Come vendere casa passo a passo

In questa pagina trovi la guida attraverso la quale ti spiego passo a passo come vendere casa.
Se vuoi davvero vendere casa sei nel posto giusto.

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Sommario

Ti anticipo che questo articolo ha molti contenuti informativi. Lo abbiamo scritto proprio con l’intento di offrirti una panoramica generica e completa su come vendere casa.
Alla fine del capitolo, trovi altri riferimenti per approfondire tutti gli aspetti che riguardano la vendita immobiliare.

Indice articolo

  1. La tua motivazione;
  2. Le 4 modalità per venditere casa
    – senza agenzia
    – agenzia tradizionale
    – con  agenzia online;
    – tramite mediatore abusivo
    – confronto tra le 4 modalità
  3. Vendere casa step per step
  4. L’alternativa alla vendita: la permuta
  5. Opinione personale;
  6. Risorse utili per vendere casa
  7. Commenti

 

Se sai già come fare per vendere casa, accedi ai video specifici, nei quali approfondiamo gli argomenti tecnici.

Premessa: chi sono e perché ascoltarmi

Mi chiamo Matteo Signorotti, sono il fondatore di HomeSell.it (agenzia immobiliare online) e sono stato un agente immobiliare da diversi anni.
Il mio scopo oggi è quello di aiutare le persone a vendere casa risparmiando tempo e denaro. Questo perché, dietro la vendita di una casa c’è sempre una forte motivazione da parte del venditore.
Infatti la casa non è un oggetto qualunque e liberarsene per alcune persone non è semplice e volte c’è un vero e proprio legame emotivo.
In questo articolo trovi tutte le informazioni necessarie a vendere casa e se vorrai potrai accedere gratuitamente ai video di approfondimento.

capitolo 1

1: La tua motivazione

Ebbene si, forse ti stai chiedendo cosa centri, ma parte tutto dalla tua motivazione. Quindi ecco la prima cosa a cui ti suggerisco vivamente di rispondere.
Perché vendere casa? I tuoi intenti sono concreti oppure ti approcci al mercato unicamente con grandi pretese?

In genere i motivi per cui le persone vendono casa sono quelli che elenco di seguito. Alla base c’è una buona motivazione, altrimenti è difficile liberarsi facilmente della propria casa.
Eppure, nonostante possa sembrare strano, non tutte le persone che mettono la casa in vendita sono spinte da una buona motivazione. E i dati lo confermano.
Non per niente, in Italia ci sono circa 3,5 o 4 milioni di annunci immobiliari di case in vendita ma le compravendite effettive sono poco più di mezzo milione all’anno.
Quindi in media si vende 1 casa ogni 8

Ecco perché vendere casa:

  • Ti serve una casa più grande;
  • Ti serve una casa più piccola;
  • Cambi città;
  • Vuoi fare investimenti con il ricavato;
  • La casa ti è pervenuta in eredità ma è un costo e non vuoi tenerla;
  • Ti trasferisci all’estero;
  • Si trova in un quartiere troppo distante dai servizi o dal lavoro;
  • Per altre questioni familiari;
  • Ti servono soldi;
  • Problemi di salute;
  • Il quartiere non è sicuro;

 

Non sempre mancano gli acquirenti

Gli acquirenti ci sono, sopratutto nelle grandi città e nelle aree limitrofe ai servizi.
Inoltre per questioni di cultura e tradizione, ancora oggi in Italia si preferisce acquistar casa piuttosto che rimanere in affitto.
E ciò dipende dal fatto che il denaro di frequente l’affitto viene percepito come “cattivo investimento”. Non che sia per tutti così, benché per una buona parte delle persone lo è. L’acquirente manca principalmente quando la richiesta di prezzo è troppo alta o il prodotto offerto non rispecchia le esigenze (ad esempio a causa dello stato di conservazione).
Ma anche quando la casa è in periferia oppure in quartieri poco salubri o comunque molto distante dal centro e dai servizi allora trovare l’acquirente può risultare difficile.
Tutt’altra cosa invece, quando la casa proposta rispecchia le esigenze dell’acquirente è tutto più facile. Si riducono sia i tempi di vendita che lo sconto di prezzo durante le trattative.

Quindi, torniamo alla domanda di origine. Come vendere casa?

