Compila i campi per ricevere una valutazione online gratuita

Perché è importante conoscere la valutazione economica?

come-si-valuta-una-casa

Conoscere il valore della propria casa è di fondamentale importanza, specialmente riguardo alle tempistiche di vendita. Se vuoi sapere come vendere casa velocemente, clicca qui.
Sicuramente se proponi la tua casa ad un prezzo troppo alto, spingerai l’acquirente a visionarne altre, senza neppure che quest’ultimo visiterà la tua.
Partire con una richiesta di prezzo più alta rispetto al valore effettivo di compravendita, è normale consuetudine. D’altra parte, attenzione a non spaventare troppo l’acquirente.

Sicuramente un prezzo in linea con i valori di mercato migliora le opportunità e velocizza la vendita, benché potrebbe lasciarti perplesso sulla possibilità di realizzare un maggior ricavo.
Per questo motivo, una giusta valutazione immobiliare è importante. Quindi andiamo per ordine e vediamo come si valuta una casa.

La metratura commerciale come punto di partenza

valutare-casa-metratura

La metratura commerciale è un parametro di riferimento molto utile nella valutazione di una casa. Certo non è l’unico parametro da considerare, però è tra i più importanti in quanto è oggettivamente riconosciuto in tutte le stime immobiliari. Rispetto alla metratura effettiva di un’abitazione quella commerciale viene moltiplicata per determinati indici. Ad esempio una casa di 50 mt quadri con un giardino di 100 metri quadri a prima vista avrebbe una metratura di 150 mq (50+100). Ma ha una metratura di 60mq commerciali, questo perché il giardino viene calcolato al 10%, quindi 50mq di casa + 10mq di giardino (che è il 10% di 100).
Per semplificarti le cose, abbiamo creato una tabella di calcolo automatica per la metratura commerciale a questo link.

Inoltre se vuoi conoscere tutti gli indici di riferimento della metratura commerciale o approfondire l’argomento, allora trovi tutto in questa guida.

Nel tempo, però, con il mutamento delle condizioni del mercato, non è più sufficiente calcolare il valore di una casa solamente considerando tale aspetto.Per calcolare il valore di una casa è sempre necessario avere dei parametri di riferimento. Il metodo più preciso è il cosiddetto “metodo di paragone” che consiste nell’individuare altre unità immobiliari simili vendute entro un limite temporale e nelle immediate vicinanze.

Come fare la valutazione della casa per comparazione

guida-valutare-un-appartamento-HomeSell.it

Quindi all’interno dello stesso quartiere dovrai tenere in considerazione le caratteristiche della casa, come il numero di camere, di bagni, la presenza di box auto, di giardino, la disposizione interna, l’affaccio esterno, la luminosità lo stato di conservazione e via dicendo. Più sono simili le case già vendute con cui fai il paragone e più è veritiera la valutazione.

Ecco un esempio di come valutare casa

ZONA STATO MQ CAMERE BAGNI VENDUTO A
€/MQ
Via Perugia buono 93 3 2 € 205.000 € 2.200/mq
Via Bologna buono 75 2 1 € 183.000 € 2.450/mq
Via Cattolica ristrutturato 69 2 2 € 185.000 € 2.680/mq
VALORE €/MQ € 2.440/mq

La tabella soprastante prende come esempio 3 case vendute in vie vicine, con almeno 2 camere da letto e in buone condizioni. I prezzi divisi per il numero di mq indicano il parametro “valore al mq“. La media di questi parametri indica il valore medio di un immobile con 2 camere da letto in buono stato di conservazione in quella zona. Questo è un esempio reale di come fare nella pratica una stima immobiliare. Ricordati che più gli immobili già venduti sono simili tra loro e più è efficace la valutazione. Attenzione però a non utilizzare gli asking price, cioè i prezzi richiesti. Non puoi fare una stima utilizzando i prezzi richiesti perché non sarebbe veritiera. Non è possibile fare una buona valutazione in base ai prezzi richiesti delle case in vendita ma servono i prezzi finali di compravendita.

