La guida completa di come vendere una casa

Sai davvero come vendere una casa?
Ancora oggi meno del 20% delle case in vendita trovano l’acquirente. Questo perché a volte è sbagliata la strategia di vendita, altre volte il canale e altre ancora prezzo e dinamica.

Abbiamo scirtto di seguito la guida completa di come vendere una casa per da fare chiarezza una volta per tutte.

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Premessa: chi sono e perché ascoltarmi

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Mi chiamo Matteo Signorotti, sono il fondatore di HomeSell.it (agenzia immobiliare online) e sono stato un agente immobiliare da diversi anni.
Il mio scopo oggi è quello di aiutare le persone a vendere casa risparmiando tempo e denaro. Questo perché, dietro la vendita di una casa c’è sempre una forte motivazione da parte del venditore.
Infatti la casa non è un oggetto qualunque e liberarsene per alcune persone non è semplice e volte c’è un vero e proprio legame emotivo.
In questo articolo trovi tutte le informazioni necessarie a vendere casa e se vorrai potrai accedere gratuitamente ai video di approfondimento.

capitolo 1

La tua motivazione

Ebbene si, forse ti stai chiedendo cosa centri, ma parte tutto dalla tua motivazione. Quindi ecco la prima cosa a cui ti suggerisco vivamente di rispondere.
Perché vendere casa? I tuoi intenti sono concreti oppure ti approcci al mercato unicamente con grandi pretese?

In genere i motivi per cui le persone vendono casa sono quelli che elenco di seguito. Alla base c’è una buona motivazione, altrimenti è difficile liberarsi facilmente della propria casa.
Eppure, nonostante possa sembrare strano, non tutte le persone che mettono la casa in vendita sono spinte da una buona motivazione. E i dati lo confermano.
Non per niente, in Italia ci sono circa 3,5 o 4 milioni di annunci immobiliari di case in vendita ma le compravendite effettive sono poco più di mezzo milione all’anno.
Quindi in media si vende una casa ogni otto.

Ecco perché vendere casa:

  • Ti serve una casa più grande;
  • Ti serve una casa più piccola;
  • Cambi città;
  • Vuoi fare investimenti con il ricavato;
  • La casa ti è pervenuta in eredità ma è un costo e non vuoi tenerla;
  • Ti trasferisci all’estero;
  • Si trova in un quartiere troppo distante dai servizi o dal lavoro;
  • Per altre questioni familiari;
  • Ti servono soldi;
  • Problemi di salute;
  • Il quartiere non è sicuro;

 

Non sempre mancano gli acquirenti

Gli acquirenti ci sono, sopratutto nelle grandi città e nelle aree limitrofe ai servizi.
Inoltre per questioni di cultura e tradizione, ancora oggi in Italia si preferisce acquistar casa piuttosto che rimanere in affitto.
E ciò dipende dal fatto che il denaro di frequente l’affitto viene percepito come “cattivo investimento”. Non che sia per tutti così, benché per una buona parte delle persone lo è. L’acquirente manca principalmente quando la richiesta di prezzo è troppo alta o il prodotto offerto non rispecchia le esigenze (ad esempio a causa dello stato di conservazione).
Ma anche quando la casa è in periferia oppure in quartieri poco salubri o comunque molto distante dal centro e dai servizi allora trovare l’acquirente può risultare difficile.
Tutt’altra cosa invece, quando la casa proposta rispecchia le esigenze dell’acquirente è tutto più facile. Si riducono sia i tempi di vendita che lo sconto di prezzo durante le trattative.

Quindi, torniamo alla domanda di origine. Come vendere casa?

