come scegliere casa

Come scegliere la casa da comprare

L’Italia è un paese che vanta oltre dodici milioni di immobili residenziali, parte dei quali vengono compravenduti ogni anno. Ma su un numero tanto elevato di abitazioni, come scegliere la casa da comprare? Come scegliere quella giusta per le proprie esigenze? E soprattutto a quali rischi si può andare incontro qualora si decidesse di acquistarne una?

Questa guida vuole fare chiarezza sulla tematica offrendo spunti e suggerimenti dettati dalla nostra esperienza nell’abito della compravendita immobiliare.

I 6 buoni motivi per comprare casa

Come da tradizione per molti italiani, l’acquisto della casa è tra gli avvenimenti più importanti nella vita. Generalmente tendiamo a comprare casa pensando che si tratti di un investimento a lungo termine, per lasciare qualcosa al futuro dei nostri figli o ancora per tradizione. Ma anche per vacanza o semplicemente per metterla in affitto generandone una rendita.

Ma quali sono i motivi per cui ancora oggi sembra che 8 famiglie su 10 preferiscano acquistare una casa? Vediamole

 

Tradizione

Come anticipato l’italiano è un popolo che da sempre predilige vivere in una casa acquistata evitando di “buttare via” denaro nell’affitto. Infatti secondo i dati Istat il 79% di famiglie italiane vive in una casa di proprietà, magari già acquistata dalla famiglia nel passato. Ciò comporta che in Italia la maggior parte della ricchezza immobiliare è detenuta da molte famiglie proprietarie.

Un po’ per tradizione ma anche per eredità tale ricchezza continua a passare di generazione in generazione, permettendo a molti di risparmiare sui costi di locazione.

 

Capitale investito

Se dagli anni 1970 al 2006 gli immobili si sono rivalutati più dell’oro, oggi le cose sono cambiate. Attualmente non possiamo pensare che comprare casa permette di rivalutare il capitale nel tempo, ma di certo se sappiamo acquistare a buon prezzo in futuro è possibile recuperare il capitale investito o buona parte di esso. Cosa che invece con un affitto non sarebbe possibile.

Chi aveva investito 150 milioni di lire nel 1980 nel 2008 si è ritrovato quasi con il 700% di valore in più. Ma l’immobiliare come tutti i mercati è soggetto a cicli che rendono più o meno conveniente investire quindi oggi tutto si riduce ad un concetto diverso. Cioè il fatto di poter recuperare il denaro speso è una delle principali ragioni che spinge gli acquirenti a comprare.

 

Tassi di mutui favorevoli

Il forte decremento del costo del mutuo che si è verificato a seguito delle varie bolle speculative e pandemia, ha permesso a molte famiglie di poter accedere ai prestiti per acquistare un’abitazione. Indebitarsi a lungo termine non è interessante per nessuno ma con gli attuali tassi bassi e la possibilità di rinegoziazione, anche per chi non ama indebitarsi è una soluzione allettante. Inoltre parte del mutuo è deducibile nella dichiarazione dei redditi.

 

Acquisto della nuda proprietà della casa

Per alcuni acquirenti invece l’acquisto della nuda proprietà è un affare ancora più conveniente, soprattutto se al momento attuale si ha un posto dove stare. Alcuni nuclei familiari infatti preferiscono vivere dove sono attualmente e acquistare la nuda proprietà di un immobile con spazi maggiori, in previsione di allargare la propria famiglia. Questo ovviamente comporta un interessante risparmio economico.

 

Miglior qualità di vita

Buona parte di chi compra casa lo fa perché l’immobile attuale non risponde alle esigenze dello stile di vita. Quindi si trova a cambiare casa per comprarne una più vicina al lavoro, più grande o più piccolo o ancora più centrale. Ma anche perché la famiglia si allarga o per il figlio che sta crescendo, la necessità di un secondo bagno e un quartiere più verde. Tutte esigenze che cambiano nel tempo e allo stile di vita.

Inoltre le nuove tecnologie di costruzione dimostrano una sempre maggior sensibilità al cambiamento climatico. L’innovazione è rappresentata dalla casa ecologica, cioè un’abitazione con elevata efficienza energetica e bassi livelli d’inquinamento. L’utilizzo di materiali isolanti e tecnologie per la produzione di energia sempre più pulita ci consentirà nel prossimo futuro di vivere in ambienti ecosostenibili. Proprio per questo il fisco incentiva da anni, attraverso particolari agevolazioni. investimenti di riqualificazione energetica.

