Come valutare una casa

Ciao e benvenuto/a in questo articolo, nel quale parliamo di che come valutare una casa.
Se invece vuoi fare subito una valutazione immobiliare online della tua casa, clicca qui.

 

In questo articolo vediamo:

Le 5 tipologie di stima

Come descritto in seguito, esistono diverse tipologie di stime immobiliari, in relazione allo scopo.
Se vuoi vendere casa, la stima da utilizzare è quella del “valore di mercato”.

In questo caso per valutazione immobiliare, si intende il più probabile valore che la tua casa può spuntare durante una libera trattativa.

Dalla definizione, è subito evidente che si tratta di un valore probabile e non oggettivo e che la trattativa avviene nel libero mercato (pertanto ad esempio non in asta, in quanto il meccanismo di vendita adottato è diverso).

 

Le 5 tipologie di stime (o scopi di stima)

Il valore di un bene (quanto vale la tua casa) non è statico, ma dipende dallo scopo.
Infatti, tuo immobile può avere 5 valori differenti.

  • Il valore di mercato;
  • Valore di costo;
  • di trasformazione;
  • complementare;
  • e valore di surrogazione.

 

Valore di mercato

Si tratta del più probabile prezzo che il tuo immobile potrebbe spuntare durante una libera trattativa di compravendita. Ed è proprio questa la valutazione da seguire per chi vuole sapere come si valuta una casa.

Esempio pratico:
Se pensi che la tua casa valga 100.000 euro, allora è vero solo se qualcuno è disposto a pagare 100.000 euro per la tua casa. Diversamente sei libero/a di immaginare qualsiasi valore ma rimane pur sempre una fantasia.

 

Valore di costo

Si tratta del costo relativo alla creazione/costruzione del bene.
Ad esempio, la somma dei costi dello scavo, delle fondamenta, dei singoli mattoni e prodotti che costituiscono tutti insieme l’immobile.
Ovviamente il valore di costo differisce rispetto al valore di mercato.

Esempio pratico:
Il costo che ha il costruttore nel realizzare una nuova casa.

 

Valore di trasformazione

Il valore di trasformazione è la differenza tra il valore di mercato trasformato del bene ed il costo necessario per la trasformazione.

Esempio pratico:
Quanto vale la tua casa prima della ristrutturazione?
Secondo il valore della trasformazione , si parte dal valore della casa già ristrutturata e sottraendo il costo di ristrutturazione.

Valore complementare

Si tratta della differenza tra il valore di mercato del bene intero meno il valore di una parte esclusa.

Esempio pratico
Stime di indennità per espropriazione parziale.

 

Valore di surrogazione

Si tratta del valore di mercato di un bene che sostituisce il bene oggetto di stima.

Esempio pratico
Stime di impianti industriali

 

Ovviamente la stima più utilizzata nel mercato immobiliare è la stima di mercato.
Quindi, adesso, quando ti chiedi quanto vale la tua casa, sai che dipende dallo scopo della valutazione.

Se vuoi altre informazioni riguardo i valori di stima, leggi anche questo articolo.

Perché le valutazioni variano, al variare del professionista?

Frequentemente, se chiedi di farti fare una valutazione da un’agenzia immobiliare, una da un tecnico e ne fai una terza online, accade che i valori ottenuti siano diversi.
Un lieve scostamento è normale, ma se lo scostamento fosse troppo incisivo allora significa che per fare la valutazione sono stati adottati parametri diversi.

Come detto precedentemente, è importante partire dallo scopo della stima.
Per fare una corretta stima del più probabile valore di mercato, è necessario considerare, come parametro principale, altri immobili simili al tuo già venduti nella stessa zona. Utilizzando questo parametro, qualsiasi sia il professionista, riuscirà a fare una valutazione il quanto più vicina alla realtà.

Ci sono altri parametri che aiutano a migliorare la stima, come l’andamento del mercato di zona rivisti con particolari indici correttivi. Questi sono parametri matematici che aiutano a calcolare un’effettiva svalutazione o valorizzazione in base al piano, luminosità, metratura e via dicendo.
Un altro parametro, non determinante ma pur sempre utile, sono gli immobili simili in vendita nella stessa zona. Questo perché, tendenzialmente (anche se non sempre) l’acquirente prima di portare una proposta di acquisto, visiona più case possibili, comparandole l’una all’altra. Vien da se che se il tuo vicino di casa ne vende una molto simile alla tua, l’unica cosa che fa la differenza per l’acquirente è il prezzo richiesto ed ecco che in questa circostanza diventa un parametro utile.