Confrontiamo la differenza tra chi ha motivazione a vendere e chi no

Chi ha motivazione

Documenti “Ho tutti i documenti pronti”
APE “Ho già fatto fare la Certificazione energetica”
Relazione Tecnica
“L’ho fatta fare”
Prezzo di vendita “Meno di un tot non scendo, ma vediamo le proposte”
Ricerca acquirenti si dimostra attivo e volenteroso di essere aiutato nella pubblicità
Presentazione dell’abitazione tende a fare in modo che la casa sia ben presentabile

Chi non ha motivazione

Documenti “Se arriverà il cliente cercherò i documenti”
APE “Aspetto di trovare l’acquirente”
Relazione Tecnica
“Cos’è? Ah ma non serve la mia casa è a posto”
Prezzo di vendita “Se trovo chi dico io bene altrimeni niente”
Ricerca acquirenti Invia una piantina per mail e invita l’agenzia a portare i suoi clienti
Presentazione dell’abitazione Anche se c’è cattivo odore e bassa luminosità, poco cambia

capitolo 2

I passaggi per vendere casa

Adesso che hai le idee più chiare sulle 4 modalità per vendere casa, vediamo come procedere step per step.
A proposito, con quale modalità scegli di vendere casa? Fammelo sapere nei commenti a fondo pagina!!

Step 1: controllo dei documenti

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Ecco il primo compito. Rimedia i documenti per vendere casa, prima di trovare l’acquirente.
In tal modo, ti assicuri di avere tutto ciò che serve e assicuri anche l’acquirente riguardo la tua volontà di vendere e fare le cose per bene.
Inoltre è utile anche per te, per verificare la presenza di tutti i documenti ti permette di renderti conto se c’è qualcosa che ti manca. nLeggi l’atto di provenienza (ad esempio il rogito vecchio) nel quale già lì devono essere riportate utilissime informazioni.
In caso che la casa sia pervenuta per donazione (leggi questo articolo) assicurati di stipulare una dovuta assicurazione o che siano trascorsi almeno 10 anni.
In caso, sarebbe meglio siano passati 20 anni cosicché l’acquirente non avrebbe alcun rischio e le banche sarebbero tranquille nell’iscrivere ipoteca per la conclusione di un mutuo.

A proposito se la tua casa ha un’iscrizione ipotecaria, non preoccuparti si può comunque vendere, benché sarà necessario cancellarla.

Riguardo ai documenti, oltre all’atto di provenienza, devi preparare l’agibilità/abitabilità, visure e planimetrie catastali, urbanistica (meglio se fai fare anche una Relazione Tecnica Integrata), titolo edificatorio, eventuale regolamento condominiale e relativo attestato del pagamento delle spese, documenti personali, eventuale rinuncia al diritto di prelazione (o scadenza dei termini), libretto della caldaia e degli impianti (se necessario). Comunque trovi la lista dettagliata dei documenti per vendere casa a questo articolo.

Step 2: verifica urbanistica

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Benché sia un argomento strettamente correlato con il precedente, può essere che tu abbia tutti i documenti della casa ma che ti accorga che ci sia una qualche difformità. Ad esempio una finestra dove non dovrebbe essere, un muro divisorio interno non segnato nell’ultimo progetto depositato in comune e via dicendo. Queste difformità possono creare un problema per l’acquirente quando è il momento di ottenere un mutuo dalla banca. Infatti le banche prima di concedere un prestito, fanno fare un sopralluogo da un perito (una terza parte estranea alla compravendita). Se quest’ultimo attesta una difformità, la banca può non rilasciare la delibera del mutuo. E la vendita salta. Prima che venga un perito a fare il sopralluogo, chiama il tuo tecnico e chiedigli di farti fare una Relazione Tecnica Integrata (a questo link trovi maggiori informazioni)
Se vuoi approfondire la regolarità urbanistica ti suggerisco di dare un’occhiata a questo articolo. Per quello che riguarda la regolarità catastale invece (clicca quì per maggiori informazioni), è allo stesso modo importante ma non è probatoria. Infatti tra urbanistica e catasto è l’urbanistica a determinare le caratteristiche tecniche, costruttive e di sicurezza dell’immobile. Quindi nonostante entrambe debbano essere regolari, fai verificare prima che lo stato di fatto sia conforme con l’ultimo progetto depositato in comune.

