come valutare casa

Come valutare casa per venderla con esempi e formule

Abbiamo scritto la guida completa su come valutare casa affinché sia un valido aiuto per chi intenda compravendere un immobile al giusto prezzo. Non ci soffermiamo solamente sulla formula matematica ma vedremo anche differenze, scopi, errori ed esempi che ti aiuteranno a comprendere come valutare un immobile in autonomia.

Frequentemente chi si rivolge ad un’agenzia immobiliare sembra che questa voglia abbassare il prezzo dell’immobile, facendo sorgere le obiezioni da parte del proprietario. Ma dove sta la verità? Con questa guida vogliamo fare chiarezza.

Il reale valore di un qualsiasi bene è il miglior prezzo che un acquirente è disposto a pagare.

Video d’esempio per valutare casa

Calcolatore del valore immobiliare

Premesse per valutare un immobile

La formazione dei prezzi

Il prezzo di mercato è l’incontro tra domanda e offerta e si crea in base alle diverse situazioni economiche presenti in quel momento. Domanda e offerta influenzano i valori: all’aumentare della domanda aumentano i prezzi nel breve periodo. Ma alla lunga l’eventuale aumento dell’offerta (ad esempio la presenza di nuove costruzioni) diminuisce i prezzi. Per questo motivo chi vuole vendere casa oggi non può aspettarsi una rivalutazione nel tempo, proprio perché ogni giorni l’offerta di prodotti in vendita è maggiore rispetto alla domanda.

come-valutare-un-immobile

Salvo casi particolari oggi l’offerta di case in vendita è maggiore della domanda. Per questo non ci si può aspettare una rivalutazione dell’abitazione nel tempo.

Affinché i prezzi tornino a salire è necessario diminuire la quantità offerta e magari aumentare il potere di acquisto. La formazione dei prezzi è un concetto importante da sapere per capire come valutare un immobile.

 

Cos’è il valore di mercato

Il valore di mercato è il più probabile prezzo che un bene può spuntare durante una libera contrattazione. Rappresenta quindi un dato certo e storico, un fatto avvenuto in quel mercato in un preciso momento.

Per libera contrattazione si intende una negoziazione in cui chi vende non si trova in difficoltà economica, cosa che diversamente porterebbe alla diminuzione dei prezzi. Inoltre per delineare il reale valore è necessario che il mercato sia liquido, cioè con volumi di compravendite adeguati. Diversamente infatti sarebbe impossibile delineare un valore corretto. Ad esempio se il tuo vicino ha venduto ad un prezzo inferiore rispetto al reale valore perché si trovava in difficoltà economica, quel valore non deve essere considerato per una equa contrattazione.

Il modo in cui viene attribuito il valore di un immobile dev’essere basato su un metodo solido, che prende spunto dal principio di ordinarietà. Sostanzialmente ci si basa sul confronto di beni simili nelle stesse condizioni. Se ad esempio vuoi valutare un appartamento simile a quelli già venduti, ma senza la pavimentazione, dovrai valutarlo come se fosse in condizioni ordinarie. E solo in seguito detrarre dal valore determinato il costo per l’installazione della pavimentazione.

Aggiunte e detrazioni

Nella formula di come valutare un immobile troverai anche le aggiunte e detrazioni. Si tratta di addizioni o sottrazioni relative ai miglioramenti o peggioramenti. Facciamo alcuni esempi.

Possono essere aggiunte tutto ciò che comporta un miglioramento del valore immobiliare:

  • la domotica;
  • cancello elettrico;
  • nuovi infissi;
  • impianti idraulico ed elettrico nuovi;
  • e via dicendo

Possono essere esempio di detrazioni tutto ciò che comporta un peggioramento del valore immobiliare:

  • spese condominiali arretrate;
  • necessità di interventi di tinteggiatura;
  • impianti da rifare;
  • e via dicendo

Come vedrai tra poco le aggiunte e le detrazioni vanno sommate o sottratte a fine della valutazione.

