Certificato di abitabilità nella compravendita immobiliare

In questo articolo articolo vediamo i diversi aspetti del certificato di abitabilità, dal costo alla mancanza in caso di compravendita. E’ anche conosciuto come certificato di agibilità, due termini che oggi indicano la stessa cosa. In questo articolo facciamo chiarezza riguardo questo importantissimo (e non obbligatorio) documento immobiliare. In particolare ci concentriamo più sotto l’aspetto relativo alla vendita e giuridico che sotto l’aspetto prettamente tecnico. Dai quindi un’occhiata all’indice degli argomenti sottostante e clicca sull’argomento che più ti interessa.

Certificato di abitabilità della casa

Il certificato di abitabilità è quel certificato che attesta che l’unità immobiliare è conforme alle normative in termini di sicurezza, igiene e dispersione termica. In pratica certifica che la casa è abitabile nel rispetto delle normative vigenti.

Vengono verificati una serie di requisiti e di standard qualitativi come:

  • Standard igienico-sanitari;
  • Risparmio energetico dell’edificio e degli impianti;
  • Standard di sicurezza;

Verificati questi aspetti, vien rilasciato il certificato di abitabilità/agibilità. Ma non è sempre necessario che un tecnico verifichi gli standard, altrimenti non si finirebbe più di fare sopralluoghi. Infatti in assenza di controlli l’abitabilità viene rilasciata per silenzio assenso come vediamo tra breve.

 

Dove richiedere copia del certificato di abitabilità/agibilità

Normalmente il certificato viene richiesto alla fine lavori e una volta rilasciato dal comune, il Notaio riporterà la presenza del certificato nell’atto di provenienza. Qualora l’immobile sia nuovo e il Notaio sia in possesso del certificato, allora ne riporterà gli estremi direttamente nell’atto di compravendita. In questo modo vi sarà sempre traccia anche nei successivi atti Notarili. D’altra parte però se fosse stato rilasciato per silenzio assenso, dovrai richiedere copia presso gli sportelli comunali.

 

Costo del certificato di abitabilità

Vediamo nel dettaglio quanto costa. La spesa maggiore riguarda il costo del collaudo e il compenso del tecnico.

  • 2 marche da bollo da 16,00 euro ciascuna (per un totale di € 32,00);
  • diritti di segreteria tra gli 80 e i 150 euro, ma questi variano in base al comune;
  • per il collaudo statico i costi variano dai 500,00 ai 4.000,00 euro in base alla tipologia di opera eseguita;
  • il compenso del tecnico varia dai 150,00 ai 1.500,00 euro ed è compreso di relazione, sopralluogo e pratica completa;
  • infine vi sono dai 180,00 ai 350,00 euro circa per la verifica e la conformità degli impianti;

Complessivamente quindi il totale del costo del certificato di abitabilità varia dai 950,00 euro ai 6.000,00 euro.

 

Mancanza

L’eventuale mancanza di abitabilità può essere un problema serio. Se la causa è dovuta allo smarrimento del certificato allora sarà sufficiente richiederlo al comune per ottenere una copia conforme all’originale. In questo caso vi potrebbero essere solo dei costi di segreteria e servirà circa una o due settimane di tempo.

Se però manca per via di avvenimenti più gravi, ad esempio la mancata richiesta da parte del tecnico, allora saranno applicate delle sanzioni. L’abitabilità va richiesta alla fine lavori e in caso di ritardo la sanzione varia tra i 77,00 euro e i 464,00 euro.

Caso ancor più grave è qualora vi sia la mancanza del certificato di abitabilità in quanto non vi siano uno o più requisiti. Benché questo non compromette l’impossibilità di rivendere l’immobile, ne influenza sicuramente il valore e la commerciabilità. In altri casi comporta l’annullamento della compravendita, come vedremo a breve.

 

Differenza tra abitabilità e agibilità

Fino a diversi anni fa (2001) il abitabilità e agibilità erano due certificati diversi. O meglio avevano le stesse funzioni ma il primo era riferito agli immobili residenziali (categoria catastale A), mentre il secondo agli immobili non residenziali. Quest’ultimo è diventato il termine ufficiale e tra i due oggi non vi è alcuna differenza.