Inoltre verificare in anticipo lo stato di fatto della tua casa ti consente di ricevere una valutazione del valore precisa.

Step 3: valutazione immobiliare

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Controllati i documenti e verificata la regolarità urbanistica e catastale, giunge il momento di fare la valutazione immobiliare. Esistono 5 diverse tipologie di valutazione (5 metodi di stima) e quella che interessa a te è quella chiamata per “valore di mercato“. Per eseguirla correttamente è necessario comparare almeno 3 case simili alla tua già vendute nelle immediate vicinanze non oltre 12 mesi precedenti.

Questo ti consente di avere un minimo di immobili comparabili tra loro per determinare il più probabile valore della tua casa. Se vuoi saperne di più riguardo su come valutare una casa allora leggi questo articolo.
Puoi fare una valutazione immobiliare online (ma ha dei limiti) o meglio ancora farti fare una valutazione professionale con un sopralluogo.
Ricordati comunque di chiedere da dove sono stati estrapolati i dati di comparazione.
Attenzione comunque a questi errori.

step 4: valorizzazione

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Se vuoi vendere casa velocemente senza svenderla, allora valorizzarla è un must. Ci sono diversi modi per valorizzare una casa, ma il primo in assoluto rimane la presentazione. Nel complesso la valorizzazione consiste nel mostrare al meglio i punti di forza della casa ed evitare grossolani errori. A proposito, per approfondire come vendere casa velocemente, leggi questo articolo.
Lo scopo è quello di coinvolgere i sensi (vista, olfatto e udito) di chi visita la casa. E’ un errore se durante la visita la casa si presenta disordinata, piena di oggetti un po’ ovunque perché è difficile avere la giusta percezione degli spazi. Inoltre si ricevono troppi stimoli visivi rischiando che alla fine della visita alle persone rimangono più impressi gli oggetti che gli spazi della casa. Allo stesso modo è un errore fare visite se ci fosse odore di chiuso o se ci fossero altre distrazioni come il televisore acceso. Questi sono errori facilmente evitabili. Ma quando si parla della valorizzazione estetica, allora a volte è necessario far intervenire un esperto.
Infatti in poco tempo è in grado di cambiare letteralmente aspetto alla casa. Questi professionisti si chiamano in gergo “home stager“.

Step 5: visibilità

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La visibilità è a tutti gli effetti un fattore cardine. Se l’acquirente non sa che stai vendendo casa, allora come potresti trovare l’acquirente? Eppure, non a tutti fa piacere pubblicare un annuncio di vendita della propria casa. Potresti non avere piacere che le perone sappiano che tu stia vendendo casa forse perché non vuoi che si facciano certi pensieri o per altri motivi. Ma con una bassa visibilità è difficile che l’acquirente sappia che anche tu stia vendendo. Potresti voler utilizzare solo il passa parola, ma potrebbe non essere sufficiente. Questo dipende anche dalla tipologia di immobile che stai vendendo. Per alcuni immobili, è più efficace il passa parola, per altri invece vanno benissimo gli annunci sui siti immobiliari (se vuoi saperne di più clicca quì).
Questo dipende dall’acquirente target, in particolar modo dalle sue abitudini di ricerca. Tendenzialmente chi cerca casa inizia spulciando i vari siti immobiliari, e maggiore è la sua motivazione di acquisto e maggiore è la frequenza con cui controlla i vari siti. Delle volte si reca direttamente in diverse agenzie.

Step 6: filtra l’acquirente senza perdere tempo

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Una volta completati gli step precedenti, è ora di selezionare gli appuntamenti. Messa in vendita la casa, in genere entro i primi 20/30 giorni i “click” sui siti immobiliari da parte dei potenziali visitatori sono massimi. Questo perché l’annuncio è nuovo, quindi desta curiosità. Se la casa è in una zona che interessa e la richiesta economica è interessante le persone continueranno a chiamare anche dopo il primo mese. Ma non tutti hanno davvero intenzione di acquistare casa nel breve periodo e non tutti ne hanno la possibilità economica. Sono diverse le persone che prima di acquistare visionano ciò che c’è nel mercato.

