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Contratto agenzia immobiliare

Probabilmente se sei interessato al contratto di agenzia immobiliare è perché anche a te è stato proposto di firmare un incarico di esclusiva?

Molto bene, calma e sangue freddo perché alla fine di questo articolo ne saprai di più di un normale agente immobiliare. Non solo, potrai anche scaricare il fac-simile del contratto di agenzia. 

Leggi l’articolo fino in fondo e sarà difficile che la fuori rimarrai fregato. 😇

Ti anticipo subito che il contratto di esclusiva non può essere a senso unico (cioè un vantaggio per l’agenzia e uno svantaggio per te). Infatti anche tu devi trarne dei vantaggi e se così non fosse puoi revocarlo. Per saperne di più su come revocare il mandato all’agenzia ti suggerisco di leggere questa guida.

Comunque andiamo in ordine e vediamo ciò che c’è da sapere prima di firmare un contratto di esclusiva.

Quanto vale la tua casa?

Cos’è il contratto di agenzia immobiliare

Il contratto di agenzia immobiliare è un accordo scritto per il quale il titolare della casa si impegna a venderla solo con quell’agenzia.

In pratica il proprietario di casa non può valersi contemporaneamente di più agenti (o di più agenzie diverse tra loro o ancora di più contatti) per la vendita della stessa unità immobiliare.

 

L’esclusiva è composta da:

  • le generalità delle parti;
  • gli estremi dell’unità immobiliare;
  • la durata;
  • i servizi offerti;
  • dichiarazione di provvigione;
  • eventuale rimborso spesa e/o;
  • eventuale penale

E opinione strettamente personale, se anche tu la pensi in questo modo non ti biasimo. Ti racconto una storia (breve promesso 😉). Quando inizia la professione di agente immobiliare (il primo mese) un proprietario affidò l’incarico in esclusiva alla nostra agenzia e mi stupii amaramente quando capii che semplicemente ci limitammo a mettere l’immobile in pubblicità su un portale gratuito. Insomma pensai “hey ma quel signore sta aspettando noi per vendere la sua casa, passa il tempo e non abbiamo ancora ricevuto una chiamata”.
Da quel giorno mi resi conto che non era etico (da li a breve per fortuna troncai anche i rapporti lavorativi per altre questioni).

Dopo questo esempio, torniamo alla questione etica, per la quale voglio metterti in guardia.

Il contratto di esclusiva è regolamentato dall’articolo 1742 del codice civile.

Ti faccio un piccolo test: secondo te perché le agenzie immobiliari ti chiedono di legarti ad un’esclusiva? A volte addirittura ti creano una prospettiva negativa per convincerti, dicendoti che se non gli dai l’esclusiva sarà difficile che riuscirai a vendere casa. L’unica vera motivazione è che l’esclusiva serve solo e unicamente a tutelare l’agenzia immobiliare. Fidati.

E se non riesci a vendere casa, prima di dare un’esclusiva tanto per, leggi questa guida che magari ti è più di aiuto.

A mandato scaduto è dovuta comunque la provvigione

Il vincolo dell’agenzia immobiliare scade allo scadere del mandato di esclusiva, ma persiste il diritto alla provvigione qualora acquirente e venditore si erano conosciuti grazie all’agenzia immobiliare.

Se acquirente e venditore si incontrano per stipulare un accordo di vendita (contratto preliminare) a fine mandato dell’agenzia immobiliare ma le parti si erano incontrate durante il periodo di esclusiva grazie all’intervento dell’agenzia allora è sempre dovuta la provvigione. Non centra se il mandato è scaduto oppure no, ma se le parti si sono conosciute grazie all’agenzia. 

Invece non è dovuta alcuna provvigione se le parti si sono incontrate senza l’intervento dell’agenzia. Per intervento dell’agenzia si intende anche una semplice mail o telefonata in cui l’agente immobiliare mette in contatto acquirente e venditore.

Normalmente per ovviare a questo problema, l’agenzia è solita far firmare il foglio visita immobiliare.

Noi in HomeSell.it non facciamo giochi strani e non applichiamo alcuna esclusiva immobiliare. Inoltre con noi risparmi migliaia di euro di provvigione. A proposito, se invece vuoi sapere qual è la percentuale delle agenzie immobiliari tradizionali allora puoi scoprirlo a questo link.

Cosa succede se non paghi l’agenzia immobiliare?