Ma se non sei in possesso di questi dati, come fare? Ad esempio se la tua casa fosse in campagna, o ancora non ci sono altre case simili alla tua vendute nello stesso quartiere?
In questo caso, dovrai comunque cercare dei termini di paragone ma anche conoscere il potenziale di spesa che un potenziale acquirente è in grado di offrire.
Questo è un altro dei motivi per cui è meglio farsi aiutare da chi conosce il mercato della tua zona e ha già una banca dati di acquirenti profilata. In questo caso contattaci.

Come valutare un immobile applicando i coefficienti di merito

coefficienti-di-merito

Rispetto alla valutazione per comparazione (che è sempre da preferire) l‘applicazione dei coefficienti di merito è una buona alternativa quando non si hanno dati riguardo i prezzi degli altri immobili venduti. Ma si deve pur sempre partire da valori medi di mercato.

Si applicano coefficienti in base ai seguenti fattori:

superficie dell’immobile;
– stato di conservazione;
piano d’ingresso;
esposizione;
riscaldamento

 

Quindi, identificato il valore medio di mercato, i coefficienti correttivi vanno a correggere tale valore per migliorarne la precisione. Per applicarli si moltiplica il valore medio per il coefficiente.

Coefficiente supercicie immobile

Superficie Valore del coefficiente
fino a 45 mq + 10%
46 e 70 mq 0
71 e 120 mq – 5%
121 e 150 mq – 8%
oltre 1 150 mq – 10%

 

Coefficiente stato di conservazione

Stato di conservazione Valore del coefficiente
Da ristrutturare – 10%
Buono stato 0
Ristrutturato/nuovo + 10%

 

Piano d’ingresso

Piano d’ingresso
Valore del coefficiente senza ascensore
Valore del coefficiente con ascensore
Seminterrato -20% -20%
Piano terra -10% -10%
I° piano -10% -5%
II° piano -15% -3%
III° piano -20% 0%
Piani superiori al III° -30% +5%

 

Coefficiente di esposizione

Esposizione
Valore del coefficiente
Vista panoramica + 8%
Vista esterna + 5%
Vista interna ed esterna 0
Vista solo interna – 5%

 

Coefficiente di riscaldamento

Riscaldamento
Valore del coefficiente
Autonomo + 5%
Con contatore di calorie 0
Centralizzato – 5%

Occhio ai valori OMI

Valori-OMI-agenzia-entrate

Ora che ne sai di più su come si valuta una casa, c’è da fare un ulteriore approfondimento. Cioè attenzione ai valori OMI perché perché in certe zone di alcuni comuni possono essere fuorvianti. Si pensa che i valori siano quelli indicati ma non è così.

I valori OMI che trovi direttamente dell’Agenzia dell’Entrate, sono parametri con un range massimo-minimo dei valori immobiliari nei diversi comuni nazionali.
Ma non vengono estrapolati in modo uniforme e vengono (in diversi comuni) “aggiustati” attraverso una serie di calcoli matematici. In pratica sono valori calcolati sul vano catastale e riadattati al metro quadro commerciale. Questo, in diversi comuni è frutto di confusione in quanto genera dati non veritieri. I software di valutazione online si basano su questi valori e per quanto possano essere precisi si basano su questi valori e in certe zone di alcuni comuni possono essere soggetti ad errori. Questo comporta degli errori di stima della casa, ed è un argomento che abbiamo trattato a questo link.

Ad oggi la miglior scelta su come valutare una casa è proprio quella di effettuare una valutazione per “paragone”. Per saperne di più su come vendere casa trovi l’articolo dettagliato a questa pagina.