Ma ciò che serve a te sono detti in gergo “acquirenti caldi“. Gli acquirenti caldi hanno necessità di acquistare casa preferibilmente da li a pochi mesi in avanti e si sono già informati riguardo la possibilità e i limiti entro cui possono accedere a prestiti. Motivazione e possibilità economica sono requisiti essenziali per poter acquistare casa. Quindi il mio suggerimento è quello di porre alcune domande atte a capire sin da subito se chi c’è dall’altra parte abbia questi requisiti. In caso contrario ti suggerisco di evitare di far vedere casa, perché risulterebbe essere una perdita di tempo e ci sono casi in cui non è sicuro far entrare perfetti sconosciuti.

Step 7: trattativa

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Una volta che il giusto acquirente ha visionato la casa è facile che possa farti una proposta di acquisto. La trattativa segue la regola del dare e avere. Acquirente e venditore in questa fase hanno interessi contrapposti. Ovviamente l’acquirente vuole spuntare il miglior prezzo mentre il venditore vuole ottenere quello più alto. Entrambi vincono solo ad accordo trovato. Il segreto risiede nel far leva sulle emozioni primordiali dell’acquirente, in particolare piacere e dolore. Come si immaginerà l’acquirente nel vivere in quella casa, quale sarà il suo stato d’animo per tutto il tempo in cui ci vivrà? Come si sentirebbe se perdesse quell’occasione? In realtà queste due leve emotive svolgono un ruolo essenziale anche nel venditore.
Per questo che ho iniziato l’articolo chiedendoti qual è la tua motivazione di vendita?

Cosa puoi cedere all’acquirente in cambio del prezzo offerto e cosa invece no? L’acquirente può ricevere aiuto da genitori o altri parenti? Può offrirti in permuta altro?
Identifica quali sono i punti comuni di accordo e quali le divergenze. Concentrati sulle divergenze facendo piccole concessioni in modo tale da spingere anche l’acquirente ad avvicinarsi alla richiesta.
Ricordati non fare concessioni senza pretenderne altre in cambio. Una volta trovato l’accordo, è necessario scriverlo. Anche se è possibile stipulare l’atto di compravendita definitivo dal Notaio senza un aver prima stipulato il preliminare, ti suggerisco comunque di scrivere un contratto preliminare.

Step 8: contratto preliminare

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Il contratto preliminare è un accordo tra due o più parti che anticipa il contratto definitivo. In genere è frequentemente utilizzato nelle compravendite immobiliari, dove le parti una volta trovato l’accordo, scrivono il prezzo, le tempistiche, le modalità di pagamento ecc, Attenzione non scrivere “due righe tanto per scriverle”, ma rivolgiti ad un Notaio. Il contratto preliminare è un aspetto molto importante e sbagliare una clausola può creare seri problemi (clicca quì per maggiori informazioni)
A questo link trovi un articolo dettagliato sul contratto preliminare. L’acquirente inoltre potrebbe voler depositare l’acconto prezzo dal Notaio e in caso fosse così non preoccuparti. Questo è normale ed è una tutela per l’acquirente. Se vuoi saperne di più leggi questo articolo.

capitolo 3

Le 4 strategie per vendere casa oggi

Bene, se come detto prima sei davvero motivato/a vediamo subito come vendere casa.

Partiamo dalle 5 modalità su come vendere casa:

  • Senza agenzia (da privato);
  • Con agenzia immobiliare tradizionale;
  • O con l’agenzia immobiliare online;
  • Vendere casa velocemente;
  • altrimenti con mediatori abusivi (ma te lo sconsiglio)

Vediamo le 4 modalità di come vendere casa.

