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Condizione sospensiva

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Cos’è la clausola sospensiva

La clausola sospensiva, è una clausola che sospende un accordo in vista di un determinato evento. In pratica è una clausola che permette di prendere tempo.

Ad esempio: Tizio acquisterà la casa di Caio quando gli verrà concesso il mutuo dalla banca. L’accordo è quindi sottoposto a condizione sospensiva e sarà valido se a Tizio verrà riconosciuto il mutuo. L’art. 1353 c.c. recita anche: “Le parti possono subordinare l’efficacia o la risoluzione del contratto o di un singolo patto a un avvenimento futuro e incerto.”

In pratica, deve avvenire una determinata condizione affinché l’accordo sia valido. La clausola sospensiva è utile sia per il mutuo, ma anche qualora chi propone l’acquisto dell’abitazione abbia necessità prima di venderne un’altra o l’immobile soggetto a proposta dev’essere prima ristrutturato o ancora completato. Ogni volta che acquirente e venditore vogliono stipulare un accordo che però è soggetto ad avvenimenti futuri la clausola sospensiva torna utile.

D’altra parte anche la clausola risolutiva ha la stessa utilità, ma tra le due esiste una differenza fondamentale.

Differenza tra clausola sospensiva e clausola risolutiva

La clausola risolutiva (detta anche clausola risolutiva espressa) invece, sancisce già un accordo valido ma si risolve qualora al verificarsi di un dato evento cessano gli effetti dell’accordo stesso. Cioè?? 😜

In pratica la differenza è che se il contratto è soggetto a clausola sospensiva allora il contratto non produce effetti finché non si realizza l’oggetto della clausola come visto nell’esempio precedente (l’ottenimento del mutuo). Viceversa invece se il contratto è soggetto a clausola risolutiva allora il contratto è valido a tutti gli effetti ma si risolve qualora non dovesse accadere quel particolare evento (di nuovo non si ottenesse il mutuo).

Quindi se Tizio vende casa e Caio la volesse acquistare ma necessitasse di mutuo, con la clausola sospensiva il contratto non è valido fino a che la banca di Caio gli concede il mutuo, mentre con la clausola risolutiva il contratto è valido a tutti gli effetti ancora prima che a Caio gli venga concesso il mutuo. Ovviamente però se la banca non gli concede il mutuo allora il contratto decadrebbe.

Esempio clausola sospensiva e clausola risolutiva espressa

Clausola sospensiva

“La presente proposta di acquisto è subordinata come da art. 1353 c.c. a condizione sospensiva, qualora entro (…) non venga rilasciata al promissario acquirente la delibera del mutuo-finanziamento (…)
Pertanto le parti in caso di mancata delibera, si riterranno libere da qualsiasi obbligo”

Clausola risolutiva espressa

“La presente proposta qualora accettata si risolverà come disposto dall’art. 1456 c.c. nel caso in cui il promissario acquirente non riceverà entro (…) giorni dalla data dell’accettazione da parte del promittente venditore, la delibera del mutuo-finanziamento.”

L’agenzia ha diritto ugualmente alla provvigione?

Probabilmente potresti voler sapere se l’agenzia ha comunque diritto alla provvigione qualora la casa non sia stata acquistata o venduta. La risposta è dipende dalla tipologia di clausola utilizzata:

  • si ha diritto alla provvigione se nel contratto preliminare è stata utilizzata la clausola risolutiva (poiché come detto in precedenza l’accordo è valido a tutti gli effetti);
  • non ha diritto alla provvigione se nel contratto è stata utilizzata la clausola sospensiva.

 

Se vuoi approfondire il contratto preliminare, leggi questa guida.

A questo quesito risponde l’art. 1757 c.c. il quale recita: “Se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui si verifica la condizione. […]” Quindi, finché non si verifica la condizione per la quale è stato sottoposto il contratto l’agente immobiliare non ha diritto alla provvigione.
E prosegue […] “Se il contratto è sottoposto a condizione risolutiva, il diritto alla provvigione non viene meno col verificarsi della condizione”.
Questo perché con la clausola sospensiva il contratto non ha ancora validità, con la clausola risolutiva invece il contratto ha già validità.

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