 

La tranquillità della casa vacanza

Altre famiglie invece investono in una seconda casa con lo scopo di allontanarsi dalle grandi città durante i periodi di vacanza. L’inquinamento, lo stress e la voglia di sentirsi più realizzati possono spingere le famiglie ad acquistare una seconda casa a meno di due ore di distanza. Ad esempio ciò è particolarmente valido per le residenze invernali situate in montagna o quelle estive situate in location di mare.

Inoltre in molte località i prezzi particolarmente favorevoli sono una spinta ulteriore a comprare un’altra casa.

L’importanza della consulenza

La vera consulenza immobiliare è quella grazie alla quale un professionista aiuta i propri clienti ad evitare guai anche seri che possono ostacolare la vendita o peggio ancora creare ripercussioni. Le tematiche inerenti sono parecchie e molte hanno insidie nascoste.

Dal momento che l’onere di ciò che viene venduto è attribuita al proprietario, ciò rende quest’ultimo il principale responsabile a rispondere di eventuali problemi. E i tribunali sono pieni di pratiche relativi a contenziosi immobiliari. Ma nonostante ciò in caso di errori più o meno grossolani anche ci andrebbe di mezzo l’acquirente con ingenti perdite di tempo, stress e denaro speso. Per questa ragione è sempre bene ricevere una consulenza professionista specialmente per evitare problemi o gestire in anticipo aspetti come:

  • ipoteche giudiziali;
  • pregiudizievoli;
  • abusi;
  • clausole;
  • limitazioni;
  • usucapione;
  • servitù;
  • nuda proprietà;
  • quote di proprietà;
  • donazione;
  • restrizioni e accordi comunali di vario genere

Tutto ciò si tratta di potenziali beghe che potrebbero mettere gli acquirenti in serie difficoltà. Alcuni aspetti giuridici possono compromettere l’acquisto. Quindi se stai per acquistare casa da privato sfrutta sempre la consulenza di un professionista, anche se a distanza. In questo modo potrai stare sereno e sentirti tutelato prima dell’acquisto. Se ti interessa contattaci.

Come scegliere casa in 6 step

 

1. Fai la lista dei desideri

Inizialmente si pensa che la casa perfetta abbia tutte le caratteristiche desiderate, benché nel corso della ricerca dovrai rinunciare ad alcuni desideri. Come ogni scelta è necessario accettare dei compromessi, pertanto è bene partire con una lista dei desideri suddivisa per priorità.

Ad esempio infissi ad alte prestazioni possono essere subordinati al box auto, in quanto potranno essere installati in un prossimo futuro. Oppure una strada a vicolo cieco e quindi particolarmente silenziosa e sicura se si hanno dei bambini può essere prioritario rispetto al giardino. La lista dei desideri è soggettiva benché tuttavia ti consiglio di stilarla sin da subito specialmente se a scegliere casa non sei da solo. Si siete in due o più persone avrete modo di confrontarvi e decidere a priori cosa lasciare e cosa prendere quando si presenterà l’occasione giusta.

Maggiori sono i desideri e minori saranno le possibilità di trovare una casa perfetta. La soluzione verte nel trovare il giusto equilibrio tra desideri e priorità.

 

2. L’importanza del box auto

Il garage è un investimento particolare in quanto soprattutto nelle grandi città offre una rilevanza strategica. Per questa ragione mediamente vengono investiti dai 25.000 a oltre 70.000 euro per un posto auto al chiuso. Il rendimento di un box auto si aggira tra il 5% e il 7%, cosa particolarmente interessante anche per un investitore. Ovviamente le zone più interessanti sono quelle centrali dove gli spazi auto scarseggiano e rappresentano quindi una necessità. Viceversa invece è meno interessante nei piccoli centri dove i nuovi standard urbanistici per le nuove costruzioni prevedono aree allocate per i parcheggi.

 

3. Spazi esterni

Gli spazi esterni della casa rivestono una particolare importanza nella qualità di vita. Dal piccolo balcone con affaccio sul viale ad una terrazza più grande dove poter stendere i panni o abbronzarsi nelle piacevoli giornate estive. O ancora megli0 un giardino privato che offre privacy con accesso diretto all’abitazione. La presenza di spazi esterni sono molto più ambiti nelle città ad alta densità abitativa, proprio per la loro generale assenza. Ma risultano essere sempre utili anche nelle periferie e borghi.