Vediamo la differenza tra chi ha motivazione a vendere e chi ne ha poca

Chi vuole veramente vendere casa (e la vende davvero)

Documenti“Ho tutti i documenti pronti”
APE“Ho già fatto fare la Certificazione energetica”
Relazione Tecnica
“L’ho fatta fare”
Prezzo di vendita“Meno di un tot non scendo, ma vediamo le proposte”
Ricerca acquirentisi dimostra attivo e volenteroso di essere aiutato nella pubblicità
Presentazione dell’abitazionetende a fare in modo che la casa sia ben presentabile

Chi ``vorrebbe`` vendere casa (ma non la vende)

Documenti“Se arriverà il cliente cercherò i documenti”
APE“Aspetto di trovare l’acquirente”
Relazione Tecnica
“Cos’è? Ah ma non serve la mia casa è a posto”
Prezzo di vendita“Se trovo chi dico io bene altrimeni niente”
Ricerca acquirentiInvia una piantina per mail e invita l’agenzia a portare i suoi clienti
Presentazione dell’abitazioneAnche se c’è cattivo odore e bassa luminosità, poco cambia

Ho voluto mostrarti questo confronto per farti capire al volo la differenza di approccio verso il raggiungimento del risultato desiderato. Nella sostanza c’è chi vorrebbe vendere casa e chi vuole.
Tant’è che maggiore è la motivazione alla vendita maggiori sono le proabilità di riuscirci. E tu, perché vuoi vendere casa? Sei spinto/a da una buona motivazione o parti già indeciso/a nel da farsi?

Vien da se che se vuoi vendere casa facendoti aiutare da un’agente immobiliare, quest’ultimo percepisce con quale motivazione ti approcci.
E credimi, anche il suo impegno varia in base a quanto tu sia motivato a vendere. Per nessun agente immobiliare è opportuno avere a che fare con chi dice di voler vendere casa ma alla fine poco gli interessa.
E la tua motivazione di vendita è ancor più importante se vuoi vendere casa privatamente (vediamo meglio in seguito) perché devi rimboccati le maniche (e non è una passeggiata).
Ora, dando per scontato che vendere casa richiede impegno (o da parte tua o da parte di un agente immobiliare), la domanda alla quale dovresti darti subito una risposta è:

“Come cambierà in meglio la tua vita una volta che avrai venduto casa?” Oppure
Cambierà in peggio la tua vita se non venderai casa?

Se percepisci che per te è importante allora sei nel posto giusto. Ti guido passo per passo su come vendere casa.

capitolo 2

2: Le 4 modalità per vendere casa

Bene, se come detto prima sei davvero motivato/a vediamo subito come vendere casa.

Partiamo dalle 5 modalità su come vendere casa:

  • Senza agenzia (da privato);
  • Con agenzia immobiliare tradizionale;
  • O con l’agenzia immobiliare online;
  • Vendere casa velocemente;
  • altrimenti con mediatori abusivi (ma te lo sconsiglio)

Vediamo le 4 modalità di come vendere casa.

Modalità 1: come vendere casa senza agenzia

come-vendere-casa-senza-agenzia HomeSell.it

Risparmiando i costi di provvigione dell’agenzia immobiliare ovviamente che c’è maggior margine di trattativa con l’acquirente. Certo si tratta di uno svantaggio importante.
In fin dei conti vendi per realizzare una cifra economica e frequentemente la provvigione richiesta dall’agenzia immobiliare non è in linea con il valore percepito del cliente. Proprio per questo motivo, circa 4 persone su 10 vogliono vendere casa privatamente.
D’altra parte c’è da tenere in considerazione che i costi di un’agenzia immobiliare tradizionale sono elevati ed è per questo che necessitano di una doppia provvigione. Se vuoi saperne di più, leggi l’articolo a questo link.
Per quello che riguarda invece il vincolo di esclusiva, ne parliamo meglio nel prossimo paragrafo perché merita un approfondimento a se stante.

Linkare https://www.homesell.it/come-vendere-casa sottotitolo/

 

Certo è che se ti rivolgi ad un’agenzia immobiliare la quale ti fa mille promesse ma non ti porta alcun risultato, allora interrogati se hai scelto l’agenzia giusta.
Oppure chiediti se stai vendendo un prodotto per il quale è veramente difficile trovare il giusto acquirente o ancora se stai pretendendo un prezzo troppo alto.

E’ necessario su questo punto essere sinceri e chiedersi se è l’agente immobiliare che non si è impegnato per trovare l’acquirente, non ha utilizzato gli strumenti necessari e le conoscenze oppure se stai pretendendo troppo.
Da questo punto non si scappa, se la risposta è la seconda non c’è modalità di vendita che tenga. Se il mercato non è disposto a darti ciò che chiedi che tu voglia vendere con agenzia o senza, cambia poco o niente. Comunque, se vuoi saperne di più riguardo a come vendere casa senza agenzia immobiliare, leggi l’articolo a questo link.

