Se vuoi vendere o affittare il tuo immobile per mezzo di un servizio professionale, questa guida ha lo scopo di esserti di aiuto su come scegliere l’agenzia immobiliare giusta. Il problema è che da bravi venditori, gli agenti immobiliari sono soliti convincerti di affidarsi a loro in quanto migliori rispetto ad altri, ma seguendo i suggerimenti in questo articolo sceglierai in maniera decisamente più accurata.
Indice degli argomenti
Gli 8 vantaggi nel vendere casa con un’agenzia
1: prequalifica degli appuntamenti
Non sempre chi vede un annuncio e chiama per visionare l’immobile è intento a comprare. Infatti il processo decisionale può richiedere tempo e ciò comporta che molte persone che visionano immobili non abbiano maturato l’idea di comprarne uno. Quindi il ruolo di u professionista è proprio quello di filtrare le visite scegliendo solo le persone che sono più motivate. Solo in questo modo si riducono le perdite di tempo al minimo.
Scegliere il giusto acquirente è il miglior modo per soddisfare le esigenze di chi vende.
2: privacy e dati delle parti
Filtrare gli appuntamenti non è solo un vantaggio in termini di serietà d’intenti ma anche una sicurezza ulteriore. Infatti non puoi sapere a priori se le persone che entrano in casa siano male intenzionate e abbiano un secondo fine. Nella mia esperienza di consulente ti assicuro che mi è successo di ascoltare racconti simili.
Quando scegli l’agenzia immobiliare assicurati che acquisisca i dati di chi chiama e li custodisca nel tempo, per poter sempre risalire direttamente alla persona. Sebbene ci si pensi poco a questo aspetto è una tutela importante nonché un ulteriore valore aggiunto.
3: controllo della documentazione
Abbiamo parlato approfonditamente dei documenti necessari alla vendita immobiliare in un altro articolo e conosciamo bene l’importanza rivestita da questo aspetto. Causa tra l’altro di svariati problemi. Un’agenzia ti aiuta a raccogliere la documentazione mancante e a evitarti difficoltà durante la fase di compravendita.
4: trattativa tra le parti
Tra i vantaggi principali dev’essere rimarcata la trattativa portata avanti da un soggetto che abbia un’adeguata visione d’insieme. Quando si tratta di trattare la vendita del proprio immobile subentrano emozioni che possono interferire con la buona riuscita. Si rischia così di svendere o non concludere la contrattazione. Ecco la quarta ragione per cui utilizzare l’agenzia immobiliare.
5: problem solving
Un bravo mediatore immobiliare è in grado di aiutarti a risolvere problemi aiutandoti a vendere o affittare l’immobile nel miglior modo possibile. Sfruttare le conoscenze e la professionalità di un bravo agente immobiliare ti consente di velocizzare tutto il processo e vendere al miglior prezzo.
6: pratiche e normative vigenti
Le normative immobiliari cambiano continuamente, ma gli addetti ai lavori che si si applicano con diligenza sono costantemente aggiornati. Un’agenzia esperta deve saper supportare ogni aspetto della compravendita, affinché il cliente sia certo di rispettare quanto previsto dalle normative vigenti. Evitando inoltre di incorrere in spiacevoli sorprese anche anni dopo aver rogitato.
7: modulistica e accordi
Infine (ma non per importanza) l’utilizzo di modulistiche specifiche è un ulteriore vantaggio nel vendere casa con l’agenzia immobiliare. L’utilizzo di appositi formulari che devono essere depositati presso la camera di commercio è sinonimo di forte tutela per il cliente. Le modulistiche ben fatte prevedono l’inserimento di clausole, diciture e riferimenti normativi che non lasciano nulla al caso.
Ma non tute le agenzie ne fanno uso mentre è assolutamente preferibile rivolgersi ad professionisti che hanno moduli scritti da avvocati specializzati nel settore immobiliare.
8: marketing
Un’agenzia professionale sa utilizzare perfettamente i più importanti canali online e offline, montaggio video, e fotografie professionali. Inoltre sa come creare un annuncio accattivante e raggiungere la più ampia platea di pubblico possibile. Sfruttare queste competenze assieme a un buon passa parola tra amici e conoscenti aumenta notevolmente le possibilità di riuscita.
