Se vuoi riuscire a vendere la multiproprietà immobiliare, potresti riuscirci seguendo qualche semplice trucchetto, anche se non sempre il risultato è assicurato. Siccome però la multi proprietà è un termine che viene abbastanza di frequente confuso, facciamo prima di tutto un po’ di chiarezza.
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Definizione di multiproprietà immobiliare
Con il termine “multiproprietà” si intende che più persone sono proprietari dello stesso immobile ma in un periodo diverso dell’anno.
Si tratta di un contratto atipico non regolamentato ma comunque possibile stipulare. Normalmente siamo abituati a pensare che il proprietario di un immobile sia tale per un tempo indefinito mentre in questo caso le cose sono differenti. Ciò che cambia con la multiproprietà immobiliare è che entra in gioco il fattore “tempo”, prevedendo così che si diventa titolari solo per un periodo limitato ma ciclico. Come vediamo meglio tra pochissimo, si tratta di un diritto che non è da confondere ne con la comproprietà ne con il time sharing.
Al pari di un altro diritto reale è possibile vendere la multiproprietà, affittarla, donarla e ipotecarla. Si tratta di una tipologia di proprietà diffusa soprattutto nel settore turistico. Ad esempio, se vuoi possedere una casa in Sardegna ma solo durante il periodo estivo puoi diventare titolare a tutti gli effetti dell’immobile nei mesi estivi. Il resto dell’anno l’immobile rimane in capo ad altri proprietari.
Ovviamente è necessario stipulare il contratto di fronte al Notaio, in quanto è completamente diverso dall’affitto. Il multiproprietario di un immobile deve anche sostenere i coti delle spese ordinarie e straordinarie (assieme agli altri multiproprietari).
Quindi le eventuali spese di amministrazione andranno saldate per il periodo in cui si è proprietari della casa. Infatti i costi a carico dei proprietari sono quelli di una classica proprietà, suddivisi nell’arco temporale di riferimento. Sarà quindi necessario dividere le spese di ordinaria e straordinaria manutenzione, le imposte immobiliari e le eventuali spese di amministrazione.
Differenza tra comproprietà e multiproprietà
Ciò che differenzia la multiproprietà dalla comproprietà è che nel primo caso tutti i possessori sono titolari dello stesso bene nello stesso momento. Mentre nel secondo caso in momenti diversi. Il significato del termine esprime quindi una tipologia di proprietà immobiliare che persiste in un preciso lasso temporale con inizio e fine. Ad esempio per il mese di gennaio, o per due settimane di agosto e via dicendo.
Ad esempio il Signor Verdi è comproprietario di una casa in Sardegna da luglio a settembre. In pratica è un vero e proprio turnover di titolari che si danno il cambio durante l’anno.
Differenza multiproprietà e time sharing
Invece rispetto la differenza con il time sharing è che quest’ultima soluzione propone il possesso dell’immobile senza diventarne proprietario. Quindi se con la multiproprietà diventi titolare, con il time sharing immobiliare non sei titolare ma hai diritto a possedere, utilizzare ed occupare l’immobile anche per il medesimo lasso temporale.
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Come fare per vendere la multiproprietà
Adesso che abbiamo definito esattamente cos’è la multiproprietà e cosa comporta, vediamo come fare per venderla. Il problema maggiore ovviamente è che si ha a che fare con un mercato ridotto. La soluzione sta quindi nel cercare persone il più possibile interessate non tanto all’immobile quanto all’ubicazione. Infatti in genere chi compra questa soluzione lo fa per non assorbire tutti i costi derivanti dall’acquisto di una seconda casa e sfruttare un’immobile durante il periodo di vacanza.
Come mostrato da Google Trend nell’immagine sottostante la vendita della multiproprietà è una sotto categoria della vendita immobiliare e riveste molta meno importanza.
Valore economico
E’ difficile stabilire il valore economico della multiproprietà, in quanto la valutazione non funziona nel modo classico. Si parte sempre dal valore dell’unità immobiliare nel complesso, ma è poi necessario dividere le quote durante il periodo dell’anno. Quindi varia al variare della richiesta, maggiore è l’interesse di possedere l’immobile durante un determinato periodo e maggiore è il valore.
Il prezzo per vendere la multiproprietà è determinato in base al valore dell’immobile suddiviso nelle 52 settimane contenute nell’anno. Le settimane più richieste saranno quelle più care mentre le meno richieste saranno le più economiche. Ad esempio la seconda e terza settimana di agosto avrà un costo maggiore rispetto alla prima e seconda settimana di dicembre se si tratta di una multiproprietà al mare.
Documento informativo per vendere la multiproprietà
Se vuoi vendere la multiproprietà devi assicurarti di offrire una comunicazione trasparente sin da subito ai potenziali acquirenti. Devi necessariamente prevedere e rilasciare un documento informativo, nel quale vengono stabilite a priori le regole e la divisione delle spese. Qualsiasi modifica a tale documento dev’essere tempestivamente dichiarata al potenziale acquirente e dallo stesso accettata, fermo restando il diritto di recedere. Diventa quindi indispensabile fornire tutte le informazioni del caso e far comprendere all’acquirente come funziona la multiproprietà.
- estremi identificativi dell’unità immobiliare;
- stato di conservazione;
- eventuali spese aggiuntive;
- dispersione energetica;
- quali servizi sono gestiti da terzi (pulizia del giardino, mantenimento della piscina e via dicendo);
- eventuali spese di amministrazione;
- durata;
- periodo in cui viene concessa la multiproprietà;
- diritto di recesso
Il potenziale acquirente dev’essere messo nella condizione di comprendere in maniera chiara, comprensibile e sufficientemente accurata tutte le informazioni. Infine tali informazioni devono essere scritte in italiano e in una delle lingue in cui l’acquirente risiede purché si tratti di una lingua riconosciuta dell’Unione Europea.
Rivolgiti ai turisti attraverso il passa parola
Molto probabilmente le persone potenzialmente più interessate alla tua offerta sono proprio i turisti che ogni anno con una certa costanza si recano in villeggiatura nei dintorni. Potresti quindi trovare un modo di intercettare coloro che frequentano gli alberghi del posto o meglio ancora gli appartamenti. Quest’ultima soluzione offre un target molto ristretto ma mirato, e in fondo può essere una valida alternativa invece che spendere denaro in un affitto ogni anno.
Sfrutta gli annunci online e offline
I normali canali online come Immobiliare.it, Idealista.it e Casa.it sono specializzati negli annunci immobiliari ma specialmente in quelli di vendita tradizionale. Il mio suggerimento in questo caso è quello di fare un annuncio sia su questi portali che anche sul sito di Subito.it che ha proprio una sezione dedicata per vendere la multiproprietà.
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Un altro suggerimento è quello di creare volantini o materiale cartaceo disponendolo in modo tale che il turista lo possa vedere. I posti migliori sono quelli più frequentati e anche quelli di passaggio ma meglio se a piedi.