Vantaggi nel vendere casa senza agenzia immobiliare

  • risparmio della provvigione;
  • miglior margine di profitto durante la vendita;
  • libertà da vincoli di esclusiva.

Svantaggi nel vendere casa senza agenzia immobiliare

  • difficoltà nella valutazione immobiliare;
  • maggior difficoltà nel trovare l’acquirente;
  • assenza di una rete di acquirenti già pronta ad acquistar casa;
  • difficoltà durante la trattativa;
  • esposizione a rischi ed errori;
  • scomodità

Suggerimenti per vendere casa da privato

Se vuoi vendere casa da privato, devi conoscere almeno i passaggi da fare.
Abbiamo scritto un articolo che elenca tutti i passaggi a questo link.

In breve, ti riassumo di:

  • verificare di avere tutti i documenti per vendere casa (trovi maggiori informazioni a questo link)
  • assicurarti che la casa sia conforme (vedi questo articolo) https://www.homesell.it/regolarita-urbanistica/
  • fai una corretta valutazione immobiliare (leggi questo articolo se vuoi sapere come valutare casa)
  • evita turismo indesiderato in casa, conosci con chi fissi l’appuntamento;
  • occhio alla proposta di acquisto, scrivila (se la accetti si traduce già in contratto preliminare, leggi questo articolo);
  • prepara la casa, valorizzala;
  • pubblicizzala nei giusti canali (ad esempio nei giusti siti immobiliari)

Ci sono davvero tante cose da conoscere se vuoi vendere casa privatamente.
Ma almeno, risparmi diversi soldini.
Ora vediamo come vendere casa sia con l’agenzia immobiliare tradizionale e sia con l’agenzia immobiliare online e facciamo un confronto.
Un sito immobiliare che ti suggerisco per vendere casa da privato è proprio casadaprivato a questo link.

Modalità 2: come vendere casa con l’agenzia immobiliare tradizionale

come-vendere-casa-con-l'agenzia-immobiliare-HomeSell.it

Cosa considerare per scegliere la giusta agenzia immobiliare?

Esperienza

Come in ogni professione è bene che ci sia dell’esperienza dimostrabile.
Anche se l’agenzia non si trova sul fronte strada o in pieno centro con grandi vetrine luminose anche durante la notte, l’esperienza puoi credermi ha maggior valore.
Ciò che conta non è il nome dell’agenzia ovviamente ma è la persona con la quale hai a che fare. Credimi quando ti dico che ci sono problematiche durante la trattativa e un bravo (o brava) agente immobiliare deve saperle gestire per il successo dell’operazione.
Se vuoi leggere alcuni approfondimenti riguardanti gli agenti immobiliari, ti invito a leggere quelli che trovi a questo link.

 

Vincoli di esclusiva

Come ti avevo anticipato poco fa, facciamo chiarezza una volta per tutte riguardo all’esclusiva di vendita immobiliare.
Se cerchi un valido approfondimento leggi questo articolo nel quale spiego più nel dettaglio vantaggi e svantaggi, invecese vuoi revocare l’esclusiva leggi questo articolo nel quale ti spiego come fare.

L’esclusiva è un accordo tra le parti che dev’essere equo.
Non può essere solo a vantaggio dell’agente immobiliare, altrimenti è nullo.
L’agente immobiliare deve impiegare concretamente risorse (pubblicità, conoscenze e via dicendo) affinché sia dimostrabile che chi vende casa ne riceva un beneficio. Inoltre è risaputo che l’esclusiva frequentemente comporta una penale qualora ci si volesse ritirare, ma è meno risaputo che la penale non può uguagliare la provvigione.
A sua volta, chi vende casa ripaga tale impegno attraverso una dimostrazione di fiducia, affidando appunto un incarico in esclusiva.
Quindi come in ogni cosa c’è un dare e avere.
Per quanto riguarda la durata dell’esclusiva, anche questo aspetto varia in base agli accordi.
Personalmente suggerisco che la durata sia un po’ superiore rispetto ai tempi medi di vendita di una casa simile alla tua nelle stessa zona.