 

Differenza tra metodo comparativo e valutazione per coefficienti

I metodi estimativi sono molteplici e dipendono dallo scopo. Quello che interessa a noi è come calcolare il valore di una casa per comprarla o venderla e quindi dobbiamo distinguere i due metodi principali di stima.

La stima comparativa è quella più attendibile e veritiera. Si basa sulla comparazione di altri immobili simili al tuo e già venduti da poco nella stessa zona. Di contro però è necessario conoscere i prezzi reali di venduto e si tratta di dati a volta difficilmente reperibili (ma dopo vediamo dove trovarli).

Invece la valutazione per coefficienti è più facile e accessibile ma sicuramente meno attendibile. Puoi reperire i dati facilmente dal sito dell’Agenzia delle Entrate, moltiplicarli per i coefficienti correttivi trovando così la valutazione al metro quadro. Però non sempre sono attendibili come vediamo tra pochissimo.

 

Le fonti informative dove reperire i prezzi

Uno dei passi più difficili su come valutare casa è forse proprio quello di reperire i prezzi del compravenduto passato. Poco fa abbiamo visto che la stima migliore è quella per comparazione ma senza la conoscenza esatta dei prezzi di compravenduto non è possibile eseguirla. Qualora non dovessi trovare i prezzi dovrai basarti sui valori OMI e applicare i relativi coefficienti, scelta però meno qualitativa. Ecco dove puoi reperire le informazioni sempre nel rispetto della privacy:

  • chiedendo alle agenzie immobiliari (se te lo concedono);
  • presso altri operatori del settore a conoscenza dei valori reali;
  • presso i notai;
  • pubblicazione presso i giornali o riviste di settore;
  • sul sito di stimatrix.it (ma ad un costo non indifferente)
  • gratuitamente presso i valori dichiarati dell’Agenzia delle Entrate
  • in alternativa riferendosi ai valori OMI (ma meno precisi)*

*Benché i valori OMI siano molto utilizzati per la loro comodità di accesso, non sono adatti per una stima comparativa perché sono dati statistici. Similmente a come affermare che una persona di maggiore età normalmente è alta tra 150 cm e 190 cm. Statisticamente ci prende, ed è la stessa cosa con i valori OMI. Ecco perché bisogna apportare delle correzioni, cosa più facile a dirsi che a farsi.

 

Chi si occupa di fare le stime immobiliari

Questa guida vuole aiutarti a capire come valutare un immobile anche senza l’ausilio di un professionista, perché una volta capito il procedimento puoi farlo da solo. Però più ci si addentra in tematiche specifiche e più l’esperienza aiuta. Per questa ragione ci sono professionisti abilitati. Questi sono in genere periti immobiliari ed esperti del mercato di zona come i mediatori che se ne occupano quotidianamente. Se ti rivolgi ad una figura professionale ricordati sempre di chiedere quale metodo è stato utilizzato e di mostrarti i dati.

Come fare i calcoli

Adesso che hai le idee più chiare è il momento di vedere come fare. Abbiamo parlato prima della differenza dei due metodi, vediamoli entrambi. Partiamo dalla formula matematica che ci viene offerta dall’estimo immobiliare. Dopodiché procediamo con l’applicazione della stessa e vediamo alcuni esempi.

 

La formula matematica

La formula ufficiale derivante dall’estimo immobiliare per il calcolo del valore è la seguente: il valore è uguale alla sommatoria dei prezzi delle altre case diviso la sommatoria della superficie complessiva di tutte le case moltiplicata per la superficie della casa da valutare. Infine è necessario sommare o sottrarre le relative aggiunte o detrazioni. Vediamo la formula di come valutare casa con metodo comparativo:

Valore di mercato (metodo comparativo) = (valore al metro quadro x superficie) +/- aggiunte e detrazioni*

*Le aggiunte e le detrazioni sono quelle caratteristiche migliorative o peggiorative da sommare o sottrarre come ultimo passaggio.