Se non paghi l’agenzia immobiliare, quest’ultima può pretendere il pagamento in giudizio. Ovviamente dovrà dimostrare che acquirente e venditore sono entrati in contatto grazie all’intervento dell’agenzia. Ad esempio tramite una mail, lo scambio del numero telefonico delle parti, l’accompagnamento alla visita e via dicendo. Come dicevo poco fa a questo esiste il foglio visita immobiliare.

Inoltre in caso che sopraggiunga un danno economico all’agenzia per il mancato pagamento della provvigione, potrà pretendere il risarcimento.

Quanto dura il contratto di agenzia

Se ti stai chiedendo quanto tempo dura il contratto di agenzia immobiliare, beh sappi che non c’è uno standard.
Infatti in genere dovrebbe durare poco più rispetto ai tempi medi di vendita della zona. In alcune città (ad esempio Milano, Roma, Torino, Bologna, Napoli e altri capoluoghi) dove i volumi di transizioni sono elevati e le tempistiche di vendita ridotte, la durata varia tra i 4 e i 6 mesi. In altre realtà invece può arrivare anche a 1 anno.
D’altra parte, se la casa viene proposta al giusto valore di mercato e con i giusti canali pubblicitari 6 mesi sono un termine temporale equo.

Se ti interessa vendere casa velocemente, allora dai un’occhiata a questo link.

E’ anche vero che, ci sono agenzie però che tendono a far durare l’esclusiva 1 anno con tacito rinnovo per 1 altro anno. Si tratta di 2 anni di mandato…ma secondo te ha senso tenere in pubblicità la casa per 2 anni? Si rischia di “sciuparla” (per non utilizzare altri termini😄). Piuttosto cambia strategia di vendita, toglila per un po’ dal mercato, valorizzala, crea degli eventi mirati, adegua il prezzo.

Trucco svelato: il silenzio assenso per rinnovare l’incarico di agenzia

Non me ne vogliano i colleghi ma questa cosa va detta pubblicamente….non tutte le agenzie sono oneste. L’hai già sentito dire anche tu? 😜

Il fatto è che tutti dobbiamo portare a casa la pagnotta e ognuno ha il suo modo di “fidelizzare” il cliente. Certo è che il trucco che ti sto per svelare ha poco di fidelizzazione volontaria e forse manca di un filino di etica. Ma questo non sta a me dirlo, ora te lo spiego e tu tirerai le tue conclusioni.

allora nel contratto di agenzia a volte viene inserita una clausola di rinnovo automatico. Ad esempio se dopo 12 mesi non hai venduto casa e in prossimità della scadenza ti dimentichi di dire all’agenzia di non rinnovare il mandato di esclusiva, ecco che si rinnova per altri 12 mesi automaticamente.

A quel punto se vendere casa ti preme e non hai tempo di aspettare un altro anno per la scadenza del mandato, l’agenzia a quel punto ti metterà davanti ad una scelta. O abbassi il prezzo facilitando la vendita o esci dal contratto anticipatamente pagando una penale.

Fortunatamente a questo link trovi la soluzione al problema, cioè come dare disdetta al mandato di agenzia. Un altra cosa dato che siamo in argomento, ti suggerisco di vendere casa ad giusto valore di mercato. Questo in ogni caso, altrimenti rischi di non vendere indipendentemente dai giochetti di un’agenzia immobiliare.

Servizi minimi offerti nel contratto di agenzia

Ecco, vorrei tornare alla storia che ti raccontavo poco fa. Se c’è fiducia con l’agente e se il servizio offerto è interessante allora sono il primo che ti direbbe di provare (anzi il secondo, dopo chi vuole che firmi l’esclusiva 😜).  Però occhio se ti viene solo offerto di mettere il cartello fuori  casa, l’annuncio sulla vetrina e un annuncio sul portale.

Occhio perché:

  • il cartello conta per circa un 7%;
  • e la vetrina ancora meno (anche se illuminata)

Piuttosto, assicurati che ti venga offerta buona visibilità online, perché la stragrande maggioranza degli acquirenti oggi cercano casa online (e non solo sui portali). Sai dirmi chi non ha un cellulare che si collega ad internet? E quante sono le persone nella fascia d’età per acquistare casa che non navigano online? Direi estremamente poche. Quindi si, i dati confermano che la visibilità alla quale devi puntare è principalmente online. Ma la pubblicità su internet non va bene per tutte le tipologie di abitazioni, come leggerai tra poco.