 

Costo di provvigione

Ovviamente questo è un fattore importante nella scelta di un’agenzia. Come già sottolineato in precedenza, fa parte dello svantaggio di un’agenzia immobiliare tradizionale. Infatti con HomeSell.it non hai costi di provvigione perché siamo un’agenzia immobiliare online. Considera che un’agenzia tradizionale ha diversi costi:

  • affitto;
  • royalty (quelle che si pagano ai marchi di appartenenza);
  • segretaria (eventuale);
  • utenze;
  • pubblicità;
  • arredamento;

Insomma tutti quei costi in qualche modo vanno recuperati. Quindi con c’è poco da dire, con un’agenzia immobiliare tradizionale paghi quei costi quindi ti rimane un po’ meno dalla vendita.
Se vuoi approfondire il costo che ha un’agenzia immobiliare tradizionale, leggi questo articolo.

 

Visibilità pubblicitaria

Questo è un tema poco toccato ma molto caldo.
Devi sapere che ci sono due tipologie di clienti che entrano in un’agenzia tradizionale:

  • clienti generici;
  • clienti specifici

I clienti generici entrano perché chiedono alcune informazioni e lasciano richieste (contatto, nome e cognome, un’idea di ricerca e poco altro).
In genere sono persone che non hanno ancora una matura intenzione di acquisto ma sono nella fase di ricerca.
Ecco, con gli acquirenti generici c’è poca probabilità che fissato l’appuntamento di vendita riuscirai a concludere con una proposta.

I clienti specifici invece sono persone che sanno cosa stanno cercando e in genere entrano in agenzia perché hanno visto l’annuncio su alcuni portali immobiliari o social network. Ovviamente questi sono quella tipologia di clientela più apprezzata, perché sanno cosa cercano e frequentemente hanno anche un’idea se possono permetterselo.
Ora il punto è che gran parte degli acquirenti specifici fanno ricerche online con una cadenza di 2 o 3 volte a settimana.
E per loro non ha importanza quale sia l’agenzia immobiliare a cui rivolgersi, perché ciò che conta è che trovino quel che cercano.

Su 100 vendite, sai quante di queste vengono fatte grazie a clienti che entrano in un’agenzia perché erano di passaggio? Solo 4 cioè il 4%.
E lo dice una ricerca ufficiale condotta su un campione di migliaia di agenzie, se ti interessa la trovi a questo link.
Quindi, non è la vetrina dell’agenzia che ti aiuta veramente a trovare l’acquirente per la tua casa, ma un’agenzia che sia visibile online. Perché è online che iniziano e proseguono la maggior parte delle ricerche.
Ormai l’acquirente non si reca più in tutte le agenzie quando con il suo telefonino può vedere gli stessi annunci in pochi click e con la massima comodità.

Vantaggi nel vendere casa con agenzia immobiliare tradizionale

  • maggior facilità e accuratezza nella valutazione immobiliare;
  • migliori probabilità nel trovare l’acquirente;
  • presenza di una rete di acquirenti già pronta ad acquistar casa;
  • trattativa facilitata;
  • gestione di rischi ed errori;
  • maggior comodità

Svantaggi nel vendere casa con l'agenzia immobiliare tradizionale

  • costo;
  • vincoli di esclusiva (non sempre)

Modalità 3: come vendere casa con l’agenzia immobiliare online

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Vendere casa con l’agenzia immobiliare online è molto simile alla vendita con un’agenzia tradizionale ma con ulteriori vantaggi.
Anzitutto un’agenzia immobiliare online non è completamente digitale. Infatti dispone comunque di agenti immobiliari che si occupano di offrire una consulenza professionale diretta.
L’agenzia immobiliare online HomeSell.it è un’agenzia senza costi fissi quali:

  • Royalty,
  • Affitto dell’ufficio;
  • Utenze;
  • E via dicendo

Proprio l’eliminazione dei costi fissi permettono di abbassare i costi relativi al servizio e quindi a chi vende casa di risparmiare la provvigione. Se vuoi saperne di più riguardo le agenzie immobiliari online, leggi questo articolo.
Ad esempio, rivolgendoti ad HomeSell.it ricevi lo stesso servizio di un’agenzia tradizionale risparmiando la provvigione. I nostri agenti si occupano di seguire le esigenze degli acquirenti (infatti cercano la casa adatta alle loro richieste) ed è dagli acquirenti che vengono retribuiti.

Inoltre HomeSell.it utilizza strumenti e tecnologie che permettono di ottenere maggior visibilità online rispetto ad un’agenzia tradizionale.
A tutto vantaggio delle probabilità di vendita.

Per vendere casa, ricordati che i passaggi che seguono sono fondamentali:

  • Annuncio di qualità;
  • Qualità delle immagini alte;
  • Realtà virtuale;
  • Canali utilizzati specifici;
  • Controllo dei documenti per vendere casa;
  • Conoscenza dettagliata del mercato locale;
  • Valutazione immobiliare;
  • Individuazione del giusto acquirente;

Con un’agenzia immobiliare online risparmi i costi di provvigione e ottieni un aiuto concreto.