Modalità 1: vendere casa senza agenzia

vendere-casa-senza-agenzia HomeSell.it

Si sa, quando si tratta di risparmiare denaro, noi italiani tendiamo a “far da se”. Ed ecco che, anche per vendere la nostra amata casa, cerchiamo tramite amici e conoscenti un acquirente disposto a sborsare la cifra richiesta. Magari senza troppi inconvenienti o perdite di tempo. Spargiamo un po’ la voce e di tanto in tanto qualche amico conosce qualche altro amico che per sentito dire cerca una casa da comprare. Il passa parola è uno dei canali più efficaci in assoluto per vendere ed acquistare qualsiasi prodotto, proprio perché si sparge voce tra canali referenziati e i messaggi sono diretti agli interessati. Ecco perché indipendentemente dalla strategia che utilizzi per vendere casa dovresti comunque lasciare aperta una porticina che ti consente di fare del passa parola tra amici e conoscenti. Ma, non c’è solo il passa parola. Oggi e nel prossimo futuro internet è un canale essenziale, quindi per massimizzare le possibilità di trovare il giusto acquirente devi assolutamente fare un annuncio sui canali dedicati. Vuoi sapere quali sono i vantaggi e gli svantaggi nel vendere casa da privato? Continua a leggere…

Vantaggi senza agenzia

  • risparmio della provvigione;
  • miglior margine di profitto durante la vendita;
  • libertà da vincoli di esclusiva.

Svantaggi senza agenzia

  • difficoltà nella valutazione immobiliare;
  • maggior difficoltà nel trovare l’acquirente;
  • assenza di una rete di acquirenti già pronta ad acquistar casa;
  • difficoltà durante la trattativa;
  • esposizione a rischi ed errori;
  • scomodità

Modalità 2: vendere una casa con l’agenzia immobiliare tradizionale

come-vendere-casa-con-l'agenzia-immobiliare-HomeSell.it

Cosa considerare per scegliere la giusta agenzia immobiliare?

Esperienza

Come in ogni professione è bene che ci sia dell’esperienza dimostrabile.
Anche se l’agenzia non si trova sul fronte strada o in pieno centro con grandi vetrine luminose anche durante la notte, l’esperienza puoi credermi ha maggior valore.
Ciò che conta non è il nome dell’agenzia ovviamente ma è la persona con la quale hai a che fare. Credimi quando ti dico che ci sono problematiche durante la trattativa e un bravo (o brava) agente immobiliare deve saperle gestire per il successo dell’operazione.

 

Vincoli di esclusiva

Come ti avevo anticipato poco fa, facciamo chiarezza una volta per tutte riguardo all’esclusiva di vendita immobiliare.
Se cerchi un valido approfondimento leggi questo articolo nel quale spiego più nel dettaglio vantaggi e svantaggi, invecese vuoi revocare l’esclusiva leggi questo articolo nel quale ti spiego come fare.

L’esclusiva è un accordo tra le parti che dev’essere equo.
Non può essere solo a vantaggio dell’agente immobiliare, altrimenti è nullo.
L’agente immobiliare deve impiegare concretamente risorse (pubblicità, conoscenze e via dicendo) affinché sia dimostrabile che chi vende casa ne riceva un beneficio. Inoltre è risaputo che l’esclusiva frequentemente comporta una penale qualora ci si volesse ritirare, ma è meno risaputo che la penale non può uguagliare la provvigione.
A sua volta, chi vende casa ripaga tale impegno attraverso una dimostrazione di fiducia, affidando appunto un incarico in esclusiva.
Quindi come in ogni cosa c’è un dare e avere.
Per quanto riguarda la durata dell’esclusiva, anche questo aspetto varia in base agli accordi.
Personalmente suggerisco che la durata sia un po’ superiore rispetto ai tempi medi di vendita di una casa simile alla tua nelle stessa zona.