Ti suggerisco sempre di utilizzare i valori dichiarati di compravenduto che puoi trovare sul sito dell’Agenzia delle Entrate. Ma qualora non fossero disponibili dovrai consultare quelli OMI, più facili da ottenere ma meno precisi. A questo punto però non si tratta più del metodo comparativo ma passiamo al metodo per coefficienti e quindi anche la formula cambia.

Valore di mercato (metodo dei coefficienti) =  [(valori OMI*coefficienti di merito) x superficie abitazione] +/- aggiunte e detrazioni

Tra breve faremo due esempi per valutare la stessa casa ma con i due diversi metodi e noterai una sostanziale differenza.

 

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Determinare il valore di un’abitazione nuova

Forse non ci hai mai pensato ma le nuove costruzioni, quelle cioè costruite entro i 10 anni precedenti, influenzano i valori di mercato e quindi a cascata quelli di tutti gli altri beni immobiliari limitrofi. Gli immobili nuovi adottano accorgimenti e tecnologie di costruzione che migliorano sia l’efficientamento energetico che la sicurezza sismica.

Per determinarne il valore l’impresa costruttrice dovrà conteggiare il costo di costruzione, quello dell’acquisto del terreno, della manodopera e del materiale. Inoltre deve tener conto il rischio d’invenduto e infine calcolarci il proprio ricarico. Tutto ciò ovviamente comporta che alla fine dei conti a parità di superficie un immobile nuovo costi di più dell’usato.

Se non trovi le quotazioni al metro quadro delle case nuove puoi tuttavia utilizzare quelle delle case ristrutturate. Ricordati comunque che in caso di necessità dovrai applicare le relative aggiunte o detrazioni.

 

Come valutare un immobile usato ma in buone condizioni

Quando invece si parla di immobili usati (come spesso accade) l’analisi del valore è più facile. Infatti è possibile basarsi su una lista di comparabili ben più ampia, specialmente nelle città. Si definisce una casa usata ma ancora in buone condizioni quando ha un’età compresa tra gli 11 e i 30 anni. Gli impianti e lo stile non sono ancora così vecchi e tutto sommato in buone condizioni anche se non aggiornati agli standard attuali.

Per valutare una casa usata quindi puoi partire dal prezzo del nuovo e sottrarre i relativi costi per le migliorie oppure compararla rispetto alle altre simili (come visto prima).

Ad esempio se un appartamento nuovo è stato venduto a 150.000 euro, allora puoi presumere che il valore di un appartamento molto simile e nello stesso quartiere sia lo stesso meno una moderata svalutazione.  Non è possibile applicare degli indici univoci perché variano caso per caso ma la svalutazione è di circa il 10/15%.

 

Come trovare il valore di una casa da ristrutturare

Come puoi immaginare è logico dedurre che la valutazione di un immobile da rifare debba tenere conto dei costi di ristrutturazione. Ma non è lineare, cioè la svalutazione che subisce una casa vecchia non è pari al solo costo che serve per portarla a nuovo.

Puoi dedurre i costi di ristrutturazione dal valore del nuovo ricavando in questo modo quanto vale una casa da ristrutturare, ma non è sufficiente. Infatti considera che frequentemente chi visita un immobile malmesso avverte una percezione sgradevole e questo comporta una svalutazione che supera i costi. Ecco perché in genere è difficile vendere un immobile da ristrutturare allo stesso valore di stima. La paura di dover investire denaro in costi di rifacimento non previsti svaluta ancor più l’unità immobiliare. La formula è la seguente:

Valore di una casa da ristrutturare = (valore al metro quadro x superficie) – costi di ristrutturazione 

Esempio di stima immobiliare

Se prima abbiamo visto teoria e formule, ora è il momento di fare esempi pratici. Facciamo finta di dover calcolare il valore di un appartamento ubicato in via Perugia e applichiamo i due metodi visti in precedenza (comparativo e analitico).