Vediamo i vantaggi e gli svantaggi di un’agenzia immobiliare online.

Vantaggi nel vendere casa con l'agenzia immobiliare online

  • maggior facilità e accuratezza nella valutazione immobiliare;
  • migliori probabilità nel trovare l’acquirente;
  • presenza di una rete di acquirenti già pronta ad acquistar casa;
  • trattativa facilitata;
  • gestione di rischi ed errori;
  • maggior comodità
  • consulente immobiliare dedicato (leggi questo link)

Svantaggio nel vendere casa senza l'agenzia immobiliare online

  • l’acquirente paga la provvigione (ma comunque al costo di mercato e non doppia);

Modalità 4: come vendere casa con un agente immobiliare abusivo

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Partiamo dal presupposto che ero titubante nello scrivere questo paragrafo, ma nella pratica anche questa (purtroppo) è una modalità per vendere casa.
Un agente immobiliare “abusivo” utilizza il passa parola per trovare un acquirente per la tua casa. Nulla di male, perché in fondo chiunque può aiutarti (giustamente) a trovare l’acquirente.
Puoi chiedere al tuo amico barista, al geometra, all’amministratore condominiale e via dicendo e un aiuto  per il proprietario è sempre grato quando si tratta di trovare l’acquirente.
Il problema si manifesta quando questa persona chiede un corrispettivo economico (ovviamente non fatturabile).
Questo aiuto si trasforma inevitabilmente in una “mediazione abusiva”. Purtroppo le leggi tutelano relativamente gli agenti immobiliari regolari dalla concorrenza degli abusivi. Infatti andrebbero segnalati e di frequente anche questo non è sufficiente. Oltre a ciò, un agente abusivo non ha ne requisiti ne responsabilità professionali e neppure un’assicurazione professionale. Non può quindi offrire alcuna tutela.
C’è differenza tra essere aiutati grazie al passa parola o retribuire economicamente qualcuno che non è professionista.
Si stima che il danno economico derivante da questa prassi, ogni anno, produca un mancato indotto nelle casse dello stato compreso tra 750 milioni fin oltre 1 miliardo di euro.

Ci sono ovviamente persone che hanno un certo numero di conoscenze soprattutto nel settore immobiliare (tecnici, amministratori di condomini ecc) ed altri che invece possono comunque essere di aiuto perché sono in contatto con molte persone ma in maniera più generica (parrucchieri, baristi e via dicendo) e utilizzare il passa parola è lecito.
Ma attenzione alla mediazione abusiva. Comunque vediamo i vantaggi e gli svantaggi.

Vantaggi nel vendere casa con un agente immobiliare ``abusivo``

  • passa parola.

Svantaggi nel vendere casa con un agente immobiliare ``abusivo``

  • nessuna garanzia professionale;
  • visibilità limitata (sia online che offline);
  • hanno comunque un costo;
  • e in caso sarebbe un pagamento irregolare;
  • suscettibili di denuncia e segnalazione;
  • ecc.

Confronto tra le 4 modalità precedenti

Confronto tra le modalità per vendere casa

aiutovisibilitàacquirenti pronticomoditàrischisvantaggivantaggicosti
senza agenzia0/10limitatabassa probabilità0/10medio-alti8/102/10nessuno
con agente abusivo3/10bassapoco probabile3/10medio-alti7/103/10medio-bassi
agenzia tradizionale8/10media+ prob.7/10medio-bassi/bassi3/107/10medio-alti/alti
agenzia online8/10media/media-alta+ prob.7/10medio-bassi/bassi1/109/10bassissimi

capitolo 3

3: Come vendere casa step per step

Adesso che hai le idee più chiare sulle 4 modalità per vendere casa, vediamo come procedere step per step.
A proposito, con quale modalità scegli di vendere casa? Fammelo sapere nei commenti a fondo pagina!!

Step 1: controllo dei documenti

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Ecco il primo compito. Rimedia i documenti per vendere casa, prima di trovare l’acquirente.
In tal modo, ti assicuri di avere tutto ciò che serve e assicuri anche l’acquirente riguardo la tua volontà di vendere e fare le cose per bene.
Inoltre è utile anche per te, per verificare la presenza di tutti i documenti ti permette di renderti conto se c’è qualcosa che ti manca.
Leggi l’atto di provenienza (ad esempio il rogito vecchio) nel quale già lì devono essere riportate utilissime informazioni.
In caso che la casa sia pervenuta per donazione (leggi questo articolo) assicurati di stipulare una dovuta assicurazione o che siano trascorsi almeno 10 anni.
In caso, sarebbe meglio siano passati 20 anni cosicché l’acquirente non avrebbe alcun rischio e le banche sarebbero tranquille nell’iscrivere ipoteca per la conclusione di un mutuo.

