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Caparra per acquistare casa: ecco cosa dovresti sapere per stare tranquillo

La caparra per acquistare casa è uno tra gli argomenti più importanti per chi vuole acquistare casa. Quando si fa un’offerta la caparra è vista come forma di garanzia, affinché nessuna delle parti si ritiri dall’affare altrimenti verrà restituito l’anticipo. In questa guida vediamo le diverse funzioni che ha una caparra, le tipologie e i rischi annessi qualora non venga restituita.

Lo scopo della caparra per acquistare casa

La caparra è un titolo contenente una somma di denaro come garanzia al compimento di un obbligo contrattuale. Viene utilizzata nell’ambito immobiliare qualora vi sia una proposta di acquisto, a dimostrazione della serietà d’intenti. Inoltre non ha la sola funzione di garanzia ma anche di anticipo prezzo.

Quando acquirente e venditore raggiungono un accordo di compravendita, il primo versa una caparra per bloccare l’acquisto della casa e se si ritira la perderà. Se però è il venditore a non mantenere la promessa di compravendita allora dovrà restituire all’acquirente il doppio della caparra inizialmente versata.

Quando è meglio non offrire alcuna caparra

Ovviamente è sempre opportuno offrire una caparra all’attuale proprietario, ma non è d’obbligo. Benché con una quota iniziale si vogliano dimostrare le reali intenzioni di acquisto potrebbe capitare che il promissario acquirente non sia nella condizione di bloccare una quota economica. Quindi in questo caso ci si limiterà solo alla stipula di un accordo.

Vi sono però casi in cui il proprietario debba ancora completare delle pratiche edilizie o dei lavori necessari affinché l’acquirente possa acquistare casa in piena sicurezza. Ad esempio potrebbe esserci ancora il diritto di prelazione di un inquilino, un abuso da sistemare, un pignoramento in corso e via dicendo. In questi e in altri casi il promissario acquirente potrebbe non fidarsi nel consegnare la caparra. La soluzione qualora non vuoi anticipare alcuna somma di denaro al venditore, è quella di  chiedere il deposito del prezzo presso il Notaio. Per maggiori informazioni clicca sul link di seguito.

 

Acconto e caparra: due cose molto diverse

Prima di proseguire con l’articolo riguardante la caparra per acquistare casa è doveroso soffermarci pochi istanti sulla differenza che vi è con l’acconto. Infatti si tratta di due termini differenti che indicano concetti diversi.

Caparra e acconto non sono la stessa cosa

Sovente i due termini vengono confuso ma sono implicano regole diverse. Oltre ad un’imposizione fiscale differente, l’acconto dev’essere restituito sempre, anche qualora vi sia una parte inadempiente. Questo lo rende meno attraente rispetto alla caparra, infatti è quest’ultima che viene utilizzata con maggior frequenza. Per saperne di più clicca sul link seguente.

Le tipologie di caparra

Parlare semplicemente di anticipo è un termine troppo generico. La legge prevede due diverse tipologie di caparra per acquistare casa, una definita penitenziale mentre l’altra definita confirmatoria. Generalmente viene utilizzata la seconda in quanto offre maggiori possibilità di rivalsa sul bene rispetto alla prima tipologia.

L’etimologia della parola caparra deriva dalla lingua latina, dove il significato ere “prendere il pegno”. Già all’epoca si parlava di pegno intesto come garanzia al compimento di un’obbligazione. Il mancato compimento prevede quindi la perdita della garanzia, ma nei giorni nostri è necessario anche distinguere le due tipologie.

 

Caparra confirmatoria

Secondo l’articolo 1385 c.c. questo tipo di garanzia è quella con maggiori ripercussioni legali e pertanto è anche quella più utilizzata. La caparra confirmatoria va a vantaggio sia dell’acquirente che del venditore imputando alla parte inadempiente la restituzione della somma. Ma non solo, infatti in questo caso vi è la possibilità per la parte adempiente di richiedere il compimento dell’obbligo contrattuale.

