modo si evitano più pubblicazioni da più agenzie sugli stessi portali con indicazioni differenti dell’immobile. Un unico interlocutore con informazioni coerenti evita di far confusione. Oltretutto la percezione da parte dell’acquirente di un immobile in vendita da più agenzie, è che l’immobile sia difficile da vendere.

Il contratto di agenzie dev’essere scritto, nel quale l’agenzia immobiliare deve (anzi dovrebbe) scrivere i servizi offerti. Qualora ciò non fosse rispettato, l’esclusiva può essere annullata.

E’ anche possibile pianificare già dall’inizio una strategia di offerta. Ad esempio, si proporre l’immobile per un primo periodo ad un dato prezzo, dopodiché si può prevedere di aumentare i canali pubblicitari, valorizzare l’immobile, rivedere il prezzo o intervenire con open house e altri servizi.

Invece il primo svantaggio è l’adottare un solo canale di vendita, cosa che comporta il sentirsi vincolati da esso. Cosa accadrebbe se tu trovassi un acquirente? In questo caso, puoi trattare una clausola aggiuntiva con il tuo agente immobiliare, nella quale chiedi di alleggerire l’accordo.

Se come nell’esempio che ho fatto all’inizio ti imbatti in un’agenzia che fa “false promesse” allora annulla l’accordo (senza penali se per inattività). O ancora, se l’agente immobiliare, non fa una valutazione obiettiva della tua casa, ma ti alletta promettendoti di venderla ad un prezzo maggiore del suo reale valore a patto che gli dai l’esclusiva, inizia a porti due domande.

Differenza tra contratto di agenzia in esclusiva e mandato

Il mandato, secondo la giurisprudenza, è quel contratto con il quale una parte, detta mandante, conferisce all’altra parte, detta mandatario, il potere di compiere determinati atti giuridici per conto dell’altra. Invece l’incarico in esclusiva è un accordo attraverso il quale un agente immobiliare si impegna a trovare l’acquirente per la tua casa. Ma non può prendere alcuna decisione al posto tuo. La differenza tra mandato e incarico è proprio questa: con il mandato deleghi la decisione di vendita al mandatario mentre con l’incarico deleghi un agente a trovare l’acquirente, ma non a decidere.

Detta diversamente, con il mandato conferisci ad una parte il potere di compiere atti giuridici (ad esempio la vendita della casa). Vice versa con l’incarico richiedi un servizio (ad esempio la ricerca dell’acquirente) senza dare alcun potere di compire atti giuridici al posto tuo.”Frequentemente si utilizza la frase “mandato non esclusivo” erroneamente perché tecnicamente l’incarico di vendita è diverso rispetto al mandato di vendita. Vediamo quindi meglio di seguito cos’è tecnicamente il mandato.

 

Mandato di vendita immobiliare

Il mandato può essere di due tipologie differenti, dette con rappresentanza o senza rappresentanza. Quello con rappresentanza (o rappresentanza diretta), presuppone che il mandante abbia conferito tramite procura, il potere al mandatario di agire in nome e per conto proprio. Il mandato senza rappresentanza (o rappresentanza indiretta), prevede che il mandatario agisca in nome proprio ma per conto del mandante. In pratica in entrambi i casi affidi ad una parte il potere di vendere la tua casa per conto e al posto tuo.

Modello fac-simile del contratto di agenzia immobiliare

Cliccando al link sottostante puoi scaricare il modello fac simile del contratto con le agenzie immobiliari.

→scarica modello fac-simile contratto agenzia immobiliare←

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