A proposito se la tua casa ha un’iscrizione ipotecaria, non preoccuparti si può comunque vendere, benché sarà necessario cancellarla.
In caso puoi approfondire come cancellare l’ipoteca leggendo questo articolo.

Riguardo ai documenti, oltre all’atto di provenienza, devi preparare l’agibilità/abitabilità, visure e planimetrie catastali, urbanistica (meglio se fai fare anche una Relazione Tecnica Integrata), titolo edificatorio, eventuale regolamento condominiale e relativo attestato del pagamento delle spese, documenti personali, eventuale rinuncia al diritto di prelazione (o scadenza dei termini), libretto della caldaia e degli impianti (se necessario). Comunque trovi la lista dettagliata dei documenti per vendere casa a questo articolo.

Step 2: verifica urbanistica

come-vendere-casa-urbanistica

Benché sia un argomento strettamente correlato con il precedente, può essere che tu abbia tutti i documenti della casa ma che ti accorga che ci sia una qualche difformità. Ad esempio una finestra dove non dovrebbe essere, un muro divisorio interno non segnato nell’ultimo progetto depositato in comune e via dicendo. Queste difformità possono creare un problema per l’acquirente quando è il momento di ottenere un mutuo dalla banca. Infatti le banche prima di concedere un prestito, fanno fare un sopralluogo da un perito (una terza parte estranea alla compravendita). Se quest’ultimo attesta una difformità, la banca può non rilasciare la delibera del mutuo. E la vendita salta. Prima che venga un perito a fare il sopralluogo, chiama il tuo tecnico e chiedigli di farti fare una Relazione Tecnica Integrata (a questo link trovi maggiori informazioni)
Se vuoi approfondire la regolarità urbanistica ti suggerisco di dare un’occhiata a questo articolo. Per quello che riguarda la regolarità catastale invece (clicca quì per maggiori informazioni), è allo stesso modo importante ma non è probatoria. Infatti tra urbanistica e catasto è l’urbanistica a determinare le caratteristiche tecniche, costruttive e di sicurezza dell’immobile. Quindi nonostante entrambe debbano essere regolari, fai verificare prima che lo stato di fatto sia conforme con l’ultimo progetto depositato in comune.

Inoltre verificare in anticipo lo stato di fatto della tua casa ti consente di ricevere una valutazione del valore precisa.

Step 3: valutazione immobiliare

come-vendere-casa-valutazione-immobiliare

Controllati i documenti e verificata la regolarità urbanistica e catastale, giunge il momento di fare la valutazione immobiliare. Esistono 5 diverse tipologie di valutazione (5 metodi di stima) e quella che interessa a te è quella chiamata per “valore di mercato“. Per eseguirla correttamente è necessario comparare almeno 3 case simili alla tua già vendute nelle immediate vicinanze non oltre 12 mesi precedenti.

Questo ti consente di avere un minimo di immobili comparabili tra loro per determinare il più probabile valore della tua casa. Se vuoi saperne di più riguardo la valutazione immobiliare leggi questi articoli.
Puoi fare una valutazione immobiliare online (ma ha dei limiti) o meglio ancora farti fare una valutazione professionale con un sopralluogo.
Ricordati comunque di chiedere da dove sono stati estrapolati i dati di comparazione.

Attenzione però a non fare gli errori nella valutazione immobiliare descritti a questo link.

step 4: valorizzazione

come-vendere-casa-valorizzarla-HomeSell

Se vuoi vendere casa velocemente senza svenderla, allora valorizzarla è un must. Ci sono diversi modi per valorizzare una casa, ma il primo in assoluto rimane la presentazione. Nel complesso la valorizzazione consiste nel mostrare al meglio i punti di forza della casa ed evitare grossolani errori. A proposito, per approfondire come vendere casa velocemente, leggi questo articolo.
Lo scopo è quello di coinvolgere i sensi (vista, olfatto e udito) di chi visita la casa. E’ un errore se durante la visita la casa si presenta disordinata, piena di oggetti un po’ ovunque perché è difficile avere la giusta percezione degli spazi. Inoltre si ricevono troppi stimoli visivi rischiando che alla fine della visita alle persone rimangono più impressi gli oggetti che gli spazi della casa. Allo stesso modo è un errore fare visite se ci fosse odore di chiuso o se ci fossero altre distrazioni come il televisore acceso. Questi sono errori facilmente evitabili. Ma quando si parla della valorizzazione estetica, allora a volte è necessario far intervenire un esperto.
Infatti in poco tempo è in grado di cambiare letteralmente aspetto alla casa. Questi professionisti si chiamano in gergo “home stager” e se vuoi saperne di più dai un’occhiata a questo sito oppure a quest’altro.

