Cos’è la clausola sospensiva
La clausola sospensiva è una clausola che sospende un accordo in vista di un determinato evento o condizione. Solo qualora l’evento dovesse verificarsi allora il contratto si perfeziona, permettendo così di “prendere tempo” per formalizzare l’accordo.
Ad esempio: Caio acquisterà se gli verrà concesso il mutuo dalla banca. L’accordo è quindi sottoposto a condizione sospensiva. Oppure Caio acquisterà se l’immobile verrà ristrutturato.
L’art. 1353 c.c. le parti possono subordinare l’efficacia o la risoluzione del contratto o di un singolo patto a un avvenimento futuro e incerto.
In pratica, deve verificarsi una determinata condizione affinché l’accordo sia valido. La condizione sospensiva è utile sia per il mutuo, ma anche qualora chi propone l’acquisto dell’abitazione abbia necessità prima di venderne un’altra o l’immobile soggetto a proposta dev’essere prima ristrutturato o ancora completato. Ogni volta che acquirente e venditore vogliono stipulare un accordo che però è soggetto ad avvenimenti futuri la clausola sospensiva è l’ideale. D’altra parte anche la clausola risolutiva ha la stessa utilità, ma tra le due esiste una differenza fondamentale.
Esempio clausola sospensiva e clausola risolutiva espressa
Clausola sospensiva:
“La presente proposta di acquisto è subordinata come da art. 1353 c.c. a condizione sospensiva, qualora entro (…) non venga rilasciata al promissario acquirente la delibera del mutuo-finanziamento (…)
Pertanto le parti in caso di mancata delibera, si riterranno libere da qualsiasi obbligo”
Clausola risolutiva espressa:
“La presente proposta qualora accettata si risolverà come disposto dall’art. 1456 c.c. nel caso in cui il promissario acquirente non riceverà entro (…) giorni dalla data dell’accettazione da parte del promittente venditore, la delibera del mutuo-finanziamento.”
Differenza tra condizione sospensiva e risolutiva
Delle volte è facile confondere la clausola sospensiva con quella risolutiva. La differenza è che con la condizione sospensiva il contratto non è valido fino al verificarsi dell’evento. Invece con quella risolutiva il contratto è valido fino al decadere dell’evento. O meglio si parla di perfezionato o non perfezionato.
Infatti se il contratto è soggetto a clausola sospensiva allora il contratto non produce effetti finché si realizza l’oggetto stesso (ad esempio l’ottenimento del mutuo). Viceversa invece se il contratto è soggetto a condizione risolutiva allora il contratto è valido a tutti gli effetti ma si risolve qualora non dovesse accadere quel particolare evento (non si ottenesse il mutuo).
Quindi se Caio volesse acquistare con mutuo, con la clausola sospensiva il contratto è sospeso fino a che la banca gli concede il prestito. Mentre con la risolutiva il contratto è valido a tutti gli effetti già da subito ma se il mutuo non viene concesso allora il contratto si risolve. Per tale ragione un’altra differenza è che nel primo caso l’agenzia ha diritto alla provvigione solo a seguito del verificarsi della condizione. Viceversa nel secondo caso l’agenzia ha diritto alla provvigione sin da subito.
