Come scegliere l’agenzia immobiliare giusta nel 2020

Sapresti davvero come scegliere l’agenzia immobiliare giusta? Se anche tu vuoi vendere casa occhio alla strategia da utilizzare.
Scegliere l’agenzia non sempre è facile. In parte perché non è necessaria un’agenzia immobiliare per vendere casa e un po’ perché le agenzie immobiliari classiche offrono servizi molto simili tra loro. Un’agenzia è un valido aiuto qualora ti serva qualcuno che faccia vedere casa al posto tuo, ad esempio perché vivi distante dall’immobile.
Ma per trovare l’acquirente giusto ci sono modi più facili e meno costosi.

Andiamo con ordine e vediamo:

 

Vediamoli uno per uno e facciamo chiarezza.

Conviene scegliere un’agenzia immobiliari in franchising oppure no?

La risposta secca è no. Non conviene scegliere le agenzie immobiliari in franchising perché ogni agenzia è autonoma. In pratica non significa che ci siano maggiori probabilità di vendere casa o che spunti un prezzo migliore dalla trattativa. Anzi, le agenzie immobiliari in franchising hanno due svantaggi importanti. Il primo è che gli alti costi fissi che ogni mese vanno pagati alla casa madre (clicca quì se vuoi farti un’idea). Si tratta di spese che influiscono sul maggior costo del servizio al cliente fianle. Trovi l’argomento approfondito a questo link.
Il secondo è risaputo, cioè normalmente all’interno di queste tipologie di agenzie lavorano “ragazzini alle prime armi”. Devono andare a suonare i campanelli e distribuire volantini. Però in genere non hanno ancora accumulato l’esperienza necessaria per garantire un buon servizio. Questo genere di agenzie è sempre alla ricerca di nuovi “suonatori di campanelli”, più con lo scopo di accumulare incarichi di case da vendere che concentrarsi sulla vendita vera e propria.

Che dire invece riguardo la collaborazione? In genere le agenzie in franchising collaborano solo tra di loro, mentre difficilmente collaborano con altre agenzie. Il motivo è semplicemente legato ai costi, come visto sopra. Se vendono casa collaborando con altre agenzie prenderebbero solo una provvigione, mentre se vendono all’interno dello stesso marchio la provvigione viene spartita in modo diverso.

In definitiva non guardare se l’agenzia è in franchising o meno, piuttosto chiediti “chi lavora all’interno dell’agenzia?” E te lo dice uno che ha iniziato la sua esperienza proprio all’interno di due differenti franchising.

Quindi non scegliere un franchising solo perché è un franchising. Per essere certo di sapere come scegliere l’agenzia immobiliare giusta, scegli prima di tutto il professionista giusto.

Agenti immobiliari abilitati e agenti immobiliari abusivi

Abbiamo parlato in precedenza dei “suona campanelli”, giovani o giovanissimi ragazzi che lavorano in genere nelle agenzie in franchising. Normalmente si tratta di persona senza l’abilitazione professionale, pertanto qualsiasi mediazione fatta da loro sarebbe “abusiva”. Per questa ragione interviene normal,mente il titolare dell’agenzia. Ma all’infuori di questo, che tutto sommato si tratta di casi accettabili, purtroppo ci sono vere e proprie agenzie abusive. Infatti un agente immobiliare deve possedere requisiti morali, personali e professionali affinché possa offrire la propria consulanza, oltre ad un’assicurazione professionale.

Devi sapere che gli agenti immobiliari non abilitati non hanno alcuna garanzia professionale, non possono utilizzare i migliori canali pubblicitari (come i siti immobiliari) proprio per rimanere nascosti, evadono le tasse e nella maggior parte dei casi non hanno una formazione adeguata. Possono aiutarti a trovare un acquirente attraverso il passa parola, ma questo non da diritto ad un compenso economico (poi ognuno è libero di pensarla come vuole). La legge dovrebbe, a mio modesto avviso, rendere l’agente immobiliare un professionista con maggiori responsabilità tanto da divenire quasi indispensabile nel processo di compravendita e comunque garantire maggiori tutele dagli abusivi.
Basta considerare che l’abusivismo in questa professione comporta ogni anno un’evasione di circa un miliardo di euro oltre alla mancanza di tutele ai clienti finali.

