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Come tutelarsi quando si vende una casa

Se anche tu ti stai chiedendo a cosa fare attenzione e come tutelarsi quando si vende una casa, sei nel posto giusto. In questo articolo vediamo tutto ciò che c’è da sapere affinché la vendita della tua casa sia sempre al sicuro. Bene, bando alle ciance e iniziamo subito 😇

Vorresti fare una valutazione?

Niente acconto, solo caparra

Eccoci nella prima parte di questa guida che ti aiuterà a vendere casa in piena sicurezza. Partiamo dal primo suggerimento: accetta la caparra, non l’acconto.

Infatti al contrario di quel che si pensa, l’acconto dovrebbe essere restituito qualora l’acquirente si ritira, viceversa la caparra si perde. Per saperne di più sulla differenza, dai un’occhiata a questa guida.

Quindi ecco già subito il primo suggerimento che ti tutela almeno in parte: accetta solo caparra, non acconti. 😜

Tutelati grazie alla Relazione Tecnica Integrata

La Relazione Tecnica Integrata è un documento creato da un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere) che certifica lo stato di fatto dell’immobile e la relativa conformità o non conformità. Se vuoi sapere come tutelarsi quando si vende una casa, questa è tra le migliori soluzioni. Mettere in luce la conformità dell’immobile o eventuali problemi risalta la buona fede del venditore e la trasparenza di informazioni nei confronti del futuro acquirente.

L’acquirente di fronte a un giudice non potrà mai dire “non sapevo che la casa avesse un problema”, a patto che chi vende sia trasparente e mostri la relazione. Se vuoi approfondire l’argomento, puoi leggere questo articolo.

Eventuali abusi edilizi

L’abuso edilizio è una costruzione illegittima e irregolare o comunque illegale non consentita dall’ordinamento giuridico e priva di permesso di costruire. Come riportato anche da Wikipedia a questo link attraverso il condono o attraverso la regolarizzazione delle difformità. Infatti ci sono differenti tipologie di abusi edilizi più o meno gravi, come ad esempio una muro interno divisorio (non portante) abbattuto non è grave tanto quanto un aumento di cubatura dell’immobile (tipo con sopraelevazione o con l’aggiunta di un altra stanza).

Per tutelarti e risolvere questi problemi è necessario il sopralluogo e abilitato che ti saprà indicare le relative pratiche edilizie da attuare più il rilascio di una nuova Relazione Tecnica Integrata. Si tratta quindi di una spesa che va vista in ottica di investimento. 😇

Errori da evitare come malafede e raggiri

Caro lettore, ci è sembrato corretto riportare anche questo paragrafo proprio perché per tutelarsi quando si vende una casa, la cosa migliore da fare è evitare raggiri, truffe o dolo. Per quanto scontato sembri (e ovviamente ci auguriamo sempre che chi legga questo articolo sia in buona fede 😜) anche al giorno d’oggi sono tante le cause in atto per semplici “furbate” che di fronte ad un giudice appaiono ben diversamente.

Ad esempio, il fratello di un mio caro conoscente ha acquistato un’abitazione senza sapere che il tetto era letteralmente fradicio e pericolante. Il vecchio proprietario aveva mascherato tutto per bene e ritinteggiato il meglio possibile (nonostante ogni tanto avesse qualche nuova crepa qua e la). Da un giorno all’altro il trucco ha iniziato a cedere e il nuovo acquirente è dovuto per forza uscire di casa dal momento che era seriamente in pericolo. Al momento in cui sto scrivendo l’articolo, le parti sono in causa e l’acquirente ha diritto nel farsi rimborsare o comunque pretendere i danni causati dalla mala fede del venditore. Infatti se lo avesse saputo prima avrebbe probabilmente offerto un prezzo inferiore o non avrebbe acquistato.

Tutti i venditori fanno qualche miglioria qua e la per abbellire la casa e prepararla per la vendita. Voler aumentare il valore percepito dell’abitazione fa parte del gioco ed è una strategia che anche HomeSell.it valorizza la casa per spuntare un prezzo migliore alla vendita.

Ma nascondere un problema grave è tutt’altra cosa e il rischio di pagare danni ben maggiori rispetto ad un semplice sconto del prezzo è concreto. C’è un limite che finisce laddove ciò che si fa non è più etico.

Ad esempio, va bene rinfrescare la casa per renderla più accogliente ma se c’è un’infiltrazione di acqua che non è stata sistemata è necessario comunicarla. Ecco come tutelarsi quando si vende una casa: facciamo finta di essere noi stessi l’acquirente della nostra casa.

Quando si vende una casa cosa bisogna pagare?

Quando si vende una casa, ci sono alcuni costi che devi sostenere (ma solo se ricadi nei seguenti casi):

  • spese condominiali (amministratore, pulizia, ascensore ecc);
  • eventuali costi condominiali già deliberati;
  • certificazione energetica (se l’hai già, dura 10 anni);
  • pratiche edilizie (in caso di irregolarità);
  • eventuale adeguamento della regolarità catastale;
  • *accettazione tacita dell’eredità (qualora sia il tuo caso);
  • eventuale riscatto del diritto di superficie;
  • costi di chiusura del mutuo (qualora necessario);
  • eventuale IRPEF sulla plusvalenza**
  • relazione tecnica integrata (suggerito);
  • spese di trasloco del mobilio (se non accordato diversamente);
  • costo dell’agenzia immobiliare (con HomeSell.it risparmi);

Come detto poco fa, tutti questi costi non è detto che siano sempre presenti. D’altra parte, è sempre meglio tenere presente ogni eventuale costo aggiuntivo prima di concordare il prezzo di vendita.

