Ciao, in questo articolo vediamo come fare il calcolo del valore catastale. Anzi ti dirò di più…più avanti in questo articolo farlo tu stesso grazie al nostro software puoi fare tu stesso il calcolo del valore catastale dell’immobile. Forse stai vendendo casa o forse la stai acquistando ed è arrivato il momento di far chiarezza riguardo questo aspetto. Non mi disperderò troppo nei meandri della rendita catastale, andando dritto al punto.
Cos’è la rendita catastale e come funziona
L’agenzia dell’Entrate definisce la rendita catastale come un valore fiscale che viene utilizzato per calcolare le imposte. Infatti, la base imponibile sulla quale calcolare molte delle tasse immobiliari, derivano da questo valore. Ecco perché è importante conoscere quale sia e come calcolarlo. Lo sappiamo, lo stato vuole la sua parte e per far ciò associa agli immobili un valore in base alla fascia OMI (si tratta di particolari aree geografiche), alla tipologia dell’unità immobiliare al numero di vani e via dicendo.
Insomma a meno che tu non abbia una casa completamente abusiva, allora non scappi dall’imposizione fiscale. Lo stato in poche parole fa due conti, presumendo di conoscere il valore immobiliare. Ma le imposte sul valore catastale non hanno a che vedere con il reale valore di mercato. Motivo per cui, prima di parlare di come si calcola la rendita catastale, vediamo nel prossimo paragrafo che differenza c’è.
Differenza tra valore catastale e valore di mercato
La parola catasto ha origine dalla lingua greca tempo fa non c’erano i computer e i software di calcolo. Oggi con un software aggiornato puoi calcolare i valori, ma in origine no. Per questa ragione, ancora oggi le rendite catastali si calcolano sulla base di determinati “coefficienti del valore catastale”.
Questi moltiplicatori variano al variare della categoria immobiliare considerata. Ad esempio un garage ha una rendita diversa rispetto all’appartamento. E variano anche in base alla zona censuaria, e come già detto anche in base al numero di vani o metratura catastale. Tutti aspetti correlati tra loro. Ma non solo, infatti le rendite catastali degli immobili variano anche in relazione se sono prima casa o seconda casa. E anche di parecchio, perché frequentemente l’imposta dovuta sulla rendita della seconda casa è talmente tanto elevata rispetto alla prima casa da scongiurare in alcuni casi la compravendita stessa.
Il valore di mercato è il più probabile valore al quale un immobile può essere compravenduto in un dato momento storico, mentre come detto poco fa, il valore catastale ha solo a che fare con la base imponibile sul quale calcolare le imposte.
Calcolo dei valori catastali
Generalmente quando si parla del valore catastale di casa, ci si riferisce al valore catastale prima casa o alla rendita catastale seconda casa. Per questa ragione in questo paragrafo approfondiamo questi due aspetti. Come vedremo in seguito, se l’unità immobiliare ha anche delle pertinenze, come la cantina o il box auto, allora dovrai sommare la rendita a quella dell’unità immobiliare principale e calcolare il totale.
Come calcolare il valore catastale prima casa
Molto, dovrai rivalutare la rendita catastale per 5% e moltiplicarla x 110. Oppure molto più semplicemente, che è la stessa cosa, moltiplica la rendita x 115,5.
Ad esempio, se la rendita catastale è di 356,27 euro, il valore catastale è di 41.149,18 euro. Questo è valido per le categorie A e C (escluso A/10 e C/1) perché queste ultime essendo considerate di maggior pregio sono assoggettate a calcoli diversi.
Se però acquisti una prima casa con 2 box auto, allora solo su uno dei due puoi ottenere le relative agevolazioni fiscali, mentre sull’altro la rendita è da calcolare come seconda casa
Come calcolare il valore catastale prima casa
Come per il calcolo precedente, allo stesso modo per la seconda casa dovrai calcolare la rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicarla per 120. Oppure più semplicemente moltiplica la rendita catastale X 126.
Ad esempio, se l’importo fosse ancora una volta di 356,27 euro, il valore catastale questo giro è di 44.890,02 euro. Certo la differenza è poca, ma ciò che cambia le cose è l’aliquota, come stiamo per vedere nel prossimo paragrafo. Infatti ora che abbiamo visto come fare il calcolo del valore catastale, vediamo come trovare l’imposta di registro.
Calcolo imposta di registro
Ebbene eccoci al punto. Infatti se fino ad ora abbiamo visto come fare per trovare la rendita in base al valore catastale, ora dobbiamo capire come lo stato applica l’imposta di registro. La grande differenza, è l’Agenzia dell’Entrate applica sulla seconda casa il 9% calcolato sul valore catastale maggiorato, mentre sulla prima casa il 2% calcolato sul valore catastale alleggerito.
Infatti tornando agli esempi di prima il 9% applicato alla rendita rivalutata al 5% e moltiplicata x 120 (o semplicemente per 126) è ben diverso rispetto al 2% della stessa rendita rivalutata del 5% e moltiplicata per 110 (o semplicemente per 115,5).
Vediamo di fare il conto assieme dell’imposta di registro:
Seconda casa: (356,27*126)*9%= € 4040,10
Prima casa: (356,27*115,5)*2%= € 822,98
Calcolatore imposta di registro
Per conoscere l’imposta di registro dovuta in caso di acquisto di prima casa o di seconda casa, utilizza il software sottostante. Il valore minimo relativo all’imposta di registro è di almeno € 1.000,00.
Rivalutazione rendita catastale
Come dicevo all’inizio di questa guida, il catasto ha origine storiche. Per cercare di mantenere aggiornato il valore delle rendite degli immobili, il catasto anni fa ha rivalutato la categoria catastale A, C D ed E del 5%. Per questa ragione negli esempi precedenti ho menzionato la parola “rivalutazione” dal momento che è necessario tenerne conto.
Come trovare la rendita catastale
Come puoi vedere nell’immagine soprastante, puoi trovare la rendita catastale grazie ad una visura per soggetto o visura per immobile. Si tratta di una procedura pubblica, a cui anche il comune cittadino può far richiesta. O tramite il portale dell’Agenzia dell’Entrate a questo link, o tramite servizi online.