Quando valuti a chi affidarti assicurati che il tuo interlocutore sia bravo nella promozione dell’immobile. Per approfondire potrebbe interessarti anche:
Le caratteristiche dell’agenzia immobiliare giusta
In Italia ci sono attualmente oltre 40.000 agenti immobiliari regolarmente iscritti alle camere di commercio, ma non tutti offrono gli stessi servizi. Abbiamo quindi delineato quali sono le caratteristiche in comune tra le migliori agenzie immobiliari e riassunte di seguito. I requisiti vanno dall’esperienza ai servizi, dalle collaborazioni ai vincoli. Vediamoli uno a uno.
Esperienza del titolare e dei collaboratori
Come in ogni professione l’esperienza relativamente ad un determinato argomento, comprese le volte che è stato affrontato è una delle caratteristiche più importanti. Ed è questo che fa la differenza tra la risoluzione o meno di un problema. Così come per la scelta dell’agenzia immobiliare prima di affidarti ad occhi chiusi poni domande mirate al titolare. Deve trasmetterti esperienza, quindi chiedi informazioni sui diversi aspetti della compravendita/locazione.
La scelta migliore è senza dubbio quella di avere a che fare con professionisti adeguatamente preparati, capaci di anticipare e risolvere gli eventuali problemi che di frequente si presentano. Per citare alcuni esempi: come comportarsi qualora ci sia un cavillo burocratico, quali clausole inserire, cosa fare se vi sono difformità, come gestire la vendita di un immobile donato e via dicendo.
Garanzie e requisiti professionali
Altro aspetto importante per scegliere la giusta agenzia immobiliare sono i requisiti abilitanti alla professione. Un agente immobiliare deve aver conseguito e superato l’esame abilitativo, possedere una propria assicurazione personale e la relativa iscrizione al R.E.A. Ma non solo, deve anche possedere requisiti morali e personali per poter accedere all’abilitazione. Pertanto attenzione ad affidarti ad agenti abusivi, sia per evitare sanzioni (che peserebbero più gli agenti stessi), ma anche perché un professionista tracciabile è una garanzia.
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Numero di affari conclusi
Una domanda interessante che dovresti porre all’agenzia prima di affidargli l’incarico di vendita/locazione è quanti affari ha concluso durante l’ultimo anno. Normalmente se l’agenzia si occupa di compravendite, il singolo consulente conclude positivamente dalle 4 alle 9 transizioni all’anno. Ma questa media varia parecchio a seconda della località. Ad esempio in città come Milano, Torino, Bologna è ben maggiore rispetto a piccoli comuni, dove la frequenza di transizioni è inferiore.
Ciò non significa che dovresti scegliere l’agenzia con un maggior numero di transizioni, tuttavia un numero basso esprime che qualcosa non va nel metodo adottato. Mentre un buon numero di successi è maggiormente rassicurante.
Corretta valutazione
Questo aspetto andrebbe messo al primo posto. Infatti la compravendita di un immobile è strettamente correlata al prezzo richiesto, nonché quindi alla corretta valutazione. Il giusto prezzo attira acquirenti motivati a comprare accelerando i tempi, ma è anche vero il contrario.
La giusta agenzia immobiliare si concentra nel vendere quelle unità che hanno prezzi in linea con i valori di mercato, evitando di perdere tempo con i proprietari che hanno pretese troppo alte. Questo perché sanno benissimo che la persona con una buona motivazione di vendita deve abbassare il prezzo in relazione alle richieste di mercato. E quando trovano l’immobile al prezzo giusto cercheranno di fare di tutto per ottenere un incarico in esclusiva.
Vincoli di esclusiva
Come puoi ben immaginare l’esclusiva limita il proprietario nel vendere o locare la propria unità immobiliare con l’aiuto di terze parti. Se da una parte l’agenzia promette un maggior impegno, dall’altra si riducono le possibilità di concludere l’affare grazie all’intervento di altre parti.
Tuttavia è possibile comunque vender il proprio immobile anche se vi sono vincoli di esclusiva, riconoscendo una piccola penale. Normalmente le agenzie in franchising tendono ad ottenere incarichi in esclusiva per molto tempo, cioè oltre i 6 mesi. Se questo aspetto non ti convince granché e hai paura di rimanere “bloccato” a lungo, puoi concordare un’esclusiva per soli 2 mesi. Questo è un lasso di tempo sufficiente per comprendere se l’agenzia si è impegnata a portare potenziali acquirenti in visita.