 

Costo di provvigione

Ovviamente questo è un fattore importante nella scelta di un’agenzia. Come già sottolineato in precedenza, fa parte dello svantaggio di un’agenzia immobiliare tradizionale. Infatti con HomeSell.it non hai costi di provvigione perché siamo un’agenzia immobiliare online. Considera che un’agenzia tradizionale ha diversi costi:

  • affitto;
  • royalty (quelle che si pagano ai marchi di appartenenza);
  • segretaria (eventuale);
  • utenze;
  • pubblicità;
  • arredamento;

Insomma tutti quei costi in qualche modo vanno recuperati. Quindi con c’è poco da dire, con un’agenzia immobiliare tradizionale paghi quei costi quindi ti rimane un po’ meno dalla vendita.
Se vuoi approfondire il costo che ha un’agenzia immobiliare tradizionale, leggi questo articolo.

 

Visibilità pubblicitaria

Questo è un tema poco toccato ma molto caldo.
Devi sapere che ci sono due tipologie di clienti che entrano in un’agenzia tradizionale:

  • clienti generici;
  • clienti specifici

I clienti generici entrano perché chiedono alcune informazioni e lasciano richieste (contatto, nome e cognome, un’idea di ricerca e poco altro).
In genere sono persone che non hanno ancora una matura intenzione di acquisto ma sono nella fase di ricerca.
Ecco, con gli acquirenti generici c’è poca probabilità che fissato l’appuntamento di vendita riuscirai a concludere con una proposta.

I clienti specifici invece sono persone che sanno cosa stanno cercando e in genere entrano in agenzia dopo aver visto l’annuncio su alcuni siti immobiliari o social network. Ovviamente questi sono quella tipologia di clientela più apprezzata, perché sanno cosa cercano e frequentemente hanno anche un’idea se possono permetterselo.
Ora il punto è che gran parte degli acquirenti specifici fanno ricerche online con una cadenza di 2 o 3 volte a settimana.
E per loro non ha importanza quale sia l’agenzia immobiliare a cui rivolgersi, perché ciò che conta è che trovino quel che cercano.

Secondo una ricerca ufficiale (che trovi a questo link) su 100 vendite solo 4 vengono fatte grazie a clienti che entrano direttamente in un’agenzia di passaggio.
Un cartello “vendesi” è più efficace.

Quindi, non è la vetrina dell’agenzia che ti aiuta veramente a trovare l’acquirente per la tua casa, ma un’agenzia che sia visibile online. Perché è online che iniziano e proseguono la maggior parte delle ricerche.
Ormai l’acquirente non si reca più in tutte le agenzie quando con il suo telefonino può vedere gli stessi annunci in pochi click e con la massima comodità.

Vantaggi con agenzia

  • maggior facilità e accuratezza nella valutazione immobiliare;
  • migliori probabilità nel trovare l’acquirente;
  • presenza di una rete di acquirenti già pronta ad acquistar casa;
  • trattativa facilitata;
  • gestione di rischi ed errori;
  • maggior comodità

Svantaggi con agenzia

  • costo;
  • vincoli di esclusiva (non sempre)

Modalità 3: come vendere una casa con l’agenzia immobiliare online

vendere-casa con HomeSell.it

Vendere casa con l’agenzia immobiliare online è molto simile alla vendita con un’agenzia tradizionale ma con ulteriori vantaggi.
Anzitutto un’agenzia immobiliare online non è completamente digitale. Infatti dispone comunque di agenti immobiliari che si occupano di offrire una consulenza professionale diretta.
L’agenzia immobiliare online HomeSell.it è un’agenzia senza costi fissi quali:

  • Royalty,
  • Affitto dell’ufficio;
  • Utenze;
  • E via dicendo

Proprio l’eliminazione dei costi fissi permettono di abbassare i costi relativi al servizio e quindi a chi vende casa di risparmiare la provvigione. Se vuoi saperne di più riguardo le agenzie immobiliari online come HomeSell.it.
Ad esempio, rivolgendoti ad HomeSell.it ricevi lo stesso servizio di un’agenzia tradizionale risparmiando la provvigione. I nostri agenti si occupano di seguire le esigenze degli acquirenti (infatti cercano la casa adatta alle loro richieste) ed è dagli acquirenti che vengono retribuiti.