Questi spazi hanno subito un notevole incremento del valore percepito specialmente durante il periodo della pandemia in cui si doveva per forza rimanere chiusi in casa. Anche la presenza di spazi verdi pubblici come giardini e parchi sono una valida alternativa. In questo caso è necessario informarsi se nei d’intorni vi siano aree verdi pubbliche che si pensa possano essere trasformate in zone residenziali. Generalmente ciò è da verificare nel piano regolatore comunale.

 

4. L’ubicazione

Il primo elemento da considerare nell’acquisto di una casa è senza dubbio l’ubicazione. Non è solamente un elemento d’immagine ma anche di comodità, vicinanza al lavoro, ai servizi, sicurezza e salubrità dell’aria. Proprio per questo sono molte le persone che scelgono di acquistare la loro prima casa in una zona strategica qualora un giorno dovessero metter su famiglia.

La distanza casa lavoro è un’altra faccia della stessa medaglia di importante valutazione. Buona parte della propria vita ruota attorno a questo e quindi è bene valutare l’eventuale presenza di mezzi pubblici nonché il tempo impiegato quotidianamente per gli spostamenti. Ad esempio una distanza totale di 2 ore al giorno implica 10 ore settimanali, quindi 30 mensili. A fine anno significa che oltre 2 settimane della propria vita vengono impiegate nello spostamento casa lavoro.

A parità di altri fattori il valore della casa può variare anche di 10 volte rispetto a dov’è ubicata.

5. Casa nuova o usata?

Scegliere tra una casa nuova ed una usata dipende dal gusto, budget, opinione personale ma anche dall’offerta presente in questo momento nel mercato. In molte grandi città le abitazioni nuove sono situate in appositi quartieri ed esse offrano prestazioni e confort elevato. Si tratta di immobili generalmente scelti da chi non desidera sobbarcarsi di spese di ristrutturazione e manutenzione per diversi anni. Se preferisci optare per questa soluzione è bene informarsi sempre a propri dell’impresa responsabile dei lavori e chiedere ai precedenti proprietari un parere sulla qualità dell’operato. Indipendentemente dal nome dell’azienda, fare una ricerca approfondita sulla qualità di costruzione dell’impresario è un buon suggerimento.

Tuttavia in molte città non è facile trovare abitazioni nuove se non in determinate zone non centrali. Ma una valida soluzione è rappresentata dall’opportunità di ristrutturazione sfruttando gli incentivi fiscali. Inoltre per gli appassionati degli immobili storici, in centro città è facile trovare abitazioni con elementi di pregio, soffitte alte e pareti decorate, ma non proprio in tutte le città.

6 La luce, privacy e areazione

Altri fattori da non sottovalutare assolutamente sono l’irraggiamento naturale (quindi la luce del sole), privacy e areazione. Per quello che riguarda la luminosità è importante che gli ambienti siano illuminati dalla luce naturale perché è benefica per la salute, cosa che una lampadina non può sostituire. Inoltre ciò migliora il riscaldamento dell’immobile e un più basso consumo energetico. L’abitazione che si vuole acquistare andrebbe visitata durante il giorno e in orari diversi. La disposizione migliore è quella rivolta verso sud-est con le camere da letto rivolte a nord. Questo consente di ottimizzare l’esposizione ai raggi solari degli ambienti utilizzati durante il giorno.

Ma anche la privacy è un fattore davvero importante, da valutare attentamente. Ad esempio valuta dov’è rivolto l’affaccio delle finestre delle camera da letto e del bagno onde evitare di sentirsi osservati durante il loro utilizzo. Altro fattore migliorativo è l’insonorizzazione delle pareti tra i vicini e la distanza che separa le altre abitazioni.

Infine è importante che gli ambienti siano ben arieggiati, soprattutto per gli immobili di nuova costruzione per evitare muffe nelle pareti. Infatti l’isolamento termico dovuto ai cappotti, infissi a triplo vetro ed altre migliorie comportano una scarsa traspirazione degli ambienti. Questo può essere risolto con il ricircolo dell’aria oppure semplicemente con l’apertura delle finestre.

Valuta il potere di acquisto

Tra i passi fondamentali per la scegliere casa vi è la determinazione del budget che si vuol mettere a disposizione. Infatti imporsi dei limiti massimi di prezzo sin dall’inizio della ricerca, purché in linea con i prezzi di mercato, è senza dubbio necessario.

Normalmente in questi casi è necessario recarsi nella propria banca di fiducia per valutare quanto quest’ultima sia disposta a prestarti. E anzi non solo nella propria banca ma anche presso altre realtà o siti online per comparare i mutui. All’infuori della maggior età è necessario non essere mai stati segnalati come cattivi pagatori presso il CRIF.