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Collaborazione con altre agenzie
Generalmente le agenzie collaborano per la vendita di immobili difficili o per quelle unità ubicate in zone distanti dal loro ufficio. In questo modo cercano di aumentare le possibilità di trovare clienti interessati. Ma la collaborazione dovrebbe essere qualcosa da perseguire con costanza coltivando i rapporti professionali con i propri colleghi.
La scelta della giusta agenzia passa anche attraverso l’apertura alla collaborazione con i propri competitor/colleghi di altri uffici perché ciò è un reale beneficio del cliente medesimo.
Recensioni dei clienti
Se ve ne sono sfrutta le recensioni dei clienti, soprattutto quelle su Trustpilot e su Google lasciate spontaneamente dai clienti. Di sicuro sono interessanti anche quelle lasciate nei video dei clienti ma potrebbero essere state pubblicate solo le migliori.
Richiedi il preventivo delle spese già da subito
Sicuramente sai benissimo che la provvigione dell’agenzia è in percentuale sul valore del compravenduto, tuttavia dovresti chiarire da subito quale sia la commissione richiesta. Ricorda che il momento migliore per trattare la commissione è poco prima di firmare il mandato. Anzi se dai l’impressione che l’ultimo scoglio che ti separa dalla firma dell’incarico è proprio quello di trattare sulle spese di agenzia quest’ultima sarà più disposta a venirti incontro. Questo perché in quel momento hai tu il coltello dalla parte del manico.
Invece farlo in seguito quando hai una proposta per le mani è diverso. Inoltre considera anche i costi relativi all’eventuale reperimento della documentazione mancante e le varie pratiche edilizie in caso di difformità passando dalle eventuali spese di amministrazione.
Scrivi i servizi offerti nero su bianco
Affinché tu sia sicuro che l’agenzia ti offra realmente i servizi di cui parla, assicurati che vengano scritti e se ti chiede un rimborso spese iniziale assicurati che vi sia la clausola soddisfatto o rimborsato. Tutti i servizi dovranno essere patto la decadenza dell’incarico.
Ad esempio la pubblicazione sui portali è un servizio standard offerto ormai da tutte le agenzie, come la negoziazione e la creazione di una proposta di acquisto. Tuttavia la creazione e la sponsorizzazione di video su social network e motori di ricerca, oppure rendering, planimetrie in 3D e video visite a distanza possono comportare dei piccoli costi iniziali. L’importante è che l’agenzia che sceglierai scriva i servizi offerti nero su bianco affinché qualora tali prestazioni non vengano eseguite il rapporto si può concludere per giusta causa. O allo stesso modo un rimborso spesa anticipato dev’essere restituito.
Le differenti tipologie di agenzie
Uffici immobiliari in franchising
Le agenzie immobiliari in franchising, principalmente come Tecnocasa, Gabetti e REmax, offrono all’agente immobiliare un format aziendale, un software e formazione interna. Tutto ciò ha un costo a debito del professionista che indubbiamente si riversa al cliente finale.
Sono molto più conosciute rispetto alle agenzie non in franchising ed è proprio questo aspetto ad essere determinante per la scelta del cliente. Infatti sentire più volte il nome di un’agenzia abbassa le barriere di sfiducia. Questo implica che chi vuole vendere un immobile, è più facile che entri in un’agenzia che abbia già sentito piuttosto che in una sconosciuta.
Ovviamente però tutto ciò non significa che l’agenzia in franchising abbia maggiori probabilità di vendere casa o che gli agenti siano più preparati di un’agenzia tradizionale. Anzi molte volte nelle agenzie in franchising il turnover di personale è elevato e questo non aiuta ad instaurare un legame duraturo con la clientela. Scegliere questo tipo di agenzia immobiliare non significa per forza ricevere miglior visibilità pubblicitaria ma sicuramente i costi di servizio sono tra i più alti. Quindi in questo caso informati bene riguardo al servizio che ti viene offerto. Più in avanti in questa guida parliamo del servizio minimo necessario.