 

* Riguardo l’accettazione tacita dell’eredità, devi sape che potresti ereditare sia crediti che beni qualora sussistano e in quest’ultimo caso andrebbero appunto estinti. 😳

** Se vendendo casa si ha un ricavo in quanto il prezzo di acquisto è inferiore a quello di vendita, sulla plusvalenza viene applicata l’aliquota IRPEF, in relazione al reddito. Si è esenti da tale imposta in caso di rivendita del bene proveniente da successione e al trascorrere dei 5 anni se si è acquistato come prima casa. Se si ha acquistato come prima casa e la si vuol rivendere prima dei 5 anni lo stato concede 1 altro anno di tempo per acquistare un’altra casa con le agevolazioni “prima casa”. Diversamente pretende il saldo delle agevolazioni precedenti più un ulteriore del 30% e gli interessi di mora.

Comunica all’inquilino il diritto di prelazione

Quando vendi una casa locata ad un inquilino, ricordati che quest’ultimo ha il diritto di esercitare una sorta di priorità all’acquisto. Tale diritto viene chiamato “diritto di prelazione”, per chiarimenti leggi la guida 

Ci sono casi particolari in cui l’inquilino ha una diritto di acquistare rispetto al libero mercato, ovviamente a parità di condizioni. Ma se non gli viene permesso di farlo allora può recarsi da un giudice, farti la stessa identica offerta di acquisto fatta in precedenza dall’acquirente e riscattare l’immobile. Questo ti causerebbe un problema (basti pensare se l’acquirente precedente abbia dovuto accedere ad un mutuo per acquistar casa) e potenziali danni. Onde evitare questi problemi quindi, tutelati comunicando all’inquilino di voler vendere casa attraverso un ufficiale giudiziario. Comunque trovi tutte le informazioni al link della guida precedente.

Proteggiti grazie alla visura ipotecaria

Nella visura ipotecale vengono riportati eventuali ipoteche sulla casa. Ovviamente se tu sei il proprietario nessuno meglio di te sa come stanno le cose, ma se vuoi essere tutelato al 100% e quindi poter sempre dimostrare la tua buona fede, quando stai per concludere con l’acquirente fagli vedere tramite una visura ipotecale aggiornata che è tutto ok e ricorda che se c’è un mutuo da chiudere, verrà chiuso contestualmente all’atto notarile. A proposito ti suggerisco la lettura di questo articolo.

Il concetto è sempre lo stesso: è la buona fede contrattuale la prima tutela. 😃

Prepara subito i documenti della casa

Tra gli ultimi suggerimenti di questa guida che ti aiuta a capire come tutelarsi per vendere casa, ricordati di preparare in anticipo tutti i documenti necessari per andare dal Notaio. Alla guida a questo link trovi l’elenco completo.

Come detto poco fa, cerca sempre di metterti nei panni dell’acquirente. Arrivare alla trattativa, magari con tanto di contratto preliminare ma con una serie di clausole (come ad esempio quella che la proposta di acquisto sarà valida solo una volta che ci saranno tutti i documenti conformi) mette sempre a rischio la trattativa. Quindi anticipa per essere sicuro che andrà tutto bene. 😃

Trascrivi l’atto dal Notaio

Il Notaio ha 30 giorni di tempo per trascrivere l’atto definitivo nei pubblici registri. Tuttavia, in genere il Notaio cerca di trascrivere l’Atto entro il più breve tempo possibile, questo per tutelare l’acquirente (e non il venditore). Infatti è il venditore che potrebbe accordarsi con una terza parte ed un nuovo compromesso di vendita, incassando un’altra caparra. La legge non tutela chi ha scritto prima il contratto preliminare, bensì tra due o più acquirenti chi lo ha trascritto prima (se vuoi approfondire ti suggerisco questo articolo).

Garanzia del costruttore a tutela della vendita immobiliare

Qualsiasi abitazione nuova ha una garanzia di 10 anni contro difetti gravi. I 10 anni partono dalla data di fine lavori e completamento delle opere edilizie.

Però appena scoperto il difetto,  si ha 1 anno per denunciarlo e 1 altro anno per avviare la causa contro il responsabile. In pratica hai 2 anni per far causa qualora riscontri vizi gravi entro 10 anni dalla fine lavori dell’unità immobiliare. Ricorda però che prima devi denunciare il difetto (il termine temporale si prescrive in 1 anno), dopodiché avviare la causa (1 altro anno di tempo).

Per i difetti non gravi non è prevista la medesima garanzia decennale e i termini entro cui è necessario procedere con la denuncia dei vizi è di 60 giorni.

Scrivi tutto nel contratto preliminare

Il modo migliore per tutelarsi quando si vende casa è proprio quello di scrivere un contratto preliminare completo di tutto. Anche se non è obbligatorio, l’atto notarile si baserà proprio su ciò che le parti avranno concordato nel contratto (detto appunto preliminare o compromesso di vendita). Se vuoi saperne di più sul compromesso per vendere casa, ti suggerisco la lettura di questa guida completa.

Oltre alle parti (acquirent e evenditore), alle unità immobiliari oggetto di compravendita (casa, garage, cantina), al prezzo pattuito e il termine temporale,  è meglio insirire anche le modalità di pagamento, l’eventuale caparra, le clausole per il mutuo, lo stato di fatto e di diritto delle unità immobiliari e qualsiasi ulteriore accordo.

Spero che questo articolo sia stato utile e che adesso sai meglio come tutelarti quando si vende una casa.

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