Ovviamente un software di valutazione immobiliare online (lo trovi a questo link),  per quanti milioni di dati possa calcolare e decine di parametri possa tenere in considerazione, non ha ad oggi la possibilità di tenere in considerazione tutte le compravendite realmente avvenute. Quindi in alcuni casi i software possono non essere abbastanza veritieri. Sono tecnologie che richiedono ancora miglioramenti.

Se vuoi sapere come valutare una casa correttamente, segui le indicazioni di questo articolo oppure contattaci per una consulenza o un sopralluogo.

Come calcolare la metratura commerciale

Se vuoi utilizzare in modo semplice una tabella di calcolo per la metratura commerciale, clicca quì.

Come fare per fare una corretta valutazione immobiliare?
Per calcolare il valore di una casa è sempre necessario avere dei parametri di riferimento.
Il metodo più preciso è il cosiddetto “metodo di paragone” che consiste nell’individuare altre unità immobiliari simili vendute entro un limite temporale e nelle immediate vicinanze.
Ma anche questo non basta (leggi in seguito).

Per convenzione e comodità, viene spesso utilizzato il valore al mq.
Cioè viene diviso il prezzo di vendita per i mq commerciali di una data abitazione, individuando così il valore al mq.

Nel tempo, però, con il mutamento delle condizioni del mercato, non è più sufficiente calcolare il valore di una casa solamente considerando tale aspetto.

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I fattori da considerare per valutare casa

I fattori che oggi, in particolar modo che influenzano il valore sono:

– vicinanza ai servizi;
vicinato;
quartiere;
privacy e salubrità della zona;
– stato di conservazione dell’immobile;
– eventuali spese condominiali;
disposizione degli ambienti;
Prestazione energetica;

Questi sono aspetti molto importanti ai quali prestare attenzione che influenzano i valori dell’abitazione.

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Come valutare una casa

Tenuti conto le tipologie di stima e i fattori elencati precedentemente, per valutare una casa è necessario fare delle comparazioni. Non esistono dei valori assoluti. Infatti, per valutare una casa è sempre necessario fare dei paragoni rispetto ad altre case simili (meglio se nello stesso contesto/quartiere) vendute entro 6/12 mesi precedenti.
Quindi all’interno dello stesso quartiere dovrai tenere in considerazione le caratteristiche della casa, come il numero di camere, di bagni, la presenza di box auto, di giardino, la disposizione interna, l’affaccio esterno, la luminosità e via dicendo. Più sono simili le case già vendute con cui fai il paragone e più è veritiera la valutazione.
Ma se non sei in possesso di questi dati, come fare? Ad esempio se la tua casa fosse in campagna, o ancora non ci sono altre case simili alla tua vendute nello stesso quartiere?
In questo caso, dovrai comunque cercare dei termini di paragone ma anche conoscere il potenziale di spesa che un potenziale acquirente è in grado di offrire.
Questo è un altro dei motivi per cui è meglio farsi aiutare da chi conosce il mercato della tua zona e ha già una banca dati di acquirenti profilata. In questo caso contattaci.

Occhio ai soli valori OMI

Attenzione perché si tratta di un aspetto che può essere fuorviante.
I valori OMI che trovi direttamente a questo link dell’Agenzia dell’Entrate, sono parametri con un range massimo-minimo dei valori immobiliari nei diversi comuni nazionali.
Ma non vengono estrapolati in modo uniforme e vengono (in diversi comuni) “aggiustati” attraverso una serie di calcoli matematici. In pratica sono valori calcolati sul vano catastale e riadattati al metro quadro commerciale. Questo, in diversi comuni è frutto di confusione in quanto genera dati non veritieri. I software di valutazione online si basano su questi valori e per quanto possano essere precisi si basano su questi valori e in certe zone di alcuni comuni possono essere soggetti ad errori.Ad oggi la miglior scelta su come valutare una casa è proprio quella di effettuare una valutazione per “paragone”.

Per saperne di più su come vendere casa trovi l’articolo dettagliato a questa pagina.
Matteo Signorotti
di HomeSell.it-agenzia immobiliare online