 

Esempio calcolo valore immobiliare con metodo comparativo

In prima battuta prepara una tabella e identifica l’ubicazione dell’immobile da stimare (in questo esempio sarà via Arcobaleno).
Dopodiché devi trovare almeno 3 immobili simili venduti da poco nella stessa zona. Particolare importanza, tra i fattori principali sono lo stato di conservazione, metratura, numero di camere e di bagni. Infine compila la tabella e trova il prezzo al metro quadro medio, come nell’esempio.

 

Immobile Ubicazione Stato Mq Camere Bagni Venduto a €/Mq
app. da valutare via Arcobaleno normale 88 2 2
appartamento via Arcobaleno normale 93 3 2 205.000 € 2.200/mq
appartamento via Sempreverde normale 75 2 1 183.000 € 2.450/mq
appartamento via Luna ristrutturato 69 2 2 185.000 € 2.680/mq
Valore €/mq € 2.440/mq

 

Adesso che hai i dati, puoi stimare che l’appartamento nell’esempio di 88 mq in via Arcobaleno ha un valore di circa € 215.000. A questo punto apporterai la somma o la sottrazione delle aggiunte e delle detrazioni. Rico0rdati che più sono simili i comparabili e migliore sarà la precisione della stima.

Se non disponi dei comparabili puoi trovarli sul sito dell’Agenzie delle Entrate al link dei valori dichiarati ma dovrai autenticarti telematicamente presso Fisconline/Entratel.

Vediamo ora invece l’esempio con lo stesso immobile ma attraverso il metodo analitico.

Esempio calcolo valore immobiliare con metodo analitico

Come detto in precedenza, il metodo analitico si applica qualora non è possibile utilizzare quello comparativo. Infatti questo metodo offre libero accesso ai dati statistici ma è anche più approssimativo.

In questo esempio devi utilizzare i valori OMI (fonte Agenzia Delle Entrate) andando a questo link e seguire le istruzioni. Troverai così due valori, uno di massimo e uno di minimo, che come detto sono numeri statistici. In seconda battuta devi quindi fare la media e applicare i coefficienti di merito.

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Immobile Ubicazione Stato Mq Massimo Minimo Media OMI
app. da valutare via Arcobaleno normale 88 € 2.700/mq € 2.000/mq € 2.350/mq

In questo caso è bene fare la media dei valori OMI in quanto lo stato di conservazione dell’immobile in esempio è normale. Successivamente si procede con l’applicazione dei coefficienti di merito (per la metratura, esposizione, piano, riscaldamento e via dicendo).

Semplificando in questo esempio alla quotazione media di € 2.350 applichiamo il coefficiente -0,5% relativo alla superficie trovando un valore di circa € 2.230/mq. Infine moltiplichiamo gli 88 metri per 2.230 ricavando un valore stimato di circa 196.000 euro complessivi.

Come vedi la valutazione al metro quadro varia al variare del metodo di stima utilizzato. Nel  nostro esempio ci sono ben 19.000 euro di differenza (215.000 – 196.000).

Errori da evitare

Non considerare le difformità

Il primo errore da evitare è non considerare le difformità. La maggior parte degli immobili, soprattutto datati hanno qualcosa che non va. Finché la difformità è lieve anche la valutazione si scosta di poco o nulla, viceversa con una difformità importante. Ad esempio un conto è che ci sia una veranda “smontabile”, un conto diverso è che ci sia un vero e proprio aumento di cubatura che renda l’immobile o parte di esso abusivo. L’errore sorge se nel valutare casa non conteggi queste spese.