Step 5: visibilità

visibilità-immobiliare-HomeSell.it

La visibilità è a tutti gli effetti un fattore cardine. Se l’acquirente non sa che stai vendendo casa, allora come potresti trovare l’acquirente? Eppure, non a tutti fa piacere pubblicare un annuncio di vendita della propria casa. Potresti non avere piacere che le perone sappiano che tu stia vendendo casa forse perché non vuoi che si facciano certi pensieri o per altri motivi. Ma con una bassa visibilità è difficile che l’acquirente sappia che anche tu stia vendendo. Potresti voler utilizzare solo il passa parola, ma potrebbe non essere sufficiente. Questo dipende anche dalla tipologia di immobile che stai vendendo. Per alcuni immobili, è più efficace il passa parola, per altri invece vanno benissimo gli annunci sui siti immobiliari (se vuoi saperne di più clicca quì).
Questo dipende dall’acquirente target, in particolar modo dalle sue abitudini di ricerca. Tendenzialmente chi cerca casa inizia spulciando i vari siti immobiliari, e maggiore è la sua motivazione di acquisto e maggiore è la frequenza con cui controlla i vari siti. Delle volte si reca direttamente in diverse agenzie.

Step 6: scegli l’acquirente senza perdere tempo

vendere-casa-scegliere-l'acquirente-homesell-it

Una volta completati gli step precedenti, è ora di selezionare gli appuntamenti. Messa in vendita la casa, in genere entro i primi 20/30 giorni i “click” sui siti immobiliari da parte dei potenziali visitatori sono massimi. Questo perché l’annuncio è nuovo, quindi desta curiosità. Se la casa è in una zona che interessa e la richiesta economica è interessante le persone continueranno a chiamare anche dopo il primo mese. Ma non tutti hanno davvero intenzione di acquistare casa nel breve periodo e non tutti ne hanno la possibilità economica. Sono diverse le persone che prima di acquistare visionano ciò che c’è nel mercato.

Ma ciò che serve a te sono detti in gergo “acquirenti caldi“. Gli acquirenti caldi hanno necessità di acquistare casa preferibilmente da li a pochi mesi in avanti e si sono già informati riguardo la possibilità e i limiti entro cui possono accedere a prestiti. Motivazione e possibilità economica sono requisiti essenziali per poter acquistare casa. Quindi il mio suggerimento è quello di porre alcune domande atte a capire sin da subito se chi c’è dall’altra parte abbia questi requisiti. In caso contrario ti suggerisco di evitare di far vedere casa, perché risulterebbe essere una perdita di tempo e ci sono casi in cui non è sicuro far entrare perfetti sconosciuti.

Step 7: trattativa

vendere-casa-HomeSell.it

Una volta che il giusto acquirente ha visionato la casa è facile che possa farti una proposta di acquisto. La trattativa segue la regola del dare e avere. Acquirente e venditore in questa fase hanno interessi contrapposti.
Il segreto risiede nel far leva sulle emozioni primordiali dell’acquirente, in particolare piacere e dolore. Come si immaginerà l’acquirente nel vivere in quella casa, quale sarà il suo stato d’animo per tutto il tempo in cui ci vivrà? Come si sentirebbe se perdesse quell’occasione? In realtà queste due leve emotive svolgono un ruolo essenziale anche nel venditore.
Per questo che ho iniziato l’articolo chiedendoti qual è la tua motivazione di vendita?

Cosa puoi cedere all’acquirente in cambio del prezzo offerto e cosa invece no? L’acquirente può ricevere aiuto da genitori o altri parenti? Può offrirti in permuta altro?
Identifica quali sono i punti comuni di accordo e quali le divergenze. Concentrati sulle divergenze facendo piccole concessioni in modo tale da spingere anche l’acquirente ad avvicinarsi alla richiesta.
Ricordati non fare concessioni senza pretenderne altre in cambio. Una volta trovato l’accordo, è necessario scriverlo. Anche se è possibile stipulare l’atto di compravendita definitivo dal Notaio senza un aver prima stipulato il preliminare, ti suggerisco comunque di scrivere un contratto preliminare.