Conta l’esperienza del singolo agente, ma non è tutto

Sicuramente l’esperienza del professionista che segue la vendita è molto rilevante, specie quando ci sono problemi da risolvere. Ma a volte non è neppure sufficiente.
Considera ad esempio di voler vendere la tua casa che però ha un problema urbanistico. Tu potresti non saperlo perché magari ti è pervenuta per eredità oppure per donazione (maggiori informazioni a questo link). Questo cavillo potrebbe comportare la perdita della vendita più l’eventuale risarcimento dell’acquirente e dei rispettivi danni.
Un professionista ti metterebbe in guardia sin da subito incentivandoti a preparare i documenti per vendere casa ancor prima di trovare l’acquirente. A proposito dei documenti a questo link trovi la lista completa.

Però non è tutto in mano al professionista. Basti pensare che anche tu stesso potresti adottare una strategia di “passa-parola” tra amici e conoscenti per trovare l’acquirente. Potresti valorizzare la casa (ad esempio grazie all’home stagging), fargli dei piccoli lavori di manutenzione e così via.

Sicuramente un bravo agente immobiliare è un valido aiuto, ma ricordati che in ordine d’importanza il primo fattore in assoluto per vendere casa è il prezzo richiesto e il valore percepito dall’acquirente. Per questo è importante valorizzare l’abitazione che si vuol vendere, che sia una villa o un appartamento.  Ovviamente anche il mercato di riferimento è fondamentale. Infatti ci sono metrature più ricercate e altre meno e lo stesso è per i quartieri. A volte anche un centinaio di metri fanno la differenza riguardo al valore dell’immobile.

Sono diversi i fattori che influiscono la vendita della casa. Se vuoi saperne di più riguardo le strategie per vendere una casa, consulta questa guida.

I canali pubblicitari

Ovviamente i Canali pubblicitari rivestono un ruolo cardine nel trovare l’acquirente. La giusta agenzia immobiliare deve saper utilizzare almeno quelli principali. Non tutti perché risulterebbe essere contro producente (dal momento che gli stessi acquirenti visitano anche gli stessi portali). A questo link puoi trovare la lista dei siti immobiliari.
In genere più un canale è visibile e maggiori sono i “click” ricevuti all’annuncio. Ma sono anche tanti i click che pervengono da “curiosi” o persone che ancora non sono pronte ad acquistare casa. In questo modo rischieresti di far visionare casa a tutti ma questa non è la scelta migliore, sia per la sicurezza che per le perdite di tempo.

Per capire e filtrare queste persone è sufficiente porre alcune domande e far luce sulle principali dinamiche. Ad esempio è necessario sapere se devono vendere casa per poterne acquistarne un’altra, se hanno disponibilità economica o necessitano di mutuo e se possono effettivamente accedere al mutuo. Inoltre anche saperne la necessità di acquisto e la motivazione aiutano a capire se si sta parlando con delle persone che sono pronte ad acquistare o si è di fronte a qualcuno che sta ancora maturando l’idea di acquistar casa.

Altri canali indispensabili sono i social network e il passa parola, che funzionano meglio rispetto al solo “cartello vendesi” applicato fuori casa.

I servizi che l’agenzia immobiliare giusta deve offrire

Siamo sinceri, a nessuno serve un agente immobiliare che apra la porta di casa e dica al visitatore “questa è la cucina, questo è il bagno ecc”. Voglio dire, tutti riconoscono un bagno da una cucina. Questo non ha senso.
Molti agenti dicono di “accompagnare il cliente al Rogito”, ma non serve a nulla perché ci sai andare anche da solo.

Invece è necessario che l’agente sappia utilizzare i principali canali immobiliari per trovare i clienti, conosca le tematiche legali della compravendita,  sappia fare bene le valutazioni immobiliari ecc. A proposito per maggiori informazioni su come valutare una casa consulta questa guida.
Ma anche sappia quali siano i passi da fare durante una trattativa, anticipare le necessità dei clienti, predisporre la modulistica, scrivere contratti di proposta e preliminari in modo corretto e tutelante. Se vuoi saperne di più sul preliminare immobiliare puoi dare una letta a questo articolo.