 

Basarsi sugli “asking price”

Il secondo errore è basarsi sugli asking price (i prezzi richiesti degli altri annunci). Non basare la valutazione immobiliare su ciò che vedi sugli altri annunci in quanto il prezzo richiesto non è il valore corretto. Infatti il range di sconto tra il prezzo richiesto e prezzo di vendita può variare tra il 5% e il 30%. Come detto in precedenza servono dati certi. Basarsi sugli asking price è un errore fatale.

 

Comparabili non idonei

Il terzo errore è quello di considerare comparabili non prossimi all’immobile da stimare. magari in quartieri con dinamiche di mercato diverse, o tipologie di immobili diversi. Se valuti un appartamento devi compararlo ad altri appartamenti e la stessa cosa con le ville. Ma non puoi mischiare le cose perché esprimono quotazioni diverse.

Applicare i coefficienti di merito

Come visto in precedenza se utilizzi il metodo di stima analitico devi utilizzare particolari coefficienti di merito che servono a migliorarne la precisione. Conosciuti anche come coefficienti migliorativi o correttivi, sono nati dal provvedimento dell’Agenzia delle Entrate nel luglio 2007.

I moltiplicatori variano in base:

superficie dell’immobile;
– stato di conservazione;
piano d’ingresso;
esposizione;
riscaldamento

Rispetto alla valutazione per comparazione (che è sempre da preferire) l’applicazione dei coefficienti di merito è una alternativa. Si parte dai valori medi di mercato moltiplicati per i moltiplicatori correttivi (K) e infine per la superficie individuano così il valore dell’immobile. La formula è la seguente:

Valore OMI normale al mq = val OMI min + (Val OMI max – Val OMI min) * K

dove K è definito come coefficiente correttivo.

Torniamo al nostro esempio dell’immobile in via Arcobaleno di 88 mq con valore minimo è di € 2.000 e il massimo di € 2.700. Pertanto la formula con gli indici correttivi sarà la seguente: 2.000 + (2.700-2.000) * K. Come vedrai di seguito nella tabella dei coefficienti K dipende dalla superficie e dal livello del piano.

 

Tabelle dei coefficienti di merito degli immobili (fonte Agenzia Entrate)

 

Superficie Coefficiente (K)
fino a 45 mq 1
da 45 a 70 mq 0,8
da 70 a 120 mq 0.5
da 120 a 150 mq 0.3
oltre i 150 mq 0

 

Livello del piano Coefficiente (K)
seminterrato 0
terreno 0,2
primo 0,4
intermedio 0,5
ultimo 0,8
attico 1

 

Se vuoi scaricare la guida completa in pdf clicca su questo link.

Altri modi meno utilizzati per trovare il valore di una casa

Normalmente i metodi su come valutare casa sono quelli visti in precedenza, ma ve ne può essere anche un altro, cioè quello del calcolo indiretto grazie alla rendita d’affitto. Questo metodo è normalmente utilizzato dagli investitori, i quali hanno maggiore interesse nel valutare il ROI (ritorno dall’investimento).

Stima per capitalizzazione

La stima per capitalizzazione è calcolata sulla base della locazione di un immobile. Per valutare un immobile dal reddito di affitto, devi dividere il canone d’affitto annuale per il ROI annuo. Il ROI in questo caso è il ritorno annuale sul canone di locazione, cioè l’affitto mensile moltiplicato per dodici mensilità. la formula è la seguente:

Valore immobile = canone annuo/ROI

Ad esempio se stai affittando un appartamento bilocale al canone annuale di € 6.000 (€ 500/mese) suddividendolo per il ROI ne trovi il valore. Il ritorno sull’investimento però non è standard e dipende dai fattori che influenzano il valore dell’immobile. Consideriamo nel nostro esempio un ROI del 4,5%, ciò significa che il valore dell’appartamento è di € 133.333. Infatti € 6.000/0.045 = 133.333.