  • se l’acquirente adempie al contratto il venditore imputerà la cifra al saldo del prezzo finale;
  • se l’acquirente si ritira (inadempienza) il venditore potrà recedere dal contratto e trattenere la caparra. Oppure non accettare la somma di denaro e chiedere l’adempimento del contratto in sede di giudizio;
  • se invece è il venditore ad essere inadempiente, costui dovrà restituire il doppio della caparra all’acquirente. L’acquirente potrà non accettare l’importo e chiedere comunque l’adempimento dell’obbligazione in giudizio.

La differenza sostanziale tra le due tipologie di caparra è proprio che, per mezzo della confirmatoria la parte adempiente può richiedere in giudizio l’esecuzione del contratto. Ma non può pretendere sia il risarcimento della somma di denaro e l’esecuzione del preliminare.

Qualora venga richiesta l’esecuzione del contratto dalla parte adempiente, sarà il giudice, dopo le necessarie considerazioni, a sostituirsi alla parte inadempiente eseguendo  l’obbligo contrattuale. Ovviamente la parte adempiente può richiedere sempre e comunque il riconoscimento di un eventuale danno economico.

 

Caparra penitenziale

Molto simile ma meno articolata è quella penitenziale, la quale è semplicemente posta a tutela dell’inadempimento ed è disciplinata dall’articolo 1386 c.c. Rispetto alla precedente, in questo caso non è possibile richiedere l’esecuzione del preliminare, ma vi sarà solo la perdita della somma di denaro. Pertanto l’unica cosa che può fare la parte adempiente è semplicemente quella di trattenere l’importo.

Per esempio facciamo finta che Tizio alla firma del preliminare abbia corrisposto a Caio una caparra per acquistare casa di 7.000,00 euro. Qualora Caio si ritira dal contratto Tizio dovrà ricevere indietro la sua caparra più un’altra dello stesso importo. Invece se fosse Tizio a ritirarsi allora sarà Caio che potrà mantenere la somma di denaro inizialmente corrisposta. Però in questo caso la parte adempiente non può richiedere l’adempimento in giudizio.

Percentuale caparra per acquistare casa

Generalmente la contrattazione del prezzo è la parte più ardua di tutta la trattativa immobiliare. Ma tra le strategie che può giocare il proponente a proprio favore vi è quella dell’anticipo del prezzo. L’acquirente offrendo una importante caparra per acquistare casa ottenere in genere un miglior sconto del prezzo finale. Normalmente l’importo si aggira tra un minimo del 5% e il 20% o più dell’intero ammontare del prezzo. Ma questo dipende dalla volontà del proponente.

 

A chi consegna la caparra

L’acquirente deve consegnare la caparra per acquistare casa direttamente al venditore e per mezzo di assegno circolare. Non è possibile utilizzare assegno bancario, in quanto non garantisce come il circolare. Il proponente consegna l’assegno, trattine e la fotocopia e scrive nella proposta di acquisto gli estremi dell’assegno (banca, numero, importo e data di consegna).

Inoltre nonostante molte volte l’agente immobiliare trattenga la caparra, lo fa a proprio rischio in quanto non è tenuto a farlo. Anzi l’agente immobiliare deve proprio essere depositario di somme di denaro.

Parte inadempiente

Vi è inadempimento quando l’obbligo contrattuale non è stato eseguito al momento, luogo e secondo le modalità dovute. Il mancato, parziale o inesatto inadempimento può essere dovuto:

  • da cause imputabili al debitore, come negligenza, dimenticanza, dolo;
  • da cause non imputabili al debitore, come impossibilità sopravvenuta, deperimento del bene

In caso di inadempimento per cause imputabili al debitore si parla di responsabilità contrattuale e quindi vengono seguite in giudizio le normative relative alle caparre. Mentre se la prestazione non adempiuta non è imputabile al debitore (ad esempio vi è stato un terremoto) allora non sussiste nessuna responsabilità contrattuale. In questo caso l’obbligazione si estingue perché manca uno dei requisiti fondamentali.

Le imposte sulla caparra per comprare casa

In sede di registrazione del preliminare nel quale viene riportata la presenza dell’eventuale caparra per acquistare casa è obbligatorio il pagamento dello 0,5%. Più nello specifico il pagamento va effettuato per mezzo del modello F24, o in posta o in banca, con il codice 1552. Quindi ad esempio sull’importo di € 5.000 lo 0,5% equivale ad € 25.

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