Parlando invece di condizioni di pagamento, le più gettonate sono:

  • pagamento ripartito in diverse rate;
  • versamento anticipato di un acconto o caparra prima della consegna e restante al rogito;
  • saldo unico e completo alla data del rogito;
  • per le nuove costruzioni è buona norma suddividere il pagamento. Ad esempio il 10% subito, 30/50% a stato avanzamento lavori e il restante a rogito durante la consegna delle chiavi

Le condizioni di pagamento sono decise dalle parti sulla base di libero accordo. E’ necessario scrivere tali accordi in modo comprensibile nel compromesso.

Infine se prediligi scegliere un’altra casa in cui vivere ma necessiti prima di vendere la tua dovrai considerare di allungare le tempistiche. In quest’ultimo caso considera il lasso di tempo necessario alla rivendita del tuo immobile. Quindi tra i 4 e 6 mesi tra quando trovi l’acquirente per la tua casa e la ricerca della nuova abitazione.

La ricerca dell’immobile

Per scegliere correttamente la casa dei propri sogni è indispensabile avere le idee ben chiare su cosa si sta cercando. Si tratta infatti di un acquisto particolarmente delicato che in genere si compie una sola volta nella vita.

Generalmente sono le possibilità finanziarie a porre i limiti anche nella determinazione dell’ubicazione e metratura. Già dando una prima occhiata sui principali siti immobiliari nazionali ti renderai conto velocemente in quali dei prezzi richiesti nei diversi quartieri. Inoltre anche rivolgersi ad un bravo consulente immobiliare è un ottimo consiglio sia per scegliere casa che per conoscere il territorio.

Altrimenti se vuoi acquistar casa in una città che non conosci bene, allora puoi sempre fare una prima ricerca online o leggere qualche giornale locale per le prime settimane. Più si conosce la città e più facile è stabilire in quale zona si vuol vivere.

 

Cercare casa da soli

Se vuoi cercare casa da solo puoi spargere la voce tra amici e conoscenti e fare inserzioni nelle bacheche cerco/offro fuori dai supermercati e centri commerciali. Oppure addirittura lasciare qualche bigliettino nelle attività a contatto con il pubblico, come parrucchieri, estetiste, bar e via dicendo. Lo scopo è quello di spargere la voce nella speranza che giunga alla persona giusta.

Una volta che arrivano i primi contatti è bene chiedere informazioni aggiuntive come lo stato dell’immobile, la presenza della documentazione e di eventuali abusi, se si sta parlando con il diretto proprietario e via dicendo. Se l’informazione è buona non perdere tempo nel fare la tua offerta di acquisto.

Le offerte davvero buone frequentemente non fanno in tempo a giungere sui principali canali pubblicitari e vengono bruciate nel giro di breve.

Ovviamente valuta tutte le inserzioni ma diffida un po’ dagli annunci che contengono frasi come “grande affare” o quelle in cui vengono messe in risalto caratteristiche non coerenti con la realtà. Alla base dev’essere sempre presenta la fiducia nei confronti dell’attuale proprietario.

 

Cercare con l’agenzia

Se invece non hai molto tempo da dedicare alla ricerca della casa o semplicemente preferisci essere tutelato, puoi rivolgerti ad un agenzia professionale. Affidarsi ad un’agenzia immobiliare non è scontato ma può fare la differenza. Il servizio è gratuito fino all’eventuale conclusione dell’affare, caso in cui dovrai riconoscere la commissione. Ma ciò non significa che la scelta dell’agenzia dev’essere basata semplicemente sulle commissioni, piuttosto sulla professionalità.

Un bravo consulente fa la differenza nel risolvere problemi e tutelarti in caso vi siano ambiguità, spesso anche nascoste non visibili all’occhio di una persona inesperta.

I controlli indispensabili

Quando si tratta di comprar casa è assolutamente doveroso fare attenzione ai controlli da eseguire. Non solo sull’immobile ma per quanto possibile è bene raccogliere informazioni anche sul venditore. Ecco alcune domande da porsi a priori:

  • Chi vende è l’effettivo proprietario? Se si, è l’unico o in condivisione?
  • Vende la piena proprietà oppure la nuda proprietà o ancora l’usufrutto?
  • Il proprietario fa fretta o lascia il giusto tempo per decidere?
  • L’immobile è in regola con tutti gli aspetti urbanistici e catastali?
  • Vi sono iscritte ipoteche?
  • Acquisti casa da società o da privato?
  • L’abitazione ha tutti i documenti necessari per essere compravenduta?
  • L’immobile è soggetto a regolamenti particolari scritti nel piano regolatore comunale o presenta altri tipi di limiti?
  • O ancora l’impresa l’impresa che sta costruendo è solida? Ha fatto altri lavori in zona? Se si, si tratta di immobili di qualità o ci sono stati problemi?
  • Le spese condominiali sono state tutte saldate?

