Cancellazione ipoteca

Cenni e tipologie di ipoteche

Come detto poco fa, l’ipoteca è una garanzia, più precisamente è un diritto reale di garanzia. La presenza di una ipoteca sulla casa non significa che la casa sia della banca o del creditore. La casa rimane a tutti gli effetti dell’intestatario e solo se il creditore non riceve il suo corrispettivo allora può essere espropriata.

Esistono diverse tipologie di ipoteca, a seconda dei casi:

• Legale;
• Volontaria;
• Giudiziale.

Facciamo alcuni esempi così da distinguere le diverse tipologie. L’ipoteca legale viene sottoscritta dall’acquirente di un immobile quando necessita di mutuo. La banca infatti presta del denaro per la compravendita dell’immobile e per legge viene iscritta ipoteca nei pubblici registri a favore della banca prestatrice del credito.

Diversamente, l’ipoteca volontaria viene prestata dal proprietario dell’immobile sotto forma di volontà tra le parti, sorge quindi per volontà delle parti. Ad esempio come garanzia di pagamento nei confronti di un’impresa di ristrutturazione, di un’azienda o di un privato indipendentemente dall’oggetto del pagamento.

Infine, l’ipoteca giudiziale sorge quando il debitore non ha adempiuto al pagamento di ciò che egli doveva, pertanto il creditore in virtù del titolo di garanzia (legale o volontario) procede alla procedura giudiziale. Quindi è iscritta dal creditore verso il bene del debitore per forzare l’adempimento del contratto  e sorge per mezzo di sentenza giudiziale.

Tra le tre tipologie di ipoteca, solo l’ipoteca giudiziale è quella “pericolosa”, o meglio quella che esclude la compravendita di un bene immobiliare nel libero mercato. Infatti l’ipoteca giudiziale costringe il proprietario a spossessarsi del proprio bene attraverso un’asta immobiliare. Quando si parla di procedure extra giudiziali, ci si riferisce ad un accordo esterno dall’asta. Ad esempio un acquirente potrebbe accordarsi con il venditore e i creditori per acquistare l’immobile con uno sconto di prezzo, in modo più celere rispetto l’asta immobiliare. Ma si tratta di un aspetto diverso dal tema in questione.

Ti ricordiamo che sullo stesso immobile è possibile costituire più ipoteche.

Si può creare ipoteca sia sulla piena proprietà, ma anche sulla nuda proprietà o sull’usufrutto.

Valore ipotecato

Qualsiasi ipoteca viene registrata per un importo superiore rispetto al credito. Ad esempio, un’ipoteca legale iscritta come garanzia del mutuo, in genere è una volta e mezzo o due volte superiore alla somma prestata dalla banca. L’importo indicato nell’iscrizione dell’ipoteca non rappresenta la somma totale che il debitore deve restituire, ma l’importo massimo riservato al creditore qualora sia necessario esigere la vendita forzata.

Questo aspetto è importante perché, se il tuo scopo è quello di acquistare casa, potresti pensare che la cifra offerta per l’acquisto non basterebbe a cancellare l’ipoteca. Facciamo un esempio, se la casa avesse un’ipoteca di 250.000 euro ma tu fai una proposta di acquisto per 190.000,00 euro, potresti pensare che la somma non sarebbe sufficiente a chiudere l’ipoteca, mentre invece lo sarebbe eccome. Ricordati che, a meno che non sia il proprietario della casa o il creditore a dirti esattamente quanto rimane di debito, non puoi saperlo con una semplice visura.

Per questo le proposte di acquisto immobiliari devono essere fatte con diligenza, affinché chi acquista sia tutelato in caso di un’offerta non in grado di coprire l’importo ipotecato.

Link utili

• preliminare di vendita immobiliare

Come fare a cancellare una ipoteca

Ed eccoci arrivati al tema centrale dell’articolo. D’altra parte se vuoi sapere come cancellare l’ipoteca erano necessarie alcune premesse. Ora veniamo al punto, cioè se hai un’ipoteca sulla casa come toglierla? 😇

Innanzi tutto, l’ipoteca si cancella in automatico dopo 20 anni, se non viene rinnovata. O meglio, dopo 20 anni l’ipoteca decade, quindi si cancella automaticamente per effetto indiretto. Inoltre, il sistema giuridico nazionale prevede 2 terminologie differenti, benché possano apparire come sinonimi. Cioè, il termini estinzione e cancellazione ipoteca non sono la stessa cosa.

Per capire il concetto fino in fondo, facciamo il seguente esempio: Tizio acquista una casa che compra con mutuo. La banca accende un’ipoteca legale e negli anni Tizio salda completamente il debito. In questo caso l’ipoteca si dice “estinta”. Cioè non sussiste più un motivo per cui debba esistere una garanzia di pagamento dal momento che è già stato tutto saldato. D’altra parte, nessuno ha cancellato l’ipoteca che ancora compare nei pubblici registri. Quindi per assurdo la casa pagata totalmente da Tizio ha ancora un titolo di garanzia per la banca. Ovviamente sarebbe solo una formalità, perché si tratta di una garanzia non più valida.

Estinzione ipoteca

L’ipoteca si considera estinta quando:

• Il creditore rinuncia all’ipoteca (debitore e creditore trovano un accordo per cui il creditore considera saldato il debito);
• Oppure è il tribunale a confermare l’estinzione dell’ipoteca (ad esempio attraverso un’asta giudiziale);
• Non viene rinnovata l’ipoteca dopo i 20 anni dall’iscrizione;
• Il creditore ha ricevuto il saldo completo.