Step 8: contratto preliminare

vendere-casa-preliminare-HomeSell.it

Il contratto preliminare è un accordo tra due o più parti che anticipa il contratto definitivo. In genere è frequentemente utilizzato nelle compravendite immobiliari, dove le parti una volta trovato l’accordo, scrivono il prezzo, le tempistiche, le modalità di pagamento ecc, Attenzione non scrivere “due righe tanto per scriverle”, ma rivolgiti ad un Notaio. Il contratto preliminare è un aspetto molto importante e sbagliare una clausola può creare seri problemi (clicca quì per maggiori informazioni)
A questo link trovi un articolo dettagliato sul contratto preliminare. L’acquirente inoltre potrebbe voler depositare l’acconto prezzo dal Notaio e in caso fosse così non preoccuparti. Questo è normale ed è una tutela per l’acquirente. Se vuoi saperne di più leggi questo articolo.

capitolo 4

4: L’alternativa alla vendita: la permuta

come-vendere-casa-permuta

La permuta può essere definita come il baratto. Si cede un bene per riceverne un altro, senza scambio di denaro.
Quando la permuta è definita “pura” significa che lo scambio avviene solo tra due o più beni, senza ulteriori conguagli economici. Viceversa, a volte il valore dei beni scambiati non è uguale e in questi casi è necessario compensare mediante un conguaglio. Potresti voler trovare una casa più grande fuori dal centro e permutarla con qualcuno che ne cerca una più piccola in centro se i requisiti sono compatibili.
Si tratta evidentemente di un mercato meno florido rispetto alla classica compravendita, d’altra parte, questa tipologia di scambio di beni porta con se anche interessanti vantaggi.
Ad esempio vantaggi economici (non c’è necessità di richiedere un mutuo risparmiando gli interessi, l’imposta di registro è unica e l’atto notarile anche).

Se vuoi approfondire l’argomento, puoi leggere l’articolo che trovi a questo link.

capitolo 5

5: Opinione personale

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In questo breve paragrafo, voglio darti la mia opinione personale riguardo a come vendere casa. Sono stato agente immobiliare per diversi anni e personalmente tra le difficoltà maggiori che ho riscontrato ti confido che sono proprio le aspettative. Nel senso che le aspettative se sono troppo alte (ad esempio l’aspettativa di vendere casa velocemente, al prezzo che desideriamo o alla persona che desideriamo o ancora pensare che vendere casa sia facile) scontrandosi con la realtà dei fatti possono causare frustrazione.
In conclusione, ci sono dei fattori suoi quali puoi intervenire ed è bene che ci pensi in anticipo, altri fattori esterni invece sui quali non puoi intervenire.

I fattori sui quali puoi intervenire (o comunque influenzare) sono:

  • la propria motivazione;
  • il professionista al dal quale farsi aiutare;
  • il prezzo richiesto;
  • le tempistiche entro cui si vuol vendere;
  • la presentazione dell’immobile;
  • lo stato di fatto e la regolarità urbanistica;
  • la verifica dei documenti;

Ci sono invece altri fattori sui quali non puoi intervenire, come:

  • la posizione dell’immobile;
  • la vicinanza ai servizi;
  • la salubrità del quartiere
  • ecc

Può sembrare “banale” ma è necessario che focalizzi la tua attenzione su ciò che puoi influenzare. Inoltre ascolta le opinioni dei potenziali acquirenti che vengono in visita o degli agenti immobiliari, perché possono essere ottimi suggerimenti. Ricordati che la maggior parte delle case rimangono invendute per mesi, altre per anni e altre ancora non verranno mai vendute.
Segui i suggerimenti che hai letto fin ora se vuoi davvero riuscire a vendere casa.

capitolo 6

6: Risorse per vendere casa

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Risorse per valutazione immobiliare

Puoi fare una valutazione immobiliare online a questo link. Il vantaggio è che in 3 minuti è pronta e con molte interessanti informazioni riguardanti il mercato della tua zona. D’altra parte, proprio perché è online potrebbe in alcuni casi non essere sempre precisa. Se invece vuoi sapere come valutare casa in modo accurato, leggi questo articolo.
Ad ogni modo per valutare casa ti suggerisco di evitare gli errori che trovi in questo articolo.

Tabella di calcolo metratura commerciale

Puoi trovare la tabella del calcolo della metratura commerciale direttamente a questo link.

Siti immobiliari

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