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Agibilità casa: la guida che rispondere ai tuoi dubbi

Ciao, quando avrai finito di leggere questa guida sull’agibilità della casa ne dovresti sapere abbastanza per chiarire ogni dubbio. Perlomeno questo è l’intento. 😜

Innanzi tutto, partiamo dicendo che mentre una volta i termini agibilità e abitabilità erano utilizzati per definire lo stesso concetto ma per categorie d’uso diverse (l’abitabilità era per gli immobili ad uso residenziale, mentre l’agibilità per tutti gli altri), oggi i due termini sono esattamente la stessa cosa (allo scopo di evitarne confusione). Un po’ come dire certificato di agibilità o attestato di agibilità, anche in questo caso si tratta della stessa cosa.

Vuoi valutare casa?

Cos’è il certificato di abitabilità della casa (o agibilità)

Il certificato di agibilità è quel certificato che attesta che l’unità immobiliare, nel suo complesso, è sicura. Sia dal punto di vista degli impianti, che strutturale che sanitaria. In sostanza è un certificato che attesta la “buona e robusta” costituzione della casa. 

Vengono verificati una serie di requisiti e di standard, come:

  • Standard igienico-sanitari;
  • Risparmio energetico dell’edificio;
  • Ma anche risparmio energetico degli impianti;
  • Standard di sicurezza;

Verificati questi aspetti, vien rilasciato il certificato di agibilità. Ma non è sempre necessario che un tecnico verifichi gli standard, altrimenti non si finirebbe più di fare sopralluoghi 😅. Per questa ragione, come vedremo tra poco, l’attestato di agibilità o attestato di abitabilità, viene rilasciato anche per silenzio assenso.

Rilascio certificato di agibilità

Per ottenere il rilascio del certificato di agibilità o abitabilità, è necessario l’intervento di un tecnico abilitato (come un geometra, ingegnere o un architetto).

Ovviamente si presume si tratti del tecnico che ha creato il progetto ma non è sempre detto. Per cause di forza maggiore la pratica di domanda del certificato di abitabilità può essere redatta anche da un terzo tecnico. Il professionista deve quindi fare alcune dichiarazioni, affinché trascorso un certo periodo di tempo venga rilasciata la dichiarazione di agibilità. In effetti si tratta proprio di un’auto certificazione composta da:

  • Le dichiarazioni del tecnico;
  • attestato del direttore lavori;
  • attestato di conformità degli impianti;
  • eventuale aggiornamento degli estremi catastali;
  • dichiarazione di buona riuscita del collaudo statico delle strutture portanti;
  • La dichiarazione del proprietario;
  • Riassuntivo della documentazione;

 

Inoltre è anche possibile richiedere l’attestato di abitabilità o agibilità grazie ad un’apposita auto certificazione per mezzo di una SCIA. Nel dettaglio, il d.lgs. 222/2016 ha disposto le modalità con cui richiedere la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCIA).

Per fare tale richiesta di agibilità, il tecnico deve preparare una domanda da presentare al comune in 2 copie, una delle quali dev’essere necessariamente conservata dal proprietario  dell’immobile. Accolta la domanda il comune ha un termine massimo entro cui verificare l’immobile e/o annullarla. Passato tale termine temporale, come vedremo nel paragrafo successivo, la domanda del certificato di abitabilità avrà pieni valori legali e non può più essere annullata.

Agibilità per silenzio assenso

Una volta presentata la domanda di agibilità, l’operatore comunale addetto al rilascio dei medesimi certificati deve effettuare il sopralluogo per rilasciare l’attestato di agibilità o abitabilità. Però accade di frequente che l’operatore (sebbene abbia una riguardevole responsabilità in tale senso) non effettui alcun sopralluogo. In tal caso la legge, per salvaguardare le richieste del cittadino ed evitare di allungare i tempi, dispone della soluzione denominata “silenzio assenso”. Infatti se il sopralluogo non avviene entro 60 giorni, allora in automatico l’immobile ha l’agibilità. Il termine temporale può diventare 30 giorni qualora L’ASL abbia attestato la conformità igienica e sanitaria. 

Il silenzio assenso non si applica per le domande incomplete della documentazione o con documentazione errata.

Come vendere casa senza agibilità

Ricordiamoci che una casa senza il certificato di agibilità può comunque essere venduta. L’assenza del certificato non compromette la possibilità di vendita, anche se la rende meno commerciabile. Ad esempio (caso estremo) un rudere non agibile, può comunque essere venduto. Quindi si può andare a rogito senza il certificato di agibilità. Ovviamente un immobile che non rispecchia per qualsiasi motivo gli standard igienico-sanitari, di sicurezza o di consumo energetico vale meno dal punto di vista commerciale.

D’altra parte è necessario distinguere se la mancanza del certificato è da attribuire all’effettiva mancanza dei requisiti o solamente alla mancanza del documento (smarrimento, richiesta mai inoltrata). Nel secondo caso è risolvibile, mentre nel primo caso ovviamente il valore dell’immobile sarebbe da rivedere.

Infatti la mancanza del certificato di agibilità per cause tecniche (come per esempio l’altezza al soffitto troppo bassa), può incidere negativamente sul valore commerciale dell’abitazione. Per saperne di più su come valutare casa ti suggerisco questa guida.

Se dovesse mancare, l’acquirente per tutelarsi può richiedere di inserire una in caso si arrivi al preliminare di vendita. In questo modo la proposta sarà valida (perfezionata) qualora il proprietario di casa rimedia in tempo il certificato di agibilità.

Il mutuo senza agibilità

Le banche in genere non fermano le pratiche di mutuo-finanziamento qualora manchi l’attestato di agibilità o abitabilità. Ad esempio, le case nuove in costruzione o in via di completamento, non avendo “dato la fine lavori”, non hanno a disposizione il certificato di agibilità. Però per la banca che concede il mutuo è un aspetto molto importante. La soluzione plausibile è quella di  inserire delle clausole specifiche di tutela con il costruttore durante la trattativa.

Agibilità della casa, ulteriore approfondimento

Le In conclusione, ci teniamo a completare questa guida con un ulteriore approfondimento onde evitare di far confusione tra il certificato di agibilità-abitabilità e il certificato di conformità urbanistica. Quest’ultimo certificato infatti è una dichiarazione rilasciata dal tecnico che attesta la conformità o la non conformità dell’unità immobiliare, in relazione ad eventuali abusi edilizi. Per maggiori informazioni visita questo link.

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