Oggi le agenzie immobiliari si somigliano un po’ tutte tra loro. Cambia il nome, ma il servizio è sempre lo stesso. Fissato l’appuntamento fanno qualche foto, in genere con il cellulare, le caricano sullo stesso portale immobiliare e aspettano che chiama il cliente. Alcune agenzie, quelle più centrali hanno anche una bella vetrina in cui mostrare a rotazione alcuni annunci. Anche se la resa della vetrina è molto inferiore risptto a quella degli annunci online, sia per comodità che per bacino di utenza. Dopo però è naturale che i clienti vogliano un servizio più vicino alle loro esigenze, più flessibile e con un costo più accessibile come l’agenzia immoiliare online.

Per ciò che riguarda il contratto di esclusiva è bene leggere l’articolo a questo link.

La specializzazione della singola agenzia immobiliare

Per sapere come scegliere la giusta agenzia immobiliare, tieni in considerazione anche il mercato di riferimento.

Oltre a ciò che abbiamo visto nelle righe precedenti, un’altra cosa da considerare è la specializzazione di mercato dell’agenzia. Se il tuo obiettivo è vendere casa allora avere a che fare con un’agenzia che si occupa del mercato residenziale tutto il giorno è più efficace rispetto ad affidarsi ad un’agenzia che si occupa un po’ di tutto. Questo perché il settore residenziale, rispetto a quello commerciale e a quello industriale ha dinamiche diverse, aspetti legali diversi, clienti e budget diversi. Ancora oggi ci sono agenzie immobiliari che fanno un po’ di tutto perché nutrono la speranza che facendo un po’ di tutto abbiano maggiori probabilità di concludere un affare. Non so dire se sia vero che ci siano maggiori probabilità o no perché personalmente mi sono sempre occupato del settore residenziale, ma posso affermare che si tratta di specializzazioni diverse e che i risultati maggiori arrivano quando il focus è orientato su un solo mercato.

Il costo

Questo è un tema sensibile, infatti attorno alla mediazione immobiliare c’è un mercato davvero grande. Basti pensare che il 2,5% di mediazione su 200.000 euro sono 5.000 euro. Più IVA!. E va raddoppiata perché un’agenzia classica chiede la mediazione da entrambe le parti, quindi è facile arrivare ai 10.000 euro per singola trattativa. Sono tanti e nell’immaginario collettivo (quando si pensa al lavoro dell’agente immobiliare) vengono percepiti come troppi. Alcune agenzie possono permettersi di fare un po’ meno ma altre come i franchising che hanno costi elevati chiedono addirittura il 3% o anche il 3,5%. In alcuni casi si arriva al 4,5%.

Non per niente circa il 46% di chi vende casa non vuole passare per l’agenzia o perlomeno prova a vendere casa senza agenzia. A proposito se vuoi sapere i passaggi per vendere casa senza agenzia puoi leggere questo articolo. Il mercato sta sempre più cercando il giusto compromesso tra costo e beneficio. Oggi l’agenzia immobiliare online è la scelta che a parità di servizi offre maggior convenienza ed è un vantaggio che facilita anche l’accordo economico tra acquirente e venditore.

Ti invito a sentire più campane e a farti un’idea. Ovviamente un agente immobiliare che chiede il 3% di provvigione da entrambe le parti (quindi il 6% alla fine) ha forti interessi economici e difenderà la sua posizione in qualsiasi modo. D’altra parte, ti renderai conto autonomamente della scelta più conveniente confrontando prezzo e servizi ricevuti.

 

In conclusione la scelta della giusta agenzia immobiliare è quella che con la minima spesa ti offre la miglior resa e le maggiori possibilità di vendere casa.

Come si valuta una casa
Matteo Signorotti

Matteo Signorotti

Agente immobiliare dal 2015, ha lavorato per le più conosciute società del settore.