I fattori da tenere in considerazione

valutare-una-casa

Per sapere come si valuta una casa, oltre al metodo comparativo è anche è necessario sapere cosa ne influenza il valore. Quindi vediamo l’elenco dei fattori che oggi, in particolar modo influenzano maggiormente:

– vicinanza ai servizi;
vicinato;
quartiere;
privacy e salubrità della zona;
– stato di conservazione dell’immobile;
– eventuali spese condominiali;
disposizione degli ambienti e luminosità interna;
Prestazione energetica;

Questi sono aspetti molto importanti ai quali prestare attenzione che influenzano i valori dell’abitazione. Contattaci se vuoi una valutazione corretta della tua casa.

come-si-stima-una-casa-HomeSell.it

Le 5 tipologie di stima

come-valutare-una-casa

Come descritto in seguito, esistono diverse tipologie di stime immobiliari, in relazione allo scopo. Se vuoi vendere casa, la stima da utilizzare è quella del “valore di mercato”. In questo caso per valutazione immobiliare, si intende il più probabile valore che la tua casa può spuntare durante una libera trattativa. Dalla definizione, è subito evidente che si tratta di un valore probabile e non oggettivo e che la trattativa avviene nel libero mercato (quindi non all’asta, perché in quel caso il meccanismo di vendita è diverso). Il succo di come si valuta una casa per venderla è il seguente: è necessario compararla rispetto alle altre case simili già vendute. Vediamo meglio in seguito.

 

Le 5 tipologie di stime (o scopi di stima)

Il valore di un bene (quanto vale la tua casa) non è statico, ma dipende dallo scopo.
Infatti, tuo immobile può avere 5 valori differenti.

  • Il valore di mercato;
  • Valore di costo;
  • di trasformazione;
  • complementare;
  • e valore di surrogazione.

 

Valore di mercato

Si tratta del più probabile prezzo che il tuo immobile potrebbe spuntare durante una libera trattativa di compravendita. Ed è proprio questa la valutazione da seguire per chi vuole sapere come si valuta una casa.

Esempio pratico:
Se pensi che la tua casa valga 100.000 euro, allora è vero solo se qualcuno è disposto a pagare 100.000 euro per la tua casa. Diversamente sei libero/a di immaginare qualsiasi valore ma rimane pur sempre una fantasia.

 

Valore di costo

Si tratta del costo relativo alla creazione/costruzione del bene.
Ad esempio, la somma dei costi dello scavo, delle fondamenta, dei singoli mattoni e prodotti che costituiscono tutti insieme l’immobile.
Ovviamente il valore di costo differisce rispetto al valore di mercato.

Esempio pratico:
Il costo che ha il costruttore nel realizzare una nuova casa.

 

Valore di trasformazione

Il valore di trasformazione è la differenza tra il valore di mercato trasformato del bene ed il costo necessario per la trasformazione.

Esempio pratico:
Quanto vale la tua casa prima della ristrutturazione?
Secondo il valore della trasformazione , si parte dal valore della casa già ristrutturata e sottraendo il costo di ristrutturazione.

Valore complementare

Si tratta della differenza tra il valore di mercato del bene intero meno il valore di una parte esclusa.

Esempio pratico
Stime di indennità per espropriazione parziale.

 

Valore di surrogazione

Si tratta del valore di mercato di un bene che sostituisce il bene oggetto di stima.

Esempio pratico
Stime di impianti industriali

 

Ovviamente la stima più utilizzata nel mercato immobiliare è la stima di mercato.
Quindi, adesso, quando ti chiedi quanto vale la tua casa, sai che dipende dallo scopo della valutazione.

Se vuoi altre informazioni riguardo i valori di stima, leggi anche questo articolo.

I software di valutazione immobiliare online

come-valutare-un-immobile-HomeSell.it

Se vuoi farti fare una valutazione precisa, come già detto in precedenza è necessario utilizzare metodi di comparazione il quanto più possibile oggettivi.
Ma dal momento che oggi le tecnologie stanno facendo i primi passi anche nel campo della valutazione immobiliare online, se vuoi sapere come si valuta una casa allora anche questo argomento merita un approfondimento. Innanzi tutto, HomeSell.it utilizza un software di valutazione immobiliare online (a questo link) preciso e aggiornato, ma ad oggi tutti i software hanno delle limitazioni.
I dati alla base di questi software sono i valor  valori OMI calcolati appliando determinati indici correttivi. Tali valori però non sono sufficienti a generare valutazioni immobiliari precise.