Oltre alla pubblicità, accordati in anticipo con il costo della provvigione. Ricordati che un’agenzia tradizionale incassa provvigioni di oltre 8.000/10.000 euro (5.000 euro da chi vende e 5.000 euro da chi compra) e deve davvero valerne la pena tutta questa spesa dato che lascia meno margine alla trattativa.

E questo apre l’argomento del servizio offerto. Cerca la specializzazione, perché in realtà molti fanno un po’ di tutto.
Ad esempio se stai vendendo una villa di una certa importanza, come dicevo prima utilizzare i canali online potrebbe non essere la scelta giusta. O meglio, magari vanno bene se però sono specializzati per un target più esclusivo, cioè che cerca quel determinato prodotto. In quel caso potrebbe funzionare meglio il passa parola tra frequentatori di un campo da golf o un club nautico. Ovviamente dipende dal contesto e dal prodotto che hai da vendere.

Infine come fai a capire se chi hai davanti ti sta offrendo un buon servizio? Beh semplicemente chiedigli perché dovresti affidargli l’esclusiva. E perché dovresti dargli quel determinato compenso economico. La risposta sarà decisiva e ti farà capire se proseguire o se sentire “altre campane”. La tua agenzia deve offrirti un buon servizio per trovare l’acquirente. Soprattutto online perché gli acquirenti oggi si muovono molto più sul web che in passato. E il trend è consolidato e in aumento.

Ovviamente prima di firmare l’esclusiva, l’agente immobiliare deve scrivere il servizio offerto. Soprattutto come dicevamo prima dev’essere evidente che i vantaggi debbano essere reciprochi. Sia a favore dell’agente immobiliare ma allo stesso tempo anche tu devi ricevere un servizio convincente.

Se l’esclusiva di vendita fosse solo a vantaggio dell’agente immobiliare è nulla. A parte che mi auguro che non firmi un contratto di esclusiva che avvantaggia solo l’agente immobiliare, ma se così fosse si tratterrebbe di un contratto che lederebbe i tuoi interessi o comunque peggiorativo per te, specie se l’agente immobiliare tenesse nel tempo un comportamento negligente.

In pratica non può prendere un’esclusiva e lavarsene le mani senza darti alcun servizio (ritorno alla storia iniziale).
L’esclusiva comporta un unico interlocutore. In questo modo, si evitano più pubblicazioni da più agenzie sugli stessi portali con indicazioni differenti dell’immobile. Un unico interlocutore con informazioni coerenti evita di far confusione. Oltretutto la percezione da parte dell’acquirente di un immobile in vendita da più agenzie, è che l’immobile sia difficile da vendere.

L’esclusiva tra l’altro è un accordo scritto, nel quale l’agenzia immobiliare deve (dovrebbe ma tu assicurati che lo faccia😊) scrivere i servizi offerti. Qualora ciò non fosse rispettato, l’esclusiva può essere disdetto.

E’ anche possibile pianificare già dall’inizio una strategia di offerta. Ad esempio, si proporre l’immobile per un primo periodo ad un dato prezzo, dopodiché si può prevedere di aumentare i canali pubblicitari, valorizzare l’immobile, rivedere il prezzo o intervenire con open house e home stagging.

Penale disdetta dal contratto in esclusiva

Per ciò che riguarda la penale relativamente allo scioglimento del contratto con l’agenzia immobiliare, in genere viene pattuito lo stesso corrispettivo della provvigione ma questo non è eticamente corretto. La penale, secondo il sottoscritto (ma anche secondo alcune sentenze) non può essere al pari o simile alla provvigione. Non è altrettanto corretto che si tratti di una percentuale del valore dell’immobile. La motivazione è semplice, la percentuale deriva da un’attività consulenziale e professionale, mentre la penale dovrebbe prevedere il rimborso spesa dell’agenzia e quindi in quota fissa.

La penale dovrebbe quindi corrispondere ad un forfait già prestabilito a monte e al massimo prevedere un “mancato guadagno” che però non sia equiparabile alla provvigione in quanto si tratta di un evento comunque incerto.

Se la tua agenzia non sta rispettando queste linee guida, ti invito a leggere questo articolo su come disdire il mandato con l’agenzia immobiliare.

Incarico in esclusiva: vantaggi e svantaggi

Il primo vantaggio, è che il mandato di agenzia comporta un unico interlocutore. In questo modo, si evitano più pubblicazioni da più agenzie sugli stessi portali con indicazioni differenti dell’immobile. Un unico interlocutore con informazioni coerenti evita di far confusione. Oltretutto la percezione da parte dell’acquirente di un immobile in vendita da più agenzie, è che l’immobile sia difficile da vendere.