Vi sono differenti questioni da valutare ed è per questo che è sempre bene rivolgersi ad un consulente immobiliare esperto. A tal proposito se hai necessità contattaci.

 

 

Verifiche legali

Tra le principali verifiche legali vi è senza dubbio quella relativa alla visura ipotecale e catastale. Una volta che conosci l’indirizzo esatto dell’immobile o il codice fiscale del proprietario (puoi estrapolarlo facilmente), allora è assicurati di effettuare qualche visura.

Se dall’indagine dovessero risultare crediti, ipoteche o altro assicurati di inserire nel contratto preliminare precise clausole a propria tutela. Infatti se il precedente proprietario non avesse chiuso le precedenti ipoteche il nuovo acquirente dovrà farsi carico di saldare i debiti rimasti per poterle cancellare.

Ma questa tipologia di controlli viene effettuata anche dalle banche e dal Notaio, tuttavia è bene informarsi prima di scrivere il contratto.

 

Verifiche urbanistiche

Non dimenticarti infine di richiedere all’attuale proprietario di mostrarti una relazione tecnica che attesti la conformità dell’immobile. Ma se questo documento dovesse essere assente nessun problema. Infatti la miglior soluzione è rivolgersi al proprio tecnico di fiducia e chiedergli di ispezionare l’immobile. Ovviamente se quest’ultimo cercherà anche il più banale dei difetti per effettuare una pratica edilizia e sistemare la faccenda non preoccuparti.

Qualora ad esempio vi sia un muro divisorio di poco diverso rispetto a come dovrebbe essere non è importante. L’importante è che non vi siano situazioni più serie che potrebbero compromettere l’ottenimento del mutuo e l’acquisto della casa. Ecco perché è importante che il tecnico sia di fiducia.

I costi per comprare casa

Una volta scelta la casa dei tuoi sogni, bisogna tenere presente che la transizione porta con se alcune spese accessorie e nemmeno poche in alcuni casi. Per semplicità d’informazioni in questa parte della guida li riassumiamo nel loro complesso.

  • prezzo dell’abitazione;
  • IVA sull’immobile (se acquisti da impresa entro i 5 anni);
  • imposta di registro, catastale e ipotecaria;
  • costo di trascrizione del preliminare;
  • eventuale costo dell’assicurazione contro la donazione;
  • costo del Notaio;
  • provvigione dell’agenzia immobiliare (eventuale);
  • provvigione del mediatore creditizio (eventuale)
  • parcella del geometra per consulenza e sopralluoghi (eventuale);
  • costi di ristrutturazione;
  • arredamento;
  • eventuale assicurazione sull’immobile

Sebbene l’immobile sia la spesa maggiore, come puoi ben vedere attorno ad esso ruotano diverse altre spese. Tutto ciò è il caso di valutarlo attentamente già da subito, cioè dal momento che inizi a cercar casa. Invece per quel che riguarda le spese di manutenzione, pensale più in ottica di investimento. Ad esempio rifare l’impianto elettrico e idraulico durerà per molti anni a venire.

Conclusione: i 6 punti pratici per scegliere casa

 

Concludendo la presente guida all’acquisto immobiliare, vi sono cinque punti salienti da ricordare:

  • prima di tutto scegli l’immobile adatto alle tue esigenze per almeno i prossimi 10 anni;
  • stabilisci il budget massimo di spesa e individua i migliori mutui eventualmente rinegoziabili in futuro;
  • se hai tempo da dedicare alla ricerca conducila autonomamente, altrimenti affidati ad un consulente esperto di zona;
  • una volta trovata la casa prima di portare un’offerta assicurati che siano stati fatti tutti i controlli, specie quelli urbanistici, ipotecali e catastali;
  • se è necessaria una ristrutturazione ottieni almeno 3 o 4 preventivi differenti;
  • quando sei certo che sia tutto ok allora tratta sul prezzo, ma occhio a non lasciartela sfuggire.

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