Ulteriori informazioni

Spero che ciò detto ti sia stato utile. Ma ci sono ancora alcuni approfondimenti da fare se vuoi conoscere esattamente come valutare un immobile. In particolare, è necessario approfondire lo stato di conservazione e lo stato di diritto. Potresti voler sapere come fare a valutare una casa nuova o come valutarne una da rifare. Oppure, quanto vale sul mercato un’appartamento attualmente affittato. In questi casi, il metodo della comparazione visto fin ad ora è sempre quello preferibile, ma ci sono ulteriori considerazioni da fare. Vediamole di seguito nello specifico.

 

Fattori che influenzano il valore

Ebbene addentriamoci nella tematica e vediamo come valutare una casa. Parliamo  dei fattori che influenzano il valore degli immobili nel mercato.

In particolare si tratta di fattori intrinsechi come:

  • metratura;
  • suddivisione degli spazi;
  • luminosità;
  • esposizione;
  • prestazione energetica;
  • stato di conservazione;
  • privacy;
  • vista esterna

ma anche fattori estrinsechi come:

  • salubrità dell’aria;
  • sicurezza del quartiere;
  • vicinanza ai servizi;
  • presenza di fermate dell’autobus;
  • presenza di centri commerciali vicini;
  • affaccio su strade chiuse o ad alta percorrenza;

Questi fattori influenzano in modo determinante il valore di un’abitazione ma non sempre è possibile calcolarne l’incidenza. Specialmente per i fattori che esterni sui quali non è possibile intervenire.

 

Quanto costa far valutare casa

Proprio per il fatto che l’individuazione del corretto valore immobiliare comporta tempo e conoscenze specifiche come abbiamo visto in precedenza, il costo di una valutazione immobiliare può essere tra 50 a 150 euro se fatte attraverso un perito o anche più se si tratta di perizie giurate. Diversamente invece, molte agenzie immobiliari offrono valutazioni gratuite ma meno dettagliate.

 

Le diverse tipologia di stime immobiliari

Il più probabile valore di mercato

Si tratta del più probabile prezzo che il tuo immobile potrebbe spuntare durante una libera trattativa di compravendita. In questo articolo abbiamo trattato nel dettaglio come valutare una casa per venderla, parlando proprio di questa tipologia di stima immobiliare.

Valore di costo

Si tratta del costo relativo alla creazione/costruzione del bene. In pratica sono la somma dei costi vivi, come lo scavo, la manodopera, i singoli mattoni eccetera. Ovviamente il valore di costo differisce rispetto al valore di mercato. Ad esempio il costo che ha il costruttore nel realizzare una nuova casa.

Costo di trasformazione

Il valore di trasformazione è la differenza tra il valore di mercato una volta che il bene è stato trasformato, meno il costo necessario per la sua trasformazione. Ad esempio, quanto varrà la tua casa dopo la ristrutturazione? Dal valore post ristrutturazione sottrai i costi per ottenere il valore di trasformazione.

Complementare

Si tratta della differenza tra il valore di mercato del bene intero meno il valore della parte esclusa, come avviene per le stime di indennità per espropriazione. Ad esempio mio padre è stato rimborsato per l’espropriazione di una parte terreno al fine della costruzione di un’opera pubblica.

Surrogazione

Si tratta del valore di mercato di un bene che sostituisce il bene oggetto di stima. Ad esempio le stime di impianti industriali.

 

Perché le stime immobiliari danno risultati diversi

Frequentemente, se chiedi a più professionisti qual è il valore della casa, ad esempio da un’agenzia immobiliare, da un tecnico e da un software di valutazione immobiliare online, i risultati ottenuti possono essere diversi.

Un lieve scostamento è normale ma se lo scostamento fosse troppo incisivo significa che sono stati adottati parametri differenti tra loro. Abbiamo visto che i dati da utilizzare per fare una valutazione immobiliare sono i prezzi degli immobili simili già venduti. La soluzione è chiedere a chi ha fatto la stima quali parametrie quale metodo i stima è stato utilizzato.

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