L’esclusiva tra l’altro è un accordo scritto, nel quale l’agenzia immobiliare deve (dovrebbe ma tu assicurati che lo faccia😊) scrivere i servizi offerti. Qualora ciò non fosse rispettato, l’esclusiva può essere disdetto.

E’ anche possibile pianificare già dall’inizio una strategia di offerta. Ad esempio, si proporre l’immobile per un primo periodo ad un dato prezzo, dopodiché si può prevedere di aumentare i canali pubblicitari, valorizzare l’immobile, rivedere il prezzo o intervenire con open house e home stagging.

Invece il primo svantaggio è l’adottare un solo canale di vendita, cosa che comporta il sentirsi vincolati da esso. Cosa accadrebbe se tu trovassi un acquirente? In questo caso, puoi trattare una clausola aggiuntiva con il tuo agente immobiliare, nella quale chiedi di alleggerire l’accordo.

Se come nell’esempio che ho fatto all’inizio ti imbatti in un’agenzia che fa “false promesse” allora annulla l’accordo (senza penali se per inattività). O ancora, se l’agente immobiliare, non fa una valutazione obiettiva della tua casa, ma ti alletta promettendoti di venderla ad un prezzo maggiore del suo reale valore a patto che gli dai l’esclusiva, inizia a porti due domande.

Spero che ora ne sai di più sul mandato di esclusiva con l’agenzia immobiliare. Prima di concludere l’articolo, ti lascio con due interessanti approfondimenti.

Approfondimento: quante persone vendono casa in esclusiva?

La risposta a questa domanda (perlomeno in Italia) varia in base a città e città.
In alcune città italiane, affidare l’incarico in esclusiva tende ad essere una prassi, mentre in altre città spesso si tende a recarsi da più agenzie contemporaneamente o a mettere l’annuncio online privatamente sui vari siti immobiliari.

A proposito se vuoi sapere come vendere casa privatamente, ti suggerisco di dare un’occhiata a questo articolo.

E siamo arrivati alla fine di questo articolo del contratto di esclusiva immobiliare. Mi auguro che ci siano stati utili spunti e soprattutto che hai trovato la risposta che stavi cercando.

 A proposito, a volte mandato e incarico in esclusiva sono due termini che si confondono. Quindi trovi la differenza tra i due termini nel capitolo successivo.

Differenza tra contratto di agenzia in esclusiva e mandato

Il mandato, secondo la giurisprudenza, è quel contratto con il quale una parte, detta mandante, conferisce all’altra parte, detta mandatario, il potere di compiere determinati atti giuridici per conto dell’altra.

Il mandato può essere di due tipologie differenti, dette con rappresentanza o senza rappresentanza.
Quello con rappresentanza (o rappresentanza diretta), presuppone che il mandante abbia conferito tramite procura, il potere al mandatario di agire in nome e per conto proprio.
Il mandato senza rappresentanza (o rappresentanza indiretta), prevede che il mandatario agisca in nome proprio ma per conto del mandante.

In pratica, per mezzo del mandato (sia con che senza rappresentanza) affidi ad una parte il potere di vendere la tua casa per conto tuo.
Ma in genere non è questa l’intenzione di chi vende casa.
Frequentemente infatti si utilizza la frase “mandato non esclusivo” erroneamente. Se vuoi vendere casa facendoti aiutare da un agente immobiliare, ma senza vincolarti con l’esclusiva, allora il termine giusto è “incarico senza esclusiva”. Tecnicamente quindi, l’incarico di vendita è diverso rispetto al mandato di vendita.

Ora che sai cos’è il mandato, vediamo la differenza rispetto all’incarico.
L’incarico, semplicemente, è un accordo, attraverso il quale un agente immobiliare, si impegna a trovare l’acquirente per la tua casa. Ma non può prendere alcuna decisione al riguardo.

La differenza in sostanza è la seguente: “con il mandato conferisci ad una parte il potere di compiere atti giuridici (ad esempio la vendita della casa), mentre con l’incarico richiedi un servizio (ad esempio la ricerca dell’acquirente) senza dare alcun potere di compire atti giuridici al posto tuo.”

Modello fac-simile del contratto di agenzia immobiliare

A questo punto dell’articolo ne sai sicuramente di più tu riguardo al contratto di agenzia rispetto a molti agenti immobiliari. Ma se vuoi capirne ancora di più su come dovrebbe essere fatto un contratti di esclusiva immobiliare, puoi scaricare il modello fac simile a questo link.

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