Piccole agenzie immobiliari autonome
Diversamente dai franchising, si trovano le agenzie autonome, aperte da singoli agenti immobiliari. In molti casi si tratta ancora di realtà poco strutturate, con mancanza di formazione interna o senza software gestionali. Però non è sempre così, anzi alcune si stanno sempre più modernizzando e dotando di strumenti utili, come realtà virtuale, home stager oppure software di rendering. Se vuoi scegliere un’agenzia immobiliare non in franchising assicurati che sia ben gestita da personale qualificato e con tecnologie moderne. Infatti in questo caso non ha nulla da invidiare ad un’agenzia in franchising. Inoltre è ovvio che non avendo i costi fissi pari a quelli del franchising, le agenzie autonome si suppone siano sensibilmente più convenienti.
Scegliere questo tipo di agenzia immobiliare può essere una valida soluzione, specialmente se hai profonda fiducia del professionista. Normalmente si tratta di agenzie immobiliari di quartiere che potrebbero avere una visibilità inferiore (come un sito web poco visitato). Ti suggerisco di chiedere se c’è esclusiva (e se si cosa ti offrono in cambio) e di preventivare la commissione.
Agenzie immobiliari online
Rispetto alle agenzie tradizionali, le agenzie immobiliari online rendono il processo di compravendita più snello e conveniente. Esistono agenzie puramente online o anche agenzie ibride, con agenti sul territorio. Snellire il processo non significa svalutarlo, in quanto i servizi a distanza vengono offerti da personale competente.
Le agenzie online come HomePal.it, RockAgent.it, Dove.it e la nostra HomeSell.it hanno tutte lo scopo di offrire un servizio di compravendita immobiliare facendoti risparmiare sui costi di provvigione. Maggiore è il risparmio nei confronti di una terza parte (l’agenzia) e migliore sarà l’accordo economico tra acquirente e venditore. Non solo, chi vende un immobile da solo per risparmiare i costi di provvigione grazie alle agenzie online, risparmia e riceve un aiuto concreto evitando di incorrere in problemi. Infine le agenzie immobiliari on line hanno ottima visibilità rispetto alle classiche, soprattutto sui canali web.
Scegliere questo tipo di agenzia significa essere svincolati da esclusiva (almeno in genere) e risparmiare parecchio ricevendo comunque supporto competente sull’intero processo di compravendita.
Scegli l’agenzia specializzata in ciò che ti serve
Per scegliere correttamente l’agenzia immobiliare, merita fare una breve panoramica riguardo alle diverse specializzazioni. Ogni settore immobiliare, dal residenziale all’industriale è un mercato gestito da normative e dinamiche differenti. Ad esempio nel residenziale dove le compravendite sono all’ordine del giorno ovunque in Italia, non può dirsi la stessa cosa per il settore industriale. Pertanto cambiano le competenze dei consulenti in relazione al settore.
Residenziale
All’interno del settore residenziale si distinguono altre categorie, come la locazione, la compravendita e la permuta. In base al tuo intento ti suggerisco di rivolgerti a chi è più specializzato in uno di questi ambiti. Molto di frequente compravendita residenziale e locazione vanno di pari passo, ma sarebbe meglio se l’agente che se ne occupa abbia competenze verticali in uno o nell’altro ambito.
Ma se vuoi vendere una villa di elevato pregio, ti suggerisco di scegliere un’agenzia immobiliare che si occupa esclusivamente di quel settore. Non intendo la villetta singola al mare, ma una villa davvero importante che lascia spazio a pochi acquirenti nel mercato immobiliare.
Commerciale
Ad esempio uffici, negozi, locali commerciali e hotel è un mercato con dinamiche differenti rispetto al residenziale. Dalle valutazioni ai regolamenti le cose cambiano anche notevolmente per gli addetti al settore. Come immagini già in questo caso ti suggerisco di scegliere un’agenzia immobiliare che si occupi esclusivamente di questo.
Industriale
Soprattutto quando si parla di immobili industriali, in cui la compravendita lascia spazio anche a vere e proprie gestioni. Se questo è il tuo caso, potresti anche non voler far sapere a tutti che stai vendendo un immobile industriale, quindi dovresti scegliere agenti immobiliari molto specializzati in questo ambito.
Occhio a scegliere l’agenzia immobiliare “tutto fare”
Abbiamo visto che ci sono differenti mercati in cui operano le agenzie immobiliari. D’accordo un’agenzia che vende e affitta un immobile residenziale è un conto perché si rivolge sempre alla tipologia residenziale. Ma occhio allo stesso agente che si occupa di tutti gli ambiti, ad esempio dalla vendita di un hotel alla locazione di un appartamento. Al giorno d’oggi serve specializzazione.