Come detto precedentemente, nonostante l’ipoteca si reputa estinta per uno dei sopracitati motivi, non significa che sia anche cancellata. Infatti se facessi una visura ipotecaria troveresti ancora la presenza dell’ipoteca e bisogna procedere alla sua cancellazione.

Cancellazione completa dell’ipoteca

Solo una volta estinta allora è possibile procedere alla cancellazione della garanzia ipotecaria. Per farlo, esistono 2 modi diversi:

• Cancellazione ipotecaria semplificata (attuata dalla Legge Bersani);
• Oppure puoi cancellare l’ipoteca attraverso un secondo atto Notarile. Ma ovviamente questo comporta dei costi.

Alla cancellazione semplificata, cioè automatica, ci pensa la banca e quindi dev’essere stato estinto il mutuo. Invece per la cancellazione dell’ipoteca volontaria è necessario un Notaio. In ultimo, per quanto riguarda la cancellazione del decreto ingiuntivo, deve avviene per mano del giudice, ad esempio durante una procedura giudiziaria. Il giudice può eliminare l’ipoteca o una volta vinta l’asta dall’acquirente oppure quando ci sono i presupposti per un accordo extra giudiziale, cioè fuori dal circuito asta.

Decreto Bersani per la cancellazione ipoteca

Con il decreto Bersani, viene superato automaticamente l’ostacolo della cancellazione dell’ipoteca, perlomeno per alcune tipologie. Infatti, per le categorie di ipoteche più comuni, come quelle legate ad un mutuo, laddove i crediti sono estinti in automatico viene richiesta la cancellazione semplificata dell’ipoteca, senza che il proprietario abbia alcuna spesa. Non per nulla questa tipologia di cancellazione viene conosciuta anche con il termine di “cancellazione semplificata”.

Grazie a tale decreto, è il creditore che, per richiedere la cancellazione dell’ipoteca, deve inviare una comunicazione in via telematica, presso il “sister” all’Agenzia dell’Entrate, proprio come viene riportato in questa pagina.

Una volta tanto, c’è stata una semplificazione delle cose 😜

Quanto costa cancellare una ipoteca

Ora, se grazie al decreto Bersani la cancellazione dell’ipoteca non costa nulla al proprietario dell’immobile (perché appunto ci pensa il creditore), qualora non si tratti di un’ipoteca legale allora la cancellazione sarebbe soggetta al costo notarile. Quindi, se si trattasse di un’ipoteca volontaria, (per intenderci quella a garanzia di un credito che non sia un mutuo), allora una volta estinto il credito, per cancellare l’ipoteca è necessario recarsi presso un Notaio.

In questo caso, i costi sono:

• parcella del Notaio (da 800 a 1700 euro);
• lo 0,5% dell’importo del credito, con un minimo di € 200,00;
• più la tassa di trascrizione € 94,00

Quanto tempo serve per togliere l’ipoteca

Come già indicato, se il venditore è un privato e il debito deriva da un mutuo o bancario, come abbiamo visto poco fa si tratta della cancellazione semplificata e i tempi in genere sono non prima di 30 giorni dall’invio della richiesta. Invece per la cancellazione di un’ipoteca non soggetta al decreto Bersani, è necessario fissare un appuntamento con il Notaio il quale ha 30 giorni di tempo per registrare la cancellazione.

Ipoteca scaduta e non cancellata

In un paragrafo soprastante ho già approfondito la cancellazione di una ipoteca è automatica dopo 20 anni dalla sua costituzione se non è mai stata rinnovata. A quel punto neppure più (la allora) Equitalia potrebbe farci nulla.

D’altra parte può rimanere ancora iscritta nei pubblici registri. Abbiamo visto che per le ipoteche legali grazie al decreto Bersani la rimozione è automatica. Invece la cancellazione dell’ipoteca volontaria deve avvenire per mezzo di un Notaio. Quindi, è necessario per procedere all’eliminazione è necessario l’intervento di un Notaio, proprio in modo tale che l’ipoteca non compari più da nessuna parte. O meglio, il titolo di garanzia comparirà ugualmente su una visura ipotecaria, ma apparirà anche il suo depennamento in quanto non sarà più esigibile.

Ovviamente, come abbiamo visto precedentemente deve trattarsi di un’ipoteca volontaria.

Infatti nel caso in cui si trattasse di un’ipoteca legale, come già detto, l’abolizione dell’ipoteca viene effettuata con procedura semplificata per mezzo della banca. Invece qualora si trattasse di un’ipoteca giudiziale, è il tribunale con la procedura dell’asta che (su richiesta dell’acquirente) procede alla cancellazione della garanzia una volta saldato l’importo.

Link di approfondimento

esempio di ispezione ipotecaria

Approfondimento: cancellazione ipoteca per frazionamento

Se stai acquistando casa e vuoi assicurarti che il costruttore non ti accolli l’intera ipoteca di tutto il lotto, nel contratto preliminare di compravendita è necessario inserire una clausola di frazionamento dell’ipoteca. Infatti in questo caso, prima di essere cancellata, l’ipoteca deve essere frazionata altrimenti non è possibile procedere con l’atto Notarile. In genere frazionamento e la rimozione dell’ipoteca avviene contestualmente all’atto Notarile.

Mi auguro che ora ne sai di più sulla cancellazione dell’ipoteca sulla casa. Per qualsiasi ulteriore chiarimento contattaci.

Link utili

• La guida completa per vendere casa
• Valutazione immobiliare