Troppo frequentemente, i valori espressi hanno una forbice talmente ampia che la valutazione può cadere in errore.
Questo è dovuto anche e soprattutto a causa dell’elaborazione dei dati raccolti a monte, e quindi successivamente pubblicati.
Infatti, un software di valutazione, basandosi sui dati ufficiali, se questi ultimi non hanno una qualità opportunamente in linea con i valori reali, è facile che il software esprima un valore più o meno errato o più o meno veritiero.
I software di valutazione online più precisi, come quello di HomeSell.it tengono in considerazione una moltitudine di Big Data, indici correttivi e aggiornamenti costanti del mercato immobiliare di zona, proprio per migliorare la precisione della valutazione.
Per conoscere come valutare casa online, ecco che è importante inserire con precisione i parametri della casa, come la metratura commerciale.

I limiti

Il limite maggiore di un software di valutazione online, come scritto in precedenza, sono i dati di partenza. Dati ufficiali che, se non sono qualitativamente precisi o perlomeno prossimi alla realtà, per forza di cose modificano la valutazione. Ad ogni modo HomeSell.it ha sviluppato una soluzione che consente agli utenti di utilizzare il software di valutazione in modo preciso e accurato su diverse città italiane. Abbiamo inoltre in programma di migliorare ulteriormente tale soluzione per rendere le valutazioni online estremamente accurate.

Ad ogni modo, il tempo, la gestione dei big data, il perfezionamento dei dati raccolti e l’esperienza progressiva porterà sicuramente ad un miglioramento ed uno standard delle valutazioni immobiliari online, che saranno alquanto prossime alla realtà.

Curiosità: perché le valutazioni immobiliari cambiano al variare del professionista?

come-stimare-un-immobile-HomeSell.it

Frequentemente, se chiedi di farti fare una valutazione da un’agenzia immobiliare, una da un tecnico e ne fai una terza online, accade che i valori ottenuti siano diversi.
Un lieve scostamento è normale, ma se lo scostamento fosse troppo incisivo allora significa che per fare la valutazione sono stati adottati parametri diversi. Per conoscere come si valuta una casa anche questo aspetto merita un approfondimento.
Come detto precedentemente, è importante partire dallo scopo della stima. Per fare una corretta stima del più probabile valore di mercato, è necessario considerare, come parametro principale, altri immobili simili al tuo già venduti nella stessa zona. Utilizzando questo parametro, qualsiasi sia il professionista, riuscirà a fare una valutazione il quanto più vicina alla realtà.

Ci sono altri parametri che aiutano a migliorare la stima, come l’andamento del mercato di zona rivisti con particolari indici correttivi. Questi sono parametri matematici che aiutano a calcolare un’effettiva svalutazione o valorizzazione in base al piano, luminosità, metratura e via dicendo.
Un altro parametro, non determinante ma pur sempre utile, sono gli immobili simili in vendita nella stessa zona. Questo perché, tendenzialmente (anche se non sempre) l’acquirente prima di portare una proposta di acquisto, visiona più case possibili, comparandole l’una all’altra. Vien da se che se il tuo vicino di casa ne vende una molto simile alla tua, l’unica cosa che fa la differenza per l’acquirente è il prezzo richiesto ed ecco che in questa circostanza diventa un parametro utile.

Ovviamente un software di valutazione immobiliare online, per quanti milioni di dati possa calcolare e decine di parametri possa tenere in considerazione, non ha ad oggi la possibilità di tenere in considerazione tutte le compravendite realmente avvenute. Quindi in alcuni casi i software possono non essere abbastanza veritieri. Sono tecnologie che richiedono ancora miglioramenti.

 

Ti interessa sapere tutti i passaggi per vendere casa? Allora leggi la guida completa a questo link.

Come si valuta una casa
Matteo Signorotti

Matteo Signorotti

Agente immobiliare dal 2015, ha lavorato per le più conosciute società del settore.