Inoltre HomeSell.it utilizza strumenti e tecnologie che permettono di ottenere maggior visibilità online rispetto ad un’agenzia tradizionale.
A tutto vantaggio delle probabilità di vendita.

I passaggi fondamentali per vendere una unità immobiliare si riassumono in:

  • Annuncio di qualità;
  • Qualità delle immagini alte;
  • Realtà virtuale;
  • Canali utilizzati specifici;
  • Controllo dei documenti per vendere casa;
  • Conoscenza dettagliata del mercato locale;
  • Valutazione immobiliare;
  • Individuazione del giusto acquirente;

Con un’agenzia immobiliare online risparmi i costi di provvigione e ottieni un aiuto concreto.

Vediamo i vantaggi e gli svantaggi di un’agenzia immobiliare online.

Vantaggi con l'agenzia immobiliare online

  • maggior facilità e accuratezza nella valutazione immobiliare;
  • migliori probabilità nel trovare l’acquirente;
  • presenza di una rete di acquirenti già pronta ad acquistar casa;
  • trattativa facilitata;
  • gestione di rischi ed errori;
  • maggior comodità
  • consulente immobiliare dedicato (leggi questo link)

Svantaggio con agenzia immobiliare online

  • l’acquirente paga la provvigione (ma comunque al costo di mercato e non doppia);

Modalità 4: come vendere una casa con un agente immobiliare abusivo (sconsigliato)

modi-per-vendere-casa-Homesell.it

Eravamo titubanti  nello scrivere questo paragrafo, ma nella pratica anche questa (purtroppo) è una modalità per vendere casa.
Un agente immobiliare “abusivo” utilizza il passa parola per trovare un acquirente per la tua casa. Nulla di male, perché in fondo chiunque può aiutarti (giustamente) a trovare l’acquirente.
Puoi chiedere al tuo amico barista, al geometra, all’amministratore condominiale e via dicendo e un aiuto per il proprietario è sempre grato quando si tratta di trovare l’acquirente.
Il problema si manifesta quando questa persona chiede un corrispettivo economico (ovviamente non fatturabile).
Questo aiuto si trasforma inevitabilmente in una “mediazione abusiva”. Purtroppo le leggi tutelano relativamente  poco gli agenti immobiliari regolari dalla concorrenza degli abusivi. Infatti andrebbero segnalati e di frequente non è sufficiente. Un agente abusivo non ha ne requisiti ne responsabilità professionali e neppure un’assicurazione professionale.

 

Il danno economico nazionale


C’è differenza tra essere aiutati grazie al passa parola o retribuire economicamente qualcuno che non è professionista.
Si stima che il danno economico derivante da questa prassi, ogni anno, produca un mancato indotto nelle casse dello stato compreso tra 750 milioni fin oltre 1 miliardo di euro.
Ci sono ovviamente persone che hanno un certo numero di conoscenze soprattutto nel settore immobiliare (tecnici, amministratori di condomini ecc) ed altri che invece possono comunque essere di aiuto perché sono in contatto con molte persone ma in maniera più generica (parrucchieri, baristi e via dicendo) e utilizzare il passa parola è lecito.
Ma attenzione alla mediazione abusiva. Comunque vediamo i vantaggi e gli svantaggi.

Vantaggio con agente abusivo

  • passa parola.

Svantaggi con un agente abusivo

  • nessuna garanzia professionale;
  • visibilità limitata (sia online che offline);
  • hanno comunque un costo;
  • e in caso sarebbe un pagamento irregolare;
  • suscettibili di denuncia e segnalazione;
  • ecc.