Rilascio del certificato di abitabilità

Per ottenere il rilascio del certificato di abitabilità è necessario l’intervento di un tecnico abilitato (come un geometra, ingegnere o un architetto). Ovviamente si presume si tratti del tecnico che ha creato il progetto ma non è sempre detto che sia così. La richiesta dev’essere fatta entro 15 giorni dalla data di fine lavori,  presso il comune ove è ubicato l’immobile. Il tecnico deve provvedere alla compilazione di alcune dichiarazioni quali:

  • le dichiarazioni del tecnico;
  • attestato del direttore lavori;
  • attestato di conformità degli impianti;
  • titolo di proprietà dell’immobile;
  • eventuale aggiornamento degli estremi catastali;
  • dichiarazione di buona riuscita del collaudo statico delle strutture portanti;
  • la dichiarazione del proprietario;
  • riassuntivo della documentazione;

La domanda va presentata al comune in 2 copie, una delle quali dev’essere conservata dal proprietario. Una volta presentata la domanda, il comune ha tempo 30 giorni per rilasciare il certificato di abitabilità/agibilità. Se però la richiesta dell’ASL è stata sostituita con un’auto dichiarazione allora il termine temporale è di 60 giorni. Una volta rilasciato non può essere annullato e ha pieni valori legali.

 

Agibilità per silenzio assenso

Può accadere che il comune non effettui alcun sopralluogo alla verifica dello stato di fatto dell’immobile. In tal caso la legge per salvaguardare le richieste del cittadino ed evitare di allungare i tempi, dispone della soluzione denominata silenzio assenso. Ciò significa che se il sopralluogo non avviene entro 60 giorni, in automatico ottiene l’agibilità. Il termine può essere di 30 giorni qualora L’ASL abbia attestato la conformità igienica e sanitaria come detto poco fa.

Il silenzio assenso non si applica per le domande incomplete della documentazione o con documentazione errata. Se vuoi saperne di più riguardo alla tematica dai un’occhiata alla legge 241/1990 art. 20.

L’abitabilità non è obbligatoria per vendere casa

Quando si parla di compravendita immobiliare senza il certificato di abitabilità/agibilità, sorgono giustamente dubbi sulla commerciabilità del bene. Non vi è obbligo di abitabilità per vendere un immobile, quindi il Notaio potrà comunque concludere l’atto definitivo. Ad esempio consideriamo un rudere che anche se inagibile può essere regolarmente venduto. L’assenza del certificato dev’essere stata comunicata chiaramente all’acquirente, il quale accetta comunque l’acquisto dell’immobile. Altresì dev’essere comunicata la motivazione per cui è assente l’abitabilità.

Qualora che il proponente sia a conoscenza dell’assenza del certificato ma non ne sappia il motivo, potrebbero sussistere condizioni di fraintendimento. In questo caso il proponente potrà ritirarsi e trattenere l’eventuale caparra come da Cass. Civ. 23265/2019. Ecco perché, ripeto, specifica la motivazione così da evitare sempre qualsiasi malinteso.

Infatti un conto è che la pratica sia stata smarrita ed è da richiedere in comune la copia in originale, un altro è che non vi siano i requisiti necessari. Se il proponente viene eluso o raggirato è ovvio che possa chiedere una sentenza risarcitoria in giudizio.

 

Vendita annullabile senza abitabilità

Se però la comunicazione non è stata trasparente allora la vendita può essere annullabile. La mancanza del certificato di agibilità dev’essere riportata obbligatoriamente nella proposta di acquisto immobiliare. Infatti benché tale certificato non è obbligatorio, è invece indispensabile che il proponente ne sia a conoscenza. Se la comunicazione non è stata trasparente, un giudice potrà annullare l’atto di vendita oppure imputare una diminuzione del prezzo o rimborso danni a favore dell’acquirente. La proposta di acquisto sarà valida solo se l’acquirente è consapevole dell’assenza dell’agibilità.

Se sei tu il proprietario ti suggerisco sempre di comunicare in modo trasparente onde evitare conseguenze spiacevoli in seguito. Ciò che puoi fare è scrivere con il proponente un accordo preliminare completo di ogni indicazione compresa l’eventuale assenza di abitabilità. In questo modo puoi dimostrare di aver comunicato in tempo la cosa. Se invece stai acquistando ti invito a reperire la documentazione dell’immobile prima di firmare il contratto preliminare.

Valore immobile senza abitabilità

Qualora il certificato di abitabilità non fosse stato rilasciato dal comune per la mancanza di uno o più requisiti, la commerciabilità dell’immobile si riduce notevolmente. Ad esempio un immobile che soffre di infiltrazioni o umidità tali per cui non vi siano i requisiti igienico e sanitari. Oppure un soffitto troppo basso e via dicendo. E’ ovvio che diventa difficile vendere una casa ad uso abitativo senza i requisiti per viverci, quindi il valore economico ne subisce una riduzione anche notevole.

In questo caso non vi sono tabelle o coefficienti per le quali sia possibile scontare un equo prezzo. Si tratta perlopiù di un libero accordo tra proponente e proprietario.

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