Cancellazione ipoteca

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Spiegazione descrittiva

Se vendi casa ma l’immobile è gravato da ipoteche, allora devi procedere alla cancellazione dell’ipoteca. Ecco cosa devi assolutamente conoscere al riguardo…

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Cos’è l’ipoteca

L’ipoteca, è un diritto reale di garanzia.
concesso dal debitore o da un terzo su un bene a garanzia di un credito.
Il concetto che sta dietro l’ipoteca, è che un creditore (ad esempio una baca) può rifarsi sul debitore in caso di mancato saldo del debito vendendo forzatamente l’immobile.

Come regolamentato dall’art. 2810 c.c, infatti, possono essere oggetto d’ipoteca anche i beni immobili e le pertinenze.
In pratica, finché l’ipoteca grava sull’immobile, quest’ultimo rimane comunque di proprietà dell’intestatario ma con la garanzia che, qualora il debitore (intestatario) non completa il pagamento delle somme dovute, il creditore (ad esempio la banca) può rifarsi delle somme dovute per mezzo della vendita forzata dell’immobile.

L’ipoteca può essere del tipo:

  • Legale;
  • Volontaria;
  • Giudiziale.

L’ipoteca legale viene ad esempio prestata dall’acquirente dell’immobile per l’accesso al credito (mutuo-finanziamento) per l’acquisto del bene, sorge legalmente.
Mentre, l’ipoteca volontaria viene prestata dal proprietario dell’immobile sotto forma di volontà tra le parti, sorge quindi per volontà delle parti.
Invece, l’ipoteca giudiziale è iscritta dal creditore verso il bene del debitore per forzare l’adempimento del debito contratto, pertanto sorge per mezzo di sentenza giudiziale.

Ti ricordiamo che sullo stesso immobile è possibile costituire più ipoteche.

Per saperne di più su come vendere casa trovi l’articolo dettagliato a questa pagina.

Come cancellare l’ipoteca?

L’effetto dell’ipoteca ha un termine temporale di 20 anni, a seguito dei quali se l’iscrizione dell’ipoteca non viene rinnovata allora decade.

Innanzi tutto va fatta una precisazione, onde confondere due distinti termini.

L’ipoteca può essere cancellata oppure estinta.

 

Estinzione ipoteca

L’ipoteca si considera estinta quando:

  • Il creditore rinuncia all’ipoteca (può sussistere tale azione in caso di accordo);
  • Il tribunale conferma l’estinzione dell’ipoteca (ad esempio attraverso un giudice);
  • Sono passati oltre 20 anni e il creditore non ha rinnovato l’ipoteca;
  • Saldo completo del debito (ad esempio di un prestito finanziario);

 

Nonostante l’ipoteca venga estinta, non significa che sia cancellata dai pubblici registri. Ciò significa che, è possibile, per mezzo di una visura ipotecaria, che l’ipoteca compare ancora in capo all’immobile, nonostante sia estinta.
Diventa quindi necessario procedere con la cancellazione.

 

Ci sono due modi per cancellare l’ipoteca:

  • Cancellazione semplificata (attuata dalla Legge Bersani), che non prevede spese a carico del mutuatario. Ma è possibile solo per ipoteche iscritte a garanzia di mutui o comunque, finanziamenti provenienti da banche.
    Clicca qui per le conoscere le modalità di cancellazione automatica dell’ipoteca.
  • Altrimenti, è possibile cancellare l’ipoteca attraverso l’atto Notarile. Ovviamente questo comporta dei costi.

Tempi cancellazione ipoteca

Come già indicato, se il venditore è un privato e il debito deriva da un mutuo o finanziamento bancario, la cancellazione “automatica” dell’ipoteca è a spese della banca e avverrà non prima di 30 giorni (dal pagamento).
Se invece la cancellazione dell’ipoteca viene richiesta in quanto si tratta della vendita di un nuovo immobile, allora l’ipoteca (qualora sia il caso) deve essere frazionata altrimenti non è possibile procedere con l’atto Notarile. In quest’ultimo caso, il venditore (costruttore) deve ottenere il frazionamento o la cancellazione dell’ipoteca anche contestualmente all’atto Notarile prima di procedere con la vendita.

A proposito, hai già verificato i documenti che ti servono per vendere casa?

Costi cancellazione ipoteca

Come scritto precedentemente, la cancellazione dell’ipoteca se è “automatica” è a carico della banca (quindi se ipoteca volontaria).

Se ci si rivolge invece al Notaio per la cancellazione delle altre forme di ipoteca, i costi sono:

  • Notaio da € 500 ai 000 (a seconda del professionista);
  • 0,5% dell’importo del credito, con un minimo di € 200,00;
  • Tassa trascrizione € 35,00

Se ti interessa anche il diritto di prelazione clicca quì oppure se ti interessa la donazione immobiliare clicca quì.

 

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Matteo Signorotti

Matteo Signorotti

Agente immobiliare dal 2015, ha lavorato per le più conosciute società del settore.

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