Confronto tra le 4 modalità precedenti

Confronto tra le modalità per vendere casa

aiuto visibilità acquirenti pronti comodità rischi svantaggi vantaggi costi
senza agenzia 0/10 limitata bassa probabilità 0/10 medio-alti 8/10 2/10 nessuno
con agente abusivo 3/10 bassa poco probabile 3/10 medio-alti 7/10 3/10 medio-bassi
agenzia tradizionale 8/10 media + prob. 7/10 medio-bassi/bassi 3/10 7/10 medio-alti/alti
agenzia online 8/10 media/media-alta + prob. 7/10 medio-bassi/bassi 1/10 9/10 bassissimi

capitolo 4

La permuta come alternativa alla vendita

permuta casa con agenzia immobiliare HomeSell.it

La permuta può essere definita come il baratto. Si cede un bene per riceverne un altro, senza scambio di denaro.
Quando la permuta è definita “pura” significa che lo scambio avviene solo tra due o più beni, senza ulteriori conguagli economici. Viceversa, a volte il valore dei beni scambiati non è uguale e in questi casi è necessario compensare mediante un conguaglio. Potresti voler trovare una casa più grande fuori dal centro e permutarla con qualcuno che ne cerca una più piccola in centro se i requisiti sono compatibili.
Si tratta evidentemente di un mercato meno florido rispetto alla classica compravendita, d’altra parte, questa tipologia di scambio di beni porta con se anche interessanti vantaggi.
Ad esempio vantaggi economici (non c’è necessità di richiedere un mutuo risparmiando gli interessi, l’imposta di registro è unica e l’atto notarile anche).

Se vuoi approfondire l’argomento, puoi leggere l’articolo che trovi a questo link.

capitolo 5

5: Opinione personale

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In questo breve paragrafo, voglio darti la mia opinione personale riguardo a come vendere casa. Sono stato agente immobiliare per diversi anni e personalmente tra le difficoltà maggiori che ho riscontrato ti confido che sono proprio le aspettative. Nel senso che le aspettative se sono troppo alte (ad esempio l’aspettativa di vendere casa velocemente, al prezzo che desideriamo o alla persona che desideriamo o ancora pensare che vendere casa sia facile) scontrandosi con la realtà dei fatti possono causare frustrazione.
In conclusione, ci sono dei fattori suoi quali puoi intervenire ed è bene che ci pensi in anticipo, altri fattori esterni invece sui quali non puoi intervenire.

I fattori sui quali puoi intervenire sono:

  • la tua motivazione di vendita;
  • il professionista al dal quale farsi aiutare;
  • il prezzo richiesto;
  • le tempistiche entro cui si vuol vendere;
  • la presentazione dell’immobile;
  • lo stato di fatto e la regolarità urbanistica;
  • la verifica dei documenti;

Ci sono invece altri fattori sui quali non puoi intervenire, come:

  • la posizione dell’immobile;
  • la vicinanza ai servizi;
  • la salubrità del quartiere
  • ecc

Può sembrare “banale” ma è necessario che focalizzi la tua attenzione su ciò che puoi influenzare. Inoltre ascolta le opinioni dei potenziali acquirenti che vengono in visita o degli agenti immobiliari, perché possono essere ottimi suggerimenti. Ricordati che la maggior parte delle case rimangono invendute per mesi, altre per anni e altre ancora non verranno mai vendute.
Segui i suggerimenti che hai letto fin ora se vuoi davvero riuscire a vendere casa.

capitolo 6

6: Risorse utili per vendere l’appartamento

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Risorse per valutazione immobiliare online

Puoi fare una valutazione immobiliare online a questo link. Il vantaggio è che in 3 minuti è pronta e con molte interessanti informazioni riguardanti il mercato della tua zona. D’altra parte, proprio perché è online potrebbe in alcuni casi non essere sempre precisa. Se invece vuoi sapere come valutare casa in modo accurato, leggi questo articolo.
Ad ogni modo per valutare casa ti suggerisco di evitare gli errori che trovi in questo articolo.

Tabella di calcolo metratura commerciale

Puoi trovare la tabella del calcolo della metratura commerciale direttamente a questo link.

Siti immobiliari

Se stai cercando i migliori siti immobiliari sui quali fare il tuo annuncio, dai un’occhiata all’elenco a questo link.

Come vendere casa
Matteo Signorotti

Matteo Signorotti

Agente immobiliare dal 2015, ha lavorato per le più conosciute società del settore.